[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷16（无答案）.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 16（无答案）一、单项选择题1 房地产的不可移动性的实质是( )。（A）房地产周围的环境固定不变（B）房地产的自然地理位置固定不变（C）房地产的外部配套设施固定不变（D）房地产的产权固定不变2 “云南山川形势，东以曲靖为关，以沾益为蔽；南以元江为关，以车里为蔽；西以永昌为关，以麓川为蔽；北以鹤庆为关，以丽江为蔽。”说的是云南的( )。（A）经济区位（B）天文区位（C）自然地理区位（D）文化区位3 地价的本质是( ) 。（A）一次性收取的若干年地租（B）买卖土地（C）自身出让土地使用权（D）土地的出让价格4 国家必须依法行使征用权，征用权是专属(

2、)的权力。（A）集体（B）政府（C）单位（D）土地局5 以下不属于房屋拆迁补偿安置协议的特征的是( )。（A）协议当事人是特定主体（B）协议签订有严格的时间限制（C）拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋使用人（D）协议签订有相对的强制性6 将因征地而导致无地的农民，纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系，并建立社会保障制度是属于( )。（A）货币安置（B）保障安置（C）重新择业安置（D）农业生产安置7 拆除未到期的临时建筑，应当按其( )来给予适当补偿。（A）使用期限（B）建筑结构（C）用途（D）外观形状8 征收农村集体经济组织用地时，地上附着物归( )所有。（A）农村集体经济组织（B）其所有者（

3、C）特困补助农民（D）其使用者9 以下属于建设用地管理对象的是( )。（A）一切农用地（B）已利用的农用地（C）一切非农业生产用地（D）已利用的非农业生产用地10 若有多个对商品住宅用地有意向的用地者，则受严格限制的方式是( )。（A）挂牌（B）划拨（C）招标（D）拍卖11 国有企业破产时，所涉及的建设用地使用权应采取( )方式处理。（A）转让（B）招标（C）出让（D）租赁12 当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为属于( )。（A）建设用地使用权的租赁（B）建设用地使用权的出售（C）建设用地使用权的交换（D）建设用地使用权的赠与13 以

4、下不属于承租人义务的是( )。（A）保管义务（B）支付租金义务（C）租赁标的物返还义务（D）妨害除去义务14 处分抵押的建设用地使用权所得金额，应最先( )。（A）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金（B）支付处分抵押建设用地使用权的费用（C）扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费（D）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害15 一房地产开发商由附近竞争楼盘的工程进度推出其开盘的时间属于( )。（A）探测性调研（B）描述性调研（C）因果性调研（D）预测性调研16 下列关于商品房销售代理的特征，表述错误的是( )。（A）代理人不得以被代理人的名义实施民事行为（B）代理人应当在被代理人授权范围内实施

5、代理行为（C）代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示（D）代理人的法律后果直接归属被代理人17 根据服务对象的不同，商品房销售代理可分为( )。（A）卖方代理和买方代理（B）单位代理和个人代理（C）独家代理、共同代理和参与代理（D）委托代理和个人代理18 项目营销不包括( ) 。（A）全程促销策略建议（B）全程营销策略制定（C）全程供需分析（D）全程价格策略建议19 在拟定合同条款时，需要注意事项正确的是( )。（A）为了保证双方的利益，可以采取口头协议（B）合同中不能订立关于奖励的条款（C）全部由承包商承担（D）付款方式可以采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资20 下列选项不属于房

6、地产投资的特点的是( )。（A）投资品种的多样性（B）投资变现的简单性（C）投资价值的附加性（D）投资区域的附加性21 下列选项巾，对资金等效值理解错误的是( )。（A）影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小（B）运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析（C）在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金（D）在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念22 下列不属于房地产开发中的现金流人的是( )。（A）租金收入（B）自营收入（C）资本利得（D）房地产增值23 项目资本金现金流量表也称( )。

7、（A）项目投资现金流量表（B）全部投资现金流量表（C）自有资金现金流量表（D）项目各方现金流量表24 出售型房地产开发项目，对投资者来说属于( )。（A）短期投资（B）长期投资（C）中期投资（D）中长期投资25 在项目财务分析中，下列不属于资产种类的是( )。（A）流动资产（B）在建工程（C）固定资产净值（D）建设投资借款26 只用于财务效益分析的是( )。（A）风险分析（B）盈亏平衡分析（C）盈利能力分析（D）敏感性分析27 凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为( )。（A）固定成本（B）流动成本（C）不变成本（D）变动成本28 假设各不确定性因素之间相互独立，每

