[自考类试卷]全国自考（房地产法）模拟试卷5及答案与解析.doc

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1、全国自考（房地产法）模拟试卷 5 及答案与解析一、单项选择题1 下列关于土地的说法错误的是 ( )（A）土地具有基础性（B）土地具有永续性（C）土地是房地产开发的起点和基础（D）宗地是平面的而非立体的2 下列关于集体土地所有权的说法错误的是 ( )（A）集体土地只能归乡(镇)农民集体所有（B）集体土地可以归村农民集体所有（C）凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体（D）对于村民小组(原生产队)土地权属界线不存在、并得到绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有3 下列不适用属地登记

2、的是 ( )（A）土地登记（B）房屋登记（C）海域使用权登记（D）林权登记4 下列关于总登记和初始登记的说法错误的是 ( )（A）总登记和初始登记都是不动产登记的开端（B）总登记是一种全面登记，不局限于初始登记（C）总登记往往不收取费用（D）在程序上，总登记和初始登记都应当进行通知和公告5 集体土地征收有严格的条件，下列属于这一条件的是( )（A）公共利益（B）法定程序（C）足额补偿、妥善安置（D）以上均属于6 土地用途管制的基础是 ( )（A）土地利用总体规划和城乡规划（B）土地储备与土地的一级开发（C）土地储备与土地利用总体规划（D）土地的一级开发与城乡规划7 小产权房的“ 小” 的含义是

3、 ( )（A）购买者不能取得房屋的使用权（B）购买者不能取得房屋的所有权（C）购买者所购买的小产权房不存在合法所有权（D）购买者不能取得房屋的所占用土地的使用权8 负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。( )（A）省级人民政府（B）市、县级人民政府（C）省级人民政府房屋管理部门（D）市、县级人民政府房屋管理部门9 人民法院受理行政机关申请强制执行房屋征收的应当采取的方式为 ( )（A）裁执一体（B）裁执分离（C）或裁或执（D）裁主执辅10 下列关于农民集体所有的土地使用权转让的限制说法正确的是 ( )（A）不得赠与用于农业建设（B）不得转让用于农业建设（C）不得出租用于农业建设（D）不得出让用

4、于非农业建设11 建设行政主管部门应当自收到申请之日起_内，对符合条件的申请颁发施工许可证。 ( )（A）7 日（B） 10 日（C） 15 日（D）30 日12 下列关于建设工程投标的说法正确的是 ( )（A）投标的法律性质属于承诺（B）投标人须在招标文件要求的截止时间内提交投标文件，一经提交则不得补充、修改或者撤回（C）投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益（D）招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保，投标担保应当采取保证金的方式13 下列哪个选项不属于必须实行监理的利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程? ( )（A）使用世界银行、亚洲开发银行

5、等国际组织贷款资金的工程（B）使用国外政府及其机构贷款资金的项目（C）使用国际组织或者国外政府援助资金的项目（D）项目总投资额在 3000 万元以上关系社会公共利益、公共安全的基础设施项目14 下列属于非受限交易的是 ( )（A）划拨土地使用权及其地上房产的交易（B）带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易（C）出让土地使用权及其地上房产的交易（D）商品房交易15 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未做约定的，面积误差比绝对值在以内的，据实结算房款。 ( )（A）1 （B） 25（C） 3（D）516 在广告宣传中突出描述楼盘在居住上的舒适与温馨的广告一般

6、属于 ( )（A）商品房品质广告（B）商品房环境广告（C）商品房功能广告（D）商品房优惠广告17 在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权 ( )（A）租赁关系随之终止（B）原租赁协议继续履行（C）承租人可以单方终止租赁关系（D）原所有权人应当补偿承租人的损失18 下列关于房地产中介服务机构的说法正确的是 ( )（A）房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构都是房地产中介服务机构（B）房地产价格评估机构和房地产经纪机构除一般工商管理外，还受发展与改革委员会的行业管理（C）房地产咨询只能由专门的房地产咨询机构负责（D）以上说法均不正确19 二级资质房地产估价机构不可以从事_的房地产估价业

7、务。 ( )（A）企业清算（B）司法鉴定（C）在建工程抵押（D）城镇拆迁20 发商不得再自行销售由包销商包销的商品房，这体现了商品房包销的_特征。 ( )（A）分工性（B）风险性（C）排他性（D）广泛性21 下列关于建筑物共有部分的使用错误的是 ( )（A）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务（B）业主可以放弃共有部分的权利从而不必履行对共有部分的义务（C）业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让（D）业主依据法律规范、合同以及管理规约，对共有部分享有使用、收益、处分权22 下列不属于业主大会职责的是 ( )（A）选聘、解聘物业管理企

