经济师中级房地产经济专业知识与实务-28及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-28 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.下列不属于出售型房地产开发项目土地取得成本的是_。 A.城市基础设施建设费 B.土地使用权取得税费 C.土地使用权出让金 D.基础设施建设费（分数：1.00）A.B.C.D.2.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和_组成。 A.开发费用 B.经营成本 C.人工费 D.土地取得成本（分数：1.00）A.B.C.D.3.下列关于房地产置业投资项目的现金流量的表述，错误的是_。 A.购买房地产的资金可能全部来自于投资者的自有资金 B.

2、房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资 C.从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与出售型房地产开发项目基本相同 D.从现金流出来看，购买型房地产置业投资由购买房地产的投资和运营期内的经营成本组成（分数：1.00）A.B.C.D.4._的目的是考察项目全部投资的盈利能力。 A.投资各方现金流量表 B.项目投资现金流量表 C.投资流向现金流量表 D.项目资本金现金流量表（分数：1.00）A.B.C.D.5.关于现金流量表的编制，下列表述错误的是_。 A.在填报具体项目的现金流量表时，要区别出售、出租和自营项目 B.所有的房地产投资项目计算期都应包括建设期和生产经营期 C.在出售型房地

3、产开发投资项目中，其经营成本项目内容在现金流出项目中可不填列 D.净现金流量是项目当年现金流入与现金流出的代数和（分数：1.00）A.B.C.D.6.损益表主要用于_。 A.考察项目资产负债、所有者权益的结构 B.选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划 C.计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项日财务盈利能力分析 D.计算投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标（分数：1.00）A.B.C.D.7.下列关于资产负债表的表述，错误的是_。 A.在资产负债表中，所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权 B.资产负债表由资产、负债和所有者权益三大部分组成 C.资产负债表主

4、要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析 D.任何情况下都需要编制资产负债表（分数：1.00）A.B.C.D.8.对于出售型房地产开发项目，下列不属于其动态盈利性指标的是_。 A.动态投资回收期 B.财务内部收益率 C.成本利润率 D.财务净现值（分数：1.00）A.B.C.D.9._是指单项工程中具备独立施工条件，但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程。 A.单位工程 B.单项工程 C.分部工程 D.分项工程（分数：1.00）A.B.C.D.10.下列关于房地产开发项目管理的叙述不正确的是_。 A.房地产开发项目管理是指在一定的时期内，为了完成既定的房地产开发项目，通

5、过项目管理的运行机制，达到对相关资源进行有效地计划、组织、控制，从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法 B.并不是任何一个开发项目都是一个投资项目 C.项目管理的对象是房地产开发项目的全过程，包括项目策划、可行性研究、勘察设计、工程招投标和施工安装等 D.项目管理的主体是多方面的（分数：1.00）A.B.C.D.11.在市场营销指导思想上，最早的观念是_。 A.推销观念 B.生产观念 C.市场营销观念 D.社会营销观念（分数：1.00）A.B.C.D.12._观念认为消费者总是欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门。 A.生产 B.推

6、销 C.产品 D.市场营销（分数：1.00）A.B.C.D.13.营业推广效果的评价方法不包括_。 A.租售量变化比较评价法 B.实验评价法 C.量入为出法 D.推广对象调查评价法（分数：1.00）A.B.C.D.14.在房地产产品供给稍有宽裕并向买方市场转化的过程中，许多企业会奉行_观念。 A.推销 B.产品 C.生产 D.社会营销（分数：1.00）A.B.C.D.15.在 20世纪 50年代初，根据需求中心论的营销观念，企业开展营销活动的可控因素不包括_。 A.促销 B.产品 C.价格 D.公共关系（分数：1.00）A.B.C.D.16.在房地产广告预算中，_是房地产广告费用的主要部分，也

