【公务员类职业资格】国家公务员(申论)145及答案解析.doc

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1、国家公务员(申论)145 及答案解析(总分：99.99，做题时间：150 分钟)一、仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“申论(总题数：1，分数：100.00)1尽管 2005 年的北京房地产开发市场呈现平稳微调态势，但商品房价格仍有出人意料的较大涨幅，更超越了楼市最大聚焦点的上海房价。2005 年北京商品住宅期房均价比前年上涨了 19.2%，达到 6725 元/平方米。而 2005 年上海市商品住宅平均销售价格为每平方米 6698 元，上涨幅度仅仅为 4.9%，涨幅同比回落 9.7个百分点。北京商品住宅期房均价已经一举超越了上海商品住宅均价 27 元/平方米。 2根据北京房地产信息网的数据显示

2、，2006 年一季度住宅均价 7168 元/平方米，比去年第四季度涨了 194 元/平方米。别墅及高档公寓均价则继续下跌至万元以下。 本市商品住宅均价首次达到七千元以上。不过记者从市建委城建研究中心获悉，从 4 月起中低价位商品住宅将会有所增加。 2006 年 1 到 3 月，全市商品住宅期房预售均价为 6885 元/平方米，同比增长 14.8%，但涨幅比 2005 年同期降低了 4.4 个百分点。据北京市房地产交易管理网统计数据，今年 1 到 3 月份，本市商品住宅期房单月价格分别为 6687 元/平方米、6957 元/平方米和 7046 元/平方米。 尽管均价突破 7000 元令人咋舌，但

3、从 4 月起中低价位商品住宅将会有所增加。市建委城建研究中心有关负责人告诉记者，本市正在进行住房供应结构调整，以合理引导住房消费，稳定房价。2006 年前三个月里，市建委批准的中低价位商品住宅新增预售面积增幅较大，高价位段商品住宅新增批准预售面积同比下降，这些取得预售许可证的中低价位商品住宅将会从 4 月起开始预售。 这位负责人介绍说，2006 年一季度，全市拟售价格在 5000 元/平方米以下的商品住宅新增批准预售面积 107.8万平方米，同比增长了 53.8%，在所有住宅中所占比重为 29.9%，这些低价位商品住宅主要分布在南四环和西南四环外，以及远郊区县；5000 元/平方米到 8000

4、 元/平方米之间的商品住宅新增批准预售面积 138万平方米，同比增长了 8.6%，占全市商品住宅新增批准预售总量的 38.2%，主要分布于西南二三环之间、东北和东南三四环之间，以及东北四环外。而 8000 元/平方米以上的高档商品住宅新增批准预售面积 115.3万平方米，同比下降了 8.5%，占全市商品住宅新增批准预售总量的 31.9%。 3据北京市住房公积金管理中心透露，北京市新制定的北京住房公积金缴存管理办法、北京住房公积金提取管理办法、北京住房公积金贷款管理办法等对住房公积金的提取、贷款条件有较大变化，新办法从 4 月 1 日起执行。其中新增借款人年龄限制，贷款期限最长限定到借款人 70

5、 周岁。另外，在提取条件、间隔和限额方面，也有了变化。职工购买自住住房使用住房贷款的，除了贷款购买经济适用房等政策性住房的职工及其配偶仍可每季度提取一次外，其他情况只可每年提取一次。累计提取总额不应超过贷款购买自住住房实际所发生的住房支出。但办法实施之前已签订借款合同的，按照原提取政策执行。此外，房租支出超出家庭工资收入 5%的可申请提取公积金。 47 月 1 日起，申请公积金贷款的买房人又将获得新的实惠。通过对还贷风险的重新评估，北京市住房公积金管理决定将担保费做大幅调整，借款人平均负担的担保费将为贷款金额的 0.8%，平均降幅达到 37%。其中 30 年贷款每万元从 268 元降到 96.

