[自考类试卷]全国自考（房地产法）模拟试卷9及答案与解析.doc

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1、全国自考（房地产法）模拟试卷 9 及答案与解析一、单项选择题1 下列不属于支柱产业的形成条件的是 ( )（A）在国民经济中占有一定比重，自身发展速度快，对国民经济贡献较大（B）产业的关联度大，能带动其他产业的发展（C）得到国家的大力扶持（D）能吸纳新技术成果2 下列属于动产物权变动的公示方式的是 ( )（A）登记（B）交付（C）登记或交付（D）以上均不是3 预告登记、更正登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起 ( )（A）10 个工作日（B） 20 个工作日（C） 30 个工作日（D）60 个工作日4 房屋登记机构工作人员违反房屋登记办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，则 ( )（A

2、）由该工作人员承担相应的法律责任（B）由房屋登记机构承担相应的法律责任（C）由该工作人员和房屋登记机构承担连带责任（D）该工作人员承担相应的法律责任后向房屋登记管理机构追偿5 征用基本农田 50 公顷进行房地产开发的，其批准机关是 ( )（A）省一级人民政府（B）市一级人民政府（C）县一级人民政府（D）国务院6 省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划的编制及审批部门分别为 ( )（A）城市人民政府，省、自治区人民政府（B）城市人民政府，国务院（C）省、自治区人民政府，国务院（D）省、自治区人民政府，省、自治区人民政府7 下列关于划拨取得的建设用地使用权的期限说法正确的是

3、( )（A）原则上不得超过 50 年（B）原则上不得超过 60 年（C）原则上不得超过 70 年（D）原则上没有期限限制8 房屋征收范围内各项建筑活动被冻结后，房屋征收部门应当通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限 ( )（A）最长不得超过 3 个月（B）最长不得超过 6 个月（C）最长不得超过 12 个月（D）最长不得超过 1 年9 目前，除依法可继续采取划拨方式供应的土地外，其他新增建设用地，尤其是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程建设用地，均采用的出让方式为 ( )（A）土地使用权有偿有限期（B）土地使用权有偿无限期（C）土地使用权无偿有限期（D）土地使用权无偿无限期10 下列

4、关于收购项目公司的说法正确的是 ( )（A）只需签订股权转让协议即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目（B）只需办理股权转让变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目（C）只需办理工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目（D）只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目11 下列关于项目公司说法正确的是 ( )（A）实践中，房地产项目公司一般都采取股份有限公司的形式，其工商注册的经营范围都载明某特定地块的开发经营（B）在特定项目上股东公司采取转让方式退出该项目时，除了将股东公司在该项目中的

5、股权转让以外，还需办理土地使用权的过户及建设手续的更名等一系列程序（C）房地产开发企业必须具备一定的资质，因而项目公司也需获得一、二、三、四级资质中的任何一级才能开发房地产项目（D）项目公司往往在项目开发销售完成后就清算解散12 下列关于工程造价纠纷的说法错误的是 ( )（A）建设工程造价是根据计价依据、造价的计算规则计算出来的（B）签订承发包合同时没有确定工程造价的设计概算或施工图预算容易引起工程造价纠纷（C）采取分阶段进行预决算的方式可以避免造价纠纷的较大程度上升（D）在施工过程中，原材料价格发生较大变动不会影响工程造价决算13 下列关于建设单位的责任的说法中错误的是 ( )（A）建设单位

6、在选择专业单位时应尽一定的注意义务（B）建设单位是建筑质量对外责任的承担者（C）建设单位未组织竣工验收，接收使用，造成损失的，应承担赔偿责任（D）涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，建设单位没有设计方案擅自使用，造成损失的，应承担刑事责任14 买受人在房地产开发企业关于设计变更的书面通知到达_内未作出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 ( )（A）5 日（B） 10 日（C） 15 日（D）30 日15 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起_内，将需要由其提供的办理房屋产权登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 ( )（A）10 日（B） 20 日（C

7、） 30 日（D）60 日16 将房屋租赁区分为公房租赁和私房租赁的标准是( )（A）按照租赁房屋用途的不同（B）按照租赁房屋所有权性质的不同（C）按照房屋建造标准的不同（D）按照房屋租赁期限长短的不同17 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在_内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 ( )（A）1 个月（B） 3 个月（C） 5 个月（D）6 个月18 下列哪个选项不是房地产主管部门对房地产经纪机构的监督方式? ( )（A）现场巡查（B）合同抽查（C）记入信用档案（D）投诉受理19 下列选项中哪个人一定不能注册为房地产估价师? ( )（A