7、是影响广告决定做否的关键因素。 A.广告调查费 B.广告媒体费用 C.广告设计与制作费用 D.其他费用（分数：1.00）A.B.C.D.17.某建筑物 8年前建成交付使用，建筑面积为 120平方米，单位建筑面积的重置价格为 600元/平方米，年折旧额为 1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是_。 A.81.00% B.84.80% C.84.17% D.84.00%（分数：1.00）A.B.C.D.18.选取可比实例的数量，一般要求选取_的可比实例即可。 A.3个以上(含 3个)、10 个以下(含 10个) B.2个以上(含 2个)、8 个以下(含 8个) C.4个以上(含 4个)、8 个

8、以下(含 8个) D.2个以上(含 2个)、10 个以下(含 10个)（分数：1.00）A.B.C.D.19.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是_万元。 A.1.60 B.1.44 C.1.40 D.1.80（分数：1.00）A.B.C.D.20.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是_。 A.合理原则 B.费用与支付能力相适应的原则 C.费用与服务水平相适应原则 D.公开原则（分数：1.00）A.B.C.D.21.不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是_。 A.物业管理处办公费 B.共用部位、共用

9、设施设备专项维修基金 C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 D.物业管理企业固定资产折旧（分数：1.00）A.B.C.D.22._主要用观察、实验、调查、统计等方法研究市场现象，对调研的严密性、客观性、价值中立都提出了严格的要求，以求得到客观事实。 A.随机抽样调研 B.定性调研 C.非随机抽样调研 D.定量调研（分数：1.00）A.B.C.D.23.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是_。 A.佣金制 B.包干制 C.酬金制 D.分成制（分数：1.00）A.B.C.D.24.公开招标的主要特点是_。 A.招标不使用公开的公告方式，投

10、标人是特定的 B.可以保证投标的物业管理企业有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠 C.可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 D.招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更（分数：1.00）A.B.C.D.25._是指抵押人以其合法拥有的房屋所有权或土地使用权向抵押权人提供担保，借以取得抵押权人提供的贷款。 A.房地产开发与经营贷款 B.房地产抵押贷款 C.住房基金 D.住房储蓄存款（分数：1.00）A.B.C.D.26.房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的借款人或者第三人被称为_。 A.贷款

11、人 B.抵押人 C.借款人 D.抵押权人（分数：1.00）A.B.C.D.27.我国目前已形成以_为主的房地产金融体系。 A.证券公司 B.各商业银行房地产信贷部 C.政府主管部门 D.投资公司（分数：1.00）A.B.C.D.28._是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。 A.担保和保险机构 B.贷款机构 C.政府有关机构 D.中介服务机构（分数：1.00）A.B.C.D.29.对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同内不随市场利率变化而改变，_承担了全部的利率风险。 A.金融机构 B.借款人 C.担保人 D.中介服务机构（分数：1.00）A.B.C.D.30.中国人民银行的

12、规定，每笔公积金贷款期限最长不超过_年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的_年。 A.30；5 B.20；5 C.30；6 D.30；10（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.从生产者角度出发的开发经营观念包括_。 A.生产观念 B.推销观念 C.产品观念 D.社会营销观念 E.市场营销观念（分数：2.00）A.B.C.D.E.32.房地产市场营销工作的范围相当广泛，下列各项属于房地产市场营销工作内容的有_。 A.选择销售渠道 B.客户管理 C.制订房地产价格 D.组织房地产项目施工 E.市场细分和定位（分数：2.00）A.B.C.D

13、.E.33.运用市场法进行估价的一般步骤有_。 A.搜集交易实例 B.建立比较基准 C.查看交易情况 D.进行交易情况修正 E.进行市场状况调整（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.下列选项中，属于搜集交易实例的有_。 A.交易双方基本情况 B.交易实例房地产基本状况 C.成交日期 D.进行交易情况修正 E.成交价格和付款方式（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.下列包括在房地产估价的运营费用中，而不包括在会计的成本费用中的有_。 A.房地产抵押贷款偿还额 B.会计上的折旧额 C.商业、工业、农业等经营者的正常利润 D.房地产改扩建费用 E.所得税（分数：2.00）A.B.C.D.

