[自考类试卷]全国自考（房地产法）模拟试卷4及答案与解析.doc

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1、全国自考（房地产法）模拟试卷 4 及答案与解析一、单项选择题1 参照联合国标准产业分类法，我国分别于 1984 年、1994 年和 2002 年制定和修改了中国国民经济行业分类与代码，把全部的国民经济分为 20 个行业，从 A到 T 依次排列，其中房地产业为 ( )（A）F（B） I（C） K（D）R2 下列关于地役权合同的说法正确的是 ( )（A）应当采取口头形式（B）应当采取书面形式（C）采取口头或书面形式（D）应当采取公正形式3 抵押权、地役权登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起 ( )（A）10 个工作日（B） 20 个工作日（C） 30 个工作日（D）60 个工作日4 下列属

2、于登记机关直接办理注销登记的情况的是 ( )（A）因自然灾害导致的土地权利灭失（B）因依法收回国有土地导致的土地权利灭失，而当事人未办理注销登记（C）因土地使用期限届满导致的土地权利灭失（D）因抵押权终止导致的土地权利灭失5 征收基本农田或者基本农田以外耕地超过 35 公顷的，必须由 ( )（A）国务院批准（B）省级人民政府批准（C）县级人民政府批准（D）乡级人民政府批准6 省域城镇体系规划由省、自治区人民政府组织编制，报_审批。 ( )（A）全国人大（B）国务院（C）省、自治区人大（D）省、自治区人大常委会7 国有土地使用权作价出资入股必须经_批准。( )（A）国务院（B）省级人民政府（C）

3、省级以上人民政府土地管理部门（D）市、县人民政府土地管理部门8 拆迁补偿的对象有 ( )（A）违章建筑（B）未超过批准期限的临时建筑（C）临时建筑（D）改建成永久性建筑的临时建筑9 划拨使用国有土地的，核发国有土地划拨决定书的单位是 ( )（A）省级人民政府（B）省级人民政府土地管理部门（C）市、县级人民政府（D）市、县级人民政府土地管理部门10 在股权收购中，交易的主体和对象分别是 ( )（A）收购公司与目标公司的股东；目标公司的股权（B）收购公司与目标公司；目标公司的股权（C）收购公司与目标公司的股东；目标公司的控制权（D）收购公司与目标公司；目标公司的控制权11 下列关于暂定资质的管理说

4、法错误的是 ( )（A）新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案（B） 暂定资质证书有效期 1 年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长，但延长不得超过 2 次（C）房地产开发主管部门应当在收到备案申请后 30 日内向符合条件的企业核发暂定资质证书（D）房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前 1 个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级12 下列关于工程款的说法错误的是 ( )（A）建设合同工程款确定方式有两种：约定和投标确定（B）当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款（C）工程价款主要包括预付款、进

5、度款、结算款签证、索赔款以及保修金、履约保证金五项（D）因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，应参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款13 下列哪个选项不属于工程建设标准体系? ( )（A）城市规划（B）城区改造（C）城镇建设（D）房屋建筑14 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起_内，书面通知买受人。 ( )（A）5 日（B） 10 日（C） 15 日（D）30 日15 房地产开发企

6、业有按期交房的义务，未能按期交付的，房地产开发企业应承担 ( )（A）补偿责任（B）赔偿责任（C）违约责任（D）侵权责任16 下列不属于存量房交易结算资金管理的监管模式的是 ( )（A）政府监管模式（B）银行监管模式（C）中介、客户共同监管模式（D）独立第三方监管模式17 下列关于房屋转租的说法正确的是 ( )（A）承租人不得将租赁房屋转租给第三人（B）承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同失去效力（C）第三人对租赁物造成损失的，第三人承担赔偿责任（D）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同18 下列关于房地产经纪机构的备案与年检说法不正确的是 ( )（A）房地产经纪机构应当自领取

7、营业执照之日起 30 日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产) 主管部门备案（B）房地产经纪机构变更或者终止，应当自变更之日起 30 日内，办理备案变更或注销手续（C）建设主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报上级建设主管部门（D）建设主管部门应当每年对房地产经纪机构的专业人员条件进行一次检查19 下列哪个选项是注册房地产估价师的消极条件?( )（A）取得职业资格（B）为现职公务员的（C）达到继续教育合格标准（D）受聘于具有资质的房地产估价机构20 注册房地产估价师经注册后有效期为_年。 ( )（A）1（B） 2（C） 3（D）421 物业管理服务公司提供的服务是 ( )（A）