6、8 元，下调 70%。 北京市住房公积金管理中心发言人李持缨介绍，7 月 1 日以前的担保费没有基数，贷款期限每增加一年，担保费都会递增一个数额。以 1 万元计算，1 年期贷款担保费 10 元，贷款年数每多一年担保费平均多 10 元左右，30 年期贷款则达到 268 元。而新的担保费标准则是有 48 元基数的，贷款年数每多一年平均多 2 元左右，30 年期贷款达到 96.8 元。 52006 年以来，中央出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，继央行房贷新政，国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，5 月 11 日，中央七部门联手出台关于做好稳定

7、住房价格工作意见的通知(以下简称意见)。 这份被称为“政策组合拳”的意见，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部，人民银行、税务总局和银监会七个部委。这也是中央各部门第一次对房地产进行联手调控，此举顿时在房市激起千层浪。 6根据北京中原和华高莱斯国际地产顾问提供的数据，2005 年上半年北京除南城外，各区域内都有均价万元以上的高端项目在售，主要分布在东部、东北部和西北部地区。这些豪宅一部分为新盘，如燕莎第三使馆区售价达 1.9 万元的北京花园，即将推出的朝阳北路上的售价在每平方米 2 万元以上的北京星河湾，4 月即将推出的位于延静里中街 25 号的华业东方玫瑰园，6 月开盘、开盘

8、价就为 1.6 万元/平方米的白家庄 1 号的富力中心，温榆河边由浙江耀江集团开发的东方普罗旺斯别墅等；另一部分为旧楼盘的二期项目，如朝阳公园区域 5 月即将推出的开盘价达 2 万元/平方米的九号公寓，开盘价为 1.5 万元的新城国际三期，宣武区的风图腾 (御庭陶然二期)，以及东隆别墅和爵世(北京玫瑰园三期)等。 7曾经以 9000 元/平方米开盘的观湖国际，近期将推出的二期开盘价就定为 1.2 万元/平方米，去年 6 月一期6300 元/平方米开盘的品城秀府，封盘 3 个月后，追加了游泳池，重新设计了园林景观之后，近期再次开盘时，均价已经到 7800 元/平方米；原本心理预期开盘价在每平方米

9、 1 万元左右的东部某一高档楼盘近日定下的开盘价已经是 2 万元，难怪一位不愿意透露姓名的业内人土称，2006 年，无论是开盘的还是没有开盘的楼盘，每平方米上涨 2000 元都是正常的。 8建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行联合下发的经济适用住房管理办法，已于 2004 年 5 月 13 日起正式施行。但在实际建设中，经济适用房在住宅建设中占有的比例却很小，远远满足不了中低收入人群的购房需求。建设部明文要求的各地住宅建设 70%80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入 6 万元以下家庭)但实际情况又是怎样呢?2004 年经济适用房建设规模降至 4.6%，而

10、部分城市商业用房投资达 30%以上，高档住宅投资占 40%以上，全国在商业住房投资上的平均水平约在 20%以上，两者对比相差 5 倍以上。 9据国家统计局 19972004 年统计公报显示；我国八年内净增城镇人口 1.73 亿人。考虑到城市出生串低，以增长率为零、增长的人口均为外来人口算。考虑进城农民家庭人口偏多，按我国每户平均 3.44 人(2000 年统计数据)加 1 人，以每户 4.44 人测算，1.73 亿城镇人口需住房 3896 万套，价值总计 4 万亿人民币(以二手房、郊区房为主，按每套 70 平方米，1500 元/平方米算)。在此基础上假设 1.73 亿人中一半是城镇扩大的拆迁户

11、，另一半为需购房居住的外来户，则这部分人对住房的需求量为 2 万亿元，占同期商品房 3.3万亿的 60%。这是一个极大的市场需求，但以目前市场供应方的产品供应结构看，这部分人的市场需求是无从得到满足的。 102005 年 12 月 27 日，在全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘表示，目前住宅占房地产市场供给的 2/3，非住宅占供给的 1/3，住宅与非住宅的结构性矛盾突出，同时，非住宅的空置率还在上升。为解决中低收入家庭住房问题，2005 年中国将支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资建房，搞好城镇廉租住房制度建设，研究解决进城务工农民住房问题。 同时，严格按照住房公积金

