[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷33及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 33 及答案与解析一、单项选择题1 农业区位理论的创始人是( )。（A）马克思（B）英国古典经济学家大卫.李嘉图（C）德国经济学家冯.杜能（D）亚当.斯密2 房地产的价格与房地产的( )呈正相关。（A）供给（B）需求（C）供求（D）成本3 协议出让国有土地使用权的最低价由( )批准。（A）省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门（B）市、县人民政府土地管理部门（C）省、自治区、直辖市人民政府（D）市、县人民政府4 土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，( )。（A）其土地使用权出让金随之

2、槲应调整（B）新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整（C）新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整（D）其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定5 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权( )。（A）是否转让由双方议定（B）由转让方决定是否转让（C）由受让方决定是否转让（D）随之转让6 某地块土地使用权挂牌出让时，只有 M 公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N 公司要求报价，且经现场竞价后，N 公司提出的报价高于 M 公司，M、N 两家公司的报价均高于底价，则( )。（A）M 公司为竞得人

3、（B） N 公司为竞得人（C）应重新挂牌（D）由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人7 在挂牌出让期限内竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的情况下，( )。（A）挂牌不成交（B）出价最高者为竞得人（C）进行现场竟价，出价最高者为竞得人（D）先提交报价目，报价较高者为竞得人8 下列各建没项目用地中，土地使用权出让的最高年限不订工能为 50 年的是( )。（A）别墅用地（B）图书馆用地（C）汽车装配厂朋地（D）购物中心用地9 对于房地产开发项目而言，可行性研究的基本任务是( )。（A）对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较（B）研究项目的出租、经营收入是否足

4、以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率（C）对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究（D）研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标10 施工准备阶段的收尾过程是指( )。（A）设计图、规划许可（B）上报开工报告，申领施工许可证（C）施工招标（D）编制建设准备工作计划11 在市场营销指导思想上，最早的观念是( )。（A）生产观念（B）推销观念（C）市场营销观念（D）社会营销观念12 按照尾数定价策略，( )元的价格销量最好。（A）48（B） 49（C） 50（D）48513 某套住房建筑面积 100 平方米，单价每平方米建

5、筑面积 1600 元。假没该套住房套内建筑面积 80 平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为( )元。（A）1280（B） 1600（C） 2000（D）320014 某地区某类房地产 2009 年 4 月至 10 月的价格指数分别为996、947、967、1050、1092、1125、1181(均以上个月为 100)，其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价格为 2000 元平方米，对其进行交易日期修正，则修正到 2009 年 10 月的价格为( )元/平方米。（A）2000（B） 30405（C） 30468（D）3048815 收益法中的运营费用率是( )。（A）运营费用与潜在

6、毛收入之比（B）运营费用与有效毛收入之比（C）运营费用与总收益之比（D）运营费用与净收益之比16 管理规约对物业管理区域内的( )自动产生效力。（A）业主（B）物业管理人（C）物业使用人（D）社区居委会17 某人申请一笔个人住房贷款，贷款期限为 10 年，合同年利率为 5，采用利率调整周期为 1 年的可变利率抵押贷款。从 10 月份，国家法定利率调整为 55，则借款人当年应当支付的利息率为( )。（A）5（B） 51 25（C） 525（D）5518 房地产保险人的赔偿或给付的责任范同不包括( )。（A）以保险金额为限度（B）保险责任发生在保险有效期内（C）损害发生在保险单条款已明确规定的保险

7、责任内（D）以房屋的实际价值为限度19 下列关于城市维护建没税基本特点的说法中，错误的是( )。（A）税款专款专用（B）属于附加税（C）根据纳税人所在地不同有不同的税率（D）征税对象是城市居民20 对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，( )。（A）免征个人所得税（B）减按 5征收个人所得税（C）减半征收个人所得税（D）全额征收个人所得税二、多项选择题21 关于区位及区位理论，下列说法正确的有( )。（A）区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（B）区位具体可标示为一定的空间坐标（C）区位理论是研究人类行为活动的空间的理论（D）区位理论是研究关于与人类相

