[工程类试卷]土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷22及答案与解析.doc

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1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 22 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 用市场比较法估价时，下列( )情况下可不进行交易日期的修正。（A）地价上涨（B）地价下跌（C）地价平稳（D）地价不明2 下列不属于土地开发费用的选项是( )（A）基础设施配套费（B）公共事业建设配套费（C）小区开发配套费（D）大环境综合配套费3 路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而( )（A）递减（B）递增（C）不变（D）视具体情况而定4 根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于

2、( )出租柜台营业面积商店总营业面积。（A）柜台占地面积（B）营业厅占地面积（C）商店底层占地面积（D）商店用地总面积5 某企业拟向政府承租某宗工业用地 20 年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率 420、一年期银行定期贷款利率523、一年期银行活期存款利率 456、五年期银行定期贷款利率 612。若该地区风险调整值为 1，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为( )。（A）620（B） 556（C） 723（D）6126 下列选项中，( ) 是影响建筑物价格的最基本因素。（A）建筑式样（B）建筑朝向（C）建筑结构（D）建筑用途7 地价动态监测数据可以通

3、过抽样采集，各类别监测点抽样数不得低于其总数的( )，基准日设定在各季度的最后一日。（A）1（B） 5（C） 10（D）158 土地价值或者价格有严格的内涵( )，不做现场勘察不可能将土地价值与估价范围内的土地内涵统一对应起来。（A）统一性（B）对应性（C）逻辑性（D）承接性9 在考察地块的地貌时，工作的程序是( )。（A）观察坡向、坡度对土地整体平展程度进行基本判断 地物的观察地貌对土地价值影响程度的判断（B）对土地整体平展程度进行基本判断观察坡向、坡度地物的观察地貌对土地价值影响程度的判断（C）观察坡向、坡度对土地整体平展程度进行基本判断地貌对土地价值影响程度的判断地物的观察（D）对土地整

4、体平展程度进行基本判断观察坡向、坡度 地貌对土地价值影响程度的判断地物的观察10 市场交易资料整理中的土地费用不包括（ ）。（A）管理费（B）修理费（C）折旧费（D）以直接归属土地负担部分为限的土地税11 土地租赁总费用中的管理费指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金额的( )计算。（A）3（B） 5（C） 7 19912 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过( )，通常还应考虑计算复利。（A）1 个月（B） 3 个月（C）半年（D）一年13 剩余法估价中为保证估价结果的( )，往往预备有不可预见费。（A）安全

5、性（B）准确性（C）灵活性（D）现势性14 多因素综合评价法评定的土地等或级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映各等城镇土地或城镇内各级别土地上以( )形态表示的土地收益或地价。（A）货币（B）资本（C）点数（D）实物15 成果验收报告的主要内容没有（ ）。（A）各项成果检查量、合格率及与标准的比较（B）对成果应用的批评建议（C）对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论（D）存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见16 基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（ ）相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。（A）价值（B）使用价值（C）成本（D）潜力

6、17 在土地估价的原则中，（ ）原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。（A）平等（B）均价（C）分配（D）替代18 根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发2005144 号)等规定，要制订征地“ 区片综合地价，征地补偿做到同地同价” ，这里的“同地同价”是指（ ）。（A）同一个农民集体都采用同一个征地区片价（B）同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿（C）同一个征地项目都采用同一标准补偿（D）同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致19 根据评估目的不同，宗地地价的分类不

7、包括（ ）。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）交易地价20 土地出让转让过程中的地价评估，不包括（ ）评估。（A）基准地价（B）标定地价（C）保险地价（D）出让底价21 在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。（A）划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权（B）二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当（C）二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金（D）由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易22 某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为 2 020 元m 2、1 850 元

8、m 2，建筑容积率分别为 3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。（A）甲小于乙（B）甲略大于乙（C）甲与乙相同（D）甲远大于乙23 某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通信电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为( )。（A）宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整（B）宗地红线外“五通”( 通路、通电、通上水、通信、通气 )及宗地内场地平整（C）宗地红线外“五通”( 通路、通电、通下水、通信、通气 )及宗地内场地平整（D）宗地红线外“ 七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、

