第5章 房地产开发资金的筹集.ppt

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1、第5章 房地产开发资金的筹集,1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理;3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.,本章学习要求,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,第5章 房地产开发资金的筹集,房地产开发企业为了解决某个或某些项目的投资资金来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资金的活动。房地产开发企业资金筹集和房地产开发项目资金筹集统称为房地产开发资金筹集。,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFEN

2、XI,竞争性项目,基础性项目,公益性项目,5.1.1 房地产开发资金总额的构成,5.1 房地产开发资金筹集的基本概念,建设项目的分类,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.1.1 房地产开发资金总额的构成,5.1 房地产开发资金筹集的基本概念,资金总额,自有资金,资本金（注册资金）,资本溢价（计入资本公积金）,借入资金,长期借款,流动资金借款,其他短期借款,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房

3、地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。,5.1 房地产开发资金筹集的基本概念,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,资金筹集渠道,资金筹集方式,指筹集资金来源的方向与通道,指筹集资金时所采用的具体方式,5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式,二者之间有紧密关系，一定的资金筹集方式可以只适用于某一特定的资金筹集渠道，但是同一渠道的资金通常可以采用不同的方式取得，而同一资金筹集方式又往往可适用于不同的资金渠道,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KA

4、IFA YU TOUZIFENXI,资金筹集渠道,资金筹集方式,自有资金、国内债务资金和国外债务资金,吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债券、向银行借款等,5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,从融资主体上,房地产企业融资,房地产项目融资,从融资渠道上,直接筹资,间接筹资,从资金偿还特性上,其他分类方式,权益筹资,债务筹资,5.1.3 房地产开发项目资金筹集的分类,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.1.4 房地产开发项目资金筹集的主要方式,债务资金筹

5、集,资本金筹集,股票筹集,债券筹资,信贷资金筹资,企业债券,公司债券,抵押贷款,信用贷款,自有资金筹集,商品房预售,债务资金筹集,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住房抵押贷款证券化,房地产投资信托,把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险,信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。,内部认购,承包商垫资,通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受

6、法律保护,开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。,房地产金融创新,其他方式,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.资金增 值性较强,1.资金 占用量大,2.资金 占用时间长,3.资金使用 的地域性,4.资金缺乏流动性,6.资金的 高风险 高收益性,房地产开发项目 资金使用的特性,5.1.5 房地产开发项目资金使用的特性,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,长期资金筹集,5.1.6 房地产开发资金筹集的名词分类,房 地 产 开 发 与

7、投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,短期资金筹集,直接筹集资金,间接筹集资金,资金成本,资本结构,财务风险,财务杠杆,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.1.7 房地产开发资金筹集的目的,实现项目投资开发目标和企业发展目标,偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构,安全性原则,经济性原则,盈利性原则,可行性原则,5.1.8 房地产开发资金筹集的基本原则,时机适当原则,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.2 房地产开发资金的筹集方式,向银

8、行借款,银行借款种类,借款程序,房地产开发企业流动资金贷款,商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款,房地产开发项目贷款,抵押贷款,提出借款申请,银行审核申请,签订借款合同,企业取得借款,企业归还借款,5.2.1 向银行借款,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.2 房地产开发资金的筹集方式,向银行借款,归还借款方式,借款合同,定期按等额还本，每期付息一次,定期按等额还本付息,每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清,到期本金利息累计一次付清,借款合同的基本条款,借款人的权利和义务,贷款人的权利和义务,银行短期借款的优缺点,银行长期借款的优缺点,

9、5.2.1 向银行借款,借款合同,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,票面应当载明的内容；记名债券和无记名债券；企业债券的特点,（1）企业发行债券的条件；（2）发行企业债券的管理；（3）企业债券的发行方式。,5.2.2 发行债券,1.企业债券的种类和特点,2.企业债券的发行,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,是债券投资者认购新发行的债券时实际支付的价格；等价发行、溢价发行、折价发行； 计算公式,（1）优点；（2）缺点；,5.2.2 发行债券,3.企业债券的发行价格,4.企业债券筹

10、资的优缺点,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,按照股东承担风险和享有权益的大小：普通股和优先股按投资主体的不同可划分为：国家股、法人股、个人股、外资股按股票票面是否记名、可分为记名股票和无记名股票股票的特点,股票的种类和特点,发行股票的条件,5.2.3 发行股票,设立股票有限公司并申请公开发行股票； 原有企业改组设立股票股份有限公司申请发行； 股份有限公司增资申请公开发行股票； 定向募集公司申请公开发行股票； 股份公司申请股票上市交易的条件。,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,

11、股票发行的程序,发行与承销方式,股票筹资的优缺点,申请人聘请专业性机构进行审定评估，向主管部门提出申请； 国家发行规模内，对发行申请作出审批； 批准的发行申请送证监会复审，同意后向证交所申请，经同意后，方可发行股票。,股票发行方式：股东优先认购、定向募集、公开发行； 股票承销方式：包销、代销；,优点、缺点,5.2.3 发行股票,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.2.4 自有资金筹集,资本金筹集,企业公积金,筹集方式； 出资方式； 实收资本金制度；,资本公积金 盈余公积金,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDI

12、CHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.2.5 吸收外商投资,外商投资的方式,外商投资的审批程序,合资经营（股权式经营）； 合作经营（契约式合营）； 外资独营。,项目建议书；企业名称登记； 可行性研究报告、合资或合作合同、章程；颁发批准证书；领取营业执照；办理税务登记和银行开户,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,BOT方式的基本概念,BOT方式的基本特征,BOT方式的融资结构和运行过程,BOT方式的优缺点和发展前景,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENX

