[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷21及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 21 及答案与解析一、单项选择题1 区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的( )。（A）角度（B）长度（C）空间坐标（D）区域面积2 房地产价格与房地产需求和供给的关系分别是( )。（A）正相关、正相关（B）负相关、负相关（C）正相关、负相关（D）负相关、正相关3 按照韦伯工业区位理论， ( )是生产或技术集聚对工业效益产生影响的方式之一。（A）由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中（B）一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益（C）企业规模的扩大（D）不同工业部门企业间的协作4 ( )是

2、房屋拆迁的法律凭证。经审查符合条件的，由房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人。获得该证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。（A）房屋拆迁资质证（B） 房屋拆迁许可证（C） 房屋拆迁营业证（D）房屋拆迁资格证5 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行， 房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有( )（A）行政责任和民事责任（B）民事责任和刑事责任（C）行政责任和刑事责任（D）民事责任，刑事责任和刑事责任6 公共利益的( ) 表现在它客观地影响着社会公众整体的生存与发展。（A）公共性（B

3、）共享性（C）客观性（D）推动性7 公共利益不是个体利益的简单相加，也不是多数人利益在数量上的直接体现，它是社会共同的、整体的、普遍的利益。因此，判断公共利益内涵时，不应仅仅考虑( )的正当需求，应在不同利益格局中选择利益综合体，维护公共社会的价值体系。（A）多数人利益（B）社会利益（C）集体利益（D）个体利益8 ( )是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用术及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互间权利和义务关系的协议。（A）国有建设用地使用权转让合同（B）国有建设用地使用权受让合同（C）国有建设用地使用权出让合同（D）国有建设用地使用权租赁合同9 房地产市场需

4、求调研主要包括房地产消费者调研、房地产消费动机调研和房地产( )调研。（A）消费环境（B）消费行为（C）消费群体（D）消费能力10 投资风险分析的基础是( )。（A）房地产投资风险预测（B）房地产投资风险分析（C）房地产投资风险识别（D）以上均不对11 融资成本的高低是由( )决定的。（A）存款利率（B）贷款利率（C）投资收益率（D）法定准备金率12 以下关于净现值率的说法不正确的是( )。（A）净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益（B）净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选（C）在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法（D）净现值率法是从投资总额收益的角度进行方案

5、比选13 房地产广告媒体的选择中， ( )是开展立体广告攻势的先决条件。（A）风险控制实力（B）盈利能力（C）资金实力（D）品牌运营能力14 在房地产抵押贷款关系中，抵押人是( )。（A）借款人（B）贷款人（C）第三人（D）提供抵押房地产的借款人或者第三人15 为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，对使用城镇土地的单位和个人征收的一种税收_是( )。（A）耕地占用税（B）城镇土地使用税（C）土地增值税（D）房产税16 房地产税收可分为房地产开发环节、流转环节和持有环节的税收，城镇土地使用税属于( )的税收。（A）房地产开发环节（B）房地产流转环节（C）房地产交

6、易环节（D）房地产持有环节17 房地产债券方式融资有多种方式，按发行者不同分为公司债券、金融债券和( )。（A）政府债券（B）私募债券（C）直接债券（D）土地债券18 在寄发风险因素专家调查表反复征询专家意见时。调查表最后一轮的回收率达到( )以上，调查就算是成功的。（A）50（B） 60（C） 70（D）8019 对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况是( )。（A）区位状况（B）权益状况（C）实物状况（D）特殊状况20 房地产保险费的计算公式是( )。（A）总保险费=保险金额 保险费率缴费系数（B）总保险费= 保险金额 保险费率 缴费系数（C）总保险费= 保险金额保险费率缴费系数（D）总

7、保险费=保险金额 保险费率缴费系数21 房地产投资采用规模投资限制竞争是降低房地产投资( )的对策。（A）总体性风险（B）购买力风险（C）商业风险（D）金融风险22 甲房地产开发公司委托乙房地产经纪机构销售商品房，乙在与丙签订购房合同时，合同的当事人是( )。（A）甲和乙（B）甲和丙（C）乙和丙（D）甲乙丙23 下列关于业主大会的说法正确的是( )。（A）15以上业主提议时应及时召开业主临时会议（B）业主委员会应当在召开业主大会会议 10 日前将会议通知及有关材料以书面形（C）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议 2 日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的