9、通气、通热)及宗地内场地平整24 某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是( )。（A）宗地红线内土地开发达到“五通一平”( 通路、通电、通上水、通下水、通信及场地平整)（B）受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降 5（C）在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定（D）根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区25 某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，

10、你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的( )。（A）待估地产状况（B）地上建筑物状况（C）市场情况（D）区域因素条件26 土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，( )属于对土地价格的设定。（A）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（B）估价期日（C）估价机构对估价结果有解释权（D）估价结果的法律责任27 估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为( )。（A）要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况（B）选择适宜的估价方法进行初步地价测算（C）与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰

11、写估价报告（D）就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算28 在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是( )。（A）受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档（B）在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片（C）在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据（D）出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字29 土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择(

12、)作为案例。（A）工业用地最低限价 （B）拍卖出让底价（C）招标出让成交价格 （D）土地评估价格30 下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。（A）人口密度控制、用地结构（B）建筑物密度、容积率（C）区域交通管制、用地结构（D）公用设施条件、容积率二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 选择比较交易案例时，应符合( )要求。（A）与待估土地用途应相同（B）与待估土地的交易类型不同（C）交易案例为正常交易（D）交易时间与待估土地的估价期日应接近（E）与待估土地大小相近32 下列说法正确的是( )。（A）

13、同一条街道可以有多个路线价（B）同一条街道的两边可以有不同的路线价（C）同一条街道至多只能有两种路线价（D）同一条街道只能有一个路线价（E）同一条街道至多只能有三种路线价33 供需原则应该以( )等原则为基础。（A）预期收益原则（B）变动原则（C）竞争原则（D）贡献原则（E）协调原则34 根据城镇土地分等定级规程，初步划分土地分等的方法有( )。（A）剖面图法（B）总分频率图法（C）数轴法（D）AHP 法35 关于土地估价基本界定关键内容的表述，正确的包括( )。（A）确定估价结果使用者以及其他可能的使用者，委托方一定是真正的估价结果使用者（B）确定估价目的，也就是估价结果将用于那一种经济活动

14、（C）界定估价对象，实际估价的范围并不完全与委托确认相一致，需要特别界定（D）确定估价过程中的任何特别假定条件与关系（E）确定估价结果使用的有关限制36 将所观察到的情况记录和描述下来，是到现场勘察重要的一步，记录包括( )形式。（A）卫星资料记录（B）文字资料记录（C）绘制草图记录（D）影音资料记录（E）模型资料记录37 房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于( )因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算（A）物理（B）经济（C）功能（D）市场（E）政策38 土地还原率的种类包括( )。（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）经济还原率（D）收益还原率（E）土地还原率39 马克思关

15、于地租资本化中的利息率提到的利息率的可能性包括( )。（A）平均利息率（B）普通利息率（C）资本增值率（D）贷款利息率（E）银行存款利率40 在土地纯收益确定以后，可以根据( )的条件，选择适当的土地还原率和公式，即可计算得到土地的试算收益价格。（A）投资风险状况（B）收益变化状况（C）安全利率（D）土地使用权年期（E）经济增长率41 在土地估价法中，以下属于基本估价法的有（ ）。（A）剩余法（B）市场比较法（C）路线价估价法（D）标准宗地估价法（E）成本逼近法42 制作深度百分率表的百分率原理包括( )。（A）单独深度百分率（B）整体深度百分率（C）平均深度百分率（D）标准深度百分率（E）累

16、计深度百分率43 土地分等定级与土地估价的成果，对于( )，都将提供不可缺少的科学依据。（A）制定政策（B）制定土地规划（C）促进土地合理利用（D）发挥土地效益（E）加强土地资产管理44 确定土地分等定级因素、因子的基本原则包括( )。（A）影响大，对土地分等定级具有重要作用（B）可获得，保证数据口径的一致性（C）覆盖面广，对相应类型用地的质量评定有针对性（D）反映土地质量的差异（E）能够客观比较因素、因子的影响力大小45 非公开的市场价值包括（ ）。（A）不动产的租赁价格（B）不动产的抵押价值（C）征用拆迁补偿价格（D）不动产的征用价值（E）不动产的投资价值46 以下关于土地估价假设条件的说