8、）甲年龄为 63 岁（B）乙因房地产估价曾受过刑事处罚，于 2005 年 5 月刑满释放，2011 年 3 月再次提出注册申请（C）丙于 2007 年 11 月被吊销注册证书，于 2011 年 3 月再次申请注册（D）丁年龄为 17 岁20 建筑物区分所有权人是指房屋的 ( )（A）占有人（B）使用人（C）承租人（D）所有权人21 下列关于物业管理与业主的建筑物区分所有权、业主自治的关系说法错误的是 ( )（A）在建筑物区分所有的安排下，业主不仅独立享有专有空间，而且还存在共有或共用部分（B）物业管理的本质是业主自治（C）全体业主形成的共同意志及其反映的共同利益，是团体自治的核心，是业主自治管

9、理的根本基础（D）物业服务企业的受托管理是个人自治管理的延伸22 二级资质物业服务企业可以承接_万平方米以下的住宅项目和_万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 ( )（A）30 8（B） 30 5（C） 20 8（D）20 523 物业管理用房的所有权属于 ( )（A）物业管理公司（B）业主（C）物业管理委员会（D）房地产开发商24 下列哪一项不需要缴纳专项维修资金? ( )（A）住宅物业（B）住宅小区内的非住宅物业（C）一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用没施没备的住宅（D）与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主25 关于房地产抵押中房屋和土地的关系错误的是 ( )（A）以建筑物

10、抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权分别抵押（B）以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（C）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产（D）建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿26 一般房地产开发贷款不包括 ( )（A）住房开发贷款（B）商业用房开发贷款（C）公共租赁住房建设贷款（D）其他房地产开发贷款27 政府投资建设的公共租赁住房项目贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的_倍。 ( )（A）0.5（B） 0.9（C） 1（D）1.528 住房公积金

11、的贷款期限为_年。 ( )（A）10（B） 20（C） 30（D）4029 下列哪一项不属于购置型保障房? ( )（A）经济适用住房（B）廉租住房（C）限价商品住房（D）棚户区改造住房30 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起_日内作出准予贷款或者不准贷款的决定。 ( )（A）3（B） 5（C） 7（D）1531 纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是 ( )（A）增值额未超过扣除项目 10的（B）增值额未超过扣除项目 15的（C）增值额未超过扣除项目 20的（D）增值额未超过扣

12、除项目 25的32 我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为 ( )（A）12 （B） 12 （C） 15（D）2033 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为 ( )（A）成交价格（B）征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格（C）土地使用权与房屋交换价格的差额（D）交易双方各自申报的价格二、多项选择题34 下列关于宅基地使用权的说法正确的有 ( )（A）宅基地使用权实行“一户一宅”（B）农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府批准（C）申请宅基地使用权的申请人必须是无宅基地（D）在农村落户需建住宅而无宅基地的村民可以申请宅基地（E）村民申请宅基地的，应首先向所在地的农

13、村集体经济组织提出申请35 需要纳人储备的土地包括 ( )（A）依法收回的国有土地（B）收购的土地（C）行使优先购买权取得的土地（D）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地（E）其他依法取得的土地36 关于建设工程施工合同发包人与承包人的一般义务表述正确的是 ( )（A）因发包人原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当及时采取弥补措施以减少损失，并赔偿承包人因此造成的实际损失和费用（B）发包人接到承包人的隐蔽工程验收通知后，应及时对其检查。没有及时检查造成工期拖延的，承包人可以顺延工期（C）对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土应当进行检验，未经检验或者检验不合格的，不得使用（D）因承包人

14、原因致使建设工程质量不符合约定的，应当在合理期限内无偿修理或者返工、改建（E）发包人在任何情况下都可以随时对作业进度和工程质量进行检查37 下列哪些属于房地产中介服务机构? ( )（A）房地产咨询机构（B）房地产价格评估机构（C）房地产经纪机构（D）房地产登记机构（E）房地产开发机构38 申请经济适用住房的家庭必须同时符合下列条件 ( )（A）具有当地城镇户口（B）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准（C）已经成婚，组成家庭（D）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准（E）在本城镇连续缴纳 5 年以上社会保险三、名词解释39 房地产40 房地产开发用地41 建设工程

15、监理42 房地产中介服务43 个人住房贷款四、简答题44 简述房地产开发的基本原则。45 简述存量房交易的特征。46 简述房地产融资担保的种类。47 简述转让住房可享受个人所得税优惠政策的情形。五、论述题48 试论述建筑物共有部分共有权与一般共有权的差异。六、案例分析题49 甲欲出卖一套住房，于 2012 年 9 月与乙房地产经纪公司签订一房地产中介服务合同，约定乙公司将甲的房源信息发布并为甲促成房屋买卖合同的订立但乙不直接参与订立合同，并且甲只将房屋通过乙公司挂牌出售。2013 年 2 月丙通过乙公司获知甲的房源信息，但甲、丙未通过乙公司而自行订立房屋买卖合同。请结合本案例回答以下问题：(1