8、业主意见（D）若是住宅小区召开业主大会会议的，应同时告知与物业管理区域相关的居民委员会24 当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议( )。业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大会临时会议的情况15以上业主提议发生重大事故或者紧急事件需要及时处理（A）（B） （C） （D）25 杜能认为市场上农产品的销售价格决定( )。（A）经营的产品和生产成本（B）生产成本和运输成本（C）经营方式和运输成本（D）经营的产品和经营的方式26 在房地产开发项目招投标中，( )是承诺。（A）招标（B）投标（C）中标通知书（D）要约邀请27 建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价

9、值损失，属于( )。（A）功能折旧（B）经济折旧（C）物质折旧（D）外部性折旧28 房地产开发经营企业利用债券融人资金所发行的是( )。（A）公司债券（B）政府债券（C）金融债券（D）资产债券29 下列不是房地产投资风险应对方法的是( )。（A）风险预防（B）风险回避（C）风险应对（D）风险自留30 在房地产住房抵押贷款中，抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，而出现拖欠贷款的问题。这种风险称为( )。（A）违约风险（B）借款人还款能力风险（C）抵押物产权风险（D）担保人偿付能力风险31 ( )在本质上还是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品，但比生产观念多了一层竞争色态，一般产生于供求不

10、平衡时。（A）社会营销观念（B）产品观念（C）推销观念（D）市场营销观念32 按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新购建价格可分为重建价格和重置价格。下列选项适用重建价格的有( )。（A）有历史价值的建筑物（B）普通住宅（C）别墅（D）行政办公楼33 房地产委托代理合同签订以后紧接着要进行的工作是( )。（A）委托方提交有关资料（B）代理方进行营销企划（C）代理方进行租售准备（D）委托方与代理方进行项目结算34 下列不是房地产报告摘要需要指出的问题的是( )。（A）调研的目标（B）时间、地点、对象、范围（C）限制的条件（D）执行的结果35 下列选项中不属于风险识别特点的是( )。（A）系统

11、性（B）不确定性（C）连续性（D）制度性36 在一定的质量、时间和费用的要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，按照特定的程序完成的一次性任务被称为( )。（A）工程建设项目（B）工程开发项目（C）工程资产建设项目（D）工程资产开发项目37 以房地产作为抵押物进行贷款时，当事人应当( )订立抵押合同。（A）采取书面合同（B）采用口头约定（C）依照惯例（D）依据当地风俗38 按杜能的假设前提，同一种农产品的市场价格和成本是( )。（A）相同的（B）有时相同，大多数不同（C）不同的（D）有时不同，大多数相同39 某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物

12、业管理企业的这种不作为行为属于( )义务。（A）实际履行（B）全面履行（C）不履行（D）不适当履行40 在办理房地产抵押贷款中，房地产管理部门需对抵押房地产进行审查，其审查的内容不包括( ) 。（A）抵押权人是否拥有房地产（B）抵押房地产是否符合抵押的条件（C）抵押房地产是否已抵押（D）抵押房地产产权证的真伪41 建设用地使用权租赁合同的标的是指( )。（A）建设用地所有权（B）建设用地使用权（C）建设用地位置、面积（D）建设用地用途42 下列选项中，不属于房地产开发项目全寿命周期的是( )。（A）项目实施阶段（B）项目展示阶段（C）项目设计阶段 （D）项目前期策划阶段43 ( )是业主大会的

13、执行机构。（A）业主委员会（B）居民委员会（C）物业服务企业（D）建设(房地产) 主管部门44 通常把“接触业务的第一线，客户反应资料是最直接最真实资料” ，称为( )。（A）销售广告（B）销售地（C）销售渠道（D）销售现场45 住宅开发建设中，工厂化程度高，施工速度快，但生产基地建设一次性投资量大，运费贵，造价较高的住宅建筑结构形式是( )。（A）大模结构（B）装配整体式结构（C）全装配式结构（D）内浇外砌结构46 土地管理法第四十四条规定，征收农用地的，应先办理( )，再办理征地审批手续。（A）农用地转用审批（B）征用协议（C）补偿协议（D）用地规划47 用假设开发法估价，不属于在测算投资

14、利息时要把握的是( )。（A）报酬率（B）应计息项目（C）计息周期（D）计息方式和利率48 项目投资分析包括( ) 。（A）项目投资估算（B）预期收益分析（C）不确定性及风险分析（D）主要技术经济指标和项目控制性规划指标49 在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于( )调研。（A）经济环境（B）政治法律环境（C）区域环境（D）社会文化环境50 某开发项目的总投资为 1000 万元，其年销售收入为 1800 万元，年销售税及附加为 400 万元，年总成本费用为 1200 万元。则该项目的投资利润率为( )。（A）40（B） 20（C） 54（D）6351 建筑密度是指规划地块