8、次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到影响的程度称为( )。（A）确定性敏感性分析（B）多因素敏感性分析（C）单因素敏感性分析（D）不确定性敏感性分析29 风险的质和量不断变化，是房地产投资风险识别特点中的( )。（A）系统性（B）不确定性（C）连续性（D）制度性30 不属于房地产项目方案类型的是( )。（A）混合互斥方案（B）互斥方案（C）现金流量相关方案（D）互补方案31 在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施的方案称为( ) 。（A）混合方案（B）组合方案（C）互补方案（D）组合互斥方案32 在互斥方案比选方法中，有时

9、会得出相反的结论的是( )。（A）净现值法（B）净现值率法（C）投资差额内部收益率法（D）差额净现值法33 明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。（A）项目考核和评价的依据（B）筹集资金的主要依据（C）申请项目核准的依据（D）项目投资决策的依据34 着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍的是( )。（A）项目总说明（B）项目慨括（C）市场分析和建立模型的确定（D）开发建设计划的编制35 以下几个阶段中，不属于 PDCA 阶段的是( ) 。（A）

10、制定计划阶段（B）执行阶段（C）检查阶段（D）报告阶段36 下列不属于招标文件内容的是( )。（A）工程情况介绍（B）技术规格和图纸（C）投标人须知（D）合同的通用条款37 谈判招标也称为( ) 。（A）非竞争性招标（B）有限竞争性招标（C）指名竞争方式（D）议标38 大型、复杂而历时长的项目应适用( )。（A）目标型组织（B）职能型组织（C）项目型组织（D）矩阵型组织39 有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目称为( ) 。（A）分项工程（B）分部工程（C）单位工程（D）单项工程40 不属于房地产类工程建设项目的特征的是( )。（A）时间目标的限定

11、性较强（B）具有较低的系统性（C）费用目标较强（D）质量要求较高41 下列关于 REITs，说法正确的是( )。（A）美国政府允许满足一定条件的 REITs 可免征所得税和资本利得税。REITs 是美国最重要的一种房地产金融方式（B） REITs 仅可以封闭运行（C） REITs 与我国信托相同，纯粹属于私募性质（D）1960 年，世界上第一支 REITs 在英国诞生42 市场法的本质是以房地产的( )为导向来换取房地产的价值。（A）实际成交价格（B）比准价格（C）正常市场价格（D）未知价格43 交易情况修正的方法主要有差额法和( )。（A）收益法（B）成本法（C）百分率法（D）百分比法44

12、不属于房地产状况调整分类的为( )。（A）区位状况调整（B）实物状况调整（C）房地产商状况调整（D）权益状况调整45 某建筑物建筑面积为 100m2，经过年数为 5 年，单位建筑面积的重置价格 500元m 2,经济寿命 20 年，残值率为 5。该建筑物的年折价额为 ( )元。（A）2 375（B） 11 875（C） 38 125（D）5 75346 ( )组织业主召开首次业主大会会议。（A）全体业主（B） 23 业主（C）业主大会筹备组（D）街道办事处47 下列关于业主大会的说法正确的是( )。（A）15以上业主提议时应及时召开业主临时会议（B）业主委员会应当在召开业主大会会议 10 日前将

13、会议通知及有关材料以书面形（C）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议 2 日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见（D）若是住宅小区召开业主大会会议的，应同时告知与物业管理区域相关的居民委员会48 招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布( )。（A）招标公告（B）投标邀请（C）招标合同（D）招标委员会成员名单49 住宅专项维修资金划转后的账臼管理单位由( )决定。（A）业主自己（B）业主大会（C）当地人民政府（D）当地的商业银行50 不属于管理规约的主要内容的为( )。（A）业主的共同利益（B）业主应履行的义务（C）业主所享有的权利（D）违反管理规

14、约应当承担的责任51 当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议( )。业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大会临时会议的情况15以上业主提议发生重大事故或者紧急事件需要及时处理（A）（B） （C） （D）52 房地产股票按股东权利可分为( )。（A）普通股、优先股（B）国家股、法人股、个人股（C）有面额股、无面额股（D）有记名股、无记名股53 某房地产土地增值额超过扣除项目金额 50，未超过 100的，其对应的应纳税额计算，表述正确的是( )。（A）应纳税额=土地增值额 30（B）应纳税额= 土地增值额40 -扣除项目金额5（C）应纳税额= 土地增值额50 -扣除项目

15、金额15（D）应纳税额=土地增值额 60-扣除项目金额35%54 信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则不包括( )。（A）保密进行（B）委托商业银行担任房地产信托资金的保管人（C）不得损害罔家利益和社会公共利益（D）维护委托人和受益人的最大利益55 房地产风险可分为( )。财产损失 责任损失人身损失 利益损失（A）（B） （C） （D）56 公司债券按( ) 分类，有公募和私募两种。（A）还款期长短（B）筹集资金数额（C）发行是否公开（D）是否委托证券发行中介机构57 房地产开发项目质量包括( )。（A）工程实物质量和分部工程质量（B）工程实物质量和管理过程质量（C）分部工程质量和管

