DB3301 T 0304-2019 城中村改造拆迁安置房小区长效管理规范.pdf

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1、ICS 91.020P 36 DB3301浙 江 省 杭 州 市 地 方 标 准DB 3301/T 0304 2019城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区 长 效 管 理 规 范 2019 -12- 30发 布 2020- 01-30实 施杭 州 市 市 场 监 督 管 理 局 发 布 DB3301/T 03042019 I 目 次前 言 .II1 范 围 .12 规 范 性 引 用 文 件 .13 术 语 和 定 义 .14 基 本 要 求 .15 管 理 内 容 .16 评 价 .3附 录 A（ 规 范 性 附 录 ） 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分

2、表 .5 参 考 文 献 .7 DB3301/T 03042019 II 前 言本 标 准 按 照 GB/T 1.1-2009给 出 的 规 则 起 草 。本 标 准 由 杭 州 市 住 房 保 障 和 房 产 管 理 局 提 出 并 归 口 。本 标 准 主 要 起 草 单 位 ： 江 干 区 农 居 建 设 管 理 中 心 、 江 干 区 城 中 村 改 造 办 公 室 、 杭 州 规 矩 企 业 管 理 咨询 有 限 公 司 。本 标 准 主 要 起 草 人 ： 王 晓 春 、 吴 俊 华 、 王 勇 、 徐 亚 成 、 俞 炜 挺 。本 标 准 为 首 次 发 布 。 DB3301/T

3、 03042019 1 城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区 长 效 管 理 规 范1 范 围本 标 准 规 定 了 城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区 （ 以 下 简 称 小 区 ） 长 效 管 理 的 术 语 和 定 义 、 基 本 要 求 、 管理 内 容 、 评 价 。本 标 准 适 用 于 城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区 长 效 管 理 。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 对 于 本 文 件 的 应 用 是 必 不 可 少 的 。 凡 是 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 仅 所 注 日 期 的 版 本 适 用 于 本 文件 。 凡

4、 是 不 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 其 最 新 版 本 （ 包 括 所 有 的 修 改 单 ） 适 用 于 本 文 件 。 GB 7588 电 梯 制 造 与 安 装 安 全 规 范GB/T 18775 电 梯 、 自 动 扶 梯 和 自 动 人 行 道 维 修 规 范GB 25201 建 筑 消 防 设 施 的 维 护 管 理GB 25506 消 防 控 制 室 通 用 技 术 要 求GB 50140 建 筑 灭 火 器 配 置 设 计 规 范GB 50444 建 筑 灭 火 器 配 置 验 收 及 检 查 规 范3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 标

5、 准 。3.1 城 中 村 改 造 拆 迁 安 置 房 小 区政 府 进 行 城 中 村 改 造 对 被 拆 迁 住 户 进 行 安 置 所 建 的 小 区 。 4 基 本 要 求4.1 按 照 “ 物 业 管 理 、 社 会 参 与 ” 原 则 ， 根 据 小 区 实 际 情 况 和 居 民 意 愿 ， 由 建 设 单 位 公 开 招 聘 专 业 物业 服 务 机 构 进 行 管 理 ， 或 由 业 主 委 员 会 通 过 业 主 大 会 选 聘 专 业 物 业 服 务 机 构 进 行 管 理 。4.2 应 配 备 与 小 区 规 模 相 适 应 的 管 理 人 员 。4.3 应 在 服 务

6、 窗 口 公 示 项 目 负 责 人 照 片 、 物 业 服 务 项 目 、 服 务 标 准 、 收 费 项 目 、 收 费 标 准 、 投 诉 渠 道等 相 关 信 息 。4.4 应 建 立 财 务 管 理 制 度 、 档 案 管 理 制 度 并 严 格 执 行 。5 管 理 内 容5.1 房 屋 管 理 5.1.1 装 修 管 理 DB3301/T 03042019 2 5.1.1.1 应 统 一 房 屋 装 修 管 理 。5.1.1.2 物 业 服 务 企 业 应 制 定 房 屋 装 修 申 请 、 备 案 、 巡 查 等 装 修 管 理 制 度 ， 并 进 行 登 记 备 案 。5.1

