[工程类试卷]土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷27及答案与解析.doc

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1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 27 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。（A）评估（B）设计（C）资本（D）建筑2 收益还原法求得土地价格通常称为( )。（A）收益价格（B）比准价格（C）积算价格（D）地租价格3 ( )是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）交易案例4 应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为( ) 开发期。（A）l4（B）

2、12（C）整个（D）一年5 房地产开发项目和投资决策常常运用剩余法求取的是( )（A）投资者获取开发场地所能支付的最高价格（B）预期利润（C）开发项目中的最高空置成本费用（D）以上都是6 采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈( )现象。（A）递减（B）递增（C）剧减（D）剧增7 路线价估价法的基本原理是( )和区位论的具体运用。（A）收益分配原理（B）替代原理（C）最有效使用原则（D）协调原则8 某城市四级工业用地基准地价为 300 元平方米，设定的土地开发状况为四通一平(上水、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加 40元平方米，30 元平方米，若该四级地上

3、某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到( )元平方米。（A）300（B） 340（C） 370（D）3309 采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。（A）预测原则和替代原则（B）供求原则和协调原则（C）预测原则和最有效使用原则（D）竞争原则和贡献原则10 基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，按城镇土地估价规程规定，市区内主干道在基准地价图上应该用( )表示。（A）单实线（B）双实线（C）单虚线（D）双虚线11 计算主次干道影响距离一般采用公式( )。（A）d2s/1（B） ds/21（C） ds/1（D）d2sl

4、12 在剩余法的基本公式中“地价开发后的不动产售价开发成本利润利息税金”中，利息是指 ( )。（A）不动产售价的利息（B）开发成本的利息（C）贷款利息（D）场地取得费及开发费的利息13 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有( )。（A）土地利用规划、容积率（B）用地结构、建筑物高度（C）用地限制条件、区域交通管制（D）建筑物密度、宗地用途14 有一比较案例其地价为 1000 元/平方米，容积率为 1.25，待估宗地容积率为2.0，其他条件均相同，则修正后的比准价格为( )元/ 平方米。（A）625（B） 800（C） 1600（D）以上均不对15 原则上以地价有显著差异的地点为( )，通常是

5、从十字路口或丁字路口中心处划分。（A）差异点（B）区段点（C）分界点（D）区段界16 下列不属于土地分等资料收集与调查的是（ ）资料的收集与调查。（A）区域基础设施（B）分等基本（C）城镇区位（D）区域土地供应潜力17 衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差，称为（ ）误差。（A）组内（B）随机（C）组间（D）系统18 土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（ ）价格。（A）租赁权（B）抵押权（C）使用权（D）收益19 指数与道路作用或车流量大小（ ）。（A）成正比关系（B）成反比关系（C）无关（D）成非线性关系20 我国地价体系的核心是( )。（A）交易地价和标定地价（B）

6、基准地价和标定地价（C）交易地价和成交价格（D）基准地价和公告地价21 某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为 300 元m 2，根据国土资源部关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知(国土资发2006307 号)的规定，该市工业用地出让最低限价为 284 元m 2， 2008 年 8 月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元m 2。（A）210（B） 240（C） 284（D）30022 生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。（A）分等单元（B）标准耕作制度（C）基准作物（D）标准样地23 某土地估价师拟撰写一份

7、住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是( )。（A）宗地红线内土地开发达到“五通一平”( 通路、通电、通上水、通下水、通信及场地平整)（B）受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降 5（C）在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定（D）根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区24 在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是( ) 。（A）受办公场地限制等原因，以电子文件的形式

8、对土地估价报告进行归档（B）在 2 个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片（C）在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据（D）出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字25 采用样地法进行农用地分等过程中，选择和确定标准样地是关键步骤之一。一般情况下，标准样地应位于( )。（A）土地利用总体规划确定为基本农田的分等单元（B）土地利用总体规划确定为一般农田的分等单元（C）土地利用总体规划确定为基本农田或一般农田的分等单元（D）土地利用现状图中的任一图

