DB11 T 1365-2016 公共租赁住房建设与评价标准.pdf

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1、 UG 北京市地方标准 编号：DB11/T 1365 2016 备案号：J 201 公共租赁住房建设与评价标准 Standard for Public Rental Housing Construction and Performance Assessment 2016 10 19发布 2017 02 01实施 北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局 DB 联合发布 北京市地方标准 公共租赁住房建设与评价标准 Standard for Public Rental Housing Construction and Performance Assessment 编 号：DB11/T 13

2、65-2016 备案号：J -201 主编部门： 批准部门：北京市质量技术监督局 施行日期： 2017年 02月 01日 2016北京 前言 本标准为推荐性标准。 本标准根据北京市技术监督局关于印发 2013年北京市地方标 准制修订项目计划的通知（京质监标发 2013 136 号）、城市规 划建设领域专项改革领导小组 2015 年工作要点（京城规建改办 2015 8号）的要求，在北京市公共租赁住房建设技术导则（试 行）（京建发 2010 413 号）（以下简称原导则）等的基础上修订 编制而成 。 本标准共分 6章 ， 其主要内容包括 ： 总则、术 语 、 布 局 及总平面 、 单体设计、 室内

3、环境 、 评价 标准。 本标准由 北京市住房 和 城 乡建设委员会和北京市质量技术监督 局共同管理 ， 由北京市住房 和城乡 建设 委员会归口并负责 组 织实 施， 中社科 （北京）城 乡 规划设计 研究院负责技术 内容的 解释 。为 了提高 标准的编制质量 和水平，标准 执 行过程中， 如有意见或建 议 ， 请寄送 至中社科 （北京）城 乡 规划设计研究院 （地址：北京市 东城区东总布 胡同 5号 10 层 ， 邮 编 100005， 电话 010-64040238， 邮箱 ： officecass-） 本标准主编 单位 ：北京市住房 保障 办公 室 中社科（北京）城乡 规划设计 研究院 中

4、国建筑 设计院有限 公 司 本标准参 编单位 ： 清华大学 建筑学院 北京市住 宅建筑 设计 研究院有限公 司 北京中京 惠建筑 设计 有限责任 公 司 本标准主要 起草人： 朱光辉、 杨家骥、 叶晓波、 邵磊、 沈青、 曹 玫玉、 韩扬 、 杨玉武 、 钱嘉宏 、 白羽 、 许诚 、 孟欣 、 罗勇 、 娄霓 、 姜 中 天 、 王贺 、 韩亚非 、 庄彤 、李斯文。 本标准主要 审查 人员 ： 杨 嗣信 、 刘晓钟 、 窦 以 德、 童悦仲 、 林 建 平 、 廖正昕 、 宋兵、 雷晓鸿 、张元勃 目次 1 总则 1 2 术语 2 3 布局及总平面 . 3 3.1 规划选址 . 3 3.2

5、 建筑间距和日照要求 . 3 3.3 交通设施 . 3 3.4 绿化配套 . 4 3.5 住区环境 . 4 4 单体设计 5 4.1 一般规定 . 5 4.2 组合平面 . 5 4.3 户型建筑面积和户均人口数 . 5 4.4. 层高和户内空间 . 5 4.5 结构设计 . 6 4.6 给排水和采暖设计 . 6 4.7 电气设计 . 6 5 室内环境 8 5.1 一般规定 . 8 5.2 隔声 . 8 5.3 通风 . 8 5.4 室内装修 . 8 6 评价标准 11 6.1 一般规定 . 11 附表 A：公共租赁住房评价记录表 . 12 本规范用 词说明 . 14 条文说明 15 Conte

6、nts 1 General provisions . 1 2 Terms . 2 3 Layout and the general plan . 3 3.1 Planning and site 3 3.2 Building distance 3 3.3 Traffic facilities 3 3.4 Green facilities . 4 3.5 Residential environment . 4 4 Design of single building 5 4.1 General requirement . 5 4.2 Dwelling unit area 5 4.3 Apartmen

7、t layout area and the average population 5 4.4 Spaces within the dwelling unit 5 4.5 Structure design 6 4.6 Design of water supply and sewerage & heating . 6 4.7 Electrical design . 6 5 Interior environment 8 5.1 General requirement . 8 5.2 Sound insulation . 8 5.3 Ventilation 8 5.4 Interior decorat

8、ion 8 6 Evaluation standard . 11 6.1 General requirement . 11 Appendix A： Record form of public rental housing evaluation . 12 Explanation of wording in this code 14 Explanation of provisions 15 1 1 总则 1.0.1 为规范和指导本市公共租赁住房的建设和发展，确保公共租赁住房的设 计和建设管理质量，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，依照国家 及北京市相关规定，结合本市实际，制定本标准。 1.