8、业（B）自主成立物业管理企业（C）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施（D）更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作23 资质审批部门应当自受理企业申请之日起_个工作日内，对符合相应资质等级条件的物业服务企业核发资质证书。( )（A）10（B） 20（C） 30（D）5024 下列关于前期物业服务合同的说法错误的是 ( )（A）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同（B）前期物业服务合同可以约定期限；期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然有效（C）物业的权利主体从建设单位转移到业主，管理服

9、务合同主体也应转变为业主大会，业主大会有权决定区域内物业管理事项（D）建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容25 物业存在安全隐患，责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由 维修养护，费用由责任人承担。 ( )（A）业主（B）业主委员会（C）物业服务企业（D）建设单位26 关于房产抵押权实现的表述错误的是 ( )（A）抵押财产折价、拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有（B）抵押财产折价、拍卖、变卖后，其价款不足的部分债务人不再偿还（C）在清偿债务时，优先支付处分抵押房地产的费用（D）在支付处分抵押房地产的费用后还要扣除抵押房地产应交税费27

10、 商业银行发放个人抵押贷款，其贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过 ( )（A）30（B） 60（C） 70（D）8028 与传统个人住房抵押贷款相比，直贷式个人住房贷款的优点不包括 ( )（A）降低了购房者的资金成本（B）免除了开发商的阶段性保证责任（C）银行不直接面对购房客户，可以有效防范假按揭（D）以上说法均不正确29 住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的_倍。 ( )（A）10（B） 20（C） 30（D）4030 经济适用住房购房人的退出形式不包括 ( )（A）取得完全产权（B）政府回购（C）市场出售（D）在未取得完全产权的前提下转送他人31 城镇土

11、地使用税采用_税率。 ( )（A）全区统一的税额（B）有幅度差别的比例（C）全省统一的定额（D）有幅度差别的税额32 房产税依照房产原值一次减除_后的余值计算缴纳。 ( )（A）10一 20（B） 1030（C） 5一 20（D）5一 3033 根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是 ( )（A）承包者获得农村集体土地承包经营权（B）企业受让土地使用权（C）企业将厂房抵押给银行（D）个人承租居民住宅二、多项选择题34 下列属于平等主体间的房地产关系的有 ( )（A）建设用地使用权转让关系（B）房地产物权关系（C）建设工程施工合同关系（D）房屋征收补偿关系（E）房地产中介委托合同关系

12、35 征地中的补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿，下列关于征地补偿的说法错误的有 ( )（A）征地补偿和青苗补偿费全部发放给被征地的集体经济组织，由该组织决定其使用分配（B）土地补偿发放给被征地的集体经济组织，地上附着物和青苗的补偿直接发给农户（C）土地补偿直接发给农户，地上附着物和青苗的补偿发给被征地的集体经济组织（D）征地补偿全部发给农户（E）征地补偿和地上附着物补偿费发放给被征地的集体经济组织36 下列关于房地产开发的基本原则和要求说法正确的有 ( )（A）房地产开发活动不仅要尽可能提高自身的经济效益以及对国家、社会的经济效益，同时也要提高房地产开发对社会文化和生态环境的效益（B

13、）房地产开发应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则（C）房地产开发应当保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产（D）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施（E）房地产开发要根据先地上、后地下的原则实施37 下列属于房屋不得出租的情形的有 ( )（A）属于违法建筑的（B）尚未装修的（C）没有取得房屋所有权的（D）违反规定改变房屋使用性质的（E）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的38 同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序，下列说法正确的有 ( )（A）抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿（B）抵押权未登记的，按照债权比例清偿（C）不管抵押权是否登记，

14、均按照抵押权的设立顺序清偿（D）抵押权已经登记，并且登记顺序相同的，按照债权比例清偿（E）按照抵押金额的大小进行清偿三、名词解释39 一书四方案40 建设工程发包41 房地产估价42 房地产融资43 土地增值税四、简答题44 简述地役权的特征。45 简述土地分类及其用途变更。46 简述建筑物区分所有权的特征。47 简述公共租赁住房的特征。五、论述题48 试论商品房包销的法律性质。六、案例分析题49 2010 年 1 月，王某与张某签订书面房屋租赁合同，但未办理房屋租赁登记，约定在 2010 年 1 月至 2011 年 12 月 31 日期间租用张某房屋一间，随后王某搬进了该房屋。2011 年