9、斑确定的分等单元26 A 市两个定级单元 B、C 的级别分别为 5 级、6 级；D 市的某个定级单元 E 的土地级别为 4 级，关于 B、C、E 三个定级单元土地质量比较正确的判断是( ) 。（A）E BC（B） CBE（C） CB，B、C 与 E 不可比（D）BC ， E 与 C 不可比27 下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是( )。（A）在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估（B）在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估（C）在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估（D）在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按

10、因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估28 为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是( )。（A）承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠 15%（B）出租房屋的物业管理费 1.2 元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳（C）买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的 3%和 1%分别缴纳契税和土地增值税（D）买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的 5.5%和 1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税29 我国地价体系的核心是( )。（A）交易地价和标定

11、地价（B）基准地价和标定地价（C）交易地价和成交价格（D）基准地价和公告地价30 房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。（A）首批房屋拆迁之日（B）全部房屋拆迁之日（C）当期 (段)房屋拆迁实施之日（D）房屋拆迁许可证颁发之日二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 选择比较交易案例时，应符合( )要求。（A）与待估土地用途应相同（B）与待估土地的交易类型不同（C）交易案例为正常交易（D）交易时间与待估土地的估价期日应接近（E）与待估土地大小相近32 除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还

12、可以应用于( )。（A）预测项目开发利润（B）预测项目建设成本控制标准（C）测算项目资金合理的利用率（D）测算项目建设周期33 对面状的土地定级因素，描述正确的是( )。（A）这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积大（B）只对自身客体所在位置上的土地有影响（C）基础设施、绿地状况、自然条件属于此类（D）只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状分布因素处理34 在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有( )。（A）相邻房地产的交易（B）买方或卖方以往存在业务关系（C）买方或卖方不了解市场行情（D）受债权债务关系的响35 为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则( )

13、。（A）签订估价合同（B）争取服务，争取时效（C）提高估价质量（D）适应国际化要求36 监测点地价评估要求包括( )。（A）监测点现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估，评估值为地面价（B）监测点地价为土地使用权价格，不考虑他项权利限制（C）监测点地价设定内涵条件下为法定最高年限，现状条件下为实际剩余使用年限（D）应采用两种或两种以上的评估方法，或者采用基准地价系数修正法（E）监测点地价评估报告采用统一格式，评估报告格式见城市地价动态检测技术规范37 待估宗地的基本情况包括( )。（A）调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方

14、式提供依据（B）查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据（C）调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造型等服务（D）调查当地居住人的文化层次、收入状况，以便有效利用土地（E）调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等38 税费主要指建成后不动产的销售的( )等，应根据当前政府的税收政策估算，一般以建成后不动产总价的一定比例计算。（A）营业税（B）工商统一税（C）利率（D）印花税（E）契税39 地价实例调查的资料类型主要包括( )。（A）土地出

15、让（B）土地租赁（C）合作建房（D）房屋买卖（E）土地买卖40 土地分等定级与土地估价的成果，对于( )，都将提供不可缺少的科学依据。（A）制定政策（B）制定土地规划（C）促进土地合理利用（D）发挥土地效益（E）加强土地资产管理41 确定土地分等定级因素、因子的基本原则包括( )。（A）影响大，对土地分等定级具有重要作用（B）可获得，保证数据口径的一致性（C）覆盖面广，对相应类型用地的质量评定有针对性（D）反映土地质量的差异（E）能够客观比较因素、因子的影响力大小42 基准地价的特点有（ ）。（A）全域性（B）分用途（C）无限期（D）平均性（E）有限期43 土地质量即土地的使用价值，其优劣由(

16、 )决定。（A）土地结构（B）土地功能（C）土地位置（D）土地面积（E）地块的条件44 影响土地位置优劣的因素主要有（ ）。（A）交通条件（B）基础设施（C）生活环境（D）土地潜力（E）人口分布45 评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（ ）等要求。（A）土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准（B）用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金（C）采用两种以上的方法进行评估（D）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（E）搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性46 德尔菲法一般用于（ ）的预测。（A）长期预测（B）短期预测（C）宏观预测（D）对新产品的投产（E）微观预测47 影