9、0.2 本标准适用于本市行政区内，集中、配套新建和改建的公共租赁住房的 选址、布局、设计、室内环境及性能评价。 1.0.3 公共租赁住房应与本市实际经济发展水平相适应，与项目所在区域周边 环境相协调，坚持可持续发展原则，注重公共租赁住房的可改造性。大力推广 装配式建筑。 1.0.4 公共租赁住房建设与评价除应符合本标准外，尚应符合国家和北京市现 行有关住宅的规划设计、建筑施工及竣工验收标准的规定。 2 2 术语 2.0.1 公共租赁住房 public rental housing 政 府 提 供 政 策支持，限定建设标准、供应对象和租金标准的租赁型住房。 2.0.2 备餐空间 buffet b

10、ar 使 用 面 积15 且22 的公共租赁住房内， 供居住者进行简单食物加工 的空间。 2.0.3 装配式装修 assembly decoration 采 用 工 业化生产的部品如集成吊顶、 轻质隔墙、 复合地面、 集成卫浴、 集成 厨房等部品体系及其构配件进行现场装配施工的装修工艺。 3 3 布局及总平面 3.1 规划选址 3.1.1 公共租赁住房住区的规划应坚持以人为本，综合各方面要求，创造宜居 的生活环境，并应结合实际情况进行有针对性的适老化设计。 3.1.2 公共租赁住房住区应优先选择市政基础设施条件齐全的区域，应与公交 系统或轨道交通网络紧密衔接， 并具备与轨道交通站点或大型公交枢

11、纽接驳的场 站、道路条件。 3.1.3 公共租赁住房住区应结合居民的通勤方式，依据城市总体规划和区域产 业布局，引导人口和产业在空间内合理分布，促进职住均衡。 3.1.4 公共租赁住房住区的市政基础设施和配套服务设施应保证同步规划、施 工、 验收交用。在 场 地 布 局 和 地下空间规划设计中， 核算配套公建需求宜采用控 制指标下限。 3.2 建筑间距和日照要求 3.2.1 建筑单体内全部户型为使用面积22 的公共租赁住房时， 其建筑间距 和日照控制标准，应满足国家及本市对于住宅建筑间距和日照的相关规定。 3.2.2 建筑单体内全部户型为使用面积15 且22 的公共租赁住房时， 其 建筑间距系

12、数应符合国家及本市对于公共建筑建筑间距的相关规定； 标准层户型 中 50%以上应具备与住宅居室相同的日照标准。 3.2.3 建筑单体由使用面积15 且22 和使用面积22 的公共租赁住 房混合建设时，其建筑间距系数应满足国家及本市对于住宅建筑间距的相关规 定；使用面积22m2 的 户 型 日 照 控 制标准必须满足国家及本市对于住宅日照的 相关规定，使用面积15 且22 的户型中 50%以上应具备与住宅居室相同 的日照标准。 3.3 交通设施 3.3.1 公共租赁住房建设用地的规划制定和实施中应优先配备市政道路和公共 交通设施。 3.3.2 公共租赁住房住区主要人行出入口 500m内宜设有公交

13、站点设施；规划 4 人口每 7000人应配置 2000m 2 的公交首末站 用地， 配置 1条公交线。公 交 首末站 用地应独立占地，并与住宅保持适当距离。 3.3.3 公共租赁住房住区应提供非机动车停车用地和设施。地面非机动车停车 位不应小于非机动车总停车位的 50%。地 面 非 机动车位应安排自行车、 残疾人助 力车停车位，并结合各住宅单元出入口分散布置，宜设置停车棚，以方便使用。 3.3.4 公共租赁住房住区应设出租车等候点，且出租车等候点距住区人行出入 口不应大于 100m。 3.3.5 使用面积15 且22 的公共租赁住房， 旧城地区和一类地区机动车 停车指标为 0.1辆/ 房，其他

14、地区机动车停车指标为 0.2辆/ 房。 3.4 绿化配套 3.4.1 公共租赁住房住区内应配置硬质铺装场地，且绿地内道路、硬质铺装以 及建筑小品总面积不应大于总绿地面积的 20%。 3.4.2 科学配置植物群落结构，以大乔木为绿化骨架，构成乔、灌、草及层间 植物相结合的多层次植物群落。 3.4.3 绿化环境建设标准应参照同期、 同地区普通商品住宅绿化环境建设标准。 3.5 住区环境 3.5.1 公共租赁住房应注重住区环境的实用功能性。住区环境应设置公共活动 场地与步行系统，公共活动空间应方便老年人的室外活动和交往。 3.5.2 公共租赁住房住区的规划设计应符合城市设计要求，重视建筑形体与空 间

