经济师中级房地产经济专业知识与实务-30及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-30 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.某开发项目第 5年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为-500 万元，当年净现金流量为 1000万元，其静态投资回收期为_年。 A.3.5 B.4.0 C.5.5 D.4.5（分数：1.00）A.B.C.D.2.对于一般房地产投资项目，其偿债备付率不宜低于_。 A.1.3 B.1.2 C.1.0 D.2.0（分数：1.00）A.B.C.D.3.关于项目不确定性分析的意义，下列说法错误的是_。 A.可帮助进一步判断投资方案的可行性

2、 B.有效地减少不确定性因素对项目经济效益的影响 C.提高项目的风险抵御能力 D.可提高项目的收益水平（分数：1.00）A.B.C.D.4.房地产投资项目一般采用_。 A.非线性盈亏平衡分析 B.线性盈亏平衡分析 C.动态盈亏平衡分析 D.静态盈亏平衡分析（分数：1.00）A.B.C.D.5.在进行盈亏平衡分析时，需要将全部成本分解为_。 A.生产成本与销售成本 B.固定成本与变动成本 C.短期成本与长期成本 D.显性成本与隐性成本（分数：1.00）A.B.C.D.6.在盈亏平衡分析中，同定成本是指_。 A.长期内不随产量变化而变化的成本 B.在一定时期和产量范围内不随产量变化而变化的成本 C

3、.在一定时期内不随产量变化而变化的成本 D.在一定时期和产量范围内只发生一次的成本（分数：1.00）A.B.C.D.7._阶段工作比较复杂，难度较大，时间较长，交叉环节也多。 A.规划设计 B.施工准备 C.施工 D.竣工验收（分数：1.00）A.B.C.D.8.下列关于工程勘察和工程设计单位资质管理的说法，错误的是_。 A.取得工程勘察劳务资质的企业，可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井等工程勘察劳务业务 B.取得工程设计专项资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项(设计施工一体化资质除外)工程设计业务 C.建设工程勘察、设计注册执业人员和其他专

4、业技术人员只能受聘于一个建设工程勘察、设计单位 D.禁止建设工程勘察、设计单位允许其他单位或个人以本单位的名义承接建设工程勘察、设计业务（分数：1.00）A.B.C.D.9.下列各项不属于房地产开发项目进度的影响因素的是_。 A.人的因素 B.技术因素 C.文化因素 D.材料因素（分数：1.00）A.B.C.D.10.房地产销售的间接渠道一般为_级销售渠道。 A.一 B.二 C.三 D.四（分数：1.00）A.B.C.D.11.房地产开发企业适宜采用直接渠道的情况不包括_。 A.刚刚兴建的小规模房地产开发企业，各项制度还很不完善 B.房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求 C.商品房素质特

5、别突出，市场反应很好 D.大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍（分数：1.00）A.B.C.D.12.商品房销售代理的特征不包括_。 A.代理人应以被代理人的名义实施民事行为 B.代理人可以进行独立的意思表示 C.代理人应在被代理人授权范围内实施代理行为 D.代理的法律后果直接归属被代理人（分数：1.00）A.B.C.D.13.房地产委托代理合同签订以后，紧接着要进行的工作是_。 A.代理方进行营销策划 B.委托人提交有关资料 C.销售代理机构进行销售准备 D.委托方与销售代理方进行项目结算（分数：1.00）A.B.C.D.14.新进入企业为了扩大影响，在市

6、场中占有一席之地，可能要以_为其定价目标。 A.维持营业 B.预期利润 C.市场占有率 D.维护企业形象（分数：1.00）A.B.C.D.15.根据房地产广告有关内容的规定，房地产中表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的_表示。 A.乘坐公共交通所用时间 B.现有交通干道的实际距离 C.所需时间 D.公交线路距离（分数：1.00）A.B.C.D.16.在房地产估价报告中，估价的假设和限制条件不包括_。 A.对估价参数选取的合理性和准确性的假定 B.对评估的价值前提的说明 C.对估价方法使用前提的说明 D.对估价对象有关状况的假定（分数：1.00）A.B.C.D.17.下列选项中，不属于现