17、响不动产价格的行政因素包括（ ）。（A）土地制度（B）住房制度（C）城市规划（D）城市化进程（E）土地利用规划48 用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（ ）。（A）土地使用权出租资料（B）房屋出租资料（C）以地换房资料（D）企业兼并资料（E）房屋转让资料49 土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有( )。（A）以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权（B）以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性（C）以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分（D）以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象

18、评估过程（E）以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性50 编制路线价修正系数表考虑的因素主要有( )。（A）商服繁华度 （B）区位条件（C）土地用途 （D）深度（E）宽度三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 甲企业于 2000 年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积 4000m2，随后投入资金 200 万元进行厂房建设，厂房总建筑面积 2500m2。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款 80 万元和 100 万元，抵押期限均为

19、三年，抵押贷款率均为 50%。 已知该城市基准地价成果于 2000 年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为 200 元/m 2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在 2000 年、2004 年、2006 年成交的土地出让金水平分别为 200 元/m 2、 230 元/m 2、250 元/m 2。 根据上述情况，回答以下问题。51 甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估值 V1 可以表达为( )。（A）V 1=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格-建筑物折旧额- 应交纳的土地出让金（B） V1=土地使用权出让价格+200 万元（C

20、） V1=土地使用权出让价格+ 建筑物现值-应交纳的土地出让金（D）V 1=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格成新度-应交纳的土地出让金52 在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财产价格评估，则评估值 V2 为( )。（A）V 2=土地使用权出让价格- 应交纳的土地出让金+建筑物重置价格 成新度（B） V2=建筑物重置价格-折旧额（C） V2=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额（D）V 2=建筑物重置价格 成新度53 2006 年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处

21、置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为( ) 万元。（A）180（B） 280（C） 360（D）46054 如果拍卖成功，所需支付的费用有：偿还乙、丙银行的贷款；缴纳土地使用权出让金；甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用；处分房地产时发生的相关税费，则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是( ) 。（A）（B） （C） （D）55 如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为( )万元。（A）80（B） 88（C） 92（D）100四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结

22、果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“ 五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的 80，土地出让年限为 50 年。下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 2000 元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的 4征收；耕地占用税，按 5 元平方米征收；耕地开

23、垦费，按 10 元平方米计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平” 的开发费平均为 90 元平方米。假定土地开发周期为 15 年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为 15，年贷款利率为 8，土地还原率为 6，50 年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为 120，请根据上述资料计算土地单价。57 某企业于 2000 年 12 月 31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有企业用地，土地总面积为 3000 平方米，交纳的土地出让金为 30 元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”( 通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。2001 年

24、12 月 31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费) 平均为 10 万元/亩，“ 五通一平”土地开发费为 8 万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为 5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为 6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于 2001年 12 月 31 日的单位地价和总地价。58 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表15-1

25、所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与案例地块条件相比较，表中修正系数为正数的，表示待估宗地的条件优于交易案例，表中系数为负数的，表示待估宗地条件比交易案例差。 表 15-1 侍估土地与比较案例条件及修正系数项目 请按照上述条件，估算该住宅用地在 2004 年 10 月的单位地价。五、判断题59 土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。( )（A）正确（B）错误60 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )（A）正确（B）错误61 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。( )（A）正确（B）错误62 地

26、租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。( )（A）正确（B）错误63 采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。( )（A）正确（B）错误64 只要待估宗地所在区域的市场上存在大量交易案例，就可选用市场比较法进行评估。( )（A）正确（B）错误65 采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。( )（A）正确（B）错误66 成本逼近法的基本公式为：土地价格土地取得费+土

27、地开发费+利息+ 利润十土地增值收益。( )（A）正确（B）错误67 成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。 ( )（A）正确（B）错误68 土地取得费按该地块被征用前 3 年平均产值的 610 倍计算。( )（A）正确（B）错误69 土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。( )（A）正确（B）错误70 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )（A）正确（B）错误71 剩余法估价中隐含着这样一个假设：预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。( )（A）正确（B）错误72 采用剩余法

28、评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )（A）正确（B）错误73 一条街道只能设一个路线价。( )（A）正确（B）错误74 路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积。 ( )（A）正确（B）错误75 路线价估价法是可同时对大量宗地进行评估的方法，但是只适用于城市的估价。( )（A）正确（B）错误76 路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。( )（A）正确（B）错误77 各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，估价结人员可以任选一个作为最后的估价结果。( )（A）正确（B）错误78 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方

