[工程类试卷]房地产价格练习试卷3及答案与解析.doc

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1、房地产价格练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 实物状况相同的房地产,权益状况可能千差万别,甚至实物状况好的,由于权益过小,如土地使用年限很短或产权有争议、价值较低;相反 ,实物状况很差的,由于权益较大,如产权清晰、完全,价格较高。所以,从这种意义上讲,房地产价格是( )。（A）房地产实物的价格（B）房地产区位的价格（C）房地产权益的价格（D）房地产土地的价格2 一宗房地产通常与其周围其他房地产构成某一特定地区,而该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在变化。所以,房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用,预计将来可以做何种使用,总结这些考虑结果

2、后才能形成房地产的( )。（A）现在价格（B）过去价格（C）需求价格（D）供给价格3 一般物品由于品质相同,可以开发样品交易、品名交易,同时存在众多的买者和卖者。其价格可以在交易市场上形成。房地产由于不能搬到一处作比较,具有独一无二性,要认识房地产,只有亲自到实地查勘,而且由于房地产价值大,相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者,有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者。所以,房地产价格一般随交易的需要而个别形成,并容易受( )的影响。（A）买方的个别因素（B）卖方的个别因素（C）买卖双方的个别因素（D）其他个别因素4 在经济学里,( ) 有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,是该商品能

3、满足人们某种需要的效用;交换价值,是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例 ,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品,一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中所说的价值也是指交换价值。（A）主观存在价值（B）客观存在价值（C）广义的价值（D）狭义的价值5 就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的( ),但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价 ,如果不知其真伪、品质 ,肯定评估不出其真实价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）广义价值（D）狭义价值6 某一房地产的( ) 是该房地

4、产对于某个特定投资者(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的“经济人”( 他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）市场价值（D）投资价值7 投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如都可以采用收益法价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率,这个最低收益率( )与该房地产的风险程度相对应的社会一

5、般收益率。（A）一定高于（B）一定低于（C）可能高于也可能低于（D）不能比较8 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位,投资价值可以看成是这个心理价位,当( )低于其心理价位时,投资者趋向于增加投资; 相反,他们将向市场出售过去的房地产。（A）市场价格（B）投资价格（C）使用价格（D）交换价格9 政府举行土地使用权拍卖出让,有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格,这也是一种( )。（A）市场价值评估（B）投资价值评估（C）原始价值评估（D）账面价值评估10 ( )是随着时间的推移而减少的。（A）原始价值（B）账面价值（C）市场价值（D）投资价值二、多项选择题每题的备

6、选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着( ) 的不同而不同。（A）交易者的心态（B）交易者的偏好（C）交易者对市场了解程度（D）讨价还价能力12 严格来说,正常成交价格的形成条件有下列几个:公开市场;交易对象本身具备市场性;众多的买者和卖者。买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者和卖者的个别因素影响价格;买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者对所交易的商品具有充分的信息,包括充分了解交易对象的性能和特点,

7、充分了解行情;买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿;理性的经济行为;适当的期间完成交易。其中完全正确的是( ) 。（A）（B） （C） （D）13 理解成交价格,还应对其形成机制,即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解( )。（A）卖价是站在卖者的角度,指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖点钱,卖者出售房地产时所愿意接受的价格总有一个最低界限,买者的出价必须高于这个最低界限他才愿出售,其心态是在此最低界限之上价格越高越好（B）买价是站在买者的角度,指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付一点钱,买者购买房地产时所愿意支付的价格总有一个最高界限（C）卖价和买价都只是

8、买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格,高于或等于卖者所愿意接受的最低价格,交易才有可能成功（D）其他14 就( ) 相对而言 ,房地产估价所评估的是房地产的市场价格。（A）成交价格（B）原始价格（C）市场价格（D）理论价格15 ( )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。（A）市场调节价（B）政府指导价（C）政府定价（D）评估价格16 政府对价格的干预,还有( )。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格 ,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低

9、限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。（A）基准地价（B）最高限价（C）最低限价（D）标定地价17 政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等,如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括( ),利润控制在 3%以下。对于这类房地产,估价也应依据这些规定进行。（A）征地和拆迁补偿费、建安工程费（B）勘察设计和前期工程费（C）住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)（D）管理费、贷款利息、税金三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 由于房地产的

10、不可移动性及变更用途的困难性,决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产价格有无影响及其影响的程度,要视这些供求状况的波及性如何而定。( )（A）正确（B）错误19 中国大陆有限期的出让土地所有权也是一个特例,在这种情况下土地应计提折旧。因为该地价是一种有限年的使用权价格,这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少,当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回,因此,购地者必须在使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。( )（A）正确（B）错误20 一般物品的寿命有限,可以大量重复生产,其价值通常随着时间的流逝而降低,故有折旧