16、理过程质量（D）工序质量和管理过程质量58 建设单位应当自竣工验收合格之日起( )日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。（A）5（B） 10（C） 15（D）3059 下列不是房地产开发贷款的类型的是( )。（A）商用房开发贷款（B）土地开发贷款（C）住房抵押贷款（D）住房开发贷款60 不属于房地产股票融资的缺点是( )。（A）股票投资者要求有较高的报酬，股利在税前扣除（B）普通股发行费用较高（C）企业发行新股时，出售新股票，引进新股东，导致公司控制权分散（D）新股东分享公司未发行新股前积累的盈余，会降低普通股的净收益，引起股价下跌二、多项选择题61 下列属于 20 世

17、纪 90 年代发达国家郊区化特点的是( )。（A）就业岗位增加，郊区增加（B）中心市区人口减少，郊区人口迅速增长（C）郊区新城与中心市区的共生关系越来越不紧密（D）中心市区减少（E）边缘新城的形成62 以下属于公共利益的特点的是( )。（A）公共利益是客观的（B）公共利益是共享的（C）公共利益是不确定的（D）公共利益足属于国家利益和政府利益的（E）公共利益是确定的63 以下是建设用地管理的主要内容的是( )。（A）建设用地宏观调控管理（B）农用地转用管理（C）土地征收管理（D）建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（E）项目的后期维护管理64 在建设用地使用权在协议出让过程中，有下列( )行为

18、的，对相关人员依法给予行政处分。（A）出让底价未经集体决策的（B）泄漏底价的（C）低于协议最低价出让的（D）减免建设用地使用权出让金的（E）情节严重构成犯罪的65 下列情形可以认定为闲置土地的是( )。（A）国有土地有偿使用合同生效起半年未动工的（B）国有土地有偿使用合同生效起 1 年未动工的（C）已动工但是开发面积不足总面积 13 的（D）开发建设的已投资额占总投资额不足 15的（E）未经批准终止开发建设连续满半年的66 房地产实地调研方法包括( )。（A）投射法（B）询问法（C）观察法（D）试验法（E）深度访谈法67 房地产销售的直接渠道的优点有( )。（A）有利于销售业绩的提升（B）避免

19、房地产经纪机构介入可能造成的短期行为（C）有利于较快调整销售策略（D）有利于集聚企业人力、物力、财力（E）便于直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势68 房地产销售渠道选择的原则是( )。（A）经济性（B）实用性（C）可控性（D）适应性（E）多样性69 等额分付终值公式 F=A(1+i)-1i 中，需要满足的条件是( )。（A）每期支付的金额相同（B）支付可以在期初也可以在期末发生（C）支付间隔相同（D）每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生（E）每次支付都在对应的期末，终值在最后一期支付后发生70 根据成本总额对产量的依存关系，投资项目的总成本可以分解为( )。（A）固定成本（B

20、）流动成本（C）不变成本（D）变动成本（E）经营成本71 可作为经营型房地产开发投资项目分析指标的是( )。（A）投资回收期（B）财务内部收益率（C）财务净现值（D）成本利润率（E）资本金利润率72 下列选项中，属于投资项目经济评价应遵循的基本原则的是( )。（A）定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则（B）效益与费用计算口径对应一致的原则（C）动态分析与静态分析相结合，以静态分析为主的原则（D）有无对比原则（E）收益与风险权衡原则73 在对投资项目进行可行性分析的这一综合研究过程中，可行性研究的主要依据包括( )。（A）国家相关法律法规（B）国家的宏观调控政策、产业政策、行业准入标准

21、、地方政府法规及规定（C）委托人的意图（D）国家和行业所规定的经济参数和指标（E）市场供求关系74 按照项目管理工作任务，不属于房地产开发项目管理系统的是( )。（A）组织和信息管理（B）工程咨询项目管理（C）工期管理（D）施工项目管理（E）建设项目管理75 交易情况修正的方法主要有( )。（A）收益法（B）成本法（C）百分率法（D）差额法（E）高低点法76 下列属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是( )。（A）单位比较法（B）供求分析法（C）供料测量法（D）全部分项法（E）指数调整法77 关于物业管理招标的条件和程序的表述不正确是( )。（A）采取邀请招标方式的，应当向 2 个以上的物业

22、服务机构企业发出投标邀请书（B）公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于 15 日（C）当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于 10 家资格预审合格的投标申请人（D）评标委员会的人数一般为 5 人以上的单数（E）评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面专家人数不得少于成员总人数的 2378 房地产投资风险的特征主要表现为( )。（A）客观性（B）确定性（C）潜在性（D）损益双重性（E）可测性79 房地产投资的非系统风险包括( )。（A）收益现金流风险（B）资本价值风险（C）市场供求风险（D）周期风险（E）持有期风险80 下列关