29、法是否与其估价目的、用途相配合。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 27 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 C【试题解析】 产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。【知识模块】 收益还原法2 【正确答案】 A【试题解析】 收益价格是收益还原法求得的土地价格。【知识模块】 收益还原法3 【正确答案】 A【试题解析】 类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。【知识模块】 市场比较法4 【正确答案】 C【试题解析

30、】 应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为整个开发期。因为，土地取得费是在土地开发之前就已经给付的。【知识模块】 成本逼近法5 【正确答案】 D【试题解析】 剩余法适用范围：1开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；2将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)；3现有房地产中地价的单独评估。其中，开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用主要是房地产开发项目可行性分析内容，也就是投资者获取开发场地所能支付的最高价格、预期利润、开发项目中的最高空置

31、成本费用。【知识模块】 剩余法6 【正确答案】 A【试题解析】 根据平均深度百分率编制深度百分率表的数字可知道。【知识模块】 路线价法7 【正确答案】 B【试题解析】 路线价估价法的基本原理是替代原理和区位论的具体运用【知识模块】 路线价法8 【正确答案】 D【试题解析】 基准地价+供热开发费用=300 元平方米+30 元平方米=330 元平方米。【知识模块】 基准地价系数修正法9 【正确答案】 C【试题解析】 采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了预测原则和最有效使用原则。【知识模块】 综合练习10 【正确答案】 B【试题解析】 基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关

32、的主要道路，按城镇土地估价规程规定，市区内主干道在基准地价图上应该用单实线表示。【知识模块】 综合练习11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D 16 【正确答案】 A17 【正确答案】 C18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、

33、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 1与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但所选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验一般不超过 25)。2与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)。如无用途相同案例，可选择用途相近的地块。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已有 12 个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应进行用途修正。3与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股

34、份制改造、抵债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。4成交日与待估宗地的估价基准日应接近。(1)如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近几年的交易案例用于比较，但最长不超过 3 年；(2)如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过 12 年)。5交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)，所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。6价格内涵要一致，比如开发程度是否一致，地价表现表现形式是基底的价格还是含分摊面积的价格，是楼面地价还是地面地价等。【知识模块】 市场比较法32 【正确答案】 A,B

35、【试题解析】 预测项目开发利润、预测项目建设成本控制标准是剩余法的适用范围。【知识模块】 剩余法33 【正确答案】 A,B,C34 【正确答案】 A,C,D35 【正确答案】 A,B,C,D36 【正确答案】 A,B,C,E37 【正确答案】 A,B,C,E38 【正确答案】 A,B,D,E39 【正确答案】 A，B，C，D40 【正确答案】 A,C,D,E41 【正确答案】 A,B,C,D42 【正确答案】 A,B,D,E43 【正确答案】 C,E44 【正确答案】 A,B,C45 【正确答案】 A,C,E46 【正确答案】 A,C,D47 【正确答案】 A,B,E48 【正确答案】 B,C

36、,D49 【正确答案】 A,B,C,D50 【正确答案】 D,E三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C,D52 【正确答案】 B,D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确答案】 D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。56 【正确答案】 1解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开

37、发费用等资 料，适宜选用成本逼近法进行评估。 2解题步骤 (1)计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的 30 倍，即为： a. 最高补偿标准： 20003066667=6000066667=90(元平方米) b青苗补偿及地上物补偿：200066667=30(元平方米) c征地费合计：9030=93.0(元平方米) d征地管理费：9304=3 72(元平方米) e.耕地占用税：5 元/平方米 f 耕地开垦费：10 元平方米 g土地取得费及税费=93 0+3 72+5+10=11172(元平方米) (2)土地开发费 土地开发费=90 元平方米 (3)投资利息 投资利息=111 72(1+8 ) l.5 1+90(1+8) 0.751 =1902(元平方米) (4)投资利润 投资利润=(111 72+90)15=3026(元平方米) (5)计算土地成本价格 成本价格=111 72+90+1902+3026=2510(元平方米) (6)计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取 20，则： 土地增值=25120=502(元平方米 ) (7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地