7、金流量折现法与传统法主要区别的是_。 A.现金流量折现法中需要模拟开发过程，进行现金流量预测，而传统法是根据估价时的房地产市场状况作出的静态估算 B.现金流量折现法不单独计算投资利息和开发利润，这两项均隐含在折现过程中 C.传统法中不考虑各项收入支出发生时间的不同，直接相加减，但需计算投资利息 D.传统法的估算结果更精确，而且计算简便（分数：1.00）A.B.C.D.18.假设开发法的最基本公式，按估价对象状况可具体细化的公式中不包括_。 A.求生地价值的公式 B.求毛地价值的公式 C.求重新购建价格的公式 D.求熟地价值的公式（分数：1.00）A.B.C.D.19.用成本法估价求取的价格称为

8、_。 A.比准价格 B.积算价格 C.基准价格 D.市场价格（分数：1.00）A.B.C.D.20.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过_予以列支。 A.物业服务支出 B.专项维修资金 C.物业服务成本 D.物业管理费用（分数：1.00）A.B.C.D.21.物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位委托物业管理企业向业主收取费用，物业服务企业_向业主收取手续费。 A.经这些业主同意后可以 B.经业主委员会投票表决同意后可以 C.经业主委员会授权后可以 D.不可以（分数：1.00）A.B.C.D.22.下列资金不应转入住宅专项维修资金滚存使用的是_。 A.住

9、宅专项维修资金的存储利息 B.因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用 C.用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 D.住宅共用设施设备报废后回收的残值（分数：1.00）A.B.C.D.23.利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件不包括_。 A.必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下 B.禁止将购买的国债用于质押、抵押等担保行为 C.禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购 D.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买同债的，应经业主大会同意（分数：1.00）A.B.C.D.24.招标人应当自确定中标人之日起_日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

10、 A.10 B.15 C.20 D.30（分数：1.00）A.B.C.D.25.违约风险包括_和理性违约。 A.感性违约 B.被迫违约 C.行为违约 D.经济违约（分数：1.00）A.B.C.D.26.在防范房地产抵押贷款风险方面，金融机构要将目标客户的_是否充足作为发放贷款的基本前提条件。 A.信用基础 B.道德基础 C.经济基础 D.第一还款来源（分数：1.00）A.B.C.D.27.下列各项中，房地产开发贷款不包括_。 A.住房开发贷款 B.厂房建设贷款 C.商用房开发贷款 D.土地开发贷款（分数：1.00）A.B.C.D.28.下列各项中，房地产开发贷款申请资料不包括_。 A.基本材料

11、 B.担保或保证材料 C.信用记录资料 D.贷款项目材料（分数：1.00）A.B.C.D.29.下列各项中，住房开发贷款的贷款方式不包括_。 A.承诺担保方式 B.质押担保方式 C.抵押担保方式 D.保证担保方式（分数：1.00）A.B.C.D.30.信托投资公司办理房地产信托业务时应当遵循的原则不包括_。 A.有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施 B.不得损害国家利益和社会公共利益 C.委托基金经理人担任房地产信托资金的保管人 D.公开、公平进行（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.下列不属于经营型房地产开发项目的现金流入有_。

12、 A.固定资产投资 B.转让收入 C.租金收入 D.自营收入 E.房地产产品销售收入（分数：2.00）A.B.C.D.E.32.下列选项中，不属于房地产开发投资项目财务评价的基本报表的有_。 A.总投资估算表 B.现金流量表 C.资金来源与运用表 D.借款还本付息计划表 E.资产负债表（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.下列属于房地产市场营销流程的有_。 A.分析目标客户 B.市场营销计划 C.设计营销组合 D.分析市场营销人员 E.市场营销控制（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.下列属于选取可比实例应符合的要求的有_。 A.与估价对象类似的房地产 B.成交日期与估价时点接近

13、C.交易类型与估价目的吻合 D.与估价对象不同性质的房地产 E.成交价格是正常价格（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.关于交易税费非正常负担的修正，下列公式正确的有_。 A.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 B.正常成交价格应由买方缴纳的税率=卖方实际得到的价格 C.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=买方实际得到的价格 D.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 E.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.下列选项中，不属于临时管理规约制定人即物业建设单位义务的有_。 A.不得侵害物业买受人的合法

