经济师中级房地产经济专业知识与实务-18及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-18 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：60，分数：60.00)1.房地产的不可移动性的实质是( )。A房地产周围的环境固定不变B房地产的自然地理位置固定不变C房地产的外部配套设施固定不变D房地产的产权固定不变（分数：1.00）A.B.C.D.2.“云南山川形势，东以曲靖为关，以沾益为蔽；南以元江为关，以车里为蔽；西以永昌为关，以麓川为蔽；北以鹤庆为关，以丽江为蔽。”说的是云南的( )。A经济区位 B天文区位C自然地理区位 D文化区位（分数：1.00）A.B.C.D.3.地价的本质是( )。A一次性收取的若干年地租

2、B买卖土地C自身出让土地使用权D土地的出让价格（分数：1.00）A.B.C.D.4.国家必须依法行使征用权，征用权是专属( )的权力。A集体 B政府C单位 D土地局（分数：1.00）A.B.C.D.5.以下不属于房屋拆迁补偿安置协议的特征的是( )。A协议当事人是特定主体B协议签订有严格的时间限制C拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋使用人D协议签订有相对的强制性（分数：1.00）A.B.C.D.6.将因征地而导致无地的农民，纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系，并建立社会保障制度是属于( )。A货币安置 B保障安置C重新择业安置 D农业生产安置（分数：1.00）A.B.C.D.7.拆除未到期的

3、临时建筑，应当按其( )来给予适当补偿。A使用期限 B建筑结构C用途 D外观形状（分数：1.00）A.B.C.D.8.征收农村集体经济组织用地时，地上附着物归( )所有。A农村集体经济组织 B其所有者C特困补助农民 D其使用者（分数：1.00）A.B.C.D.9.以下属于建设用地管理对象的是( )。A一切农用地 B已利用的农用地C一切非农业生产用地 D已利用的非农业生产用地（分数：1.00）A.B.C.D.10.若有多个对商品住宅用地有意向的用地者，则受严格限制的方式是( )。A挂牌 B划拨C招标 D拍卖（分数：1.00）A.B.C.D.11.国有企业破产时，所涉及的建设用地使用权应采取( )

4、方式处理。A转让 B招标 C出让 D租赁（分数：1.00）A.B.C.D.12.当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为属于( )。A建设用地使用权的租赁B建设用地使用权的出售C建设用地使用权的交换D建设用地使用权的赠与（分数：1.00）A.B.C.D.13.以下不属于承租人义务的是( )。A保管义务 B支付租金义务C租赁标的物返还义务 D妨害除去义务（分数：1.00）A.B.C.D.14.处分抵押的建设用地使用权所得金额，应最先( )。A偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B支付处分抵押建设用地使用权的费用C扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税

5、费D赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害（分数：1.00）A.B.C.D.15.一房地产开发商由附近竞争楼盘的工程进度推出其开盘的时间属于( )。A探测性调研 B描述性调研C因果性调研 D预测性调研（分数：1.00）A.B.C.D.16.下列关于商品房销售代理的特征，表述错误的是( )。A代理人不得以被代理人的名义实施民事行为B代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为C代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示D代理人的法律后果直接归属被代理人（分数：1.00）A.B.C.D.17.根据服务对象的不同，商品房销售代理可分为( )。A卖方代理和买方代理B单位代理和个人代理C独家代理、共同代

6、理和参与代理D委托代理和个人代理（分数：1.00）A.B.C.D.18.项目营销不包括( )。A全程促销策略建议 B全程营销策略制定C全程供需分析 D全程价格策略建议（分数：1.00）A.B.C.D.19.在拟定合同条款时，需要注意事项正确的是( )。A为了保证双方的利益，可以采取口头协议B合同中不能订立关于奖励的条款C风险全部由承包商承担D付款方式可以采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资（分数：1.00）A.B.C.D.20.下列选项不属于房地产投资的特点的是( )。A投资品种的多样性 B投资变现的简单性C投资价值的附加性 D投资区域的附加性（分数：1.00）A.B.C.D.21.下