17、法中，属于假设条件应说明的范围包括（ ）。（A）估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为 40 年（B）估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业（C）估价对象现状容积率为 0.8，估价时设定为 1.2（D）估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权（E）估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价47 基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有（ ）。（A）为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类（B）样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是 X 检验（C）剔除异常数

18、据，就其中常用的 t 检验法，对于给定的显著水平 a 和自由度un-2，若统计量 tit(a，n-2) ，则样点数据 xi 为异常值，反之为正常值（D）不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行（E）资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法48 某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中( )是错误的。（A）接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区 A、B、C 组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估 A 组团土地投标价格（B）与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的 50提供评估服务（C）倡议建立机

19、构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准15范围内浮动收费的机制（D）接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方（E）与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的 30予以返还49 根据城镇土地定级规程的规定，城镇土地定级分为( )。（A）综合定级（B）分类定级（C）单项定级（D）多项定级（E）多用途定级50 在采用收益还原法评估土地价格时，进行现场踏勘和资料收集一般应包括( )。（A）待估宗地和与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料（B）出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料（C）营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料（

20、D）直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料（E）与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 现有一宗占地面积为 1000 平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于 1993 年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积 2500 平方米的办公楼，现全部用于出租。2000 年 11 月1 日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为 30 万元，月平均费用

21、15 万元，此外出租时可收取押金 60 万元，押金收益率为 5%；(2)该办公楼耐用年限为 50 年，残值率为 0，建筑重置价为每建筑平方米 4000 元；(3)土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%。试根据上述资料，评估该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格。51 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）成本逼近法52 关于收益还原法的适用范围正确的是( )。（A）适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价（B）租赁用房地产或企业用房地产（C）机关、学校、公园等公益性用地（D）位于繁华地段，没有出租出去

22、的宾馆53 该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格为( )。（A）17496 元/平方米（B） 17854 元/平方米（C） 19630 元/平方米（D）17156 元/平方米54 假若该宗地为商业用地，其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期)，则该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格为( )。（A）1609.3 元/平方米（B） 1785.4 元/平方米（C） 1963.0 元/平方米（D）1715.6 元/平方米55 假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )

23、。（A）以市场比较法价格（B）以收益还原法价格（C）采用权重法加和，且收益还原法权重较大（D）采用权重法加和，且市场比较法权重较大四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积 4500 平方米，商住综合楼用途，出让年限为 50 年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600 平方米，其中地下两层，地下二层 1000 平方米为设备层；地下一层 1000 平方米

24、为停车场，设有汽车位 60 个。地上 14 层为商场，面积 4000平方米，516 层为住宅，面积 9600 平方米，地上尚有车位 50 个。根据当地规定，交足 40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为 5000 元/平方米，销售税费为售价 9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为 5 元/平方米，可出租面积占总建筑面积的 70%，每个汽车位租金为地下 480 元/ 月，地上 400 元/月，有关税费及经营管理费按租金的 30%计。此类建筑物的建安综合

25、成本分别为：商场及地下部分 2500 元/平方米，住宅 2000 元/平方米，地上车位平均为 500 元/个，专业费为建安综合成本的 3%，假设资金投入方式为第一年 60%，第二年 40%。目前贷款年利率为 8%，投资回报率为 20%，土地还原率为 7.5%，商场的房地产综合还原率为 7%，建筑物还原率为 8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。57 某国有企业在 1996 年 10 月以挂牌出让的方式，取得一宗 10000 平方米的综合用途土地，土地出让年限为 50 年，批准的规划容积率为 2.5。由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，

26、项目可以拖至 1998 年 7 月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的 65%放贷，请问该国有企业在 2000 年 1 月 31日可贷多少款。项目其他有关资料如下：该大楼 14 层为商场，每层建筑面积 2500 平方米；412 层为办公用途(其中 8层 1000 平方米为设备层、7 层和 9 层共计 2000 平方米为自用办公用房)。大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入 60%，第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为 5.5 元/建筑平方米日，写字楼的实际租金为 3.5 元/建筑平方米日，无论