15、的整体环境效果。通 过 户 型 组 合 、立 面 造型、建 筑 色 彩 等 手段加强丰富性和识 别性。 3.5.3 公共租赁住房外立面设计风格应与周边建筑相协调。 5 4 单体设计 4.1 一般规定 4.1.1 公共租赁住房应采用多种户型组合，满足不同人口结构家庭需求。组合 平面设计应合理紧凑、布局规整，主要居住空间平面进深和面宽尺度应适当。 4.1.2 公共租赁住房立面造型应简洁美观、比例尺度适当、色彩和谐，并与周 围环境协调。 4.1.3 公共租赁住房应按照住宅产业现代化的要求实施标准化设计、生产和施 工，推广装配式建筑。 4.1.4 公共租赁住房设计应满足套内使用空间的灵活性和使用功能的

16、复合性。 4.1.5 公共租赁住房平面设计中宜采用标准设计图集中的设计方案。 4.2 组合平面 4.2.1 公共租赁住房单体设计应避免采光通风凹口过于狭小，户与户之间应避 免视线干扰。建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于 2:1。 4.2.2 采用内廊式平面设计的公共租赁住房，内廊走道长度不应超过 45m。 4.2.3 公共租赁住房应设地下层。设置地下自行车车库时，坡道坡度比不应大 于 1：5。 4.2.4 地下空间沿外墙应设置窗井，窗井净宽不应小于 1.20m，窗井长度不应 小于外墙长度的 1/2。 4.3 户型建筑面积和户均人口数 4.3.1 公共租赁住房户型总建筑面积不应大于 60

17、 m 2 ；户内使用面积不应小于 15m 2 。 4.3.2 使用面积15 且22 的公共租赁住房户均人口数按照 1.5人/ 房核 定。 4.4 层高和户内空间 4.4.1 公共租赁住房层高应设计为 2.80m。 4.4.2 公共租赁住房户内应设阳台。阳台内应设置晾衣空间。 6 4.4.3 公共租赁住房户内应设置吊柜等储藏空间。 4.4.4 使用面积15 且22 的公共租赁住房中卫生间应满足设置坐便器、 洗面器、 淋浴器和排气设施的基本功能。 三件卫生设备集中配置的卫生间的使用 面积不应小于 2.0 m 2 。 4.4.5 使用面积15 且22 的公共租赁住房可不设独立厨房， 但应设置备 餐空

18、间；应预留冰箱和洗衣机位置。 4.4.6 公共租赁住房户内应预留安装空调设施的条件。 4.5 结构设计 4.5.1 公共租赁住房结构设计应结合项目实际合理选型。选择有利于空间的灵 活分隔、组合和可持续改造的结构体系。 4.5.2 结构设计应按照项目实施产业化的具体标准和方式，结合构配件生产、 物流运输、装配安装等因素，采用相应的标准化预制构配件。 4.6 给排水和采暖设计 4.6.1 公共租赁住房生活给水系统应充分利用市政给水管网直接供水；需二次 加压供水时， 应当选用国家认证的环保、 节能、 节水的无负压二次加压供水设备。 4.6.2 公共租赁住房在市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目，应

19、优先使 用市政中水。20000 以上集中新建的公共租赁住房应安装建筑中水 设施。 4.6.3 公共租赁住房应采取分户计量的集中供热方式供暖，供暖热源优先选择 城市热力网。城市热力网未覆盖地区， 宜采用占地少、 能效高的模块锅炉技术集 中供热。 4.6.4 公共租赁住房宜采用地面辐射采暖方式。采用散热器采暖方式的，其选 型及布置应结合室内功能空间，以 不 影响室内家具布置和功能使用为原则， 不宜 做遮蔽。 4.7 电气设计 4.7.1 使用面积15 且22 的公共租赁住房应设独立的预付费式电度表。 4.7.2 使用面积15 且22 的公共租赁住房每户的设计用电负荷不应小 7 于 4kW。 4.7

20、.3 使用面积15 且22 的公共租赁住房弱电插座和接口的数量不应 少于表 4.7.3的规定。 表 4.7.3 使 用面积15 且22 的公共租赁住房 弱电插座和接口的数 量 类型 电话插座 宽带插座 有线电视接口 数量（ 个） 1 1 1 8 5 室内环境 5.1 一般规定 5.1.1 公共租赁住房应利用自然条件获得良好的日照、自然通风和天然采光， 并符合国家和本市现行有关标准的规定。 5.1.2 公共租赁住房分户墙、分户楼板、电梯井道、户门、窗等部位的隔声标 准应符合国家和本市现行有关标准的规定。 5.1.3 公共租赁住房防水、防潮、室内空气质量应符合国家和本市现行有关标 准的规定。 5.