7、.1.3 应 签 订 住 宅 室 内 装 修 管 理 服 务 协 议 ， 对 违 反 协 议 的 当 事 人 劝 阻 、 制 止 。5.1.2 出 租 房 管 理5.1.2.1 出 租 人 应 按 照 要 求 出 租 房 屋 。5.1.2.2 出 租 人 、 承 租 人 应 按 照 规 定 的 要 求 和 方 式 ， 向 居 住 房 屋 所 在 地 的 公 安 机 关 或 者 服 务 管 理 机 构报 送 相 关 信 息 。5.1.2.3 承 租 人 应 遵 守 物 业 管 理 规 约 ， 不 得 改 变 居 住 房 屋 的 结 构 和 用 途 。5.1.2.4 出 租 人 应 为 每 一 承

8、 租 户 配 备 消 防 器 材 。5.2 公 共 区 域 管 理5.2.1 应 做 好 配 套 设 施 设 备 的 定 期 维 护 保 养 ， 发 现 问 题 应 及 时 维 修 ， 重 大 维 修 向 相 关 管 理 部 门 报 告 。 5.2.2 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 应 保 持 完 好 ， 无 占 用 、 破 坏 、 移 动 等 行 为 。5.2.3 物 业 共 用 部 位 和 相 关 场 所 应 保 持 整 洁 ， 无 随 意 悬 挂 、 张 贴 、 涂 改 、 刻 画 等 现 象 。5.2.4 地 下 储 藏 室 应 规 范 使 用 ， 无 更 改 用

9、 途 等 行 为 。5.2.5 应 定 期 对 小 区 绿 化 养 护 ， 无 私 自 种 植 、 养 殖 等 行 为 。5.3 防 伪 防 控 管 理5.3.1 发 现 擅 自 更 改 房 屋 结 构 、 违 章 搭 建 、 封 闭 阳 台 等 行 为 ， 应 及 时 制 止 ， 报 告 业 主 委 员 会 及 上 报 相关 部 门 并 登 记 。5.3.2 建 筑 材 料 进 入 小 区 应 登 记 。 装 修 材 料 可 在 物 业 管 理 人 员 的 指 导 下 使 用 电 梯 。 大 型 建 筑 材 料 应 委托 有 资 质 的 机 构 吊 装 。5.3.3 应 设 置 违 建 宣

10、传 告 示 栏 。 宣 传 栏 应 整 洁 、 完 整 。5.3.4 可 实 行 网 格 员 管 理 ， 做 好 防 违 控 违 监 督 工 作 ， 发 现 问 题 及 时 上 报 。 5.4 垃 圾 管 理5.4.1 应 做 好 垃 圾 分 类 工 作 ， 及 时 清 运 各 类 生 活 垃 圾 ， 保 持 公 共 场 所 环 境 整 洁 。5.4.2 建 筑 垃 圾 应 堆 放 在 指 定 的 地 点 ， 不 混 入 生 活 垃 圾 投 放 。 建 筑 垃 圾 应 交 由 有 资 质 的 机 构 清 运 处 置 。5.5 电 梯 管 理5.5.1 电 梯 应 经 有 资 质 的 检 测 机

11、 构 检 验 合 格 ， 在 有 效 期 内 安 全 运 行 。5.5.2 应 在 电 梯 轿 厢 内 显 著 位 置 标 明 应 急 救 援 电 话 、 电 梯 使 用 管 理 和 维 护 保 养 单 位 等 相 关 信 息 。5.5.3 应 装 设 易 于 识 别 和 触 及 的 紧 急 报 警 装 置 和 自 动 再 充 电 的 紧 急 照 明 电 源 。 紧 急 报 警 装 置 和 紧 急 照明 电 源 应 符 合 GB 7588的 规 定 。5.5.4 电 梯 设 备 机 房 、 井 道 、 底 坑 无 渗 水 和 漏 水 现 象 ， 通 风 和 照 明 应 符 合 GB 7588的

12、 规 定 。5.5.5 电 梯 应 由 具 有 专 业 资 质 的 维 修 保 养 单 位 至 少 每 15 日 进 行 一 次 清 洁 、 润 滑 、 调 整 和 检 查 。 建 立 每台 电 梯 的 台 账 ， 日 常 维 护 和 应 急 维 修 应 及 时 记 录 。 电 梯 维 修 应 符 合 GB/T 18775 的 规 定 。 5.5.6 电 梯 发 生 困 人 、 停 梯 等 重 大 事 件 时 ， 物 业 管 理 单 位 和 电 梯 维 保 单 位 应 第 一 时 间 启 动 应 急 预 案 开展 救 援 。5.6 公 共 秩 序 管 理5.6.1 停 车 管 理 DB3301