27、租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于 3 个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为 5.0 元/建筑平方米 日(可出租面积占建筑面积的 75%)，每年有半个月的空置期；写字楼租金为 4.0 元/ 建筑平方米日(可出租面积占建筑面积的 70%)，每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米 2500 元。该城市从 1996 年开始，至 2000 年每年地价指数都比上年增长 3%。经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10%，维修费为年租金的 8%，保险费为建安造价的 0.2%，出租税金为年租金的 12%，销售税金

28、是售价的 9%；项目投资回报率取 30%；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2%。当地土地还原利率 8%，综合还原利率 10%，银行存款利息率 6.5%，银行贷款利息率 10%，资本折现率 12%。58 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于 2002 年 6 月 1 日取得，年限为 40 年，容积率为 200。酒店共 20 层，总建筑面积为 30 000m2。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1 一 5 层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为 6 000m2，平均每天总经营收入为 10 万元，总经营成本为 6 万元。 (2)6 20 层为酒店客房，建筑面积为 22 50

29、0m2。其中：酒店客房有单间 68 间( 其中普通单间有 38间，118天；豪华单间 30 间，158天)、标准双人间 158 间(其中普通标间为 98间，188 元天；豪华标间 60 间，258 元天)、套房 58 间(其中普通套房为 38 间，288 元天；豪华套房有 20 间，388 元天)、总统套房 8 间(988 元天)，全部入住率为 70。 (3)该酒店取得土地使用权后 2 年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限 50 年，建筑物残值率为 0。 (4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少 7 万元。 请

30、以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在 2008 年 6 月 1 日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利润为总收入的 10，其不动产综合还原率为 8；客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合还原率为 7；该酒店建筑物重新建造综合成本为 3 800元m 2；未来资金贴现率固定设为 7)。五、判断题59 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )（A）正确（B）错误60 土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。( )（A）正确（B）错误61 综合还原率是求取土

31、地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。( )（A）正确（B）错误62 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。( )（A）正确（B）错误63 收益还原法里用到的收益是指客观收益。( )（A）正确（B）错误64 替代原理是市场比较法的理论基础。( )（A）正确（B）错误65 采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为 60 年，待估宗地的剩余使用年期为 50 年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低 20。( )（A）正确（B）错误66 在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易

32、案例的价格 1000 元平方米，设其区域条件指数为 100，评估对象的区域条件与之相比指数为 110，则经区域因素修正，评估对象的价格为 1100 元平方米。( )（A）正确（B）错误67 运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少两个。( )（A）正确（B）错误68 只要待估宗地所在区域的市场上存在大量交易案例，就可选用市场比较法进行评估。( )（A）正确（B）错误69 在房地产交易中，亲友之间或急于购买的交易，往往容易造成价格偏低。( )（A）正确（B）错误70 若土地取得费 10 万元亩，开发费用 10 万元亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10，则用成本逼

33、近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元亩。( )（A）正确（B）错误71 在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。( )（A）正确（B）错误72 土地开发费用分摊的基本原理为；应分摊费用受益程度设施总费用。( )（A）正确（B）错误73 采用成本逼近法进行评估时，土地取得费和土地开发费应以实际取得和开发利用土地时实际投入来计算。( )（A）正确（B）错误74 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。( )（A）正确（B）错误75 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )（A）正确（B

34、）错误76 对于城市商业用地来说，其使用价值随距离街道距离的增加而减少；对于城市住宅用地而言，其使用价值可能随距离街道距离的增加而增加。( )（A）正确（B）错误77 各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，估价结人员可以任选一个作为最后的估价结果。( )（A）正确（B）错误78 虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 22 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 C【试题解析】 土地的价格很可能会发生变化，所以要进行期日修正，

35、以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。市场平稳，土地价格变化较小，或者没有变化，可不进行交易日期的修正。【知识模块】 市场比较法2 【正确答案】 D【试题解析】 对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。【知识模块】 成本逼近法3 【正确答案】 A【试题解析】 路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减。【知识模块】 路线价法4 【正确答案】 D【试题解析】 应当算出出租柜台营业面积占商店总营业面积的比率，用商店用地总面积进行折算出出租柜台分摊的土地面积。【知识模块】 基准地价系数修正法5