12、管理条例，加大归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭购房。 11住房结构不尽合理，再一个是说住房面积偏大。20 世纪 80 年代制定住宅设计规范时，平均每套房 50 平方米，90 年代提高到 60 平方米，现在翻一番，110、120 平方米还嫌小。目前，是以个人自己买房为主，100 多平方米的住房面积，一般家庭到底能不能承受得了，值得考虑。套型面积上怎样控制，如何适应消费者的需求，这是北京的问题，也是全国的问题，所以结构调整是一个共同的任务。12目前我国城镇有户口的常住人口约 3.7 亿人，到本世纪末，每人增加 1.3 平方米居住面积，即每年人均增加 0.43 平方米

13、，就要增加建筑面积 4.8 亿平方米。目前城镇存量住房 40 亿平方米，按住房平均40 年折旧需拆除重建计算，每年折旧拆除 2.5%，到 2000 年三年合计补偿自然折旧需要新建 3 亿平方米。两项合 7.81 亿平方米。如果对沿海地区各城市到 2000 年的计划目标普遍都超过人均 10 平方米的需求，以及许多城市旧城改造拆迁(非自然拆旧)所需的住房都暂不计算，单就这 7.81 亿平方米的需求计算。今后三年城镇住房要达到人均居住面积 10 平方米，每年就要建设 2.6 亿平方米建筑面积的住宅。 13市房地资源局宣布，本市土地、工商、物价部门将从 4 月中旬起至 6 月底，在全市范围内开展房地产

14、市场专项整治活动，联手查处开发商、中介机构在商品住房销售、二手房交易过程中损害广大群众利益、扰乱市场的行为。以维护房地产市场秩序健康有序，保障广大群众的住房消费。 14房地产业的持续高温令开征房地产税的讨论成为关注焦点。2005 年 3 月 20 日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。 （分数：99.99）(1).

15、用 150 字左右的篇幅概括所给定材料反映的主要内容。（分数：33.33）_(2).用 200 字左右的篇幅，概括房价上涨的原因。（分数：33.33）_(3).就给定材料所反映的问题，自选角度，自拟题目进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻，确说服力。字数不超过 1500 字。（分数：33.33）_国家公务员(申论)145 答案解析(总分：99.99，做题时间：150 分钟)一、仔细阅读给定的资料，按照后面提出的“申论(总题数：1，分数：100.00)1尽管 2005 年的北京房地产开发市场呈现平稳微调态势，但商品房价格仍有出人意料的较大涨幅，更超越了楼市最大聚焦点的上海房价。2005 年

16、北京商品住宅期房均价比前年上涨了 19.2%，达到 6725 元/平方米。而 2005 年上海市商品住宅平均销售价格为每平方米 6698 元，上涨幅度仅仅为 4.9%，涨幅同比回落 9.7个百分点。北京商品住宅期房均价已经一举超越了上海商品住宅均价 27 元/平方米。 2根据北京房地产信息网的数据显示，2006 年一季度住宅均价 7168 元/平方米，比去年第四季度涨了 194 元/平方米。别墅及高档公寓均价则继续下跌至万元以下。 本市商品住宅均价首次达到七千元以上。不过记者从市建委城建研究中心获悉，从 4 月起中低价位商品住宅将会有所增加。 2006 年 1 到 3 月，全市商品住宅期房预售

17、均价为 6885 元/平方米，同比增长 14.8%，但涨幅比 2005 年同期降低了 4.4 个百分点。据北京市房地产交易管理网统计数据，今年 1 到 3 月份，本市商品住宅期房单月价格分别为 6687 元/平方米、6957 元/平方米和 7046 元/平方米。 尽管均价突破 7000 元令人咋舌，但从 4 月起中低价位商品住宅将会有所增加。市建委城建研究中心有关负责人告诉记者，本市正在进行住房供应结构调整，以合理引导住房消费，稳定房价。2006 年前三个月里，市建委批准的中低价位商品住宅新增预售面积增幅较大，高价位段商品住宅新增批准预售面积同比下降，这些取得预售许可证的中低价位商品住宅将会从