21、2 隔声 5.2.1 分户墙两侧同一位置的开关、 插座、 配电箱等的 位置应错开 150mm以上， 安装时不得穿透墙体。 5.2.2 分户墙内不宜设置嵌墙式强、弱电配电箱。如配电箱须嵌墙安装时，设 置部位的墙体厚度、构造不应低于分户墙的隔声要求。 5.2.3 公共租赁住房的厨房、卫生间应采用带有降噪功能的排水管或采取相应 的降噪技术措施。 5.3 通风 5.3.1 厨房应选择油烟分离式的排放设备，排风宜采取水平直排的方式，并应 充分结合维护的便捷性，合理设计水平直排管道与外围护结构的连接构造。 5.3.2 室内通风换气设备选型及管道设置应系统设计，相同通风换气量应统一 设备规格型号。 维护阶段

22、，设 备 、设施更新应建立在通风换气系统整体复核基础 之上。 5.4 室内装修 5.4.1 公共租赁住房应实现土建和室内装修的一体化设计和施工。 5.4.2 公共租赁住房应按照内装工业化要求实施装配式装修，推广应用管线与 结构分离技术。橱柜布置应按照炊事操作流程保证“洗、切、烧”的动态流线， 台面应连续；储藏柜宜采用标准化、装配式成品柜体。 9 5.4.3 公共租赁住房室内装修应精细设计部品与结构、部品与部品、部品与材 料间的接口，充分结合家具、设备、设施、电器等的位置。 5.4.4 公共租赁住房宜采用集成卫浴或符合内装工业化要求的卫浴部品，应设 置洗衣机专用给排水接口和防水插座，并应做好防水

23、措施。 5.4.5 强弱电点位的排布应充分结合必要的家用电器摆放位置和数量，合理布 局。 5.4.6 公共租赁住房的装修标准应不低于表 5.4.6的基本要求。 表 5.4.6 北京市公共租赁住房门窗、配件及室内 最低 装修要求 项目 装修部位 装修标准 门窗 单元门 钢制电 控防 盗门 户门 钢制保 温防 盗门 公共走廊 及楼梯 间门 钢制防 火门 户内门 卧室 实木复 合门 卫生间 木质半玻百 叶镶 板门 厨房 木质半玻 无百 叶镶 板门 阳台门 塑钢门 外窗及 封阳台窗 中空玻璃塑钢 节能 窗 配 件 窗台 预制水 泥板 窗帘盒 窗帘杆 晒衣杆 成品晒 衣杆 吊柜 成品吊 柜 厨房橱 柜

24、整体橱 柜 抽烟机 成品 厨房灶 具 成品 厨卫洁 具 节水型 坐便 器， 节 水型 手持式 带 下出 水淋 浴 龙头 、 洗面 盆 （ 含配 件） 及节水 型 龙头 热水器 成品 水暖五 金件 节水龙头 、节 水花洒 散热器 高效散 热器 灯具 节能灯 空调机 机位统 一设 置、 孔洞 统一 预留、 冷凝 水系 统 PVC管 统 一安 装 生活用 水、 热水管 线 PPR管 信 报 箱 成 品 不 锈钢材 质 室 户 起 居 室、 顶 棚 水 性 内墙 耐擦 洗环保 涂料 10 内 装 修 内 空 间 餐 厅 墙 面 水 性 内 墙 耐擦 洗环保 涂料 踢脚 地砖踢脚 楼 地 面 防 滑 地

25、砖 卧 室 顶 棚 水 性 内墙 耐擦 洗环保 涂料 墙面 水性内 墙耐擦 洗环保 涂料 踢脚 地砖踢脚 楼 地 面 防 滑 地砖 厨 房 顶 棚 集 成 吊顶 墙 面 带饰面 装配 式墙 板 楼地面 防滑地 砖 卫生间 顶棚 集成吊顶 墙 面 带饰面 装配 式墙 板 楼地面 防滑地 砖 阳台 顶棚 外墙耐擦 洗环保 涂料 并配 置晾衣 杆 墙面 外墙耐擦 洗环保 涂料 （ 或建 筑外墙 饰面 延 伸） 楼地面 防滑地 砖 共 用 部 分 楼梯 顶棚 水性内 墙耐擦 洗环保 涂料 墙面 普通耐擦 洗涂料 踢脚 水泥踢脚 楼 地 面 水 泥 楼面 电 梯 厅 顶 棚 水 性 内墙 耐擦 洗环保

