DB3301 T 0299-2019 机关事务管理 物业服务规范.pdf

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1、ICS 03.080.99A 16 DB3301浙 江 省 杭 州 市 地 方 标 准DB3301/T 0299 2019机 关 事 务 管 理 物 业 服 务 规 范 2019-11-15发 布 2019-12-15实 施杭 州 市 市 场 监 督 管 理 局 发 布 DB3301/T 02992019 I 目 次前 言 .II1 范 围 .12 规 范 性 引 用 文 件 .13 术 语 和 定 义 .14 基 本 要 求 .25 服 务 要 求 .36 监 督 考 核 .87 服 务 质 量 评 价 及 改 进 .8 附 录 A（ 资 料 性 附 录 ） 物 业 维 修 施 工 联 系

2、单 .10附 录 B（ 资 料 性 附 录 ） 保 洁 服 务 质 量 要 求 .11附 录 C（ 资 料 性 附 录 ） 绿 化 养 护 服 务 质 量 要 求 .13附 录 D（ 资 料 性 附 录 ） 供 配 电 系 统 服 务 质 量 要 求 .14附 录 E（ 资 料 性 附 录 ） 空 调 通 风 系 统 服 务 质 量 要 求 .15附 录 F（ 资 料 性 附 录 ） 给 排 水 系 统 服 务 质 量 要 求 .16附 录 G（ 资 料 性 附 录 ） 巡 查 通 知 书 .17附 录 H（ 资 料 性 附 录 ） 投 诉 处 理 单 .18附 录 I（ 资 料 性 附 录

3、） 服 务 满 意 率 评 价 .19 DB3301/T 02992019 II 前 言本 标 准 按 照 GB/T 1.1-2009给 出 的 规 则 起 草 。本 标 准 由 杭 州 市 机 关 事 务 管 理 局 提 出 并 归 口 。本 标 准 起 草 单 位 ： 杭 州 市 机 关 事 务 管 理 局 、 杭 州 市 标 准 化 研 究 院 、 杭 州 市 市 府 大 楼 后 勤 服 务 中 心 、杭 州 市 市 府 大 楼 设 备 维 护 中 心 。本 标 准 主 要 起 草 人 ： 胡 继 明 、 王 健 华 、 林 雯 雯 、 林 信 瓦 、 孙 国 庆 、 王 水 华 、 陈

4、 佳 佳 、 陈 璐 、 张 晶 、张 胜 权 。本 标 准 为 首 次 发 布 。 DB3301/T 02992019 1 机 关 事 务 管 理 物 业 服 务 规 范1 范 围本 标 准 规 定 了 机 关 事 务 管 理 物 业 服 务 的 术 语 和 定 义 、 基 本 要 求 、 服 务 要 求 、 监 督 考 核 、 服 务 质 量 评价 与 改 进 等 内 容 。本 标 准 适 用 于 杭 州 市 机 关 事 务 管 理 物 业 服 务 。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 对 于 本 文 件 的 应 用 是 必 不 可 少 的 。 凡 是 注 日 期 的 引 用 文

5、 件 ， 仅 所 注 日 期 的 版 本 适 用 于 本 文 件 。 凡 是 不 注 日 期 的 引 用 文 件 ， 其 最 新 版 本 （ 包 括 所 有 的 修 改 单 ） 适 用 于 本 文 件 。GB/T 1576 工 业 锅 炉 水 质GB 2894 安 全 标 志 及 其 使 用 导 则GB 3096 声 环 境 质 量 标 准GB 5749 生 活 饮 用 水 卫 生 标 准GB 7588 电 梯 制 造 与 安 装 安 全 规 范GB 8978 污 水 综 合 排 放 标 准GB/T 10001.1 公 共 信 息 图 形 符 号 第 1部 分 ： 通 用 符 号GB/T 10