18、 4 月起开始预售。 这位负责人介绍说，2006 年一季度，全市拟售价格在 5000 元/平方米以下的商品住宅新增批准预售面积 107.8万平方米，同比增长了 53.8%，在所有住宅中所占比重为 29.9%，这些低价位商品住宅主要分布在南四环和西南四环外，以及远郊区县；5000 元/平方米到 8000 元/平方米之间的商品住宅新增批准预售面积 138万平方米，同比增长了 8.6%，占全市商品住宅新增批准预售总量的 38.2%，主要分布于西南二三环之间、东北和东南三四环之间，以及东北四环外。而 8000 元/平方米以上的高档商品住宅新增批准预售面积 115.3万平方米，同比下降了 8.5%，占全

19、市商品住宅新增批准预售总量的 31.9%。 3据北京市住房公积金管理中心透露，北京市新制定的北京住房公积金缴存管理办法、北京住房公积金提取管理办法、北京住房公积金贷款管理办法等对住房公积金的提取、贷款条件有较大变化，新办法从 4 月 1 日起执行。其中新增借款人年龄限制，贷款期限最长限定到借款人 70 周岁。另外，在提取条件、间隔和限额方面，也有了变化。职工购买自住住房使用住房贷款的，除了贷款购买经济适用房等政策性住房的职工及其配偶仍可每季度提取一次外，其他情况只可每年提取一次。累计提取总额不应超过贷款购买自住住房实际所发生的住房支出。但办法实施之前已签订借款合同的，按照原提取政策执行。此外，

20、房租支出超出家庭工资收入 5%的可申请提取公积金。 47 月 1 日起，申请公积金贷款的买房人又将获得新的实惠。通过对还贷风险的重新评估，北京市住房公积金管理决定将担保费做大幅调整，借款人平均负担的担保费将为贷款金额的 0.8%，平均降幅达到 37%。其中 30 年贷款每万元从 268 元降到 96.8 元，下调 70%。 北京市住房公积金管理中心发言人李持缨介绍，7 月 1 日以前的担保费没有基数，贷款期限每增加一年，担保费都会递增一个数额。以 1 万元计算，1 年期贷款担保费 10 元，贷款年数每多一年担保费平均多 10 元左右，30 年期贷款则达到 268 元。而新的担保费标准则是有 4

21、8 元基数的，贷款年数每多一年平均多 2 元左右，30 年期贷款达到 96.8 元。 52006 年以来，中央出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，继央行房贷新政，国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，5 月 11 日，中央七部门联手出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知(以下简称意见)。 这份被称为“政策组合拳”的意见，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部，人民银行、税务总局和银监会七个部委。这也是中央各部门第一次对房地产进行联手调控，此举顿时在房市激起千层浪。 6根据北京中原和华高莱斯国际地产顾问提供的数据，2005 年上

22、半年北京除南城外，各区域内都有均价万元以上的高端项目在售，主要分布在东部、东北部和西北部地区。这些豪宅一部分为新盘，如燕莎第三使馆区售价达 1.9 万元的北京花园，即将推出的朝阳北路上的售价在每平方米 2 万元以上的北京星河湾，4 月即将推出的位于延静里中街 25 号的华业东方玫瑰园，6 月开盘、开盘价就为 1.6 万元/平方米的白家庄 1 号的富力中心，温榆河边由浙江耀江集团开发的东方普罗旺斯别墅等；另一部分为旧楼盘的二期项目，如朝阳公园区域 5 月即将推出的开盘价达 2 万元/平方米的九号公寓，开盘价为 1.5 万元的新城国际三期，宣武区的风图腾 (御庭陶然二期)，以及东隆别墅和爵世(北京

23、玫瑰园三期)等。 7曾经以 9000 元/平方米开盘的观湖国际，近期将推出的二期开盘价就定为 1.2 万元/平方米，去年 6 月一期6300 元/平方米开盘的品城秀府，封盘 3 个月后，追加了游泳池，重新设计了园林景观之后，近期再次开盘时，均价已经到 7800 元/平方米；原本心理预期开盘价在每平方米 1 万元左右的东部某一高档楼盘近日定下的开盘价已经是 2 万元，难怪一位不愿意透露姓名的业内人土称，2006 年，无论是开盘的还是没有开盘的楼盘，每平方米上涨 2000 元都是正常的。 8建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行联合下发的经济适用住房管理办法，已于 2004 年 5