8、有偿的（B）无偿的（C）既可以是有偿的也可以是无偿的（D）不同的服务项目有不同的规定22 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设_年的暂定期。 ( )（A）半（B）一（C）二（D）三23 物业服务企业实施的行为主要是 ( )（A）事实行为（B）法律行为（C）既可能是事实行为也可能是法律行为（D）既不是事实行为也不是法律行为24 _应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 ( )（A）业主（B）物业服务公司（C）物业管理委员会（D）建设单位25 下列关于在建工程抵押的说法错误的是 ( )（A）以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记（B）在建工

9、程抵押权设立登记应提交的材料，包括建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证（C）在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记（D）在建工程抵押要转移在建工程的所有权26 下列关于无追索权的项目融资的说法错误的是 ( )（A）无追索权的项目融资贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益（B）无追索权的项目融资以该项目拥有的资产做担保（C）如果项目未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行有权向该项目的主办人追索（D）项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还27

10、新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资_的比例。 ( )（A）10 （B） 20（C） 30（D）4028 住房公积金贷款单笔最高额度为_万元。 ( )（A）20（B） 40（C） 50（D）10029 下列关于房地产信托融资的说法错误的是 ( )（A）我国内地市场出现的众多房地产信托融资产品都利用了信托，在原理上与REITs 有相似之处（B）中国的房地产信托计划融资产品周期较长，一般为 8-10 年（C）地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行（D）我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇，房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税30 单位应当于每月发放职工工资之日起_日内将单

11、位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计人职工住房公积金账户。 ( )（A）5（B） 10（C） 15（D）2031 土地增值税采用四级超额累进税率，增值额 ( )（A）未超过扣除项目金额 50的部分，税率为 30（B）超过扣除项目金额 50，未超过 100的部分，税率为 50（C）超过扣除项目金额 100，未超过 200的部分，税率为 60（D）超过扣除项目金额 100的部分，税率为 7032 房产不在同一地方的纳税人，应_的税务机关缴纳房产税。 ( )（A）向户口所在地（B）向纳税人居住的房产所在地（C）按房产的坐落地点，分别向房产所在地（D）按房产的坐落地点

12、，选择向任一房产所在地33 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，适用税率为 ( )（A）12（B） 25（C） 12（D）20二、多项选择题34 下列关于动产与不动产的区别说法正确的有( )（A）不动产物权变动一般以登记为生效要件（B）动产物权的变动一般以物的交付为要件（C）建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限；而动产质权、留置权则以动产为限（D）不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖（E）涉外不动产物权关系，适用不动产所在地的法律35 下列属于宪法对土地管理的规定的

13、有 ( )（A）城市的土地属于国家所有（B）宅基地和自留地、自留山属于集体所有（C）国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并补偿（D）对城市土地的开发、出让、转让、抵押等进行了规定（E）土地使用权可以依照法律的规定转让36 可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权有 ( )（A）国家机关用地（B）军事用地（C）城市基础设施用地和公益事业用地（D）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（E）监狱、劳教所用地37 按交易客体存在状况不同，房地产交易可以分为 ( )（A）受限交易（B）非受限交易（C）商品房预售（D）现房销售（E）单纯的土地使用权交易38 下列哪些费用

14、不得从住宅专项维修资金中列支? ( )（A）由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用（B）由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用（C）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用（D）应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用（E）建筑物共有部分的维修和养护费用三、名词解释39 房地产市场40 建设用地使用权41 质量保证期42 建筑物区分所有权43 个人住房抵押贷款保险四、简答题44 简述房地产开发企业的设立条件。45 简述房地产中介的主要特点。46 简述可以设定

15、抵押的房地产种类。47 简述销售不动产营业税中税务机关确定营业额的顺序。五、论述题48 试论述建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理措施。六、案例分析题49 原告李某居住于该市阳光小区，阳光小区由阳光物业管理公司(独立的经济实体)管理。2013 年 4 月 23 日王某在小区内设置的健身器材上锻炼，锻炼之际，由于健身器材突然折断，李某从健身器材上摔下，造成骨折。李某诉求被告阳光物业管理公司和其上级市城市开发建设投资公司赔偿其医疗费用和其他损失。被告阳光物业管理公司辩称，在小区安装健身器材是为了鼓励小区居民锻炼身体，并且在安装前进行了质量检测，原告从上面摔下来是由于自己的过错，而不是物业管理公司的

16、过错。人民法院经查发现，该批健身器材确实存在严重的质量问题。请问：(1)该市城市开发建设投资公司是否应承担责任?(2)法院应如何判决 ?全国自考（房地产法）模拟试卷 4 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 参照联合国标准产业分类法，我国分别于 1984 年、1994 年和 2002年制定和修改了中国国民经济行业分类与代码，把全部的国民经济分为 20 个行业，从 A 到 T 依次排列，其中 K 为房地产业。2 【正确答案】 B【试题解析】 依物权法第 157 条，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。3 【正确答案】 A【试题解析】 抵押权、地役权登记的时限为自