13、/T 03042019 3 5.6.1.1 应 制 定 小 区 物 业 管 理 区 域 的 车 辆 行 驶 和 停 车 规 则 。5.6.1.2 业 主 、 物 业 使 用 人 的 机 动 车 和 非 机 动 车 ， 应 凭 通 行 证 出 入 。5.6.1.3 应 设 置 机 动 车 与 非 机 动 车 停 车 区 域 ， 车 辆 停 放 有 序 。 非 机 动 车 不 宜 搭 乘 电 梯 上 楼 。5.6.1.4 应 设 置 电 动 汽 车 充 电 区 域 ， 充 电 装 置 安 全 规 范 。5.6.1.5 可 设 置 残 疾 人 车 位 和 爱 心 车 位 。5.6.2 民 俗 管 理

14、办 理 婚 丧 乔 迁 等 活 动 ， 应 不 妨 碍 社 区 公 共 秩 序 和 公 共 环 境 。5.6.3 饲 养 宠 物 管 理饲 养 犬 类 宠 物 应 办 理 养 犬 许 可 证 ， 并 做 到 依 法 养 犬 、 文 明 养 犬 。5.7 安 全 管 理 5.7.1 消 防 安 全5.7.1.1 消 防 设 施 和 器 材 配 备 应 符 合 GB50140 和 GB 50444规 定 ， 消 防 设 施 的 维 护 管 理 应 符 合 GB 25201的 规 定 ， 消 防 控 制 室 应 符 合 GB 25506 的 规 定 。5.7.1.2 每 月 至 少 开 展 一 次

15、消 防 检 查 ， 检 查 内 容 包 括 消 防 设 施 和 器 材 、 疏 散 通 道 、 安 全 出 口 、 消 防 登高 场 地 及 消 防 车 道 畅 通 情 况 等 ， 并 做 好 记 录 。5.7.1.3 对 消 防 安 全 进 行 巡 查 ， 出 现 问 题 应 及 时 整 改 并 上 报 。5.7.1.4 应 设 置 消 防 安 全 宣 传 专 栏 ， 每 年 至 少 各 组 织 1 次 消 防 安 全 培 训 和 生 产 安 全 培 训 ， 每 半 年 至 少组 织 1 次 消 防 演 练 。5.7.2 高 空 抛 物可 采 取 以 下 措 施 防 范 高 空 抛 物 ：a

16、) 在 小 区 业 主 规 约 中 增 设 有 关 约 束 高 空 抛 物 行 为 的 条 款 ； b) 开 展 宣 传 活 动 ， 向 住 户 发 放 宣 传 资 料 ；c) 在 大 楼 门 厅 、 电 梯 门 厅 、 楼 梯 口 制 作 相 应 的 标 志 标 识 ；d) 安 装 监 控 设 备 。6 评 价6.1 评 价 方 式6.1.1 应 建 立 常 态 化 的 评 价 机 制 ， 遵 循 公 开 、 公 平 、 公 正 的 原 则 ， 对 小 区 的 物 业 管 理 工 作 进 行 评 价 。 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表 见 附 录 A。6.1.

17、2 物 业 管 理 工 作 评 价 包 括 ：a) 日 常 评 价 ： 由 属 地 街 道 、 社 区 对 小 区 物 业 管 理 工 作 进 行 评 价 ；b) 年 度 评 价 ： 成 立 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 评 价 小 组 ， 每 年 对 小 区 物 业 管 理 工 作 进 行 综 合 评 价 。 6.2 评 价 结 果 及 运 用6.2.1 评 价 结 果 DB3301/T 03042019 4 6.2.1.1 将 小 区 的 各 项 指 标 得 分 填 入 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表 ， 并 将 各 项 得 分 进 行 相加

18、， 得 出 每 个 小 区 总 得 分 。6.2.1.2 根 据 各 小 区 总 得 分 高 低 ， 得 出 总 排 名 。6.2.1.3 以 下 情 况 年 度 评 价 直 接 列 为 不 合 格 ：a) 被 市 级 以 上 媒 体 多 次 负 面 “ 曝 光 ” ；b) 多 次 发 生 与 物 业 管 理 不 到 位 有 关 的 群 体 上 访 的 情 况 ；c) 单 次 日 常 评 价 低 于 60 分 。6.2.2 结 果 运 用6.2.2.1 小 区 物 业 管 理 工 作 年 度 评 价 排 名 靠 前 的 小 区 给 予 相 应 奖 励 。6.2.2.2 小 区 物 业 管 理