24、 月 13 日起正式施行。但在实际建设中，经济适用房在住宅建设中占有的比例却很小，远远满足不了中低收入人群的购房需求。建设部明文要求的各地住宅建设 70%80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入 6 万元以下家庭)但实际情况又是怎样呢?2004 年经济适用房建设规模降至 4.6%，而部分城市商业用房投资达 30%以上，高档住宅投资占 40%以上，全国在商业住房投资上的平均水平约在 20%以上，两者对比相差 5 倍以上。 9据国家统计局 19972004 年统计公报显示；我国八年内净增城镇人口 1.73 亿人。考虑到城市出生串低，以增长率为零、增长的人口均为外来人口算。考虑进城

25、农民家庭人口偏多，按我国每户平均 3.44 人(2000 年统计数据)加 1 人，以每户 4.44 人测算，1.73 亿城镇人口需住房 3896 万套，价值总计 4 万亿人民币(以二手房、郊区房为主，按每套 70 平方米，1500 元/平方米算)。在此基础上假设 1.73 亿人中一半是城镇扩大的拆迁户，另一半为需购房居住的外来户，则这部分人对住房的需求量为 2 万亿元，占同期商品房 3.3万亿的 60%。这是一个极大的市场需求，但以目前市场供应方的产品供应结构看，这部分人的市场需求是无从得到满足的。 102005 年 12 月 27 日，在全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘表示，目前住宅占房

26、地产市场供给的 2/3，非住宅占供给的 1/3，住宅与非住宅的结构性矛盾突出，同时，非住宅的空置率还在上升。为解决中低收入家庭住房问题，2005 年中国将支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资建房，搞好城镇廉租住房制度建设，研究解决进城务工农民住房问题。 同时，严格按照住房公积金管理条例，加大归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭购房。 11住房结构不尽合理，再一个是说住房面积偏大。20 世纪 80 年代制定住宅设计规范时，平均每套房 50 平方米，90 年代提高到 60 平方米，现在翻一番，110、120 平方米还嫌小。目前，是以个人自己买房为

27、主，100 多平方米的住房面积，一般家庭到底能不能承受得了，值得考虑。套型面积上怎样控制，如何适应消费者的需求，这是北京的问题，也是全国的问题，所以结构调整是一个共同的任务。12目前我国城镇有户口的常住人口约 3.7 亿人，到本世纪末，每人增加 1.3 平方米居住面积，即每年人均增加 0.43 平方米，就要增加建筑面积 4.8 亿平方米。目前城镇存量住房 40 亿平方米，按住房平均40 年折旧需拆除重建计算，每年折旧拆除 2.5%，到 2000 年三年合计补偿自然折旧需要新建 3 亿平方米。两项合 7.81 亿平方米。如果对沿海地区各城市到 2000 年的计划目标普遍都超过人均 10 平方米的

28、需求，以及许多城市旧城改造拆迁(非自然拆旧)所需的住房都暂不计算，单就这 7.81 亿平方米的需求计算。今后三年城镇住房要达到人均居住面积 10 平方米，每年就要建设 2.6 亿平方米建筑面积的住宅。 13市房地资源局宣布，本市土地、工商、物价部门将从 4 月中旬起至 6 月底，在全市范围内开展房地产市场专项整治活动，联手查处开发商、中介机构在商品住房销售、二手房交易过程中损害广大群众利益、扰乱市场的行为。以维护房地产市场秩序健康有序，保障广大群众的住房消费。 14房地产业的持续高温令开征房地产税的讨论成为关注焦点。2005 年 3 月 20 日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明

29、确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。 （分数：99.99）(1).用 150 字左右的篇幅概括所给定材料反映的主要内容。（分数：33.33）_正确答案：( 近年来，迅猛增长的房价不断撞击人们的神经，让人感到恐慌。房价切实关系到人民的生活问题，成为互联网上点击次数较多的字眼。因此，找到房价上涨的原因及其解决措施成为政府有关部门必须解决的主要问题。)解析：(2).用