26、涂料 墙面 贴面砖到 顶 踢脚 地砖踢脚 楼 地 面 防 滑 地砖 走廊 顶棚 水性内 墙耐擦 洗环保 涂料 墙面 普通耐擦 洗涂料 踢脚 地砖踢脚 楼 地 面 防 滑 地砖 门 厅 顶 棚 水 性 内墙 耐擦 洗环保 涂料 墙面 贴面砖到 顶 踢脚 地砖踢脚 楼 地 面 防 滑 地砖 其 他 达到现 行住 宅设计标准 注 ： 使 用面 积 15且22 的公共租赁住房， 厨 房灶具 的配 置标准为 成品 电磁炉 ；使 用 面积 22m 2 的公共租赁住房，厨 房灶 具的 配置 标准为 成 品炉 灶。 11 6 评价标准 6.1 一般规定 6.1.1 公共租赁住房的评价应以建筑单体和住区为对象。

27、 6.1.2 公共租赁住房的评价应在项目竣工验收时进行结果判定。 6.1.3 公共租赁住房的评价应具备项目全套竣工备案资料、相关性能检测报告 或经认定能够达到性能要求的构造做法清单。 6.1.4 公共租赁住房的评价， 按照附表 A中的判定项目、要求及指标进行判定， 各项的判定结果为满足或不满足。 当各项判定结果全部为满足时，公共租赁住房 的评价结果为合格，否则为不合格。 12 附表 A：公共租赁住房评价记录表 分类 序号 判定项目 要求及指标 查验文件 判定记录 勾选 评价结果 住 区 环 境 1 公共租赁住房 选址 远离 污染 源， 避免 和有 效控 制 水体、 空气 、噪 声、 电磁 辐射

28、等 污染 。 住区内 外没 有水体 、噪 声、 电 磁辐射 等的 污染 源或 采用相应 的措 施避免 污染 。 环境影响 评价 报告 合 格 不 合 格 2 市政基础设施 配套 齐全 、接 口 到位 。 原则上 供电 、燃 气、 给排 水、通 信四 大系统 应配套 齐全。 偶有 部分 不满足 该条件的项目， 应 具备 满足 生活使 用需 求的 临 时系统 。 建筑总平面 图、 室外 管线 综合 图、市 政部门 提供 的相 关文 件 合格 不 合 格 3 公共租赁住房项目 周边 设有 公 交站 点设施。 项目周边 设有 已投 入运 行的公交站 点或 首末 站设施。 规划设计 图、 实地 查验 合

29、 格 不 合 格 4 公共租赁住房项目 应设 有地 面 非机动车停车 位。 其中， 残疾 人助 力车 应单 独设有 停车棚 。 项目地 面设 有非 机动车停车 位 ，且 残疾 人助 力车 单独 设 置停车棚 。 建 筑总平面 图、 实地 查验 合格 不 合 格 5 住区内 设有 老年 人步 行道 。 老年人 步行 道的要求： 净宽 1.20m、坡度 2.5% 、 铺装采 用防 滑材料 。 建 筑总平面 图 合格 不 合 格 6 住区人 行出入 口附 近设 有出 租 车等 候点。 住区人 行出入 口附 近设 有出 租 车等 候点。 规划设计 图、 实地 查验 合 格 不 合 格 建 筑 单 体

30、及 室 内 环 境 7 室内氡 、 游 离甲醛 、 苯、 氨 和总 挥发性 有机 化合 物 （TVOC ） 浓 度不 应超过国家 现行 相关标准的 规 定 。 按 现 行国 标 民 用 建 筑 工 程室内环境 污染 控制规 范 GB 50325的要求 判定 ： 氡200Bq/m 3 、 游 离 甲醛 0. 08mg/m 3 、 苯0.09mg/m 3 、 氨0.2mg/m 3 、 总 挥 发性 有机 化合 物 （ TVOC） 0.5mg/m 3 。 室内空 气质量专项 检测报告 合 格 不 合 格 8 楼梯 、 电 梯厅 、 走廊 、门 厅 等公共部 位采 用耐 久、 美观、 易清 洁的建 筑

31、材料 及产品 。 楼梯、 电梯 厅、 走廊 、门 厅的顶 棚饰 面材料 不应 低于 水 性内 墙耐擦 洗环保 涂料 ； 门 厅 、电 梯厅 墙面 材料 不应 低 于贴 面砖到 顶， 楼梯 、走廊 墙面 不应 低于 普通 耐擦洗 涂料 ； 电梯厅 、走廊 、门 厅的 踢脚 和 楼地 面分 别不 应低 于地 砖踢脚 和防 滑地 砖； 楼梯踢脚 和楼 地面分 别不 应低于 水泥踢脚 和水 泥楼 面； 单元门、 户门 不应 低于 钢制 防 盗门，公共 走廊 及楼梯 间 不应 低于 钢制 防火 门。 建 筑 图、 实地 查验 合 格 不 合 格 9 户内设 有阳台 ，阳台 设有 晾晒空间 。 户 内 设