15、内各类建筑基底面积占( )的比例。（A）用地面积（B）建筑面积（C）住宅基底面积（D）总建筑面积52 房地产开发项目策划主要有作用不包括( )。（A）为企业科学决策提供保障，有助于增强项目竞争能力（B）有利于提高建设开发项目的利润率（C）有利于实现与开发商优势互补（D）能有效整合项目资源53 下列不属于房地产开发项目工程招标方式的是( )。（A）私募招标（B）公开招标（C）邀请招标（D）议标54 下列不是物业管理招投标特点的为( )。（A）招标主体的特殊性（B）物业服务内容的特殊性（C）借出的特殊性（D）阶段性55 现场考察不需要了解的情况是( )。（A）建筑物施工条件（B）考察人员待遇（C）

16、工地及周边环境、电力等情况（D）本工程与其他工程间的关系56 大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分敞化过程，称为( )。（A）郊区化（B）过度城市化（C）逆城市化（D）再城市化57 已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足( )且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地。（A）25%（B） 30%（C） 33%（D）50%58 房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（ ）。（A）商业银行（B）房地产公司（C）保险机构（D）特殊目的机构59 耕地占用税的基本特点不包括（ ）。（A）强调对耕地的保护（B）实行一次性征收（C）以省级行政区

17、域为单位，分别规定单位税额（D）税额标准在不同地区不一样60 关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是( )。（A）开发项目一般要划分为检验批、分项、分部和单位工程进行质量检验和评定（B）检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收（C）分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收（D）分项工程由监理工程师组织施工单位项目负责人和技术、质量负责人进行验收二、多项选择题61 建设用地使用权转让的主要形式包括( )。（A）抵押（B）租赁（C）出售（D）交换（E）赠与62 对检查过程中发现的质量问题，应及时采取措施，予以纠正，保证质量形成的受控状态。处理质量问题的步骤是(

18、 )。（A）预防（B）纠偏（C）返工（D）完美的计划（E）拆除63 房地产税收具有税收体系复杂的特征， ( )不是它的税种。（A）流转税（B）收益税（C）个人税（D）财产税（E）行为税64 改革开放以来，我国房地产税收体系不断适应市场经济发展的需要，逐步走向完善。目前，我国房地产税收有( )。（A）耕地占用税（B）城镇土地使用税（C）城市维护建设税（D）土地增值税（E）营业税65 经济环境调研主要包括( )。（A）国家、地区或城市的经济特性（B）一般利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率（C）各级政府有关房地产开发经营的方针政策（D）居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等（E）居民收入水

19、平、消费结构和消费水平66 可以从以下哪些方面来进一步认识和把握物质折旧( )。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）意外破坏的损毁（D）延迟维修的损坏残存（E）人为故意破坏67 在房地产市场调研的市场状况分析中，主要包括( )。（A）供给分析（B）需求分析（C）竞争分析（D）容积率分析（E）相关因素分析68 征收土地方案符合下列( )条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。（A）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的（B）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的（C）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行（D）被征收土地面积符合建设用地标准和集约用地要求的（E）被征收土

20、地以划拔方式供地的，符合法定的划拔用地条件69 建设用地抵押权因债务清偿以外的原因而灭失的，包括( )。（A）抛弃（B）土地灭失（C）协议灭失（D）混同（E）转让70 城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以( )为主的集市。（A）畜牧业（B）商业（C）制造业（D）手工业（E）服务业71 求取报酬率的两种基本方法是( )。（A）指数调整法（B）累加法（C）投资组合技术（D）市场提取法（E）加权平均法72 假设开发法中的开发期包括( )。（A）前期（B）建造期（C）租售期（D）保修期（E）运营期73 房地产投资项目外部环境的不确定性来源包括( )。（A）政府的政策和规定的变化（B

21、）市场环境的变化（C）通货膨胀和信贷风险（D）资金筹措方式与来源（E）工程价款估算或结算错误74 对于住宅专项维修资金没有法律监管义务的是( )。（A）直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门（B）专户管理银行（C）审计、财政部门的监督管理（D）社区（E）业主大会75 竞争导向定价法又分为以下方式( )。（A）成本加成定价法（B）目标利润定价法（C）比较定价法（D）随行就市定价法（E）主动竞争定价法76 按建设用地的用途，可以将建设用地分为( )。（A）工业建设用地（B）民用建设用地（C）农业建设用地（D）军事建设用地（E）非农业建设用地77 细分市场有效性评估主要集中在细分市场的( )。

