[工程类试卷]房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷14（无答案）.doc

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1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 14（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计 ( )时的折现率。（A）大于零（B）等于零（C）小于零（D）无关系2 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。（A）全部贷款（B）全部资产（C）银行贷款（D）部分资产3 获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。（A）资机会选择（B）建设阶段（C）前期工作（D）租售阶段4 以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是( )。（A

2、）开发商对市场预测的偏差（B）建造商的参与（C）开发商间非理性行为（D）开发资金的易得性5 制定进度计划的方法有横道图法和( )。（A）水平进度计划表（B）网络图法（C） POCA 法（D）直方图法6 所谓的“五 M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。（A）任务（B）可用的费用（C）广告效果评估（D）企业信誉7 消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。（A）年龄（B）动机（C）文化（D）社会8 产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。（A）广告费（B）销售费用（C）促销费用（D）不可预见费用9 决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和(

3、)。（A）资金收益（B）项目规模（C）经营状况（D）项目风险10 房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。（A）较低（B）较高（C）不高不低（D）为零11 按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。（A）土地使用权出让市场（B）土地转让市场（C）新建商品房租售市场（D）存量房地产交易市场12 对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( ) 在内的房地产管理人员的责任。（A）定资产管理（B）变动资产管理（C）房地产投资组合管理（D）投资管理13 房地产投资个别风险包括

4、( )。（A）利率风险（B）或然损失风险（C）持有期风险（D）政策风险14 房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。（A）抵押物价值（B）预计利润额（C）总投资额（D）总成本额15 个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。（A）政府（B）建造商（C）开发商（D）物业管理企业16 某单位以现时的楼价 15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若 1年后竣工交付使用时楼价上涨了 12%，则其预付款的收益率是( )。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%17 收益性物业的经营费用不包括( )。（A）人员工资（B）抵押贷款还本利息（C）办公费（D）保险费18 如果银行

5、存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行( )。（A）5674 元（B） 2000 元（C） 6250 元（D）8929 元19 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。（A）房屋出售（B）房地产抵押（C）土地使用权转让（D）土地使用权出让20 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。（A）提高抵押贷款利率（B）降低抵押贷款利率（C）降低首期付款比例（D）通货膨胀率上升21 房地产投资之弊不包括( )（A）流动性差（B）投资数额巨大（C）提高投资者的资信等级（D）投资回收期较长22 进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是(

6、 )。（A）是否考虑计算公式的影响（B）是否的考虑设备寿命影响（C）是否考虑资金时间价值的影响（D）是否考虑设备磨损的影响23 编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。（A）开发商（B）承包商（C）设计部门（D）建委24 政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。（A）调控土地供应计划（B）城市规划指导（C）控制人口（D）税收调节25 与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。（A）能够得到税收方面的好处（B）能够抵消通货膨胀的影响（C）提高投资者的资信等级（D）变现容易26 规范房地产市场行为的方法不包括( )。（A）产权登记（B）规范交易行为（C）建立房地产价格评估制度（

7、D）城市规划指导27 以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。（A）资产负债率（B）内部收益率（C）流动比率（D）速动比率28 房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。（A）资本金（B）预租售收入（C）借贷资金（D）政府资助29 房地产抵押贷款不包括( )。（A）个人住房抵押贷款（B）商业房地产抵押贷款（C）维修基金（D）在建工程抵押贷款30 房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。（A）政府债券（B）抵押贷款支持债券（C）抵押贷款传递证券（D）抵押贷款担保债务31 存量房地产交易市场属于房地产( )。（A）一级市场（B）二级市场（C）三级市场（

8、D）一手房市场32 财务评价是根据( ) ，计算评价指标，判别项目的财务可行性。（A）市场平均价格（B）国家现行的财税制度和价格体系（C）社会平均收益率（D）集团企业之间的交换价格33 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。（A）土地费用高（B）无投资风险（C）投资者易与政府沟通（D）开发周期长34 新城区开发房地产具有的不利条件有( )。（A）增加安置补偿费开支（B）获得土地非常困难（C）规划设计条件苛刻（D）市政配套设施缺乏35 开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。（A）需求分析（B）供给分析（C）竞争分析（D）建造商分析二、多项选择题每题的备选答

9、案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。（A）经营利润（B）建造利润（C）实现利润（D）税后利润（E）可分配利润37 房地产开发项目的进度计划管理通常采用( )。（A）资金流动计划图（B）网络图（C）直方图（D）控制图（E）横道图38 房地产投资的风险主要体现在( )。（A）投入资金的安全性（B）期望收益的可靠性（C）投资项目的变现性（D）资产评估（E）投资项目的质量问题39 影响房地产市场发展的经济因素包括( )。（A）物价水平（B）家庭规模（C）

10、工资水平（D）就业水平（E）家庭结构40 房屋划分为( ) 房屋市场。（A）一级（B）二级（C）三级（D）四级（E）五级41 房地产周期循环的主要原因包括( )。（A）供需因素的影响（B）政策因素的影响（C）制度因素的影响（D）空置量的影响（E）开发商竞争的影响42 房地产开发的四个阶段是指( )。（A）投资机会选择和决策分析阶段（B）可行性研究阶段（C）前期工作、建设阶段、租售阶段（D）获取土地使用权阶段（E）租售阶段43 从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。（A）开发商自行租售为主（B）房地产管理部门负责销售（C）委托物业代理（D）房地产行业协会租售（E）业主委员会租售44 市

11、场营销因素调查包括( )。（A）消费水平调查（B）分销渠道调查、价格调查（C）促销策略调查、产品调查（D）人口数量调查（E）产品调查45 根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。（A）家电产品（B）便利品（C）选购品（D）特殊品（E）日用品46 在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。（A）商业物业（B）特殊物业（C）土地买卖（D）租赁（E）抵押47 从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。（A）土地（B）房屋（C）机械设备（D）原材料（E）辅料48 土地费用由( ) 组成。（A）出让金（B）城市建设配套费（C）建安费（

12、D）土地开发费用（E）可行性研究费49 房地产产品经营方式的分析和选择，是对( )等经营方式进行选择。（A）出售（B）出租（C）物业管理（D）自营（E）中介服务50 反映和描述房地产市场状况的指标包括( )指标。（A）供给（B）需求（C）空置量（D）市场交易（E）存量三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。 ( )（A）正确（B）错误52 寿命周期长是房地产最重要的一个特性。 ( )（A）正确（B）错误53 当收益是通过其他

13、人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )（A）正确（B）错误54 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 ( )（A）正确（B）错误55 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场( 土地转让、新建商品房租售市场)。 ( )（A）正确（B）错误56 房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和折旧量相等，房地产资产存量保持不变。 ( )（A）正确（B）错误57 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种循环的

14、模式。 ( )（A）正确（B）错误58 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。 ( )（A）正确（B）错误59 建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 50%。 ( )（A）正确（B）错误60 网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。 ( )（A）正确（B）错误61 简单平均法在时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程序，也不能反映近，远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太

15、高的情况下适用。 ( )（A）正确（B）错误62 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 ( )（A）正确（B）错误63 经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 ( )（A）正确（B）错误64 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 ( )（A）正确（B）错误65 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为+30%，研究费用一般占总投资 0.2%0.8%。 ( )（

16、A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为 25 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30% ，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 15%。如果该家庭 25%的收入可以用来支付抵押贷款的月还款额，问该家庭须月收入为多少，才能购买上述住宅?67 从某房地产投资项目的资产负债表上，可以知道以下项目信息：负债合计为3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为：2500 万元和1250 万元，存货为 1500 万元。试计算该投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率；