13、I,5.2.6 项目BOT,项目的筛选和决策,用竞标方式选择境外投资者和项目公司主要成员,成立项目公司,项目融资,项目建设,项目经营,项目移交,建设-运营-移交模式（BOT、BOO、BOOT）,5.2.6 项目BOT,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过资金来源与运用表（或称财务平衡表），研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量。,房地产开发资金筹集规划,房 地

14、 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.3 房地产开发资金筹集规划,资金来源、期限、方式等资本结构分析。,在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标，即筹资活动期望达到的目标和要求。,资金筹资的规模和流量。,资金筹集成本分析。,主要内容,对企业或项目的内外部因素进行分析。,5.3.1 房地产开发资金筹集规划的主要内容,资金筹集的风险和可行性研究。,根据企业或项目的筹资目标以及关于筹资规模的流量、资本结构、资金资本、筹集风险和可行性等的分析，拟定企业或项目的各种可行的资金筹集方案，经过评价筛选编制出最合理可行的资金筹集方案（规划

15、）。,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,筹资资本结构,筹资成本结构,筹资期限结构,筹资方式结构,筹资来源结构,5.3.2 房地产开发资金筹集结构分析,房地产开发企业或项目的筹集结构，是指企业在取得资金来源时以不同方式所筹集的不同渠道资金的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例。,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,个别资金成本 加权平均资金成本 边际资金成本,5.3.3 房地产开发资金筹集的成本分析,资金成本的概念和确定,财务杠杆与筹资成本分析,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICH

16、AN KAIFA YU TOUZIFENXI,当资金利润率大于供款利息率； 当资金利润率小于借款利息率。,资金筹集方案前提或假设条件,筹资基本态势分析,案例分析,项目概况,风险分析,筹资方案比较分析,5.4 房地产开发资金筹集案例分析,基本结论与工作安排,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.5 房地产开发贷款的风险管理,贷前管理,企业评价,项目评价,担保方式,贷款综合评价,企业资信评价,房地产开发资质及开发经验,政策法律许可条件,项目基本情况,市场分析结果,财务评价指标,保证,抵押,质押,5.5.1 银行对房地产开发贷款的风险管理,房地产开发

17、与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,贷后管理,主要工作是对该笔贷款进行资金监管,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,(1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益;(2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的,只能用语指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格监控和管理,保证开发项目的顺利实施.,5.5.2房地产开发商对项目贷款的风

18、险管理,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.下列不属于房地产抵押贷款的是（ ）。A个人住房抵押贷款 B公用住房抵押贷款 C商用房地产抵押贷款 D在建工程抵押贷款,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,2房地产开发项目资本金比例为（ ）及以上。A20% B25% C30% D35%,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3.商品房预售时，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（ ）以上 ，方可进行预售。A2

19、0% B25% C30% D35%,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,4通常企业资信等级划分为（ ）。A. 甲、已、丙、丁、戊、己 B. 一、二、三、四、五、六 C. 好、较好、一般、差、较差、极差 D. AAA、AA、A、BBB、BB、B,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.房地产开发项目资金使用的特性有（ ）。A资金占用量大 B资金占用时间长 C资金使用的地域性 D资金缺乏流动性 E资金的高风险高收益性,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAI

20、FA YU TOUZIFENXI,答案:ABCDE,6房地产开发项目资金筹集的渠道有（ ）。A自有资金 B预收房款 C银行贷款 D承包商垫资 E内部认购,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,答案:ABC,7银行对项目贷款的贷前管理的内容包括（ ）。A企业评价 B项目评价 C贷款使用方案评估 D房地产贷款担保方式评价 E贷款综合评价,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,答案:ABDE,8银行对对项目贷款的项目评价内容包括（ ）。A政策法律许可条件 B项目基本情况 C市场分析结果

21、 D项目策划方案 E财务评价指标,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,答案:ABCE,1.房地产开发项目资金筹集的实质是什么？ 2.房地产开发项目资金流动性的特性有哪些？ 3.房地产开发项目直接筹资和间接筹资方式的主要区别？ 4.房地产开发项目权益筹资和债务筹资方式的区别？ 5.房地产开发项目融资的资金来源通常包括哪些方面？ 6.房地产开发项目资本金概念？出资形态以及比例要求？ 7.房地产开发项目自有资金筹集的主要渠道？ 8.试述房地产开发项目债务资金的主要来源？,简答题,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU

22、TOUZIFENXI,9.何谓房地产抵押贷款? 主要有哪些类型？ 10.房地产开发项目信贷资金的来源渠道有哪些？ 11.房地产抵押贷款证券化的涵义？ 12.房地产投资信托的涵义？种类和投资领域？ 13.银行对地产开发项目贷款风险管理体现在哪些方面？ 14.银行在对贷款项目评价时指标体系考虑哪些主要因素？ 15.房地产开发项目贷款担保方式有哪几种？各方式涵义？ 16.房地产开发商对项目贷款是如何进行风险管理的？,简答题,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1. 房地产开发项目直接筹资和间接筹资方式的主要区别？ 2. 房地产开发证券化的涵义？ 3. 房地产开发项目权益筹资和债务筹资方式的区别？,本章作业,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,