8、关的经济和社会活动的学说（E）区位理论是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说22 与乡村相比，现代城市的特性体现在( )。（A）以工业人口为主（B）以非农业人口为主（C）人口密度大（D）一定地域的政治、经济和文化中心（E）犯罪率低23 在拍卖出让的拍卖程序中，主持人应( )。（A）确定招标标底（B）宣布起叫价和增价规则及增价幅度（C）宣布最高应价者为竞得人（D）确定中标人（E）点算竞买人24 建设用地使用权抵押登记的主要内容有( )。（A）被担保的金额（B）抵押人姓名或单位名称（C）债权（D）债务（E）抵押权人姓名或单位名称25 实地调研方法中的询问法包括( )

9、。（A）入户询问法和路上拦截法（B）邮寄询问法（C）经理询问法（D）强制询问法（E）因特网询问法26 按风险来源划分，房地产风险可分为( )。（A）社会风险（B）经济风险（C）政治风险（D）系统风险（E）非系统风险27 房地产开发企业拟开发建设项目编制项目申请报告的主要内容包括( )。（A）项目申请单位情况（B）拟建项目情况（C）生态环境影响分析（D）城市规划情况（E）减免税收情况28 合同纠纷和解方式解决的优点有( )。（A）简便易行（B）有利于维护合同双方的友好合作关系（C）有利于和解协议的执行（D）有利于维护工程的顺利进行（E）有利于提高工程质量29 在委托代理合同中，需要明确的内容包括

10、( )。（A）当事人的名称或者姓名（B）双方的权利和义务（C）争议解决方式（D）委托房地产的成本（E）合同的有效时间30 下列关于重新购建价格的表述，正确的有( )。（A）重新购建价格是估价时点时的价格（B）重新购建价格是主观的价格（C）重新购建价格是客观的价格（D）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧（E）建筑物的重新购建价格扣除了折旧31 当( ) 时，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准后可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。（A）投标人少于 3 个（B）投标人多于 4 个（C）住宅规模较大（D）住宅规模较小，（E）投标人少于 4 个32 根据担保法规

11、定，下列财产可以抵押的有( )。（A）抵押人所有的房屋和其他地上定着物（B）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产（C）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物（D）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘等荒地的土地使用权（E）权属有争议的房地产33 房地产责任损失危及的对象主要是( )。（A）信誉（B）素质（C）财产（D）人身（E）精神经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 33 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 B【试题解析】 房地产价格与房地产需求总体上呈正相关，与房地产供给

12、呈负相关。具体表现为：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 C【试题解析】 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 A【试题解析】 城市房地产管理法第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部

13、门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 D【试题解析】 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 B【试题解析】 挂牌期限届满，挂牌主持人现场宜布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。对能够最大限度地满足招标文件中规定

14、的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 A【试题解析】 挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，确定是否成交应按照的规定是：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内尢应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 D【试题解析】 建设用

15、地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：居件用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。A 项，别墅是居住用地，最高出让年限为 70 年，呵以低于这个年限出让，所以有可能为 50 年；B 项，图书馆用地属于教育用地；C 项，汽车装配，一用地属于工业用地，最高出让年限均为 50 年；D 项，购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为 40 年，不可能为 50 年。【知识模块】 建设用地使用制度9 【正确答案】 D【试题解析】 在房地产直接投资中，对于房地

16、产开发项目而言，可行性研究的基本任务是研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标；对房地产置业投资而言，可行性研究的基本任务是研究项项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率。【知识模块】 房地产投资项目方案比选10 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发项目管理过程如表 8-1 所示。【知识模块】 房地产开发项目管理11 【正确答案】 A【试题解析】 生产观念的基本内容魁企业以增加房地产产品开发为中心，开发什么房地产产品就销售什么房地产产品。生产观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。生产观念出现在 20 世纪 20

17、年代以前，足市场营销指导思想中最早的观念。【知识模块】 房地产市场营销12 【正确答案】 B【试题解析】 尾数定价策略是依据客户有零数价格比整数价格商品便宜和实在的心理而确定的一种定价策略，这种策略又称为非整数定价策略或者奇数定价策略。如消费者认为 4999 元平方米的房地产比 5000 元/平方米的房地产便宜就是尾数定价策略的体现。【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 C【试题解析】 根据公式，建筑面积下的单价：套内建筑面积下的单价套内建筑面积建筑面积，则：套内建筑面积下的单价=建筑面积下的单价 建筑面积套内建筑面积=160010080=2000( 元)。【知识模块】 房地产估价1