14、E.36.下列选项中，属于应由业主共同决定事项的有_。 A.制订和修改管理规约和业主大会议事规则 B.改建、重建建筑物及其附属设施 C.监督管理规约的实施 D.选聘和解聘物业服务企业 E.筹集和使用专项维修资金（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.业主大会会议可以采用_的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占全部专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 A.集体讨论 B.记名投票表决 C.分组讨论 D.书面征求意见 E.无记名投票表决（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.下列选项中，属于房地产金融形式的有_。 A.债券融资 B.债券融资 C.个人住房贷款 D.房

15、地产保险 E.投资入股（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.房地产投资项目中的经济评价时选用的投资收益率与将来项目的实际收益率之间的偏差受下列_因素的影响。 A.居民购买力 B.开发周期内市场行情的变化 C.参照项目与评价项目之间的差异 D.租赁价格 E.评价人员自身的局限性（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.律师事务所主要为抵押贷款提供的法律服务有_。 A.起草贷款协议 B.办理抵押物查询鉴证和登记 C.受托与借款人签订贷款协议 D.强制借款人签订贷款协议 E.处理违约贷款的法律事务（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：90.00)某建筑

16、物 100平方米，经过年数 10年，单位面积重置价为 500元/平方米，经济寿命为 30年，残值率为 5%。根据题意，回答下列问题：（分数：18.00）(1).估计其现值为_元。 A.34167 B.43122 C.23147 D.17342（分数：9.00）A.B.C.D.(2).由此可得该建筑物成新率为_。 A.47.432% B.67.443% C.57.243% D.68.333%（分数：9.00）A.B.C.D.物业承接查验办法的出台是物业管理行业的一剂良药，是对物业管理条例有关规定的细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验

17、活动中的权利和义务。根据题意，回答下列问题：（分数：36.00）(1).管理规约的主要内容包括_。 A.有关物业的使用、维护、管理 B.管理双方的权利 C.业主应当履行的义务 D.违反管理规约应承担的责任（分数：9.00）A.B.C.D.(2).物业服务合同的特征不包括_。 A.物业服务合同属于记名合同 B.物业服务合同既是双务合同又是有偿合同 C.物业服务合同属于劳务合同 D.物业合同通常属于集体合同（分数：9.00）A.B.C.D.(3).关于业主的权利，表述不正确的是_。 A.业主基于房屋所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利 B.权利主要由单个业主享有和行使 C.业主有权选举业

18、务委员会委员，并享有被选举权 D.业主有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见（分数：9.00）A.B.C.D.(4).业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人可代理的内容包括_。 A.投票 B.发表意见 C.业主身份 D.参加表决（分数：9.00）A.B.C.D.赵某购买一套商品住宅，成交价格为 50万元，首期付款为房价的 30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 10年，贷款年利率为 6%，采用按月等额还款方式偿还。根据题意，回答下列问题：（分数：36.00）(1).银行在审核抵押贷款时，应不同意_设定抵押。 A.商品住宅 B.权属有争议的房地产

19、 C.抵押人依法有权处分的国有土地使川权 D.已依法公告列入拆迁范围的房地产（分数：9.00）A.B.C.D.(2).赵某的月还款额为_元。 A.2974 B.3886 C.5356 D.9742（分数：9.00）A.B.C.D.(3).若赵某将其家庭收入的 25%用于偿还贷款，则赵某家庭月收入至少为_元。 A.11896 B.13896 C.15544 D.21424（分数：9.00）A.B.C.D.(4).若第 5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为_元。 A.172858 B.182786 C.192858 D.201006（分数：9.00）A.B.C.D.经济师中级房地产

20、经济专业知识与实务-28 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.下列不属于出售型房地产开发项目土地取得成本的是_。 A.城市基础设施建设费 B.土地使用权取得税费 C.土地使用权出让金 D.基础设施建设费（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 出售型房地产开发项目中土地取得成本主要包括：土地使用权出让金；城市基础设施建设费；土地房屋征收补偿费用；土地使用权取得税费。选项 D，属于开发成本。2.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和_组成。 A.开发费用 B.经营成本 C.人工费 D.土地取得成本（分数：