15、3 月，张某以房屋改建为由要求王某搬出，遭王某拒绝。2010 年 6月，张某欲以该房屋申请银行抵押贷款，书面告知王某，王某表示不同意。但是，张某在告知银行该租赁关系存在的情况下，仍将该房屋抵押给银行并获得贷款 30万元，期限为 2010 年 6 月至 12 月。2011 年 1 月，银行以贷款到期为由要求张某还贷。由于张某无法还贷，故银行要求将该房屋拍卖抵作还款，并要求王某立即搬出。请回答下列问题：(1)王某与张某之间的租赁合同是否有效? 为什么?(2)张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么?(3)王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?为什么?(4)银行是否有权要求王某搬出，为什么?

16、全国自考（房地产法）模拟试卷 5 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 D【试题解析】 土地是万物之本，具有基础性和永续性，其本为连绵无垠之物，但房地产法关注的是宗地，即土地权属界线封闭的地块或者空间。需要指出的是，宗地并非平面的，而是立体的。2 【正确答案】 A【试题解析】 集体土地所有权的主体比较复杂。集体土地既可以是乡(镇)农民集体所有，也可以是村或者村内村民小组内的农民集体所有。凡是村民小组(原生产队)土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组(原生产队) 土地权属界线不存在、并得

17、到绝大多数村民认可的，应本着尊重历史、承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。3 【正确答案】 C【试题解析】 我国目前除海域使用权登记外，基本实现了属地登记。4 【正确答案】 D【试题解析】 总登记和初始登记都是不动产登记的开端，是后续登记的基础。但二者不是一个概念。总登记作为一种全面登记，不局限于初始登记。虽然总登记也要求当事人提出申请，但实务中，总登记往往不收登记费用。此外，在程序上，总登记有通告和公告，而初始登记只在必要时进行公告。5 【正确答案】 D【试题解析】 集体土地征收作为对集体所有权的一种剥夺，在实质上和程序上都有严格的条件，这些条件包括：(1)公共利益；

18、(2) 足额补偿，妥善安置；(3)法定的程序。6 【正确答案】 A【试题解析】 由于土地的用途和使用条件是由土地利用总体规划和城乡规划确定的，因此，土地利用总体规划和城乡规划是土地用途管制的基础。7 【正确答案】 B【试题解析】 小产权房的“小”强调的是小产权房的购买者不能取得房屋的所有权。但是。这并不意味着小产权房一律不存在合法的所有权。农村宅基地上建设房屋的产权属于农民，集体建设用地上建设房屋的产权属于合法投资建设的单位和个人。所谓“小”，是指购买这些房屋的城镇居民不能取得房屋的所有权。8 【正确答案】 B【试题解析】 同有土地上二房屋征收与补偿条例规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房

19、屋征收与补偿工作。9 【正确答案】 B【试题解析】 2012 年，最高人民法院公布了最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规定，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。10 【正确答案】 D【试题解析】 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知明确规定：“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有

20、建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”11 【正确答案】 C【试题解析】 建设行政主管部门应当自收到申请之口起 15 日内对符合条件的申请颁发施工许可证。12 【正确答案】 C【试题解析】 投标的法律性质属于要约，故 A 错。根据 招标投标法第 29 条的规定，投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，故 B 错。招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式，一般

21、不得超过投标总价的 2，最高不得超过 50 万元，招标人不得挪用投标保证金，故 D 错。13 【正确答案】 D【试题解析】 根据建设工程质量管理条例第 12 条规定，必须实行临理的利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程主要包括：(1)使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目：(2)使用国外政府及其机构贷款资金的项目：(3)使用国际组织或者困外政府援助资金的项目。14 【正确答案】 D【试题解析】 按交易客件的受限程度不同，房地产交易可分为受限交易和非受限交易。受限交易包括划拨土地使用权及其地上房产的交易和带有保障性的住房及其占用土地使用权的交易等非受限交易指商品房交易等。15