14、权益 B.应当对遵守临时管理规约予以书面承诺 C.应在物业销售之前对临时管理规约进行说明 D.认可和接受临时管理规约的条款 E.帮助物业买受人准确理解自身的权利和义务（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.业主使用物业时，应当遵守的规则主要包括_。 A.相邻权的规定 B.遵守房屋装饰装修的规定 C.遵守房屋装饰装修的规定物业养护规定 D.使用物业的禁止性规定 E.物业共用部位、共用设施设备的使用规定（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.在房地产抵押贷款中，抵押期内的抵押房地产_。 A.占有权属于抵押权人 B.收益权归属抵押权人 C.使用权归属抵押人 D.未经抵押权人同意，可以出租 E

15、.未经抵押权人同意，不得变卖（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.下列可以抵押的房地产有_。 A.建筑物和其他土地附着物 B.建设用地使用权 C.正在建造的建筑物 D.权属有争议的房地产 E.以招标方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.根据风险成因划分，房地产住房抵押贷款风险可分为_。 A.抵押物产权风险 B.抵押物贬值风险 C.欺诈风险 D.投资风险 E.利率风险（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：90.00)某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据。请根据表中数据，回

16、答下列问题：（分数：27.00）(1).根据以上调研结果可知，年龄在 2645 岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为_。 A.60.14% B.61.8% C.75.75% D.95%（分数：9.00）A.B.C.D.(2).从以上数据可以得出的结论是_。 A.年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系 B.家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系 C.家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系 D.受教育程度与购房意向呈同方向变动关系（分数：9.00）A.B.C.D.(3).该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是_。

17、A.询问地点选择不当 B.抽样中对老年人赋予权重不足 C.年收入平均数计算不正确 D.询问对象受教育程度不高（分数：9.00）A.B.C.D.小张看好物业服务行业的发展前景，拟与其兄长合作成立一家物业管理公司。根据题意，回答下列问题：（分数：27.00）(1).小张和其兄长以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任，那么他们成立的物业服务企业按股东出资形式来划分属于_。 A.集体所有制公司 B.股份有限公司 C.有限责任公司 D.股份合作型公司（分数：9.00）A.B.C.D.(2).该物业企业的设立程序不包括_。 A.工商注册登记 B.纳税登记 C.资质审批 D

18、.行政审批（分数：9.00）A.B.C.D.(3).亥物业管理公司在领取营业执照之日起_天内，须持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明等资料向当地的房地产主管部门申请资质。 A.60 B.45 C.30 D.15（分数：9.00）A.B.C.D.2011年 4月，某房地产开发公司通过出让方式取得了 A地块 40年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在 A地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金 1亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押贷款。2011 年 7月，该公司与某银行签订了抵押贷款合同，贷款金额为 5000万元

19、人民币、贷款期限 15年、贷款年利率 4.8%，还款方式为按月等额还款。根据题意，回答下列问题：（分数：36.00）(1).该公司取得 A地块的可能方式是_。 A.招标 B.拍卖 C.协议 D.挂牌（分数：9.00）A.B.C.D.(2).在房地产抵押贷款关系中，该公司被称为_。 A.抵押权人 B.担保人 C.抵押人 D.委托人（分数：9.00）A.B.C.D.(3).采取按月等额本息还款方式，该公司的月还款额最接近_元。 A.390207 B.420000 C.421200 D.436000（分数：9.00）A.B.C.D.(4).关于按月等额本金还款方式的特点不包括_。 A.借款人每月支付

20、的本金是均等的 B.每月偿还利息越来越少 C.每月偿还利息越来越多 D.每月付款越来越多（分数：9.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-30 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.某开发项目第 5年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为-500 万元，当年净现金流量为 1000万元，其静态投资回收期为_年。 A.3.5 B.4.0 C.5.5 D.4.5（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 静态投资回收期 Pb=*+*。2.对于一般房地产投资项目，其偿债备付率不宜低于_。 A.1

21、.3 B.1.2 C.1.0 D.2.0（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。一般情况下，偿债备付率不宜低于 1.3。当偿债备付率小于 1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。3.关于项目不确定性分析的意义，下列说法错误的是_。 A.可帮助进一步判断投资方案的可行性 B.有效地减少不确定性因素对项目经济效益的影响 C.提高项目的风险抵御能力 D.可提高项目的收益水平（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 不确定性分析是房地产投资决策的重要依据，其意义主要体现在两个方面：不确定性分析有助于投资