21、1.00）A.B. C.D.解析：解析 经营型房地产开发项目是房地产开发企业将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发企业拥有房地产的所有权，其投资实际上转换成了项目的固定资产。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。3.下列关于房地产置业投资项目的现金流量的表述，错误的是_。 A.购买房地产的资金可能全部来自于投资者的自有资金 B.房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资 C.从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与出售型房地产开发项目基本相同 D.从现金流出来看，购买型房地产置业投资由购买房地产的投资和运营期内的经营成本组成（分数：1.00

22、）A.B.C. D.解析：解析 选项 C，从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与经营型房地产开发项目基本相同，主要包括租金收入、自营收入和转让收入；出售型房地产开发项目的现金流入主要以房地产产品的销售收入实现。4._的目的是考察项目全部投资的盈利能力。 A.投资各方现金流量表 B.项目投资现金流量表 C.投资流向现金流量表 D.项目资本金现金流量表（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。其中，编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。

23、5.关于现金流量表的编制，下列表述错误的是_。 A.在填报具体项目的现金流量表时，要区别出售、出租和自营项目 B.所有的房地产投资项目计算期都应包括建设期和生产经营期 C.在出售型房地产开发投资项目中，其经营成本项目内容在现金流出项目中可不填列 D.净现金流量是项目当年现金流入与现金流出的代数和（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 选项 B，一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。但房地产投资项目有所不同，出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般没有建设期，只有经营期和持有期

24、，但购买处于预售阶段期房的除外。6.损益表主要用于_。 A.考察项目资产负债、所有者权益的结构 B.选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划 C.计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项日财务盈利能力分析 D.计算投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 选项 A，资产负债表主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析；选项 B，资金来源与运用表用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据；选项 C，现金流量表可用来计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈

25、利能力分析。7.下列关于资产负债表的表述，错误的是_。 A.在资产负债表中，所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权 B.资产负债表由资产、负债和所有者权益三大部分组成 C.资产负债表主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析 D.任何情况下都需要编制资产负债表（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 选项 D，在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。8.对于出售型房地产开发项目，下列不属于其动态盈利性指标的是_。 A.动态投资回收期 B.财务内部收益率 C.成本利润率 D.财务净现值（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 对于出售

26、型房地产开发项目，动态盈利性指标主要包括：财务净现值；财务内部收益率；动态投资回收期。选项 C，属于静态盈利性指标。9._是指单项工程中具备独立施工条件，但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程。 A.单位工程 B.单项工程 C.分部工程 D.分项工程（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 选项 B，单项工程是指一个建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程；选项 C，分部工程是单位工程中按照建筑部位、工程专业性质划分的组成部分；选项 D，分项工程是分部工程中按照施工的工种划分的组成部分。10.下列关于房地产开发项目管理的叙述不正确的是_。 A.房地产开

27、发项目管理是指在一定的时期内，为了完成既定的房地产开发项目，通过项目管理的运行机制，达到对相关资源进行有效地计划、组织、控制，从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法 B.并不是任何一个开发项目都是一个投资项目 C.项目管理的对象是房地产开发项目的全过程，包括项目策划、可行性研究、勘察设计、工程招投标和施工安装等 D.项目管理的主体是多方面的（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 选项 B，任何一个开发项目都是一个投资项目，如果项目管理研究的着眼点是项目的价值形态和资金运动角度，那么它属于投资项目管理的研究范畴，而开发项目管理的着眼点是项目实体的形成。11.在市场营销指导思想上，

28、最早的观念是_。 A.推销观念 B.生产观念 C.市场营销观念 D.社会营销观念（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 生产观念的基本内容是企业以增加房地产产品开发为中心，开发什么房地产产品就销售什么房地产产品。生产观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。12._观念认为消费者总是欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门。 A.生产 B.推销 C.产品 D.市场营销（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 产品观念认为，消费者总是欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门，而无须花