7、列选项中，对资金等效值理解错误的是( )。A影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小B运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析C在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金D在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念（分数：1.00）A.B.C.D.22.下列不属于房地产开发中的现金流入的是( )。A租金收入 B自营收入C资本利得 D房地产增值（分数：1.00）A.B.C.D.23.项目资本金现金流量表也称( )。A项目投资现金流量表 B全部投资现金流量表C自有资金现金流量表 D项目各方现金流量

8、表（分数：1.00）A.B.C.D.24.出售型房地产开发项目，对投资者来说属于( )。A短期投资 B长期投资C中期投资 D中长期投资（分数：1.00）A.B.C.D.25.在项目财务分析中，下列不属于资产种类的是( )。A流动资产 B在建 T程C固定资产净值 D建设投资借款（分数：1.00）A.B.C.D.26.只用于财务效益分析的是( )。A风险分析 B盈亏平衡分析C盈利能力分析 D敏感性分析（分数：1.00）A.B.C.D.27.凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为( )。A固定成本 B流动成本C不变成本 D变动成本（分数：1.00）A.B.C.D.28.假设

9、各不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到影响的程度称为( )。A确定性敏感性分析 B多因素敏感性分析C单因素敏感性分析 D不确定性敏感性分析（分数：1.00）A.B.C.D.29.风险的质和量不断变化，是房地产投资风险识别特点中的( )。A系统性 B不确定性C连续性 D制度性（分数：1.00）A.B.C.D.30.不属于房地产项目方案类型的是( )。A混合一互斥方案 B互斥方案C现金流量相关方案 D互补方案（分数：1.00）A.B.C.D.31.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施的方案称为(

10、)。A混合方案 B组合方案C互补方案 D组合一互斥方案（分数：1.00）A.B.C.D.32.在互斥方案比选方法中，有时会得出相反的结论的是( )。A净现值法 B净现值率法C投资差额内部收益率法 D差额净现值法（分数：1.00）A.B.C.D.33.明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。A项目考核和评价的依据 B筹集资金的主要依据C申请项目核准的依据 D项目投资决策的依据（分数：1.00）A.B.C.D.34.着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以

11、介绍的是( )。A项目总说明 B项目概括C市场分析和建立模型的确定 D开发建设计划的编制（分数：1.00）A.B.C.D.35.以下几个阶段中，不属于 PDCA阶段的是( )。A制定计划阶段 B执行阶段C检查阶段 D报告阶段（分数：1.00）A.B.C.D.36.下列不属于招标文件内容的是( )。A工程情况介绍 B技术规格和图纸C投标人须知 D合同的通用条款（分数：1.00）A.B.C.D.37.谈判招标也称为( )。A非竞争性招标 B有限竞争性招标C指名竞争方式 D议标（分数：1.00）A.B.C.D.38.大型、复杂而历时长的项目应适用( )。A目标型组织 B职能型组织C项目型组织 D矩阵

12、型组织（分数：1.00）A.B.C.D.39.有独立设计文件的，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目称为( )。A分项工程 B分部工程C单位工程 D单项工程（分数：1.00）A.B.C.D.40.不属于房地产类工程建设项目的特征的是( )。A时间目标的限定性较强B具有较低的系统性C费用目标较强D质量要求较高（分数：1.00）A.B.C.D.41.下列关于 REITs，说法正确的是( )。A美国政府允许满足一定条件的 REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 是美国最重要的一种房地产金融方式BREITs 仅可以封闭运行CREITs 与我国信托相同，纯粹属于私募性

13、质D1960 年，世界上第一支：REITs 在英国诞生（分数：1.00）A.B.C.D.42.市场法的本质是以房地产的( )为导向来换取房地产的价值。A实际成交价格 B比准价格C正常市场价格 D未知价格（分数：1.00）A.B.C.D.43.交易情况修正的方法主要有差额法和( )。A收益法 B成本法C百分率法 D百分比法（分数：1.00）A.B.C.D.44.不属于房地产状况调整分类的为( )。A区位状况调整 B实物状况调整C房地产商状况调整 D权益状况调整（分数：1.00）A.B.C.D.45.某建筑物建筑面积为 100m2，经过年数为 5年，单位建筑面积的重置价格 500元/m 2，经济寿