17、房屋登记机构受理登记申请之日起10 个工作日。4 【正确答案】 B【试题解析】 土地注销登记分为登记机关直接办理和依当事人申请两类。直接办理的情况包括依法收回的国有土地、依法征收的农民集体土地以及因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭当事人未办理注销登记的；依当事人申请的情况包括因自然灾害、土地使用权期限届满、抵押权或地役权终止导致的土地权利消灭。5 【正确答案】 A【试题解析】 征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的、其他土地超过 70 公顷的，由周务院批准；征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备

18、案。6 【正确答案】 B【试题解析】 省域城镇体系规划的内容应当包括城镇空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域，南省、自治区人民政府组织编制，报国务院审批。7 【正确答案】 C【试题解析】 国有土地使用权作价出资入股。必须经省级以上人民政府土地管理部门批准。8 【正确答案】 B【试题解析】 依国有土地上房屋征收与补偿条例第 24 条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。9

19、【正确答案】 D【试题解析】 划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。10 【正确答案】 A【试题解析】 在股权收购中，交易的主体是收购公司与目标公司的股东，交易对象是目标公司的股权，收购方最终取得的是对目标公司的控制权。股权收购完成后，项目公司本身并不发生变化，只是项目公司的股东发生变化，或者股东持股比例发生变化。11 【正确答案】 B【试题解析】 暂定资质证书有效期 1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过 2 年。12 【正确答案】 D【试题解析】 因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化

20、，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。13 【正确答案】 B【试题解析】 2003 年 1 月，原建设部制定了包括城市规划、城镇建设、房屋建筑三个部分的工程建设标准体系，建筑工程施工安全专业标准包括在房屋建筑部分的体系当中，每部分体系分为三个层次，即基础标准、通用标准和专业标准。14 【正确答案】 B【试题解析】 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10

21、 日内，书面通知买受人。15 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。16 【正确答案】 C【试题解析】 各地的监管模式概括起来有政府监管模式、银行监管模式、三方(中介、银行、客户) 独立账户共同监管模式和独立第三方监管模式等。17 【正确答案】 D【试题解析】 承租人经出租人同意。可以将租赁物转租给第三人。承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人

22、应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。18 【正确答案】 C【试题解析】 根据房地产经纪管理办法第 14 条规定，建设(房地产)主管部门应当定期将备案的房地产经纪机构情况通报同级价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门。19 【正确答案】 B【试题解析】 注册房地产估价师管理办法对注册为房地产估价师规定了积极条件和消极条件。积极条件有：(1)取得执业资格；(2)达到继续教育合格标准；(3)受聘于具有资质的房地产估价机构。消极条件有：(1)不具有完全民事行为能力的；(2)刑事处罚尚未执行完毕的；(3) 因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注

23、册之日止不满 5 年的；(4)因前项规定以外原凶受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的；(5)被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满 3 年的；(6)以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满 3 年的；(7)申请在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业的；(8)为现职公务员的；(9)年龄超过 65 周岁的；(10) 法律、行政法规规定不予注册的其他情形。申请人有上述情形之一的，将不予注册为房地产估价师。20 【正确答案】 C【试题解析】 注册房地产估价师经注册后有效期为 3 年。注册有效期满需继续执

24、业的，应在注册有效期满 30 日前，按照注册房地产估价师管理办法规定的程序申请延续注册；延续注册的，注册有效期为 3 年。21 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理关系基于物业服务合同产生，是通过营利性的企业专业化的物业管理服务公司来实施的。物业管理服务公司实行的管理、提供的服务是有偿的。22 【正确答案】 B【试题解析】 资质管理办法第 3 条把物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。23 【正确答案】 A【试题解析】 依据物权法第 81 条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理

25、。但是物业服务合同不是一般的委托合同，更不是代理合同、承揽合同。原因在于：(1)物业服务企业实施的行为主要是事实行为而非法律行为。(2)委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。24 【正确答案】 D【试题解析】 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。25 【正确答案】 D【试题解析】 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。所以在建工程抵押并不转移建筑物所有权。26 【正确答案】 C【试题解析】 无追索权的项目融资也称为

26、纯粹的项目融资。贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。如果该项目未能建成或经营失败，其资产或受益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。由于项目贷款人对项目发起人的其他项目资产没有任何要求权，只能依靠该项目的现金流量偿还。27 【正确答案】 B【试题解析】 新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资 20的比例，改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资 30的比例。28 【正确答案】 B【试题解析】 住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，单笔最高额度为 40 万元，信用等级高的个人可以上浮。公积金的贷款期限为 30 年，且