23、于涉及征收补偿费用的法律责任的说法中，正确的有( )。（A）由于征收由政府实施，且补偿费用关系被征收人的切身利益，所以应明确法律责任（B）贪污、挪用、私分、截留、拖欠的，责令改正，追回有关款项，无需征收补偿费用（C）造成损失的，依法承担赔偿责任（D）对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任（E）尚不构成犯罪的，依法给予处分三、案例分析80 某房地产开发企业以出让的途径获得某块土地的使用权，准备用其建造一所公立学校，但该土地上还有一建筑面积为 1 000 平方米的商业用房需要拆迁，该商业用房的目前市价为 5 000 元每平方米。81 该房地产商开发企业实施拆迁时，可以

24、采用的拆迁方式有( )。（A）被拆迁人自拆（B）强制拆迁（C）自行拆迁（D）委托拆迁82 实施拆迁时，可以采取的补偿方式是( )。（A）房屋产权调换（B）货币补偿（C）按被拆除房屋原先建设成本进行补偿（D）政府统一安排83 按法律规定，该企业拥有该地的使用权为( )年。（A）70（B） 50（C） 40（D）3084 拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋的目前市场价为 6 000 元每平米，建筑面积为 900 平米，则双方的结算差价为( )元。（A）100 000（B） 600 000（C） 400 000（D）500 00085 若该拆迁的商品房是被承租的，则被拆迁人与房屋承租人达不成协议的

25、，应当实行( )。（A）作价补偿（B）房屋产权调换（C）货币补偿（D）产权调换与作价补偿相结合85 物业承接查验办法的出台是物业管理行业的一剂良药，是对物业管理条例有关规定的细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。86 管理规约的主要内容包括( )。（A）有关物业的使用、维护、管理（B）管理双方的权利（C）业主应当履行的义务（D）违反管理规约应承担的责任87 临时管理规约包括( )。（A）管理双方的权利（B）管理双方的义务（C）业主有关物业的使用应当遵守的规则（D）物业的自然状况和权利状况88 物业服务合同的特征不包

26、括( )。（A）物业服务合同属于记名合同（B）物业服务合同既是双务合同又是有偿合同（C）物业服务合同属于劳务合同（D）物业合同通常属于集体合同89 关于业主的权利，表述不正确的是( )。（A）业主基于房屋所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利（B）权利主要由单个业主享有和行使（C）业主有权选举业务委员会委员，并享有被选举权（D）业主有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见90 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人可代理的内容包括( ) 。（A）投票（B）发表意见（C）业主身份（D）参加表决90 某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付 30

27、 万元项目论证费，该评估机构发现该处房地产发展潜力很大，而且作为国家重点扶植项目建设地，很可能会被征收改造。91 30 万元项目论证费用可列为( )。（A）现金流入量（B）现金流出量（C）机会成本（D）沉没成本92 采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是( )。（A）没有考虑投资风险因素（B）不能正确反映投资方式的不同对项目的影响（C）没有考虑资金的时间价值（D）其经济意义难于理解93 利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是( )。（A）能明确反映投资会使企业获利数额大小（B）计算不需依赖折现率数值的大小（C）能反映投资效率的高低（D）考虑了资金的时间价值94 关于房地产征收的限

28、制条件的表述不正确的是( )。（A）房产征收只能以公共利益为目的（B）房地产征收应严格按照法律规定的程序（C）房地产征收应给予公正的补偿（D）房地产征收应征得征收人的同意95 房屋拆迁必须服务于( )，房屋拆迁的规模要与城市的经济发展水平相适应。（A）房地产开发（B）城市建设（C）开发商的要求（D）居民的意见95 A 公司将 M 地块的使用权抵押给 B 公司，于 9 月 20 日签订抵押合同，并于次日办理了公证，9 月 26 日完成抵押登记。96 抵押合同生效的时间为( )。（A）9 月 20 日（B） 9 月 21 日（C） 9 月 26 日（D）9 月 27 日97 ( )是指在整个贷款期

29、内以固定利率和固定月付款额按月偿还贷款本息。（A）等额还款抵押贷款（B）等本金还款抵押贷款（C）可变利率抵押贷款（D）住房公积金贷款98 土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。（A）建设规划设计条件（B）建设密度和高度控制指标（C）开发进度和分期投资额度（D）工程完工期限99 下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有( )。（A）房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移（B）房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的（C）房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬（D）房地产投资风险造成的损失只包括投入资本的损失100 下列不属于房地产抵押主要参与者的是( )。（A）贷款机构（B）国家（C）借款人（D）中介服务机构