22、【正确答案】 C【试题解析】 按套内建筑面积计价或者建筑面积汁价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，面积误差比绝对值在 3以内(含 3)的。据实结算房价款。16 【正确答案】 C【试题解析】 商品房最主要的功能是居住功能此外还可能具有一定的投资功能。商品房功能广告往往为了迎合购房人对上述功能的追求，在广告宣传中突出描述楼盘在居住上的舒适与温馨，在资产增值上的巨大潜力等。17 【正确答案】 B【试题解析】 根据商品房屋租赁管理办法第 12 条，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的原房屋租赁合同继续有效。18 【正确答案】 A【试

23、题解析】 城市房地产管理法第 57 条规定房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。A 项正确。述三类中介机构中，房地产价格评估机构和经纪机构除一般的工商管理外。还受住房城乡建设部门的行业管理。B 项错误。房地产咨询机构的情况比较复杂，除专门的房地产咨询机构外，许多律师事务所、一般性的咨询公司、投资银行、财务公司也从事房地产咨谢业务，C 项错误。19 【正确答案】 A【试题解析】 房地产估价机构应当在其资质等级许可范围内从事估价业务。其中，一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；

24、三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务；而暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。20 【正确答案】 C【试题解析】 与一般的委托代理不同，商品房包销下，包销商拥有独家销售权，其包销行为具有排他性。包销商的排他性主要表现往两个方面：(1)开发商不得再自行销售由包销商包销的商品房；(2)歼发商不能将约定范围的商品房再允许第三家销售，否则就构成违约。21 【正确答案】 B【试题解析】 依据物权法第 72 条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权

25、利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及管理规约，对共有部分享有使用、收益、处分仪，并按照其共有部分的价值，分担共有部分修缮费及其他负担。22 【正确答案】 B【试题解析】 依据物业管理条例第 11 条，下列事项由业丰共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘不和解聘物业服务企业；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7) 有关共有和共同管哩权利的其他匝大事项。23 【正确答案】 B【试题解析】 资质

26、市批部门应当自受理企业申请之日起 20 个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。24 【正确答案】 B【试题解析】 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止(物业管理条例第 26 条)。25 【正确答案】 C【试题解析】 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担(物业管理条例第56 条)。26 【正确答案】 B【试题解析】 抵押财产折价、拍卖、变卖后，其价款超过债权

27、数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。27 【正确答案】 C【试题解析】 用于抵押的财产，需要估价的，必须经过银行认可的资产评估部门进行估价。贷款金额不得超过抵押物价值的 70。28 【正确答案】 C【试题解析】 直贷式个人住房抵押贷款与传统个人住房抵押贷款相比，有其独特的优势：对购房者而言，降低了资金成本；对开发商而言，免除了阶段性保证责任，提高资金利用率；对银行而青，由于银行直接面对购房客户，可以有效防范假按揭，同时也可以获得零散的优质房贷业务。29 【正确答案】 C【试题解析】 担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍；超过二三十倍的，应当追加实有资本。30 【正

28、确答案】 D【试题解析】 经济适用住房购房人的退出形式包括取得完全产权、政府回购或向市场出售等三种方式。31 【正确答案】 D【试题解析】 土地使用税每平方米年税额如下：(1)大城市 15 元至 30 元；(2)中等城市 12 元至 24 元；(3) 小城市 09 元至 18 元；(4)县城、建制镇、工矿区 06 元至 12 元。省、自治区、直辖市人民政府应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，并报省、自治区、直

29、辖市人民政府批准执行。32 【正确答案】 B【试题解析】 房产税依照房产原值一次减除 10至 30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，南房产所在地税务机关参考同类房产核定。33 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。二、多项选择题34 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 平等主体间的房地产关系主要体现为民事性质

30、的房地产关系，受民法规则的调整，主要包括：(1)房地产物权关系；(2)建设用地使用权出让合同关系；(3)建设用地使用权转让关系；(4) 建设工程施工合同关系，建设工程监理合同关系；(5)房地产交易中的合同关系；(6) 房地产中介委托合同关系；(7)物业管理服务合同法律关系；(8)房地产融资中的合同关系，等等。C 项房屋征收补偿关系为非平等主体问的房地产关系。35 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 征地中的补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿。其中土地补偿发放给被征地的集体经济组织，由该集体经济组织决定补偿费的使用和分配；地上附着物和青苗的补偿费直接发给农户。36 【正确答案】 A