18、4 【正确答案】 C【试题解析】 根据公式：可比实例在其成交日期的价格成交口期下一期的价格指数再下一期的价格指数 估价时点的价格指数= 可比实例在估价时点的价格。则 2009 年 10 月的价格=20001051 09211251181=30468( 元平方米)。【知识模块】 房地产估价15 【正确答案】 B【试题解析】 运营费用率是运营费用与有效毛收入之比。其中，运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用。【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 A【试题解析】 管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让、继承、赠与等过程中，管理规约无须要求继受人作出任何形式上的承诺，

19、就自动对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的管理规约存在默示，自愿接受管理规约的约束。【知识模块】 物业管理17 【正确答案】 A【试题解析】 对于利率调整周期为 1 年的可变利率抵押贷款，因为年初到 10 月份国家法定利率调整为还不到 1 年的利率调整周期，故借款人当年应当支付的利息率仍为合同年利率 5。【知识模块】 房地产金融18 【正确答案】 D【试题解析】 房地产保险人的赔偿或给付的责任范围包括：损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内；保险责任发生在保险有效期内； 以保险金额为限度。进行房屋保险时，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等，但实际上不一定相等

20、。【知识模块】 房地产金融19 【正确答案】 D【试题解析】 城市维护建设税的纳税人足缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。城市维护建没税的征收范刚包括城订了、县城、建制镇和工矿区。城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额。【知识模块】 房地产税收20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产税收二、多项选择题21 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。区位除了解释为某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。【知识模

21、块】 房地产经济基本理论22 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 城市与乡村的本质区别主要有：城市是以非农人口集聚为主要特征的居民点；城市的人口数量、人口密度、建筑密度、容积率等都比乡村大得多；城市建设用地类型多样复杂，基础设施和公共服务设施比乡村完备；城市一般是一定地域的政治、经济和文化中心，是工业、商业、交通、文化、教育等产业的集聚地。【知识模块】 房地产经济基本理论23 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 拍卖出让的程序是：主持人点算竞买入；主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间以及其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增

22、价幅度；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 实地调研的方法主要有询问法、观察法和试验法。其中，询问法包括：入户询问法； 路上拦截法； 邮寄询问法；经理询问法； 电话询问法；因特网询问法。【知识模块】 房地产市场调研26 【正确答案】 D,E【试题解析】 按不同标准，房地产投资风险可分为不同的类别。其中，按风险来源，可分为系统风险和

23、非系统风险；按形成损失的原因，可分为自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析27 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 项目核准申请报告的主要内容除 ABC 三项外还包括：拟选建设用地相关规划、资源利用和能源耗用分析、经济和社会效果分析等。【知识模块】 房地产投资项目方案比选28 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 和解方式解决合同纠纷的优点有：简便易行，能经济、及时地解决纠纷；有利于维护合同双方的友好合作关系，使合同能更好地履行； 有利于和解协议的执行。【知识模块】 房地产开发项目管理29 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 委托代理合同的内容

24、有：委托双方的姓名、双方的权利和义务；委托事项的描述、佣金； 合同的有效时间； 合同的变更和解除、违约责任；争议解决方式； 有关交易价格范围； 租售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。【知识模块】 房地产市场营销30 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 把握重新购建价格的含义，应特别注意以下三点：重新购建价格应是估价时点时的价格；重新购建价格应是客观的价格； 建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，未扣除折旧，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。【知识模块】 房地产估价31 【正确答案】 A,D【试题解析】 根据物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法，

25、住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。【知识模块】 物业管理32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据担保法规定，除 ABCD 四项外，可抵押的财产还有：抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将上述所列财产一并抵押。【知识模块】 房地产金融33 【正确答案】 C,D【试题解析】 房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，是由于房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节中相关人员(单位)的责任，而导致房屋设计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者的财产损失或人身伤害，相关人员(单位)负有赔偿责任。【知识模块】 房地产金融