16、)本案中乙公司提供的是哪种房地产中介服务?(2)本案中甲与丙的行为如何定性?(3)乙公司可以采取何种措施寻求救济?全国自考（房地产法）模拟试卷 9 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 一般认为，一个产业要成为支柱产业，必须符合下面的条件：(1)在国民经济中占有一定比重，自身发展速度快，对国民经济贡献较大；(2)产业关联度大，能带动其他产业的发展；(3) 能吸纳新技术成果。2 【正确答案】 B【试题解析】 民法上以“登记”为不动产物权变动的公示方式，以“交付”为动产物权变动的公示方式。3 【正确答案】 A【试题解析】 预告登记、更正登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日

17、起10 个工作日。4 【正确答案】 B【试题解析】 依房屋登记办法规定：房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。5 【正确答案】 D【试题解析】 征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的、其他土地超过 70 公顷的，由国务院批准；征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。6 【正确答案】 B【试题解析】 城市总体规划由城市人民政府组织编制。其中直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划

18、，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。7 【正确答案】 D【试题解析】 依城市房地产管理法第 23 条第 2 款，划拨取得的建设用地使用权原则上没有使用期限的规定。8 【正确答案】 D【试题解析】 房屋征收范围确定后。不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过 1 年。9 【正确答案】 A【试题解析】 目前，除依法可继续采取划拨方式供应的土地外。其他新增建设用地，尤其是商业、金融、旅游、服务

19、业、商品房屋和涉外工程建设用地，均采用土地使用权有偿有限期出让的办法。10 【正确答案】 D【试题解析】 收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。11 【正确答案】 D【试题解析】 实践中，房地产项目公司一般都采取有限责任公司的形式，故 A 错。项目公司是房地产开发企业针对特定的项目而设立的，它可以在项目完成或其他原因致使项目不能继续时及时退出。在特定项目上的退出，采取转让方式退出该项目时，只需将股东公司在该项目中的股权转让即可，故 B 错。项目公司属于为特定项目开发而设立的企业，不可能获得一、二、三、四级资质中

20、的任何一级，正因为此，房地产资质管理中设立了暂定资质这一类别，故 C 错。项目公司往往在项目开发销售完成后就清算解散，故 D 对。12 【正确答案】 D【试题解析】 工程造价纠纷的主要原因是：签订承发包合同时没有确定工程造价的设计概算或施工图预算；在施工过程中，原材料价格发生较大变动，双方在工程造价决算时的分歧较大。13 【正确答案】 D【试题解析】 建设工程质量管理条例第二章详细规定了建设单位的质量责任和义务。建设单位应该承担赔偿责任的情形有：(1)未组织竣工验收，接收使用，造成损失的；(2)验收不合格，擅自交付使用，造成损失的；(3)对不合格的建设工程按照合格工程验收，造成损失的。(4)涉

21、及建筑主体或者承重结构变动的装修丁程，没有设计方案擅自使用，造成损失的。14 【正确答案】 C【试题解析】 买受人在房地产开发企业关于设计变更的书面通知到达 15 日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。15 【正确答案】 D【试题解析】 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。16 【正确答案】 B【试题解析】 房屋租赁按照不同的标准可以作出不同分类，按租赁房屋的所有权性质不同可分为公房租赁和私房租赁。

22、17 【正确答案】 D【试题解析】 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 6 个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。18 【正确答案】 C【试题解析】 建设主管部门、价格主管部门主要通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。19 【正确答案】 D【试题解析】 注册房地产估价师管理办法对注册为房地产估价师规定了积极条件和消极条件。积极条件有：(1)取得执业资格；(2)达到继续教育合格标准；(

23、3)受聘于具有资质的房地产估价机构。消极条件有：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)刑事处罚尚未执行完毕的；(3) 因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 5 年的；(4)因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的；(5)被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满 3 年的；(6)以欺骗、贿20 【正确答案】 D【试题解析】 建筑物区分所有权人，按照物业管理条例第 6 条第 1 款的规定，是指房屋所有权人，即专有部分的所有权人，不包括房屋承租人、占有人等。21 【正确答案】 D【试题解析】 物业服务

24、企业的受托管理是业主团体自治管理的延伸。建立在业主团体自治基础上的物业管理，必然遵循社会大分工的原则，要求专业化、社会化的物业服务企业的辅助，通过业主自治团体选聘物业服务企业，建立委托法律关系来实现双方对物业管理的分工、合作。22 【正确答案】 A【试题解析】 依据资质管理办法第 8 条，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接 30 万平方米以下的住宅项目和8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接 20万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。23 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理用房的所有权依

25、法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途(物业管理条例第 38 条)。24 【正确答案】 C【试题解析】 应当交存住宅专项维修资金的范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金(专项资金管理办法第 6 条)。25 【正确答案】 A【试题解析】 依物权法第 182 条，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。物权法第 200 条规定