29、力气推销。产品观念本质上还是生产观念，只是多了一层竞争色彩。在房地产产品供求大体平衡的情况下容易产生这种观念。13.营业推广效果的评价方法不包括_。 A.租售量变化比较评价法 B.实验评价法 C.量入为出法 D.推广对象调查评价法（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 常用的营业推广效果评价方法有：实验评价法，是通过选择一定的推广对象进行实验，测定能够反映房地产开发企业营业推广目标的有关指标的变化情况，以评价营业推广效果的一种方法；租售量变化比较评价法，通过比较营业推广前、中、后各时期租售量的变化情况，来评价营业推广效果的一种方法；推广对象调查评价法，通过对推广对象进行调查，了解推广对

30、象对营业推广促销的反应和行动以评价营业推广效果的一种方法。14.在房地产产品供给稍有宽裕并向买方市场转化的过程中，许多企业会奉行_观念。 A.推销 B.产品 C.生产 D.社会营销（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 当销售而不是开发成为主要矛盾时，推销观念便应运而生。推销观念强调，如果不经过销售努力，消费者就不会大量购买；企业努力推销什么房地产产品，消费者就会购买什么房地产产品。在房地产产品供给稍有宽裕并向买方市场转化的过程中，许多企业会奉行推销观念。15.在 20世纪 50年代初，根据需求中心论的营销观念，企业开展营销活动的可控因素不包括_。 A.促销 B.产品 C.价格 D.公

31、共关系（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 在 20世纪 50年代初，根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品(Product)、价格(Price)、渠道(地点)(Place)和促销(Promotion)四类，通常简称为 4Ps。如果企业生产出适当的产品，定出适当的价格，利用适当的销售渠道，并辅之以适当的促销活动，那么该企业就会获得成功。16.在房地产广告预算中，_是房地产广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素。 A.广告调查费 B.广告媒体费用 C.广告设计与制作费用 D.其他费用（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 常见的房地产广告预

32、算的内容包括广告调查费、广告设计与制作费用、广告媒体费用和其他费用。其中，广告媒体费用是指购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段，租用户外看板等其他媒体的费用，是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的 80%。17.某建筑物 8年前建成交付使用，建筑面积为 120平方米，单位建筑面积的重置价格为 600元/平方米，年折旧额为 1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是_。 A.81.00% B.84.80% C.84.17% D.84.00%（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 成新率=1-(1-R)*100%，由于题目给出了年折旧额 D的值为

33、1440元，又可得建筑物的重置价格 C=600120=72000(元)，由年折旧额公式 D=*，可知*=0.02，所以，成新率= (1-0.028)100%=84%。18.选取可比实例的数量，一般要求选取_的可比实例即可。 A.3个以上(含 3个)、10 个以下(含 10个) B.2个以上(含 2个)、8 个以下(含 8个) C.4个以上(含 4个)、8 个以下(含 8个) D.2个以上(含 2个)、10 个以下(含 10个)（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 采取比较法估价时，搜集到的交易实例较多，针对具体的估价对象及估价目的和估价时点，其中某些易实例可能不适用，因此需要从中选取

34、 3个至 10个符合一定条件的交易实例作为可比实例。19.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是_万元。 A.1.60 B.1.44 C.1.40 D.1.80（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-210%-220%=1.4(万元)。20.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是_。 A.合理原则 B.费用与支付能力相适应的原则 C.费用与服务水平相适应原则 D.公开原则（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物业服务收费应当遵

35、循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则区分不同物业的性质和特点，具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。21.不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是_。 A.物业管理处办公费 B.共用部位、共用设施设备专项维修基金 C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 D.物业管理企业固定资产折旧（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：人员费用，是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用

36、；物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用；绿化养护费用；清洁卫生费用；秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费用；管理费分摊，是括物业服务企业在管理多个物业项目的情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用；固定资产折旧；经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。22._主要用观察、实验、调查、统计等方法研究市场现象，对调研的严密性、客观性、价值中立都提出了严格的要求，以求得到客观事实。 A.随机抽样调研 B.定性调研 C.非随机抽样调研

37、 D.定量调研（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 定量调研通常采用数据的形式，对市场现象进行说明，通过演绎的方法来预见理论，然后通过收集资料和证据来评估或验证在研究之前预想的模型、假设或理论；主要用观察、实验、调查、统计等方法研究市场现象，对调研的严密性、客观性、价值中立都提出了严格的要求，以求得到客观事实。23.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是_。 A.佣金制 B.包干制 C.酬金制 D.分成制（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物业服务计费方式有两种：酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取