11、。而土地由于具有不可毁灭性,不能再生产,其价格通常随着时间的流逝而自然升高,不仅无折旧,而且有增值,当然也有例外的情况,如一座矿山城镇,矿物被开采完后如果没有其他产业兴起,则地价会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。( )（A）正确（B）错误21 一般物品,如电视机、汽车,人们可以大量制造,相同的很多,故其价格较一致。由于土地具有不可移动性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大,有的寸土寸金,有的可能一文不值。( )（A）正确（B）错误22 地价与一般物品价格虽然都受供求变化的影响,但由于土地数量难以增加或减少,并具有不可移动性,其供给弹性较小。所以,地价多受需求方面的影

12、响,并且对土地的需求是一种“ 引致” 需求,即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。( )（A）正确（B）错误23 从全社会的角度来看,土地的自然供给是完全弹性的,不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说,土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择,从而一种用途可以挤占其他用途的土地。如商业可以挤占居住用地,住宅可以挤占工业用地,工业可以挤占农业用地。( )（A）正确（B）错误24 房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动,在交易中其可以转移的不是房地产的实物,而是房地产的所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产,权益状况可能千差万别,甚

13、至实物状况好的,由于权益过小,如土地使用年限很短或产权有争议,价值较低;相反,实物状况差的,由于权益较大 ,如产权清晰、完全,价值较高。( )（A）正确（B）错误25 房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产由于具有独一无二性。价值大,质量、功能、产权、物业管理等情况不易了解,交易价格很难在短期内达成。另外,一宗房地产通常与其周围其他房地产构成某一特定地区,而该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在变化,所以,房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用,预计将来可以做何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的现在价格。( )（A）正确（B）错误26 房地产价格一般是个别形成,容易受交易者的个别

14、因素的影响。一般物品由于品质相同,可以开展样品交易、品名交易,同时存在众多的买者和卖者,其价格可以在交易市场上形成。房地产由于不能搬到一处作比较,具有独一无二性,要认识房地产,只有亲自到实地查勘,所以,房地产价格一般随交易的需要而个别形成,并容易受买方的个别因素的影响。( )（A）正确（B）错误27 在经济学里,狭义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,是该商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。( )（A）正确

15、（B）错误房地产价格练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 因为房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系是必然的。当然在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。【知识模块】 房地产价格2 【正确答案】 A【试题解析】 房地产由于具有独一无二性,价值大,质量、功能、产权、物业管理情况不易了解,交易价格很难在短期内达成。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 C【试题解析】 由于房地产价值大,相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者,有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者,所以,房地产价格一般随交易的

16、需要而个别形成,并容易受买卖双方的个别因素的影响。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 C【试题解析】 任何物品能够成为商品,首先必须是有用物,能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受,也就不能成为商品,不会有交换价值。所以,没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来却不一定成立,即没有交换价值不一定没有使用价值。【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 B【试题解析】 在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价,如果不知其真伪、品质,肯定评估不出其真实价值。【知识模块】 房地产价格6 【正确答

17、案】 D【试题解析】 市场价值是客观的,非个人的价值,而投资价值是建立在主观的,个人的因素基础上的。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 C【试题解析】 价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 A【试题解析】 投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时,说明值得投资购买;反之,说明不值得投资

18、购买。【知识模块】 房地产价格9 【正确答案】 B【试题解析】 就投资价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员,评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告,也是其服务的重要领域。【知识模块】 房地产价格10 【正确答案】 B【试题解析】 原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。市场价值很少等于账面价值。【知识模块】 房地产价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得

19、0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 成交价格可能是正常的,也可能是不正常的,所以,可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺,没有私自利害关系下进行交易形成的价格,不受一些不良因素的影响。【知识模块】 房地产价格12 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 正常成交价格是指交易双方在公开市场,信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格,不受一些不良因素的影响。【知识模块】 房地产价格13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格14 【正确答案】 A,C,D【知识模块

20、】 房地产价格15 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律,大多数商品和服务价格实行市场调节价,极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。可见,从政府对价格管制或干预的程度来划分,有市场定价、政府指导价和政府定价。【知识模块】 房地产价格16 【正确答案】 B,C【试题解析】 最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。【知识模块

21、】 房地产价格17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格19 【正确答案】 B【试题解析】 是出让土地的使用权。【知识模块】 房地产价格20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格21 【正确答案】 B【试题解析】 是由于土地的独一无二性。【知识模块】 房地产价格22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格23 【正确答案】 B【试题解析】 土地的自然供给是完全无弹性的。【知识模块】 房地产价格24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格26 【正确答案】 B【试题解析】 受买卖双方的影响。【知识模块】 房地产价格27 【正确答案】 B【试题解析】 广义的价值才有使用价值和交换价值之分。【知识模块】 房地产价格