36、【正确答案】 A【试题解析】 估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率应当是一年期一年期国债利率 420和该地区风险调整值为 1的综合。因为是承租土地使用权价格，还应当再加上 1%，则为 4.20%+1%+1%=6.20%【知识模块】 综合练习6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B 9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A 12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 B19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 A22 【正

37、确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 D25 【正确答案】 D26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 1与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但所选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验一般不超过 25)。2与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)。

38、如无用途相同案例，可选择用途相近的地块。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已有 12 个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应进行用途修正。3与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。4成交日与待估宗地的估价基准日应接近。(1)如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近几年的交易案例用于比较，但最长不超过 3 年；(2)如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过 12 年)。5交易案例必须为正常交易(即成

39、交价格为正常价格或可修正为正常价格)，所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。6价格内涵要一致，比如开发程度是否一致，地价表现表现形式是基底的价格还是含分摊面积的价格，是楼面地价还是地面地价等。【知识模块】 市场比较法32 【正确答案】 A,B【试题解析】 同一条街道两边可以有不同的路线价，当两边差异较大时，当然，一条街道土地的差异较大时也可以有多个路线价。【知识模块】 路线价法33 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 供需原则应该以预期收益原则、变动原则、竞争原则等原则为基础。【知识模块】 综合练习34 【正确答案】 B,C35 【正确答案】 B，C ，D，E36 【正确答案】 B，C ，

40、D 37 【正确答案】 A,B,C 38 【正确答案】 A,B,E39 【正确答案】 A,B,C,D 40 【正确答案】 B,D 41 【正确答案】 A,B,E42 【正确答案】 A，C，E 43 【正确答案】 A,C,D,E44 【正确答案】 A,B,C,D45 【正确答案】 A,B,D46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 B,D,E48 【正确答案】 B，C ，D49 【正确答案】 A,B50 【正确答案】 A,B,C,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B52 【正确

41、答案】 A,B,D53 【正确答案】 D【试题解析】 (一) 解题思路 (1) 根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (二) 公式与计算步骤 1本题应用的主要计算公式 房地年纯收益：房地年总收益年总费用 建筑物年纯收益：建筑物现值建筑物还原率 土地年纯收益：房地年纯收益建筑物年纯收益 有限年期土地价格土地年纯收益/土地还原率1-1/(1+土地还原率) 剩余使用年数 2计算步骤 (1) 计算房地年纯收益、房地年总收益。

42、 该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益月租金收入12 月3012 360(万元) 押金年运用收益押金押金收益率605%3(万元) 年总收益年租金收益+押金年运用收益360+3 363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用月平均费用12 月1512 180(万元) 计算房地年纯收益。 房地年纯收益房地年总收益房地年总费用 363180183(万元) (2) 计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于 1995 年 11 月 1 日，至 2000 年 11 月 1 日已经过了 5 年，残值率为 0。 建筑物现值重置价格建筑面积剩余使用年数/耐

43、用年限 40002500(50-5)/50 900( 万元) 建筑物年纯收益建筑物现值建筑物还原率 9008%72(万元) (3)计算土地年纯收益。 土地年纯收益房地年纯收益建筑物年纯收益 18372111(万元) (4)计算土地总价格。该宗土地是 1995 年 11 月 1 日经过出让获得 50 年使用权的，至 2000 年 11 月 1 日已经过了 5 年，剩余使用年限为 45 年。土地总价格土地年纯收益/土地还原率1-1/(1+土地还原率) 剩余使用年数 111/6%1-1/(1+6%) (50-5) 1715.6(万元) (5)计算土地单位面积价格。 土地单位面积价格土地总价格/土地面

44、积1715.610000/1000 17156(元/ 平方米)54 【正确答案】 A【试题解析】 (1)计算土地总价格。该宗土地是 1995 年 11 月 1 日经过出让获得 50年使用权的，至 2000 年 11 月 1 日已经过了 5 年，剩余使用年限为 35 年。 土地总价格土地年纯收益/土地还原率1-1/(1+土地还原率) 剩余使用年数 111/6%1-1/(1+6%)40-5 1609.3( 万元 ) (2)计算土地单位面积价格： 土地单位面积价格土地总价格/土地面积1609.310000/100016093(元/ 平方米)55 【正确答案】 D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。