14、命 20年，残值率为 5%。该建筑物的年折价额为( )元。A2375 B11875C38125 D5753（分数：1.00）A.B.C.D.46.( )组织业主召开首次业主大会会议。A全体业主 B2/3 业主C业主大会筹备组 D街道办事处（分数：1.00）A.B.C.D.47.下列关于业主大会的说法正确的是( )。A15%以上业主提议时应及时召开业主临时会议B业主委员会应当在召开业主大会会议 10日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告C推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议 2日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见D若是住宅小区召开业

15、主大会会议的，应同时告知与物业管理区域相关的居民委员会（分数：1.00）A.B.C.D.48.招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布( )。A招标公告 B投标邀请C招标合同 D招标委员会成员名单（分数：1.00）A.B.C.D.49.住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由( )决定。A业主自己 B业主大会C当地人民政府 D当地的商业银行（分数：1.00）A.B.C.D.50.不属于管理规约的主要内容的为( )。A业主的共同利益 B业主应履行的义务C业主所享有的权利 D违反管理规约应当承担的责任（分数：1.00）A.B.C.D.51.当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议

16、( )。业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大会临时会议的情况15%以上业主提议发生重大事故或者紧急事件需要及时处理A BC D（分数：1.00）A.B.C.D.52.房地产股票按股东权利可分为( )。A普通股、优先股B国家股、法人股、个人股C有面额股、无面额股D有记名股、无记名股（分数：1.00）A.B.C.D.53.某房地产土地增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的，其对应的应纳税额计算，表述正确的是( )。A应纳税额=土地增值额30%B应纳税额=土地增值额40%-扣除项目金额5%C应纳税额=土地增值额50%-扣除项目金额15%D应纳税额=土地增值额60%-扣除项目金额

17、35%（分数：1.00）A.B.C.D.54.信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则不包括( )。A保密进行B委托商业银行担任房地产信托资金的保管人C不得损害国家利益和社会公共利益D维护委托人和受益人的最大利益（分数：1.00）A.B.C.D.55.房地产风险可分为( )。财产损失 责任损失人身损失 利益损失A BC D（分数：1.00）A.B.C.D.56.公司债券按( )分类，有公募和私募两种。A还款期长短 B筹集资金数额C发行是否公开 D是否委托证券发行中介机构（分数：1.00）A.B.C.D.57.房地产开发项目质量包括( )。A工程实物质量和分部工程质量B工程实物质量和管理过

18、程质量C分部工程质量和管理过程质量D工序质量和管理过程质量（分数：1.00）A.B.C.D.58.建设单位应当自竣_T 验收合格之日起( )日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。A5 B10 C15 D30（分数：1.00）A.B.C.D.59.下列不是房地产开发贷款的类型的是( )。A商用房开发贷款 B土地开发贷款C住房抵押贷款 D住房开发贷款（分数：1.00）A.B.C.D.60.不属于房地产股票融资的缺点是( )。A股票投资者要求有较高的报酬，股利在税前扣除B普通股发行费用较高C企业发行新股时，出售新股票，引进新股东，导致公司控制权分散D新股东分享公司未发行新股前

19、积累的盈余，会降低普通股的净收益，引起股价下跌（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：20，分数：40.00)61.伯吉斯同心圆理论的弱点是忽略了( )等方面的影响，与实际有一定偏差。（分数：2.00）A.交通道路B.自然障碍物C.土地利用的社会文化D.区位偏好E.土地租金62.以下关于房地产征收的限制条件，正确的是( )。（分数：2.00）A.征收只能以发展公共利益、提升公共福祉为目的B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序C.政府须对被征收房地产的客观市场价值对其损失予以公正补偿D.征收必须是因紧急需要E.禁止以商业用途为目的的征收63.土地管理法规定，以下必须经过国务院