32、置 阳台 ，阳台 设有 晾衣空间 。 建 筑 图、 装修 图、 实地 查验 合 格 不 合 格 10 户内设 有储 物空间 。 卫生间 、厨 房或 备餐空间 以外，设 有储 物空间 ，如 吊柜、 储藏柜 等。 装 修 图、 实地 查验 合 格 不 合 格 11 户内实 施装 配式装 修。 装 修工 程采用 装配 式装修工 法 、建 材 及产品 体系， 包括快 装轻质 隔墙 、快装 龙骨吊顶 、模 块式快 装采 暖地 面、住 宅集 成 式给 水管 道等。 装修图 合格 不 合 格 12 厨房或 备餐空间采 用整 体式 橱 柜。 厨 房 或备餐空间采 用整 体式 橱 柜。 装 修 图 合 格 不

33、合 格 13 厨房或 备餐空间 橱柜 设置 连续台 面。 厨房或 备餐空间 橱柜台 面连 续 。 装 修 图 合 格 不 合 格 13 14 卫生间采 用装 配化 的卫浴产品。 采用集 成卫浴产品 、洗 面化 妆 台产品 、成 品浴 室柜 、成品 镜箱 等。 装修图 合格 不 合 格 15 卫生间 应设 有毛巾 架、 卫生 纸 架、 化妆镜 。 卫生间 设置 毛巾 架、 卫生 纸架、 化妆镜 。 装 修 图 合 格 不 合 格 14 本规范用词说明 1 为 便 于在执行本规范条文时区别对待， 对要求严格程度不同的用词,说明 如下： 1） 表 示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”

34、，反面词采用“严禁” ； 2） 表 示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应” ，反面词采用“不应”或“不得” ； 3） 表 示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词： 正面词采用“宜” ，反面词采用“不宜” ； 4） 表 示 有 选 择 ，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可” 。 2 本规范中指明应按其他有关标准执行的写法为： “应符合的规定” 或 “应按执行” 。 15 公共租赁住房建设与评价标准 （报批稿） 条文说明 2016. xx 16 目次 1 总则 17 2 术语 18 3 布局及总平面 . 19 3.1 规划选址 . 19 3.2 建筑间距和日照要求 .

35、 19 3.3 交通设施 . 20 3.4 绿化配套 . 21 3.5 住区环境 . 21 4 单体设计 23 4.1 一般规定 . 23 4.2 组合平面 . 23 4.3 户型建筑面积和户均人口数 . 24 4.4 层高和户内空间 . 26 4.5 结构设计 . 27 4.6 给排水和采暖设计 . 28 4.7 电气设计 . 29 5 室内环境 30 5.1 一般规定 . 30 5.2 隔声 . 30 5.3 通风 . 31 5.4 室内装修 . 31 6 评价标准 33 6.1 一般规定 . 33 17 1 总则 1.0.1 公共租赁住房是本市保障性住房中的一个重要品种，是住房保障供应体

36、 系的重要组成部分，是关系城镇居民切身利益的民生工程。近年来，市政府陆 续出台了多项政策，用于规范公共租赁住房建设、审核、分配、管理等各环节 工作。其中，2010 年发布的北京市公共租赁住房建设技术导则（试行） 明 确 了 公共租赁住房的建设标准，收到了良好的效果。随着本市住房政策体系不断 完善更新，编制组对近年来公共租赁住房的政策、规范进行了梳理，对实际工 程经验做了总结，在遵守国家和本市相关规范的前提下，对规划、设计、建 设、管理、维护等方面内容反复研讨后制定出本标准。本次标准编制修订了原 北京市公共租赁住房建设技术导则（试行） 中 部 分 技术指标的低限要求，以 便进一步保证住房困难群体

37、的居住需求，促进本市公共租赁住房建设健康发 展。 1.0.2 目前，本市保障性住房采取多渠道筹集建设，其中公共租赁住房建设模 式包含集中、配套新建以及改建等多种方式，其基本功能、安全和卫生等规范 要求基本一致。在遵守国家和本市相关规范的前提下，本标准适用于本市行政 范围内公共租赁住房的规划、设计、建设以及维护、评价等方面的指导和监督 管理。 1.0.3 本市公共租赁住房建设是一项长期工作，应在保持公共租赁住房总量平 衡的情况下，循序渐进，与我市经济发展水平相适应，并通过改造手段实现对 资源的循环利用。所以在公共租赁住房的规划、设计与管理过程中，需注重预 留可改造空间的设计，实现可持续发展。发展

