[工程类试卷]土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷9及答案与解析.doc

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1、土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 ( )是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。（A）权利意思主义制度（B）采用意思公信主义（C）权利变更意思主义（D）采用意思主义立法2 ( )是指土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。（A）采取非实质性审查（B）普遍性形式审查主义（C）采取形式审查主义（D）通性审查制度3 ( )是指在填写相邻土地的使用者或所有者名称，如权属界线上有线

2、状地物或附近有永久性显著标志(如河流、山峰等)可填写地物或标志名称及权属线与某一标志或地物的距离。（A）标志化名称（B）四至 (如东至，南至)（C）特征实名（D）多至4 土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和 ( )进行审核。（A）限制（B）约束机制（C）要式机制（D）自然归属5 ( )审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写土地登记审批表。（A）权批（B）权属（C）土地准属（D）土地永久归属6 在( )土地登记申请之前，市、县人民政府应发布土地登记通告。（A）最初（B）前期（C）初始（D）计划7 相对于( )国有土地使用权而言，通过出让方式取得的国有土地使

3、用权是有使用期限的。（A）专拨（B）待批（C）特批（D）划拨8 ( )使用权的出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承担人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（A）出让土地（B）批准土地（C）验证后的土地（D）转让土地9 国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起( )日内申请土地用途变更登记。（A）10（B） 30（C） 5（D）1510 ( )土地登记不需报人民政府审批。（A）更改（B）检验（C）注销（D）重新进行二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选

4、项得 0.5 分。11 关于土地登记的统一性，下列叙述正确的是( )。（A）有统一的管理人员进行管理（B）依据统一的实体法律规范（C）在统一的登记机关进行（D）有统一的部门进行监督（E）遵循统一的登记程序12 ( )属于当事人自产权发生变化之日起 15 日内必须申请土地登记的事项。（A）土地抵押权的决定（B）集体土地使用权的变更（C）国有土地使用权的设定（D）国有土地承租权的终止（E）国有土地承租权的变更13 不需要进行初始土地登记的情形有( )。（A）从未进行过土地登记的地区（B）原有登记需要全面更新（C）集体土地使用权权利人发生变更（D）国有土地租赁时需要设定租赁权（E）土地抵押过程中需要

5、设定抵押权14 划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括( )。（A）划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利（B）划拨国有土地使用权的取得没有范围限制（C）划拨国有土地使用权一般都有明确的期限（D）城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税（E）划拨国有土地使用权的处置受法律限制15 不发生划拨国有土地使用权变更的情况有( )。（A）划拨国有土地使用权补办土地出让手续（B）划拨集体土地使用权补办土地出让手续（C）因实现抵押权而引起的划拨国有土地使用权变更（D）因住房制度改革出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更（E）因住房制度改革出售经济适用房引起的划拨国有土地使用权变更16

6、关于地址变更登记，下列叙述正确的是( )。（A）申请人是地址变更前的土地权利人（B）申请人应当在地址发生变更之日起 15 日内申请名称变更登记（C）申请人可以为自然人、法人或者其他组织（D）申请人应当向土地登记机关提交由土地登记机关发出的土地证书（E）申请人应当向土地登记机关提交地上建筑物的权属证明和地址变更证明文件17 由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权的情形包括( )。（A）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的（B）为房地产开发需要使用土地的（C）公路、铁路、机场、矿场等经核批准报废的（D）土地出让等有偿使用合

7、同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的（E）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的18 关于土地登记查询申请，下列叙述正确的是( )。（A）对于不予受理的土地登记查询申请，土地登记机关应当在 10 个工作日内给予答复（B）申请查询内容不得超过规定查询的范围（C）查询申请人提交的证明文件必须齐全并合法有效（D）申请查询的土地必须在本登记区内（E）对符合规定的土地登记查询申请，土地登记机关应当准予查询和签证19 土地登记代理人应注销登记的情况有( )。（A）脱离土地登记代理工作岗位连续 1 年以上(含 1 年)（B）同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务（

8、C）允许他人以本人名义执行业务（D）严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定（E）不具有完全民事责任能力20 关于土地登记代理人权利和义务，下列叙述错误的是( )。（A）土地登记代理人有获取劳务报酬的权利（B）土地登记代理人有依法开展土地登记代理业务的义务（C）土地登记代理人有按照委托人指示处理代理事务的权利（D）土地登记代理人有及时告知的义务（E）土地登记代理人有维护委托人权益的义务三、综合分析题21 2001 年 11 月 9 日，国土资源部发出了关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知，决定在已有的基础上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作，并强调要严格按照

9、中华人民共和国土地管理法的规定，确定集体土地所有权主体。问题1如果土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，且不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给哪一方所有?2考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取哪些方式进行?3在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意什么?22 国家作价出资(入股) 国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。问题1对国有：上地使用权作价出资应作何理解?2可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些?3国有土地使用权作价出资(入股)