27、不受年龄限制。29 【正确答案】 B【试题解析】 中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为 13 年；而国际上发行的大部分的 REITs 产品周期在 8 一 lO 年，也有无固定期限的。30 【正确答案】 A【试题解析】 单位应当于每月发放职工工资之日起 5 日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内，由受委托银行计人职工住房公积金账户。31 【正确答案】 A【试题解析】 土地增值税实行四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为 30；(2)增值额超过扣除项目金额 50、未超过扣除项目金额 100的部分，税率为 40；(3)增值额超过扣除项目金额

28、 100、未超过扣除项目金额 200的部分，税率为 50；(4)增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60。32 【正确答案】 C【试题解析】 该题是对房产税的缴纳和征收的考查。房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税南房产所在地的税务机关征收。33 【正确答案】 D【试题解析】 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，并且适用税率为 20。二、多项选择题34 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 法律上分动产和不动产，主要是考虑到动产

29、和不动产在经济价值以及利用方法等各方面的差异，在调整上需要采取不同的原则。具体而言：(1)物权法对动产和不动产物权的变动规定了不同的要件。不动产物权变动一般以登记为生效要件。而动产物权的变动则一般以物的交付为要件。(2)权利类型不同。建设用地使用权、地役权等用益物权以不动产为限；而动产质权、留置权则以动产为限。(3)诉讼管辖不同。不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；而动产的诉讼管辖则比较灵活。(4)在涉外物权法律关系中的准据法不同。涉外不动产物权关系，适用不动产所在地(国)的法律；而涉外动产物权的准据法则没有这种强制性的规定。35 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题中 A

30、BCE 项属于宪法对土地的相关规定，而 D 项属于城市房地产管理法的规定。36 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 可以由县级以上人民政府依法批准划拨的土地使用权有：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地，明确列举出来的有：监狱； 劳教所； 戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。37 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 房地产交易按照不同的标准可以划分为不同种类：按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、商品房预售和现房销售等。38 【正确答案】 A,B

31、,C,D【试题解析】 依据专项资金管理办法第 25 条，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。三、名词解释39 【正确答案】 房地产市场是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

32、40 【正确答案】 建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。41 【正确答案】 质量保证期是建筑企业或承包人对建设产品承担质量保证责任的最长期限。42 【正确答案】 建筑物区分所有权，物权法称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。43 【正确答案】 个人住房抵押贷款保险，是指申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买相应的保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人

33、凶下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责替借款人偿还本息的行为。四、简答题44 【正确答案】 设立房地产开发企业应具备下列条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的经营场所；(3)注册资本100 万元以上；(4)有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，有 2 名以上持有资格证书的专职会计人员；(5)法律、法规规定的其他条件。45 【正确答案】 房地产中介服务主要有三个特点：(1)房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展，房地产中介人员不得以个人名义承接房地产中介业务或收取费用。(2)房地产中介服务是一种委托

34、服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，中介服务机构在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。(3)房地产中介服务是一种有偿服务。房地产中介服务是一种有偿性、服务性的经营活动，委托人应当按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。46 【正确答案】 可以抵押的房地产主要包括：(1)房屋及其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)土地承包经营权。47 【正确答案】 (1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(3)按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本(1成本利润率)(1营业税税率)。公式

35、中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。五、论述题48 【正确答案】 建设用地使用权消灭的原因不同，土地权利消灭后地上建筑物的处理各不相同。现行法律主要就有期限的建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准时地上建筑物的处理以及土地使用权依物权法第 148 条提前收回时地上建筑物的处理做了规定。(1)有期限的建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准时地上建筑物的处理。依物权法第 149 条第 2 款，在这种情况下，“该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理” 。从日前的建设用地使用权出让实践看，当事入主

36、要约定以下两种处理方式：由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。(2)依物权法 第 148 条提前收回时地上建筑物的处理。依物权法第 148 条规定围家因公共利益需要提前收回建设用地使用权的，应当依照物权法第 42 条关于征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)物业服务企业是指依法设立接受委托从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格，以自己名义独立从事管理服务业务。阳光物业管理公司是独立的企业法人，独立核算、自负盈亏，应独立承担责任。所以该市城市开发建设投资公司不应承担责任。(2)法院应判决阳光物业管理公司赔偿李某的医疗费用和其他损失。因为物业管理服务企业有义务对小区内的服务建筑及其设备进行维护、修缮和整治。因管理不善造成的损害，物业管理服务企业应当依法赔偿。