20、批准方可征收的土地是( )。（分数：2.00）A.所有基本农田B.所有工业用地C.基本农田以外的耕地超过 35公顷的D.其他土地超过 70公顷的E.所有建设用地64.按建设用地服务的产业类型，可以将其分为( )。（分数：2.00）A.新增建设用地B.存量建设用地C.农业建设用地D.非农业建设用地E.工业建设用地65.以下既可以采取出让方式，又可以采取国有土地租赁方式的是( )。（分数：2.00）A.经营性房地产开发用地B.非经营性房地产开发用地C.国有企业破产涉及的划拨建设用地D.因改变土地用途或发生转让和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的E.商业用途的经营性开发用地66.房地产调研的程序包

21、括( )。（分数：2.00）A.调研准备B.调研过程C.正式调研D.结果处理E.调研计划67.下列选项中，关于国有土地上房屋征收的程序说法正确的是( )。（分数：2.00）A.作出房屋征收决定的准备工作B.拟定征收补偿方案及公告C.无需作出房屋征收决定D.房屋征收的实施E.房屋征收的强制执行68.影响目标选择的因素有( )。（分数：2.00）A.市场规模B.供需关系C.消费者偏好D.盈利性因素E.风险性因素69.按投资的目的分类，收益可以分为( )三大类。（分数：2.00）A.个人收益B.社会效益C.环境效益D.经济效益E.精神效益70.下列属于房地产开发中的现金流出的是( )。（分数：2.0

22、0）A.不可预见费B.固定资产投资C.清洁卫生费D.保险费E.出售固定资产71.下列哪些选项属于房地产投资项目的主要不确定性因素( )。（分数：2.00）A.租赁价格B.开发周期C.融资成本D.空置率E.销售预期72.下列关于盈亏平衡点的说法有误的是( )。（分数：2.00）A.盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险的能力强B.盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示，都是越低越好C.盈亏平衡点的值较高时，说明项目取得较好的经济效益D.盈亏平衡点的值越高，盈利区域越大，亏损越小E.盈亏平衡点的值越低，盈利区域越大，亏损越小73.房地产投资项目比选作用在于( )。（分数：2.00）A.有利于

23、选择最优的投资方案B.有利于把握最佳的投资机会，使投资者有限的资金得到相对安全和有效地利用C.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误D.有利于增强房地产企业市场竞争的能力E.有利于避免房地产市场风险74.房地产开发项目全寿命周期分为( )。（分数：2.00）A.项目前期策划阶段B.项目设计阶段C.项目实施阶段D.项目使用阶段E.项目调研阶段75.房地产开发项目策划报告的基本内容包括( )。（分数：2.00）A.项目市场调研B.项目产品策划C.项目主题策划D.项目预期收益分析E.项目实施计划76.个人住房贷款的基本内容包括( )。（分数：2.00）A.贷款期限B.贷款额度C.

24、贷款用途D.贷款区域E.贷款条件77.业主在物业管理活动中享有的权利有( )。（分数：2.00）A.选举业主委员会委员，并享有被选举权B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见C.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用D.监督业主委员会工作E.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定78.下列属于业主共同决定的事项为( )。（分数：2.00）A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.有关共有和共同管理权利的其他重大事项C.选聘和解聘物业服务企业D.改建、重建建筑物及其附属设施E.对违反管理规约的行为进行处理79.对于房屋建筑工程，不属于保修范围的是(

25、 )。（分数：2.00）A.施工单位失误造成的质量缺陷B.不可抗力造成的质量缺陷C.因使用不当造成的质量缺陷D.施丁设计引起的质量缺陷E.第三方造成的质量缺陷80.下列选项中，是房地产住宅市场细分依据的有( )。（分数：2.00）A.人口细分B.地理细分C.心理细分D.行为细分E.户籍细分三、案例分析题(总题数：4，分数：40.00)某房地产开发公司准备面向市场，推销自己的楼盘，为了销售顺利，尽快让客户了解并且接受其产品，开展了一系列的活动。（分数：10.00）(1).根据房地产开发企业和客户之间是否使用中间商，可将房地产销售渠道分为( )。（分数：2.00）A.直接渠道B.间接渠道C.代理渠