38、新型建造方式，大力推广装配式 建筑，减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量。 1.0.4 公共租赁住房的建设和评价标准涉及规划、建筑设计、装修施工等多环 节、多专业，这些专业均有规范规定的内容，本标准依据国家规范，针对公共 租赁住房建设的要求制定，未作规定部分，则依据国家及北京地区有关住宅的 规划设计、建筑施工及竣工验收标准进行公共租赁住房建设。公共租赁住房宜 实行联合验收。 18 2 术语 2.0.2 由于使用面积15 且22 的公共租赁住房户型面积较小， 故以备餐 空间代替厨房， 其简单食物加工是指不含燃气加热的简易加工食品的方式， 加热 方式主要包括：电加热、电磁加热、微波加

39、热等。 2.0.3 装配式装修是内装工业化的重要组成部分，符合当前国家大力推行住宅 产业现代化，推 广装配式建筑的总体要求， 是实现传统装修建设模式转型升级的 主要途径。基于目前公共租赁住房建设规模大、项目多、工期紧的情况， 采用装 配式装修不仅有利于提高建设效率、 控制开发成本， 也是提升公共租赁住房品质 的有效手段。 19 3 布局及总平面 3.1 规划选址 3.1.1 公共租赁住房作为一项惠民工程，应统筹各方面因素，在满足居民基本 住房需求的基础上，不断完善公共租赁住房的配套服务设施，提高其生活品质。 随着本市老龄化进程的不断加速，公共租赁住房需注意提供老年人活动和社交的 场所、 相应的

40、服务设施，以 及 方 便 、安 全 的 居 住 环境， 最大限度的提高老年人生 活舒适度。 3.1.2 公共租赁住房建设项目宜在工程性基础设施与社会性基础设施等条件齐 全的区域选址， 有利于提供便捷、 安全的宜居环境， 降低居民生活成本， 提高居 民生活质量； 要贯彻“ 公 交优先” 为主的交通专项规划：以 轨道交通为骨干，地 面 公 交 为基础， 明确公交线网络化体系， 布置公交区域线、 驳运线的场站， 完善 交通道路条件； 注意整合建设项目周边交通资源， 优化周边公交资源，设 立 社区 与大型轨道交通站点、 大型公交枢纽、 大型居住区公共服务设施网点间的短驳公 交线路。 3.1.3 公共租

41、赁住房用地规模、区域位置的选址规划，应结合产业布局和人口 就业结构，在 快 速 交 通 沿 线 和 交 通 便 捷 区 域以及产业园区、 产业集聚区、城市组 团、 重大项目规划安排公共租赁住房。在 产业园区、 产业集聚区、城市组团和重 大项目规划供地时， 居住用地中宜留出一定比例的建设用地，专项用于公共租赁 住房建设，促进职住均衡发展。 3.1.4 北京市人民政府关于印发北京市居住公共服务设施配置指标和北 京市居住公共服务设施配置指标实施意见的通知（京政发20157 号）工作要求 规定： “确保街区级、社区级居住公共服务设施与住区建设同步实施，其中社区 综合管理服务类、教育类、医疗卫生类公共服

42、务设施应在住宅总规模完成 50% 前，其他公共服务设施应在住宅总规模完成 80%前完成建设，并同步验收” 。本 条予以强调， 同时为进一步保证公共租赁住房运营监督管理顺利实施，公共租赁 住房住区应预留租赁管理服务用房。 3.2 建筑间距和日照要求 3.2.13.2.3 依据近年来我市公共租赁住房建设的实际，公共租赁住房建筑单 20 体 可 分 为 三 种 组 合 形 式 。 第 一种组合形式是建筑单体全部由 22m 2 以上的 户 型 组 成 ， 其 建 筑 间 距 和 日 照 标准按照住宅建设规范执行。 第二种组合形式是建筑单体全部由使用面积15 且22 的户型组成。 本标准按现行 宿舍建筑

43、设计规范 JGJ36、北京地区建设工程规划设计通则（试 用稿） 执 行。其建筑间距、日照标准可参照公共建筑及宿舍相关标准执行，建 筑间距系数除特殊情况外不得小于 1.3。 现行 宿舍建筑设计规范 JGJ36第 4.1.3 条规定： “宿舍半数以上居室应有良好朝向， 并应具有住宅居室相同的日照标准。 ” 同时，结合北京市保障性住房建设投资中心的已实施案例，客观确定此标准。 第三种组合形式是建筑单体由以上两种混合建设而成， 应兼顾建筑间距和日 照标准。 3.3 交通设施 3.3.1 为有效方便居民出行，节约居民交通成本，应在规划中注意优先配备完 善的市政道路和公共交通设施，解决居民日常生活和工作出