22、（A）可衡量性（B）可进入性（C）可盈利性（D）可增长性（E）可操作性78 房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有（ ）。（A）反映项目特征的资料（B）项目销售执行计划（C）反映项目合法性的资料（D）委托书（E）房地产开发企业发展规划79 在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（ ）。（A）被比较方案的投资额相同或相近（B）被比较方案具有相同的不确定因索（C）被比较方案的费用及效益计算口径一致（D）被比较方案具有相同的计算期（E）被比较方案现金流量具有相同的时间单位80 下列主体中，能被判定具备业主身份的有（ ）。（A）房屋权属证书记

23、载的房屋所有权人（B）房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶（C）尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人（D）房屋登记簿记载的房屋所有权人（E）房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶三、案例分析80 某市计划征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了 G 公司作为土地一级开发承包商。81 土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是( ) 。（A）方案符合当地控制性详细规划要求（B）方案符合土地利用年度计划确定的

24、控制指标（C）补充耕地方案符合土地整理开发专项规划（D）补充耕地面积至少与占用面积相等82 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后( )日内将批复发出。（A）3（B） 5（C） 7（D）1083 G 公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为( )。（A）建设项目批准文件（B）建设用地规划许可证（C）房屋拆迁许可证（D）拆迁计划和拆迁方案84 在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，G 公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面

25、协议，该协议的特征为( )。（A）拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人（B）被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人（C）协议签订有严格的时间限制（D）协议签订有相对的强制性84 某高校为了建设教学楼，在附近征用耕地一万平方米，划拨使用。教学楼建成后，在其剩余空地上又建了一个食堂和一个实验室，由于急需资金，暂时将未建成的食堂抵押贷款。请根据上述资料，回答下列问题：85 划拨土地使用权的用地者有( )的权利。（A）依法使用（B）转让（C）出租（D）抵押86 利用划拨土地展开土地使用权经营必须做到( )。（A）签订土地使用权出让合同（B）签订土地使用权划拨协议（C）补交土地使用权出让金（D）交

26、纳征地补偿费87 登记是抵押权成立的必要条件，登记内容有( )。（A）被担保的金额（B）抵押权人的姓名或单位名称（C）债权（D）担保人88 教育科技用地使用权出让的最高年限为( )年。（A）30（B） 40（C） 50（D）6088 某企业拟在其经营的旅馆旁再建一新旅馆，新旅馆的建造费用为 4000 万元，项目可行性论证费 30 万元，投入流动资金 200 万元。经测算，每年经营净收益 300万元，但新旅馆建成投入使用后会使原有旅馆每年利润减少 50 万元。该企业拟在经营 5 年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营 40 年后，净残值为 400 万元。基准收益率为 10。89 新旅馆的初始投资现金

27、流量为( )万元。（A）4180（B） 4200（C） 4230（D）428090 新旅馆的终结投资现金流量为( )万元。（A）600（B） 630（C） 650（D）90091 新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为( )万元。（A）77（B） 85（C） 90（D）9592 新旅馆转手时，若购买者要求 10的年收益率，则售价最高可达( )万元。（A）2500（B） 2550（C） 2800（D）300092 某房地产开发公司对商品房开发项目进行全寿命周期管理。将商品房开发项目化分成项目的策划阶段、项目设计和实施阶段、项目使用阶段三个阶段。93 该商品房开发项目的策划阶段应该包括( )。（A

28、）编制项目建议书（B）编制设计任务书（C）编制可行性研究报告（D）项目评估94 从交付使用到规定的责任期结束为止属于项目的( )。（A）前期策划阶段（B）设计阶段（C）实施阶段（D）使用阶段95 房地产开发项目的全寿命周期是指( )。（A）从有建设意图到项目立项（B）从有建设意图到项目拆除（C）从项目立项到项目正式启用（D）从项目立项到项目拆除96 在施工阶段，为了施工顺利，施工单位必须编制( )。（A）勘察纲要（B）可行性研究报告（C）施工组织设计（D）项目建议书96 某写字楼在建工程的用地是 3 年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为 50年，预计该写字楼 2 年后建成出租，月毛租金为 50 元平方米，出租率为 90，运营费用为毛租金的 40。97 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去( )。（A）土地取得成本（B）已投入的开发建设成本（C）后续开发建设的必要支出（D）后续开发建设应获得的正常利润98 该写字楼建成后的年净收益为( )元平方米。（A）300（B） 360（C） 540（D）60099 求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有( )。（A）累加法（B）成本法（C）市场提取法（D）直线法100 假设报酬率为 8，该写字楼建成后的价值为( )元平方米。（A）3000（B） 3633