38、酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。24.公开招标的主要特点是_。 A.招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的 B.可以保证投标的物业管理企业有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠 C.可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 D.招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更（分数：1.00）A.B.C.D. 解

39、析：解析 公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。选项 B，属于邀请招标的特点，选项 C，属于协议招标的特点。25._是指抵押人以其合法拥有的房屋所有权或土地使用权向抵押权人提供担保，借以取得抵押权人提供的贷款。 A.房地产开发与经营贷款 B.房地产抵押贷款 C.住房基金 D.住房储蓄存款（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产抵押贷款是指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事

40、人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿。26.房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的借款人或者第三人被称为_。 A.贷款人 B.抵押人 C.借款人 D.抵押权人（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人；提供抵押房地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人。27.我国目前已形成以_为主的房地产金融体系。 A.证券公司 B.各商业银行房地产信贷部 C.政府主管部门 D.投资公司（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 我国目前主要有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行等商业银行的房地产信贷部从事

41、房地产金融业务。28._是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。 A.担保和保险机构 B.贷款机构 C.政府有关机构 D.中介服务机构（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等。29.对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个贷款合同内不随市场利率变化而改变，_承担了全部的利率风险。 A.金融机构 B.借款人 C.担保人 D.中介服务机构（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 对于固定利率的抵押贷款来说，贷款利率在整个借款合同期内不随市场利率变化而改变，金融机构承担了全部的

42、利率风险。如果在合同期内市场利率下跌，借款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷款。这样，银行就有可能遭受利息收入的损失。30.中国人民银行的规定，每笔公积金贷款期限最长不超过_年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的_年。 A.30；5 B.20；5 C.30；6 D.30；10（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 公积金个人住房贷款期限由公积金管理中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定。根据中国人民银行的规定，每笔公积金贷款期限最长不超过 30年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的 5年。共同借款的，贷款期限最长不超过 30年，并不得长于其

43、中最年轻者法定离休或者退休以后的 5年。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.从生产者角度出发的开发经营观念包括_。 A.生产观念 B.推销观念 C.产品观念 D.社会营销观念 E.市场营销观念（分数：2.00）A. B. C. D.E.解析：解析 生产观念、产品观念和推销观念是从生产角度出发的开发经营观念，建立在“以产定销”的观念上；市场营销观念和社会营销观念的核心都是以客户为中心，以市场为出发点，建立在“以销定产”的观念上。32.房地产市场营销工作的范围相当广泛，下列各项属于房地产市场营销工作内容的有_。 A.选择销售渠道 B.客户管理 C.制订房地产价格 D.组织房

44、地产项目施工 E.市场细分和定位（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 现代房地产市场营销不再是商品房开发之后的一个环节，其工作内容涉及企业管理的各个层次，包括从企业发展方向确立、战略制定到具体的微观管理活动；房地产市场营销还应贯穿房地产开发经营全过程，包括市场调研、产品定位、形象定位、销售渠道选择、促销方式选择和客户管理等。选项D，属于房地产的建设开发工作。33.运用市场法进行估价的一般步骤有_。 A.搜集交易实例 B.建立比较基准 C.查看交易情况 D.进行交易情况修正 E.进行市场状况调整（分数：2.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 运用市场法估价一般分为四

45、个步骤：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例的成交价格进行处理，又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整；求取估价对象价值。34.下列选项中，属于搜集交易实例的有_。 A.交易双方基本情况 B.交易实例房地产基本状况 C.成交日期 D.进行交易情况修正 E.成交价格和付款方式（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：交易实例房地产基本状况；交易双方基本情况；成交日期；成交价格；付款方式；交易情况， 如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。35.下列包括在房地产估价的运营费用中，而不包括在会计的成本费用中的有_。 A.房地产抵押贷款偿还额 B.会计上的折旧额 C.商业、工业、农业等经营者的正常利润 D.房地产改扩建费用 E.所得税（分数：2.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 房地产估价的运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、