6、001.9 标 志 用 公 共 信 息 图 形 符 号 第 9部 分 ： 无 障 碍 设 施 符 号GB 13495 消 防 安 全 标 志GB/T 18775 电 梯 、 自 动 扶 梯 和 自 动 人 行 道 维 修 规 范GB/T 18883 室 内 空 气 质 量 标 准GB 19210 空 调 通 风 系 统 清 洗 规 范 GB/T 21431 建 筑 物 防 雷 装 置 检 测 技 术 规 范GB 25201 建 筑 消 防 设 施 的 维 护 管 理GB 25506 消 防 控 制 室 通 用 技 术 要 求GB 50140 建 筑 灭 火 器 配 置 设 计 规 范GB 50

7、444 建 筑 灭 火 器 配 置 验 收 及 检 查 规 范CJJ/T 287 园 林 绿 化 养 护 标 准DL/T 596 电 力 设 备 预 防 性 试 验 规 程DB33/T 736 行 政 机 关 单 位 综 合 能 耗 、 电 耗 定 额 及 计 算 方 法DB3301/T 0298-2019 机 关 事 务 管 理 会 议 服 务 规 范3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 标 准 。 3.1 物 业 管 理 单 位 DB3301/T 02992019 2 机 关 办 公 楼 的 管 理 单 位 。3.2 物 业 使 用 单 位机 关 办 公 楼 的 使

8、 用 单 位 。3.3 物 业 服 务 单 位依 法 设 立 ， 提 供 专 业 物 业 服 务 ， 并 具 有 独 立 法 人 资 格 的 组 织 。3.4 物 业 服 务物 业 服 务 单 位 受 物 业 管 理 单 位 或 物 业 使 用 单 位 的 委 托 ， 根 据 物 业 服 务 合 同 约 定 ， 对 机 关 办 公 楼 及 其配 套 的 设 施 设 备 和 相 关 场 地 进 行 维 修 、 养 护 和 管 理 ， 维 护 物 业 管 理 区 域 内 的 环 境 卫 生 和 相 关 秩 序 等 。4 基 本 要 求 4.1 物 业 管 理4.1.1 物 业 管 理 单 位 应

9、通 过 政 府 采 购 选 择 物 业 服 务 单 位 ， 确 定 物 业 服 务 内 容 和 收 费 标 准 ， 签 订 物 业 服务 合 同 ， 履 行 物 业 管 理 职 责 。4.1.2 物 业 管 理 单 位 或 物 业 使 用 单 位 应 为 物 业 服 务 提 供 相 对 集 中 、 规 模 合 理 的 物 业 服 务 用 房 。4.1.3 物 业 管 理 单 位 、 物 业 使 用 单 位 、 物 业 服 务 单 位 应 明 确 各 自 责 任 清 单 ， 当 服 务 范 围 存 在 交 叉 或 衔接 时 ， 应 充 分 沟 通 后 协 调 处 理 。4.2 物 业 服 务 单

10、 位4.2.1 应 具 有 独 立 的 法 人 资 格 ， 具 备 专 业 物 业 管 理 服 务 能 力 。4.2.2 应 根 据 物 业 服 务 合 同 约 定 ， 设 置 物 业 管 理 服 务 职 能 部 门 ， 并 根 据 服 务 项 目 、 服 务 面 积 、 复 杂 情况 等 配 备 相 应 数 量 的 服 务 人 员 和 设 施 设 备 。4.2.3 应 建 立 健 全 规 章 制 度 ， 包 括 物 业 服 务 方 案 、 岗 位 职 责 、 工 作 流 程 及 服 务 规 范 、 内 部 管 理 制 度 等 ， 并 应 有 具 体 落 实 措 施 及 考 核 办 法 。4.