22、决策的科学化。对房地产投资项目进行不确定性分析，可以对投资方案作进一步的分析判断，以评价投资方案的可行性，在一定程度上避免决策失误所带来的巨大损失；不确定性分析有助于加强项目的风险管理和控制。通过对投资项目的不确定性分析，可以使投资者认识到项目的主要不确定因素来源于何处，将对项目产生多大的影响，从而采取有针对性的措施，在风险一旦来临的时候不会束手无策，可以从容应对，以减少风险损失。4.房地产投资项目一般采用_。 A.非线性盈亏平衡分析 B.线性盈亏平衡分析 C.动态盈亏平衡分析 D.静态盈亏平衡分析（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡

23、分析。对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析。5.在进行盈亏平衡分析时，需要将全部成本分解为_。 A.生产成本与销售成本 B.固定成本与变动成本 C.短期成本与长期成本 D.显性成本与隐性成本（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 盈亏平衡分析的基本原理是：根据成本总额对产量的依存关系，全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分。在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后，再同时考虑收入和利润，建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型，进而对这一数学模型进行分析。6.在盈亏平衡分析中，同定成本是指_。 A.长期内不随产量变化而变化的成本 B.在一定时期和产量范围内不随产量

24、变化而变化的成本 C.在一定时期内不随产量变化而变化的成本 D.在一定时期和产量范围内只发生一次的成本（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 在盈亏平衡分析中，凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本，称为固定成本。从长期角度看，不存在任何固定成本，固定成本不受产量变动影响是有前提条件的，即产量在一定范围内变动，如果产量超过这一范围，固定成本就会发生跳跃性的变动。7._阶段工作比较复杂，难度较大，时间较长，交叉环节也多。 A.规划设计 B.施工准备 C.施工 D.竣工验收（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产开发项目的施工实施阶段可分为施工准备、施工

25、和竣工验收三个环节。在施工准备阶段，建设准备工作比较复杂，难度较大，时间较长，交叉环节也多，因此建设单位要与施工单位配合，按计划进行调查研究，编制施工图设计和施工项目管理实施规划，进行场地、物资、人力、资源、技术、实验、生活、作业条件、内业等准备工作。8.下列关于工程勘察和工程设计单位资质管理的说法，错误的是_。 A.取得工程勘察劳务资质的企业，可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井等工程勘察劳务业务 B.取得工程设计专项资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项(设计施工一体化资质除外)工程设计业务 C.建设工程勘察、设计注册执业人员和其他专业技术人

26、员只能受聘于一个建设工程勘察、设计单位 D.禁止建设工程勘察、设计单位允许其他单位或个人以本单位的名义承接建设工程勘察、设计业务（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 选项 B，取得工程设计专项资质的企业，可以承接本专项相应等级的专项工程设计业务；取得工程设计行业资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项(设计施工一体化资质除外)工程设计业务。9.下列各项不属于房地产开发项目进度的影响因素的是_。 A.人的因素 B.技术因素 C.文化因素 D.材料因素（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 影响房地产开发项目进度的因素包括：人的因素；

27、技术因素；材料因素；设备因素；天气因素：政治经济因素等。因此，进度控制的一项重要工作是分析预测影响进度的各种因素，提出预防措施，保证项目进度目标的实现。10.房地产销售的间接渠道一般为_级销售渠道。 A.一 B.二 C.三 D.四（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产销售的间接渠道是指房地产产品经过房地产经纪机构从房地产开发企业转移到客户。根据产品经过的中间商数量，可划分为一级、二级、三级等不同长度的间接渠道。房地产销售的间接渠道一般为一级销售渠道，即只包含一个层次的中间商。11.房地产开发企业适宜采用直接渠道的情况不包括_。 A.刚刚兴建的小规模房地产开发企业，各项制度还很不

28、完善 B.房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求 C.商品房素质特别突出，市场反应很好 D.大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产开发企业通常采用直接渠道的情形主要有：大型房地产开发企业，拥有一批具有房地产销售专业知识和经验的高素质销售队伍；房地产市场为卖方市场，推出的商品房供不应求；商品房素质特别突出，市场反应很好。12.商品房销售代理的特征不包括_。 A.代理人应以被代理人的名义实施民事行为 B.代理人可以进行独立的意思表示 C.代理人应在被代理人授权范围内实施代理行为 D.代理的法律后果直接归属被