19、工 作 年 度 评 价 排 名 靠 后 的 小 区 给 予 通 报 批 评 。 DB3301/T 03042019 5 附 录 A（ 规 范 性 附 录 ）拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表 见 表 A.1。表 A.1 拆 迁 安 置 房 小 区 物 业 管 理 工 作 评 分 表评 比 内 容 计 分 办 法 得 分 值房 屋 装 修管 （ 15分 ） 1、 按 照 杭 州 市 城 市 房 屋 使 用 安 全 管 理 条 例 、 住 宅 室 内 装 饰 装 修 管 理 办 法 、 杭 州 市城 镇 住

20、 宅 装 修 管 理 办 法 等 文 件 规 定 执 行 。 得 12分 ， 否 则 每 违 反 一 项 规 定 扣 1分 。 （ 12分 ）2、 物 业 服 务 企 业 登 记 备 案 得 3 分 ， 未 备 案 一 次 扣 0.5 分 。 （ 3分 ） 停 车 管 理（ 15分 ） 1、 制 定 小 区 物 业 管 理 区 域 的 车 辆 行 使 和 停 车 规 则 ， 得 4 分 ， 否 则 不 得 分 ； （ 4分 ）2、 业 主 、 物 业 使 用 人 的 机 动 车 和 非 机 动 车 （ 包 括 自 行 车 、 电 动 车 、 三 轮 车 等 ） ， 凭 通 行 证出 入 得 3

21、分 ； （ 3分 ）3、 车 辆 管 理 有 序 ， 无 乱 停 车 现 象 得 4 分 ， 否 则 每 出 现 一 次 扣 1 分 ； （ 4分 ）4、 按 杭 州 市 车 辆 停 放 管 理 办 法 的 标 准 进 行 收 费 ， 得 4 分 ， 否 则 不 得 分 。 （ 4分 ）公 共 区 域管 理 （ 15分 ） 1、 无 占 用 或 损 坏 物 业 共 用 部 位 ， 共 用 设 施 设 备 及 相 关 场 地 ， 擅 自 移 动 物 业 共 用 设 施 设 备得 4分 ， 否 则 发 现 一 处 扣 一 分 ； （ 4分 ）2、 物 业 共 用 部 位 和 相 关 场 所 未 悬

22、 挂 、 张 贴 、 涂 改 、 刻 画 。 得 4分 ， 否 则 发 现 一 处 扣 一 分 ；（ 4分 ）3、 无 占 用 消 防 通 道 ， 擅 自 使 用 和 挪 用 消 防 设 施 设 备 ， 违 规 动 火 和 燃 放 烟 花 爆 竹 得 4 分 ，否 则 发 现 一 处 扣 一 分 ； （ 4分 ）4、 小 区 绿 地 未 种 菜 得 3 分 ， 否 则 不 得 分 ； （ 3分 ） 防 违 控 违管 理 （ 15分 ） 1、 无 擅 自 改 变 房 屋 结 构 、 外 貌 （ 含 外 墙 、 外 门 窗 、 阳 台 等 部 位 的 颜 色 、 形 状 和 规 格 ） ， 设计

23、用 途 ， 功 能 和 布 局 得 5分 ， 否 则 发 现 一 处 扣 一 分 ； （ 5分 ）2、 无 违 章 搭 建 、 私 设 摊 点 得 4 分 ， 否 则 每 出 现 一 次 扣 1 分 ； （ 4分 ）3、 无 外 包 式 保 笼 得 3 分 ， 否 则 每 出 现 一 次 扣 1 分 ； （ 3分 ）4、 未 在 阳 台 、 窗 户 安 装 雨 棚 、 衣 架 、 花 架 等 得 3 分 ， 否 则 每 发 现 一 次 扣 1 分 。 （ 3分 ）扣 分 项 ：1、 对 进 入 小 区 的 建 筑 材 料 进 行 门 岗 登 记 。 发 现 漏 登 、 未 登 等 情 况 一