44、行的障碍。 3.3.2 公交优先战略是缓解北京市交通拥堵的必然选择，为提高居民公共交通 出行便利， 应合理确定公交路网站点。 现行北京市绿色建筑设计标准 DB11/938 第 6.3.11条 规 定 ： “ 公 交站点覆盖率应满足主要功能建筑的主要出入口与公交站 点步行距离小于 500m的要求” 。同时，北京市人民政府关于印发北京市居住 公共服务设施配置指标 和 北京市居住公共服务设施配置指标实施意见的通 知（京政发20157 号） 第 3.17条规定： “公共交通首末站应在街区范围内统筹 安排， 应与新建改建项目同步建设。 并应独立占地， 与住区保持适当距离， 避免 干扰居民生活。公共交通首

45、末站指标为每 7000人一条公交线。每处一般规模建 筑面积 300m 2 、用地面 积 2000m 2 ”。 3.3.3 由于公共租赁住房住区用地规模大，人口密度高，为达到绿色、环保、 节能、 优化功能空间的要求， 结合北京市倡导自行车出行的交通专项规划，制 定 本 条 款 。北京市人民政府关于印发北京市居住公共服务设施配置指标 和 北 京市居住公共服务设施配置指标实施意见的通知（京政发20157 号）第 3.15 条规定： “存自行车处应按每户存自行车 2.0辆、 每车 1.5m 2 设置。 存自行车处可 设置于地下和地面， 其位置应结合各个住宅单元出入口分散布置，方 便 使 用 。在 21

46、 有 条件的情况下， 安排在地面的自行车停车位不宜小于总车位数的 50%”。 此外， 本条适当增加了残疾人助力车停车位， 并通过设置地面停车棚的形式， 提升公共 租赁住房住区形象。 3.3.4 由于公共租赁住房项目一般距城中心较远，在 补 充 公 交 服务不足情况下， 需设定出租车等候点。交通调查显示，我国居民步行出行的平均速度为 3km/h 5km/h， 100m大约步行 1min 2min，本标准规定出租车等候点距人行出 入口不应大于 100m。 3.3.5 通过对已建公共租赁住房的调研发现，公共租赁住房每户人口低于居住 区的千人指标， 应适当降低停车位数量。 现行北京地区建设工程规划设计

47、通则 （试用稿）规 定 ：每 1000m 2 建筑面积， 其小 型汽车标准车位数为 6.5辆。 结合 本市实际，公共租赁住房住区以零居、一居为主，按照使用面积15 且22 的均值 18计算， 得 出使用面积15 且22 的机动车停车指标为 0.10.2 辆/ 房。参考北京市居住公共服务设施配置指标和北京市居住公共服务设 施配置指标实施意见的通知（京政发20157 号）中对于住房机动车停车设置 标准。客观确定在旧城地区和一类地区，公共租赁住房机动车停车指标取下限 0.1辆/ 房，二类地区和三类地区取上限 0.2辆/ 房。 3.4 绿化配套 3.4.1 硬质铺装是景观设计的重要组成部分，具有保护路

48、面平整、营造多层次 空间、协调住区整体环境的作用。现行居住区绿地设计规范DB11/T 214 第 6.7.1条规定： “绿地内可布置游步道和小型铺装场地， 铺装面积一般控制在 20% 以内” 。 3.4.2 绿化中要注意形成乔、灌、草、地被结合的布置方式，形成地面、屋顶 和垂直绿化相结合的立体景观效果。为 进 一步改善住区绿化环境， 提倡立体绿化， 如屋顶绿化、高架绿化等方式扩大绿化面积，丰富住区的绿化空间结构层次。 3.4.3 公共租赁住房绿化建设均应与普通商品住宅区的绿化环境建设标准的要 求相一致。 3.5 住区环境 3.5.1 本条要求在公共租赁住房建设中，要注意住区环境功能的实用性，各

49、环 22 境 要 素 应与整体环境相协调。在 保 证 公共租赁住房住区环境安全的前提下， 营造 出适合户外活动的场地空间， 使居民有较好的归属感， 同时也满足适老性的需求。 3.5.2 国务院 关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见 第六条 “提 高城市设计水平”中指出： “城市设计是落实城市规划、指导建筑设计、塑造城 市特色风貌的有效手段。 鼓励开展城市设计工作，通 过 城市设计， 从整体平面和 立体空间上统筹城市建筑布局， 协调城市景观风貌， 体现城市地域特征、 民族特 色和时代风貌。 单体建筑设计方案必须在形体、 色彩、 体量、 高度等方 面 符 合 城 市设计要求。 ” 本条予以强调。 此外，公共租赁住房应在经济条件许可的前提下， 注重入住居民在居住区内的空间感知， 营造建筑形体融入住区环境、住 区