29、代理人（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 商品房销售代理具有下列特征：代理人应以被代理人的名义实施民事行为；代理人应在被代理人授权范围内实施代理行为；代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示，例如，在委托人授权定价范围内，房地产经纪机构可以与潜在客户进行价格协商；代理的法律后果直接归属被代理人。13.房地产委托代理合同签订以后，紧接着要进行的工作是_。 A.代理方进行营销策划 B.委托人提交有关资料 C.销售代理机构进行销售准备 D.委托方与销售代理方进行项目结算（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 商品房销售代理的一般流程是：寻找可能的销售代理机构；选择销售代理机构，协

30、商委托代理事项，签署委托代理合同；委托人提交有关资料；销售代理机构进行营销策划；销售代理机构进行销售准备；销售代理机构销售执行；委托人与销售代理机构进行项目结算。因而房地产委托代理合同签订以后，紧接着要进行的工作就是委托人提交有关材料。14.新进入企业为了扩大影响，在市场中占有一席之地，可能要以_为其定价目标。 A.维持营业 B.预期利润 C.市场占有率 D.维护企业形象（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 市场占有率是指企业产品销售量(额)占同一市场上同类产品同期销售量(额)的比重。市场中原有的企业为了维持或扩大其市场份额，新进入的企业为了扩大其影响，在市场中占有一席之地时，都可能

31、要以市场占有率为其定价目标。15.根据房地产广告有关内容的规定，房地产中表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的_表示。 A.乘坐公共交通所用时间 B.现有交通干道的实际距离 C.所需时间 D.公交线路距离（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的买际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。16.在房地产估价报告中，估价的假设和限制条件不包括_。 A.对估价参数选取的合理性和准确性的假定 B.对评估的价值前提的说明 C.对估价方法使用前提的说明 D.对估价对象有关状

32、况的假定（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 在房地产估价报告中，估价的假设和限制条件主要包括：对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；对估价对象有关状况的假定(主要是其中的权益状况和实物状况)；对评估的价值前提的说明；对估价方法使用前提的说明。17.下列选项中，不属于现金流量折现法与传统法主要区别的是_。 A.现金流量折现法中需要模拟开发过程，进行现金流量预测，而传统法是根据估价时的房地产市场状况作出的静态估算 B.现金流量折现法不单独计算投资利息和开发利润，这两项均隐含在折现过程中 C.传统法中不考虑各项收入支出发生时间的不同，直接相加减，但需计算投资利息 D.传统法

33、的估算结果更精确，而且计算简便（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 传统法计算简便，但因不考虑时间价值，其估算结果相对而言不如现金流量折现法精确；在传统法中，投资利息和开发利润都单独显现出来，而在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。18.假设开发法的最基本公式，按估价对象状况可具体细化的公式中不包括_。 A.求生地价值的公式 B.求毛地价值的公式 C.求重新购建价格的公式 D.求熟地价值的公式（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：求生地价值的公式；求毛地价值的公式；求熟地价值的公式；求在建工程

34、价值的公式；求旧的房地产价值的公式。19.用成本法估价求取的价格称为_。 A.比准价格 B.积算价格 C.基准价格 D.市场价格（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加，因此，成本法也称为积算法，估价求取的价格称为计算价格。20.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过_予以列支。 A.物业服务支出 B.专项维修资金 C.物业服务成本 D.物业管理费用（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物业共用

35、部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。21.物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位委托物业管理企业向业主收取费用，物业服务企业_向业主收取手续费。 A.经这些业主同意后可以 B.经业主委员会投票表决同意后可以 C.经业主委员会授权后可以 D.不可以（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 物业管理条例明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可向委托单位收取手续费。22.下列

36、资金不应转入住宅专项维修资金滚存使用的是_。 A.住宅专项维修资金的存储利息 B.因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用 C.用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 D.住宅共用设施设备报废后回收的残值（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 下列资金应转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。23.利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件不包括_。 A.必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下 B.禁止将购

37、买的国债用于质押、抵押等担保行为 C.禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购 D.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买同债的，应经业主大会同意（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件：必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。利用住宅专项维修资金购买国债的，应在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应经业主大会同意；未成立业主大会的，应经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上业主同意。利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的