26、：“该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”26 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发贷款分为一般房地产开发贷款和保障性住房开发建设贷款。一般房地产开发贷款包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。27 【正确答案】 B【试题解析】 政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的 09 倍。28 【正确答案】 C【试题解析】 住房公积金的贷款期限为 30 年，且不受年龄限制。29 【正确答案】 B【试题

27、解析】 现行的保障性住房按照供应方式，可以归纳为租赁型保障房和购置型保障房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房；购置型保障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。30 【正确答案】 D【试题解析】 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。31 【正确答案】 C【试题解析】 有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，

28、增值额未超过扣除项目金额 20的；(2)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。32 【正确答案】 B【试题解析】 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 12；依照房产租金收人计算缴纳的，税率为 12。33 【正确答案】 A【试题解析】 契税的计税依据分以下几种情形：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。二、多项选择题34 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 根据土地管理法第 62 条的规定，农村村民

29、住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法第 44 条的规定办理审批手续。35 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 需要纳入储备的土地包括：(1)依法收回的国有土地；(2)收购的土地；(3)行使优先购买权取得的土地；(4) 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；(5)其他依法取得的土地。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度和工程质量进行检查。承包人应当协助和支持发包人的监督工作，接到整改指令后及时进行修复或返工。37 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 城市房

30、地产管理法第 57 条规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。38 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 申请经济适用住房的家庭必须同时符合下列条件：(1)具有当地城镇户口；(2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；(3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。三、名词解释39 【正确答案】 房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体七的权益。40 【正确答案】 房地产开发用地，是指出让或者划拔取得建设用地使用权的用于经营性房地产开发的城镇同有土地。41 【正确答案】 建设工程监理也称工程建

31、设监理，是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对项目实施或工程建设全过程进行监督和管理。42 【正确答案】 房地产中介服务，是指房地产巾介机构在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产：咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。43 【正确答案】 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。四、简答题44 【正确答案】 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。具体地说：

32、(1)房地产开发必须符合城市规划要求和国家投资汁划要求。(2)房地产开发必须符合经济效益、社会效益、环境效益相统一的要求。(3)房地产开发必须实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。45 【正确答案】 存量房交易有以下特点：(1)与商品房的销售相比，存量房买卖的供厂直和需求相对分散，买卖双方自行成交较为困难。(2)由于交易双方大部分都是个人，相比商品房买卖中的购房人和开发商而言，存量房买卖双方的信任度较弱。(3)在交易主体分散的存量房交易中无法通过对任何一方的监管来保证交易安全。(4)交易标的上可能存在抵押等负担，因而交易内容更复杂，涉及的手续、程序繁多。(5)由于不动产登记制度，无法采用

33、“ 一手交钱，一手交房” 的即时完成的交易方式。46 【正确答案】 按不同的标准，可对房地产融资进行不同的分类：(1)按担保方式的不同，可以分为人的担保(保证)和物的担保(质押和抵押)；(2)在抵押担保中，按债务人与抵押物的关系，可分为债务人以自己的物设定的抵押担保和以他人所有的物设定的抵押担保；(3)以抵押物是否建造完成，可分为以建造完成的物提供的抵押，和以正在建造中的物提供的抵押。47 【正确答案】 (1)对出售自有住房并拟在现住房出售 1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证

34、金；(2)对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。五、论述题48 【正确答案】 (1)权利人的身份具有复合性。他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员，而一般的共有权人的身份是单一的。(2)此类共有权的客体非常广泛不仅包括法定共有部分，还包括约定共有部分，而一般共有权客体仅限于一项财产。(3)这种共有权的变动取决于专有权的变动，而一般共有权的变动没有主从关系。一般共有权转让时，其他共有权人有优先购买权，但此种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。(4)这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用共有持分(业主对共有

35、部分的潜在的应有份额)的方式。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)本案中乙公司提供的是房地产居间服务。房地产居间是房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。在房地产中介开展居间活动时，中介人并不直接参与合同的订立，仅为促成合同的订立或为合同的签订提供媒介服务，居间人不是房地产交易合同的当事人。(2)本案中甲与丙的行为属于“ 跳单”行为，即在二手房市场上，客户绕开提供信息的中介公司，通过其他途径达成房地产交易的行为。(3)乙可以在签订经济服务合同时约定“ 反跳单”条款，即约定委托人或其代理人、代表人、承办人等在经纪公司提供信息后的定期间内，与第三方达成买卖交易或者利用了房地产经纪公司提供的信息、机会等条件但未通过经纪公司而与第三方达成交易的，委托人应按照与第三方达成的实际成交价的一定比例向经纪公司支付报酬或违约金。