26、道D.技术渠道(2).在该房地产商进行销售渠道的选择时，应坚持( )原则。（分数：2.00）A.时效性B.经济性C.可控性D.适应性(3).如果该房地产商经营的是期房的销售，那最好采取的定价策略是( )。（分数：2.00）A.低开高走策略B.高开低走策略C.稳定策略D.折扣策略(4).如果该房地产为了提高自己的销售水平，编制了广告预算，则其广告媒体费用最好占广告总预算的( )。（分数：2.00）A.30%B.50%C.60%D.80%(5).该房地产可以采取的营业推广方法有( )。（分数：2.00）A.“噱头”促销B.变相折扣C.价格折扣D.抽奖促销截至 2010年底，全省住房公积金贷款发放

27、14.24亿元，增加 5.22亿元。全省住房公积金覆盖率为 65.41%，缴存职工人数达到 50.81%，缴存额达到 32.38亿元。（分数：10.00）(1).住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为( )。（分数：2.00）A.性质和资金来源不同B.贷款对象不同C.贷款额度不同D.贷款条件不同(2).关于住房公积金贷款的说法正确的是( )。（分数：2.00）A.每笔公积金贷款期限最长不得超过 30年，并不得长于借款人的法定离休或者退休以后的 5年B.共同借款的，贷款期限最长不超过 20年C.共同借款的，不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的 4年D.借款人的申请期限短于规定的最长期限的

28、，贷款期限以最长期限为准(3).贷款期限最长时间为( )年。（分数：2.00）A.10B.20C.30D.40(4).住房公积金本质上是一种( )。（分数：2.00）A.按揭贷款B.信用贷款C.信托贷款D.基金贷款(5).个人住房贷款额度最高为所购住房全部价款或评估价值的( )。（分数：2.00）A.40%B.50%C.60%D.70%张某购买一套商品住宅，成交价格为 100万元，首期付款为房价的 30%，余款向银行申请抵押贷款。该贷款的贷款期限为 20年，贷款年利率为 8%，采用按月等额还款方式偿还。（分数：10.00）(1).赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部

29、门( )。（分数：2.00）A.办理抵押登记B.进行抵押合同备案C.申报贷款金额D.申报抵押评估价值(2).房地产市场调研是为了解决房地产市场中出现的或可能出现的各种矛盾而进行的，具有( )。（分数：2.00）A.客观性B.实用性C.计划性D.完整性(3).运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的( )。（分数：2.00）A.客观性B.系统性C.科学性D.实践性(4).处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是( )。（分数：2.00）A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.扣除抵押土地使用权应缴纳的税费C.处分抵押土地使用权的费用D

30、.该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金(5).下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是( )。（分数：2.00）A.土地使用者迁移而停止使用的土地B.土地使用者破产而停止使用的土地C.未经原批准机关同意，连续 1年未使用的土地D.核准报废的矿场土地某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售，已知一个停车位的年租赁净收人为 5万元。（分数：10.00）(1).当投资者要求 20%的年收益率时，每一停车位的净销售收入应为( )万元。（分数：2.00）A.10B.20C.25D.30(2).通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响

31、，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性称为( )。（分数：2.00）A.不确定性分析B.确定性分析C.可靠性分析D.不可靠性分析(3).对于需要比较多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述中正确的有( )。（分数：2.00）A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果B.在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的(4).在出让土地使用权年限为

32、 50年的土地上，不允许的单体建设项目是( )。（分数：2.00）A.公寓B.写字楼C.工业厂房D.酒店(5).关于敏感性分析的作用正确的是( )。（分数：2.00）A.可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值B.可以筛选出所有较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，消除其不确定性，进而减少投资项目风险C.可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小D.可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性经济师中级房地产经济专业知识与实务-18 答案解