38、，应根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。24.招标人应当自确定中标人之日起_日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 A.10 B.15 C.20 D.30（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 招标人应当自确定中标人之日起 15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。25.违约风险包括_和

39、理性违约。 A.感性违约 B.被迫违约 C.行为违约 D.经济违约（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，在该种情况下，借款人尽管有还款的意愿，但没有还款的能力；理性违约是指借款人主动违约，在该种情况下，借款人尽管有还款的能力，但没有还款的意愿。26.在防范房地产抵押贷款风险方面，金融机构要将目标客户的_是否充足作为发放贷款的基本前提条件。 A.信用基础 B.道德基础 C.经济基础 D.第一还款来源（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 金融机构将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，认真审核其基

40、本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。27.下列各项中，房地产开发贷款不包括_。 A.住房开发贷款 B.厂房建设贷款 C.商用房开发贷款 D.土地开发贷款（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产开发贷款是指贷款银行对房地产开发企业发放的用于住房、商用房和其他房地产开发建设的项目贷款，又分为住房开发贷款、商用房开发贷款和土地开发贷款。房地产开发贷款的对象是指房地产开发企业，选项 B，厂房建设贷款贷款对象属于企业，故其不属于房地产开发贷款。28.下列各项中，房地产开发贷款申请资料不包括_。 A.基本材料 B.担保或保证材料 C.信用记录资料 D.贷款项目材料（分数：1.00）A.B.

41、C. D.解析：解析 房地产开发贷款申请资料包括：基本材料；贷款项目材料；担保或保证材料。29.下列各项中，住房开发贷款的贷款方式不包括_。 A.承诺担保方式 B.质押担保方式 C.抵押担保方式 D.保证担保方式（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 住房开发贷款应采取抵押、质押担保方式，对无法提供抵(质)押担保或抵(质)押担保能力不足部分可采取保证担保方式，即住房开发贷款的贷款方式不包括承诺担保方式。30.信托投资公司办理房地产信托业务时应当遵循的原则不包括_。 A.有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施 B.不得损害国家利益和社会公共利益 C.委托基金经理人担任房地产信托资金

42、的保管人 D.公开、公平进行（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则包括：公开、公平进行；有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；维护委托人和受益人的最大利益；不得损害国家利益和社会公共利益。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.下列不属于经营型房地产开发项目的现金流入有_。 A.固定资产投资 B.转让收入 C.租金收入 D.自营收入 E.房地产产品销售收入（分数：2.00）A. B.C.D.E. 解析：解析 经营型房地产开发项目是房地产开发企业将开发建设完成后的房地产出租

43、或自行经营，房地产开发企业拥有房地产的所有权，其现金流入一般为租金收入、自营收入和转让收入。选项 A属于经营型房地产开发项目的现金流出；选项 E属于出售型房地产开发项目的现金流入。32.下列选项中，不属于房地产开发投资项目财务评价的基本报表的有_。 A.总投资估算表 B.现金流量表 C.资金来源与运用表 D.借款还本付息计划表 E.资产负债表（分数：2.00）A. B.C.D. E.解析：解析 房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。其中，基本报表主要有现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。选项 A、D，属于房地产投资项目的辅助报表。33.下列属于房地产市场营销

44、流程的有_。 A.分析目标客户 B.市场营销计划 C.设计营销组合 D.分析市场营销人员 E.市场营销控制（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 为了找到和实施能够满足客户需求并最终实现预期目标的营销策略，房地产市场营销应遵循流程为：进行目标客户分析、市场营销环境分析、设计营销组合，并通过市场营销计划、实施和控制完成市场营销。34.下列属于选取可比实例应符合的要求的有_。 A.与估价对象类似的房地产 B.成交日期与估价时点接近 C.交易类型与估价目的吻合 D.与估价对象不同性质的房地产 E.成交价格是正常价格（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 选取的可比

45、实例应符合的要求有：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。35.关于交易税费非正常负担的修正，下列公式正确的有_。 A.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 B.正常成交价格应由买方缴纳的税率=卖方实际得到的价格 C.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=买方实际得到的价格 D.正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格 E.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格（分数：2.00）A. B.C.D.E. 解析：解析 在进行交易情况修正时，对于交易税费非正常负担的修正，是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。其修正公式为：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额；正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额。36.下列选项中，不属于临时管理规约制定人即物业建设单