10、前如何进行地价评估?4作价出资(入股) 取得的土地使用权可否依法转让、作价出资、租赁或抵押?为什么?23 2001 年，市 S 集团依法获得对该市原国有企业 M 纺纱厂的兼并权利。 2005年上半年，因企业改制，部分厂房出租于 W 公司，租期一年半。2005 年下半年，S 集团欲收回出租厂房，因合同期限未至，W 公司提出获取合理补偿的要求，得到了 S 集团的认可。问题1什么是国有土地租赁?2国有土地租赁是国有土地出让方式的有效补充，对此你作何理解?2国有土地租赁的期限是如何划分的?4“承租土地提前收回，可以获得合理补偿” 是国有土地租赁权人的权利、义务，具体是指什么?24 毛先生是美籍华人，1

11、999 年取得美国加州大学的法律博士学位。2002 年 1 月至2003 年 1 月，毛先生在中国从事土地登记代理相关工作，在此期间，毛先生积极参与单位的职业培训。2004 年，毛先生顺利通过“土地登记代理人职业资格考试” ，3 年后，毛先生依然供职国内。问题1什么是土地登记代理人?2毛先生可申请参加中国国内土地登记代理人职业资格考试吗?3从土地登记代理人职业资格登记有效期看毛先生在通过考试 3 年后，还可以供职国内吗?在做出哪些行为的情况下，应注销登记?4土地登记代理人有哪些权利?土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1

12、 【正确答案】 D2 【正确答案】 C3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,E12 【正确答案】 A,D,E13 【正确答案】 C,D,E14 【正确答案】 B,C,D15 【正确答案】 B,C16 【正确答案】 A,B17 【正确答案】 A,C,D,E18 【正确答案】 B,C,D,E19 【正确答案

13、】 B,C,D,E20 【正确答案】 B,C三、综合分析题21 【正确答案】 1土地应确认给村民小组农民集体所有。2在具体登记发证时，可采取以下两种方式进行：(1)有条件的地区，可将集体土地所有证直接发散到村民小组农民集体；(2)采取“组有村管”的方式，将集体土地所有证 发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。3宗地的划分应注意如下几点：(1)属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。(2)同一所有者的集体土地被铁路、公路、

14、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。(3)有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。22 【正确答案】 1国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让

15、土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资 (入股) 的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式。向集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国

16、有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3根据 1999 年 12 月 29 日修正的中华人民共和国公司法第 24 条、第 80 条、第 81 条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制

17、企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。乙可以。国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益，即以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。23 【正确答案】 1国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租

18、赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。2国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。严格依照中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，

19、重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的。(2)国有企业改组为股份合作制的。(3)国有企业租赁经营的。(4)非国有企业兼并国有企业的。S 集团对 M 厂的兼并符合第(4)条的规定。3国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过 5 年；对需要进行地上

20、建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。W 公司的承租期限当属短期租赁。4国有土地租赁权人的权利、义务有：(1)承租土地使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁，承租人取得承担土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期

21、满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。(3)承租土地提前收回，可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有：承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。因此，W 公司可依法获得补偿。2

22、4 【正确答案】 土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书并经有关部门登记备案的人员。土地登记代理人依法取得执业资格后，才能从事土地登记代理活动。土地登记代理人为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金。2具备下列条件之一的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试：(1)取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满 6 年，其中从事土地登记代理相关工作满 4 年。(2)取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满 4 年，其中从事土地登记代理相关工作满 2 年。(3)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，

23、工作满 3 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年。(4)取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满 2 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年。(5)取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满 1 年。经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，符合土地登记代理人职业资格制度暂行规定要求的，也可报名参加土地登记代理人职业资格考试以及申请登记。毛先生的条件符合要求，故可参加此考试。3(1)土地登记代理人职业资格登记有效期为 3 年，有效期满前，持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。变更职业机构者，应当及时办理变更登记手续。再次

24、登记，还需提供接受继续教育和业务培训的证明。登记管理机构及登记初审机构定期向社会公布土地登记代理人职业资格登记、使用及有关情况等。因此，3 年后，毛先生仍可供职国内。(2)土地登记代理人有下列行为之一的，应注销登记：不具有完全民事行为能力。脱离土地登记代理工作岗位连续 2 年以上(含 2 年)。同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务。允许他人以本人名义执行业务。严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定。违反法律、法规的其他行为。4土地登记代理人的权利：(1)根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动。(2)执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名并根据合同约定获取报酬。(3)要求委托人提供与代理有关的资料。(4)拒绝执行委托人发出的违法指令。(5)保护自己的劳动成果和知识产权。(6)接受职业继续教育和培训。(7)法律、法规和规章规定的其他权利。