33、析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：60，分数：60.00)1.房地产的不可移动性的实质是( )。A房地产周围的环境固定不变B房地产的自然地理位置固定不变C房地产的外部配套设施固定不变D房地产的产权固定不变（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但房地产不可移动，其位置固定不变；其他资产可以移动，其位置能够改变。2.“云南山川形势，东以曲靖为关，以沾益为蔽；南以元江为关，以车里为蔽；西以永昌为关，以麓川为蔽；北以鹤庆为关，以丽江为蔽。”说的是云南的( )。A经济区位 B天文区位C自然地理区位 D文化区位（分数：

34、1.00）A.B.C. D.解析：解析 自然地理区位是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系区位，因此题目中表述的是云南的自然地理区位。3.地价的本质是( )。A一次性收取的若干年地租B买卖土地C自身出让土地使用权D土地的出让价格（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 我国土地不得买卖，因而通常所说的地价就是出让或者转让国有建设用地的使用权价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入，因此其本质是一次性收取的若干年地租。4.国家必须依法行使征用权，征用权是专属( )的权力。A集体 B政府C单位 D土地局（分数：1

35、.00）A.B. C.D.解析：解析 征用权是专属政府的权力，任何单位和个人不得享有。物权法规范征用制度，是为了防止政府权力使用不当侵害公民、法人的财产权。5.以下不属于房屋拆迁补偿安置协议的特征的是( )。A协议当事人是特定主体B协议签订有严格的时间限制C拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋使用人D协议签订有相对的强制性（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 ABD 三项是房屋拆迁补偿安置协议的三大特征。而 C项表述错误。6.将因征地而导致无地的农民，纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系，并建立社会保障制度是属于( )。A货币安置 B保障安置C重新择业安置 D农业生产安置（分数：1.0

36、0）A.B.C. D.解析：解析 重新择业安置是指应积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。7.拆除未到期的临时建筑，应当按其( )来给予适当补偿。A使用期限 B建筑结构C用途 D外观形状（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按照使用期限的残余价值参考剩余期限给予适当的补偿。8.征收农村集体经济组织用地时，地上附着物归( )所有。A农村集体经济组织 B其所有者C特困补助农民 D其使用者（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 征地补偿费中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人

37、，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者才有。9.以下属于建设用地管理对象的是( )。A一切农用地 B已利用的农用地C一切非农业生产用地 D已利用的非农业生产用地（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 建设用地的管理对象是指已利用的土地中除农业地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地。10.若有多个对商品住宅用地有意向的用地者，则受严格限制的方式是( )。A挂牌 B划拨C招标 D拍卖（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当

38、采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。11.国有企业破产时，所涉及的建设用地使用权应采取( )方式处理。A转让 B招标 C出让 D租赁（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 国有企业破产或者出售时，所涉及的划拔建设用地使用权，采取出让方式处理，不实行租赁。12.当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为属于( )。A建设用地使用权的租赁B建设用地使用权的出售C建设用地使用权的交换D建设用地使用权的赠与（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 题干所述为建

39、设用地使用权的交换的定义。建设用地使用权的出售是指建设用地使用权买卖，即土地使用者将建设用地使用权转移给他方，他方为此支付建设用地使用权转让金的行为。建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。13.以下不属于承租人义务的是( )。A保管义务 B支付租金义务C租赁标的物返还义务 D妨害除去义务（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 当承租人的正常使用受到妨害的危险时，不论是由于出租人还是第三方的原因所致，出租人均负有除去妨害的义务。因此 D项不属于承租人的义务。14.处分抵押的建设用地使用权所得金额，应最先( )。A偿

40、还抵押权人的债权本息及支付违约金B支付处分抵押建设用地使用权的费用C扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 处分抵押的建设用地使用权所得金额，应按下列顺序进行分配：支付处分抵押建设用地使用权的费用；扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费；偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。15.一房地产开发商由附近竞争楼盘的工程进度推出其开盘的时间属于( )。A探测性调研 B描述性调研C因果性调研 D预测性调研（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 预测性调