31、,B,C,D【试题解析】 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施，因此 E 项错误。37 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。有下列情形之一的房屋不得出租：(1)属于违法建筑的；(2) 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(3)违反规定改变房屋使用性质的；(4) 法律、法规规定禁止出租的其他情形。38 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 根据物权法第 199 条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿：(1)抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同

32、的，按照债权比例清偿；(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。三、名词解释39 【正确答案】 “ 一书四方案 ”是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。40 【正确答案】 建设工程发包，是指建设单位(或总承包单位)将建设工程任务(勘察、设计、施工等)的全部或部分通过招标或其他方式，交付给具有从事建筑活动资质的单位完成，并按合同约定支付报酬的行为。41 【正确答案】 房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观

33、合理价格或价值进行估算和判定的活动。42 【正确答案】 房地产融资即房地产资金的融通，是指借助货币流通，为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其他一些相关的金融服务。43 【正确答案】 土地增值税是指对转让房地产并取得收入的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税。四、简答题44 【正确答案】 地役权具有以下特征：(1)地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。(2)地役权通过书面形式的地役权合同设立。(3)地役权具有从属性和不可分性。45 【正确答案】 土地管理法第 4

34、条按土地用途，将土地分为三类：(1)农用地，即直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；(2)建设用地，即建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利没施用地、旅游用地、军事设施用地等；(3)未利用地。土地用途的变更包括两个层次的用途变更：一个是土地利用总体规划规定的用途的变更，即地类的变更，如农用地转为建设用地的；另一个层次是对城乡规划规定的利用条件的变更。46 【正确答案】 (1)权利构成的复合型。(2)权利客体的特定性与观念性。(3)权利存续与处分的整体性。(4)属人性强。47 【正确答案】 (1)公共租赁住房由公共财政投资或企业

35、和其他机构投资建设。(2)公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。租赁关系稳定，租金略低于市场租金。(3)从户型上看，公共租赁住房可以是成套的公寓，也可以是宿舍型住房；成套建设的，以小户型公寓为主。五、论述题48 【正确答案】 关于商品房包销行为的法律性质，理论界、实务界存在不同认识，归纳起来主要有三种观点：(1)特殊买卖行为说。此说认为商品房包销是一种买卖行为，开发商与包销商之间的包销合同是买卖合同。因为商品房包销具有以下特点：包销商对外销售不受开发商意志的限制，有权根据市场行情自由确定销售价格，而无须征得开发商同意；包销商有权获取全部

36、销售差价；开发商对包销商销售商品房的行为不承担任何民事责任，其民事责任由包销商直接承担。(2)特殊代理行为说。此说认为商品房包销人与开发商之间的商品房包销行为是一种代理行为，并且，在大部分情况下，商品房包销是排他的独家代理行为。代理说又包括两种不同观点：附条件的代理行为说。即认为商品房包销实际上是一种附解除条件的代理行为，所附条件为包销期限届满仍未全部售出房屋，则由包销商购入剩余的商品房。附期限的代理行为说。即认为双方约定的包销期限为代理行为终期，在约定的包销期限终期到来时，包销商的代理权终止，并可约定由包销商购买全部剩余商品房。(3)两合行为说。此说认为商品房包销行为既不是一种简单的买卖行为

37、，也不是一种纯粹的民事代理行为，而是一种兼具代理和买卖特征的两合行为。具体地说。包销行为在包销期限之内是一种委托代理关系，在包销期限届满后则成为一种买卖关系，分别受代理制度与买卖制度的调整。特殊买卖行为说和特殊代理行为说都不能全面概括商品房包销的性质，而且存在认识上的错误。前者忽略了包销期内包销商以开发商名义销售商品房的事实；特殊代理行为说则不能解释包销期满后包销商购入未能售出的商品房的约定；而两合行为说既解释了包销商在包销期间内以开发商名义销售商品房的行为，又解释了包销商在包销期满后购入剩余商品房的行为的性质。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)合同有效。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，因此，该合同未办理房屋租赁登记仍然有效。(2)不能。合同一经依法订立便具有法律约束力，合同法规定，六个月以上的租赁合同应采用书面形式，故该合同在形式上也合法，张某无权要求王某搬出。(3)不影响。 担保法规定：抵押权人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效，故在租赁期间，房屋抵押无须承租人同意，所以，王某不同意张某将房屋抵押不影响张某向银行贷款。(4)无权。根据 “买卖不破租赁”规则，抵押权设定在房屋出租后的，租赁合同在有效期内对抵押物受让人继续有效。