30、 200 字左右的篇幅，概括房价上涨的原因。（分数：33.33）_正确答案：( 我国居民生活水平提高，对住房需求增加；供给方面成本上升，包括建筑材料，人工费和土地的费用等；一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大；商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格；部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求；市场秩序比较混乱。)解析：(3).就给定材料所反映的问题，自选角度，自拟题目进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻，确说服力。字数不超过 1500 字。（分数：33.33）_正确答案：( 稳定房价之对策 房

31、价是楼市永恒的话题，同时也是老百姓一直关注的问题。近年来房价的飞涨不仅给人们带来了经济上的问题，也带来了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房价呢?我认为应该从“扩大有效供给，疏解过度需求，降低生产费用，压缩利润空间”这四个方面入手。具体来说包括以下几点： 第一，调整舆论导向，推动需求分流。要通过正面宣传使广大居民认识到，在社会主义初级阶段，国家财力有限，人民群众收入水平也不高，现阶段我们不可能做到每一个家庭都“居者有其屋(产权房)”，而只能尽力做到“居者有屋住”。绝大多数家庭解决住房问题只能是“自住其力，量力而行，租购井举，梯度改善”，即有条件者可买房，实力足够可买新房、高档房、大房；实力差者可

32、买二手房、低档房、小房；暂时没条件的应先租房，等条件具备时再买房；实在租不起房的“双困户”则可向政府申请“廉租房”。通过引导，要使暂时缺乏购房能力的低收入家庭和就业不久的年轻人消除急躁情绪，不要勉强挤在买新房的一条道上，将需求转向二手房市场和租赁市场。 第二，通过扩大供给达到“有限过剩”，以消除房价上升过猛的推动力。在统筹兼顾、规范操作的前提下，适度扩大建设用地供给和房地产开发、消费信贷的投放。 第三，在继续建设配套商品房的同时，应选择适当区位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程动迁家庭的经济型商品住宅。 土地出让金、配套费适当减免，市政增容费适当优惠，设计标准严格控制，力

33、求经济实用，销售价通过招投标加以锁定，由有关部门实行监督。动迁户和住房建筑面积低于人均 15 平方米、人均收入低于中低收入水平线的本市居民家庭可以申请轮候购买。购房者限于自住，不得出租牟利，3 或 5 年内不得上市转让。违反规定者一经发现，即按原价减折旧后强制回购。 第四，由市里统筹选址，在中环线两侧(主要在外侧)划出一定量的土地，定向建造一批面向市区动迁户并只租不售的“租屋”。 土地出让金、住宅配套费适当减免，或由市财政从土地收益中拨款明补。市政增容费适度优惠，设计标准由市里统一按定，户型力求紧凑实用，造价在中标时锁定。 “租屋”建设和经营实行公开招标，中标企业作为产权人以收取“顶费”、租金

34、作为回报。为维持“租屋”建设资金的良性循环，市里可考虑发起建立房地产投资信托基金，以租金收入的现金流为依托，向机构投资者和自然人发行，基金年回报率掌握在 3.5%4%左右，这样能筹集起大批资金供滚动开发。 第五，尽早改革房地产合一的粗放型开发模式，推行“大地产，小房产”，土地开放和房产开发两次招标分段进行的专业化、集约化开发模式； 目前房地户开发商的超额利润主要来自开发期间的地价自然增值。新模式将土地开发剥离出来，以竞标方式让大地产商垫资成片统一开发，变成熟地后由政府按成本加合理利润的中标价回购，再根据楼市供求情况，按规划条件分期切块、公开招标拍卖。这种方式可缩短开发周期，降低开发成本，并使开发期间的土地级差增益大部分收归国家支配，政府可将这部分额外收益用于补贴旧区改造、廉租屋和“租屋”的投资建设。 第六，调整税费政策，降低投资门槛，鼓励有条件的机构和市民做“房东”，踊跃投资购房用于出租。 因为租赁市场的扩展必然导致房租水平的合理调整，而租金水平的适度下降又将刺激需求分流，引导房价的合理回归。现在机构只愿当开发商不肯当“大房东”、“二房东”从事住房出租业务，这同税费负担过重有关，必须在政策上做出重大调整。 )解析：