41、研是指通过搜集、分析、研究过去和现在的各种市场情报资料，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。16.下列关于商品房销售代理的特征，表述错误的是( )。A代理人不得以被代理人的名义实施民事行为B代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为C代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示D代理人的法律后果直接归属被代理人（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 代理人应当以被代理人的名义实施民事行为。例如，房地产经纪机构受房地产开发企业委托，在进行商品房销售时，应以委托房地产开发企业的名义对外开展活动的。17.根据服务对象的不同，商品房销售代理可分为( )。A卖方代理和买方

42、代理B单位代理和个人代理C独家代理、共同代理和参与代理D委托代理和个人代理（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 BD 选项分类方法不存在，独家代理、共同代理、参与代理是根据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同而划分的。18.项目营销不包括( )。A全程促销策略建议 B全程营销策略制定C全程供需分析 D全程价格策略建议（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 项目营销策略包括全程营销策略制定，全程供应量的建议，全程价格策略建议和全程促销策略建议。所以正确答案为 C。19.在拟定合同条款时，需要注意事项正确的是( )。A为了保证双方的利益，可以采取口头协议B合同中不能订立关

43、于奖励的条款C风险全部由承包商承担D付款方式可以采用进度付款、分期付款、预付款或由承包商垫资（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 在拟定合同条款时，为了保证双方诚实守信，必须有相应的合同措施，仅仅是口头协议法律效力不够，故 A选项错误。各种合同中都可以订立奖励条款，所以 B选项错误。项目风险的分担要在房地产开发企业和承包商之间合理分配，C 选项错误。20.下列选项不属于房地产投资的特点的是( )。A投资品种的多样性 B投资变现的简单性C投资价值的附加性 D投资区域的附加性（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 B 选项错误的原因在于，房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不

44、对称性，而且买卖双方有一个讨价还价的过程，使得购买过程延长。而且由于房地产交易的实质是房地产权益的让渡，在权益让渡的过程中，需要经历一定的法律程序。对于房地产投资来说，这些特点加大了房地产投资的风险，从而使得变现也不是那么简单了。21.下列选项中，对资金等效值理解错误的是( )。A影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小B运用资金等效值的概念，可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析C在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金D在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是个十分重要的概念（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析

45、 由于资金具有时间价值，发生在不同时点的等额资金，价值将会不同；而发生在不同时点的不等额资金，却可能有相同的价值。这种在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金。22.下列不属于房地产开发中的现金流入的是( )。A租金收入 B自营收入C资本利得 D房地产增值（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产开发项目的现金流入一般为租金收入、自营收入和房地产增值。23.项目资本金现金流量表也称( )。A项目投资现金流量表 B全部投资现金流量表C自有资金现金流量表 D项目各方现金流量表（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 项目资本金现金流量表也称为自有资金现金流量

46、表，是站在投资者的角度以投资者的出资额为基础，以借款本金偿还和利息支出作为现金流出，用以计算自有资金的内部收益率，净现值等经济指标的表格。24.出售型房地产开发项目，对投资者来说属于( )。A短期投资 B长期投资C中期投资 D中长期投资（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。25.在项目财务分析中，下列不属于资产种类的是( )。A流动资产 B在建 T程C固定资产净值 D建设投资

47、借款（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 在项目财务分析中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及其他固定资产。26.只用于财务效益分析的是( )。A风险分析 B盈亏平衡分析C盈利能力分析 D敏感性分析（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。27.凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为( )。A固定成本 B流动成本C不变成本 D变动成本（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 凡成本总额在一定时

48、期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为固定成本。但单位产品中固定成本与产量的增减成反比例变动。28.假设各不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到影响的程度称为( )。A确定性敏感性分析 B多因素敏感性分析C单因素敏感性分析 D不确定性敏感性分析（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 单因素敏感性分析是指假设备不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到影响的程度。单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。29.风险的质和量不断变化，是房地产投资风险识别特点中的( )。A系统性 B不确定性C连续性 D制度性（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 连续性是因为房地产投资过程相对较长，面临的投资环境又处于不断变化之中，风险的质和量不断变化若非连续性的工作，就很难及时发现投资项目中所面临