24、处 扣 1 分 。2、 违 建 宣 传 告 示 栏 放 置 在 小 区 进 出 口 显 要 位 置 ， 并 维 护 宣 传 栏 整 洁 、 完 整 。 未 按 要 求 发现 一 次 扣 1分 。3、 发 现 小 区 内 违 建 及 时 上 报 社 区 、 执 法 中 队 或 街 道 并 予 以 登 记 。 未 及 时 上 报 或 登 记 一 处扣 1分 。出 租 房 管理 （ 10分 ） 1、 根 据 杭 州 市 居 住 房 屋 出 租 安 全 管 理 若 干 规 定 要 求 执 行 ， 得 8 分 ， 否 则 每 违 反 一 项扣 1分 ； （ 8分 ）2、 自 居 住 房 屋 出 租 之

25、日 起 三 个 工 作 日 内 ， 按 照 浙 江 省 居 住 房 屋 出 租 登 记 管 理 办 法 规定 的 要 求 和 方 式 ， 向 居 住 房 屋 所 在 地 的 公 安 机 关 或 者 服 务 管 理 机 构 报 送 相 关 信 息 ， 得 2 分 ， 未 备 案 一 次 扣 0.5分 。 （ 2分 ） DB3301/T 03042019 6 表 A.1 （ 续 ）评 比 内 容 计 分 办 法 得 分 值民 俗 管 理（ 10分 ） 1、 办 理 婚 丧 乔 迁 等 活 动 ， 不 妨 碍 社 区 公 共 秩 序 和 公 共 环 境 ， 得 5分 ， 否 则 每 出 现 一 次

26、扣 1分 ； （ 5分 ）2、 未 使 用 “ 军 乐 队 ” 、 “ 道 士 队 ” ， 未 列 队 出 殡 ， 未 在 公 共 场 所 挂 花 圈 、 点 树 灯 及 焚 烧 ， 得5分 ， 否 则 每 出 现 一 次 扣 1分 ； （ 5分 ）垃 圾 管 理（ 15分 ） 1、 严 格 垃 圾 分 类 得 10分 ， 否 则 不 得 分 ； （ 10分 ）2、 指 定 的 地 点 临 时 堆 放 装 饰 装 修 房 屋 产 生 的 建 筑 垃 圾 ， 不 混 入 生 活 垃 圾 投 放 ， 得 5 分 ，否 则 发 现 一 处 扣 2分 。 （ 5分 ）饲 养 宠 物 管 理 （ 5 分

27、 ） 1、 文 明 遛 狗 ， 注 意 牵 绳 ， 地 面 无 犬 类 排 泄 物 ， 得 2 分 ， 否 则 每 发 现 一 处 扣 1 分 ； （ 2分 ）2、 辖 区 内 无 饲 养 家 禽 ， 得 3 分 ， 否 则 每 发 现 一 处 扣 1 分 。 （ 3分 ）合 计 100分 DB3301/T 03042019 7 参 考 文 献1 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 2 住 宅 室 内 装 饰 装 修 管 理 办 法 （ 建 设 部 令 2002第 110号 ）3 浙 江 省 居 住 房 屋 出 租 登 记 管 理 办 法 （ 浙 政 令 2010281号 ）4 杭 州 市

28、 物 业 管 理 条 例 （ 杭 州 市 第 十 二 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 公 告 第 16 号 ）5 杭 州 市 限 制 养 犬 规 定 （ 杭 州 市 第 十 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 告 第 40 号 ）6 杭 州 市 生 活 垃 圾 管 理 条 例 （ 杭 州 市 第 十 二 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 告 第 48号 ）7 杭 州 市 城 市 房 屋 使 用 安 全 管 理 条 例 （ 杭 州 市 第 十 二 届 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 告 第 56号 ） 8 杭 州 市 城 镇 住 宅 装 修 管 理 办 法 （ 杭 州 市 人 民 政 府 第 141号 令 ）9 杭 州 市 城 市 绿 化 管 理 条 例 实 施 细 则 （ 杭 州 市 人 民 政 府 令 第 272号 ）10 杭 州 市 居 住 房 屋 出 租 安 全 管 理 若 干 规 定 （ 杭 州 市 人 民 政 府 令 第 287 号 ） 11 杭 州 市 房 屋 建 筑 工 程 施 工 质 量 投 诉 处 理 暂 行 办 法 （ 杭 政 办 函 200890号 ）_