11、2.4 应 对 分 项 外 包 的 单 位 资 质 和 人 员 进 行 审 核 确 认 。4.3 人 员 要 求4.3.1 管 理 人 员 应 具 备 物 业 服 务 知 识 ， 服 务 人 员 应 持 有 健 康 证 。4.3.2 专 业 技 术 人 员 应 取 得 职 业 技 能 资 格 证 书 ， 技 术 主 管 应 取 得 相 应 专 业 技 术 证 书 ， 从 事 特 种 设 备 作业 的 人 员 应 取 得 特 种 作 业 资 格 。4.3.3 掌 握 物 业 服 务 基 本 法 律 法 规 ， 熟 悉 机 关 办 公 楼 的 基 本 情 况 。 上 岗 前 应 进 行 专 业 技

12、 能 培 训 和 保 密教 育 ， 合 格 后 上 岗 。 每 年 至 少 参 加 2次 业 务 知 识 培 训 。4.3.4 统 一 着 装 ， 佩 戴 工 作 牌 ， 遵 守 工 作 纪 律 ， 仪 容 仪 表 整 洁 大 方 ， 精 神 风 貌 良 好 ， 服 务 主 动 热 情 。4.4 档 案 管 理4.4.1 建 立 档 案 管 理 制 度 ， 进 行 电 子 备 份 ， 对 服 务 记 录 应 分 类 归 档 保 存 ， 方 便 查 阅 。 4.4.2 档 案 记 录 应 及 时 准 确 、 清 晰 完 整 ， 并 有 责 任 人 和 审 核 人 签 字 。4.4.3 档 案 应

13、 设 置 查 阅 权 限 ， 未 经 许 可 ， 不 应 将 资 料 内 容 转 作 其 他 用 途 。 DB3301/T 02992019 3 4.5 标 识 管 理4.5.1 应 在 各 楼 层 明 显 位 置 张 贴 平 面 疏 散 示 意 图 、 引 路 标 志 、 紧 急 出 口 及 控 烟 标 志 。4.5.2 应 在 主 要 道 路 和 停 车 场 （ 库 ） 设 置 行 车 指 示 标 志 ， 主 要 路 口 设 路 标 。4.5.3 公 共 信 息 标 识 应 符 合 GB/T 10001.1和 GB/T 10001.9的 规 定 。4.5.4 安 全 与 消 防 标 识 应

14、 符 合 GB 2894 和 GB 13495 的 规 定 。4.5.5 标 识 应 风 格 统 一 ， 文 字 规 范 ， 并 设 置 在 明 显 位 置 。4.5.6 应 定 期 对 标 识 进 行 检 查 ， 发 现 损 坏 或 丢 失 时 ， 应 及 时 修 缮 或 重 新 安 装 。4.6 保 密 管 理4.6.1 根 据 物 业 使 用 单 位 的 保 密 需 求 建 立 保 密 制 度 ， 涉 密 工 作 岗 位 的 服 务 人 员 应 签 订 保 密 责 任 书 。4.6.2 定 期 对 服 务 人 员 进 行 保 密 知 识 培 训 ， 增 强 服 务 人 员 保 密 意 识

15、 。 5 服 务 要 求5.1 接 待 服 务5.1.1 咨 询 接 待5.1.1.1 应 视 情 设 立 接 待 服 务 台 ， 配 置 专 职 服 务 人 员 ， 负 责 现 场 接 待 、 引 导 、 接 听 电 话 等 。5.1.1.2 接 待 服 务 时 间 应 覆 盖 物 业 使 用 单 位 的 工 作 时 间 ， 其 余 时 间 设 值 班 人 员 ， 并 公 布 值 班 电 话 。5.1.1.3 发 现 问 题 应 及 时 通 报 秩 序 维 护 员 处 理 ， 杜 绝 无 关 人 员 进 入 行 政 办 公 区 域 。5.1.2 报 修 受 理5.1.2.1 应 设 置 24

16、 小 时 报 修 服 务 热 线 ， 报 修 受 理 及 时 到 位 。5.1.2.2 报 修 受 理 后 ， 详 细 记 录 报 修 信 息 ， 并 填 写 物 业 维 修 施 工 联 系 单 ， 物 业 维 修 施 工 联 系 单 参 见 附录 A。 5.2 保 洁 服 务5.2.1 基 本 要 求5.2.1.1 根 据 清 洁 区 域 的 不 同 ， 对 所 使 用 的 清 洁 工 具 ， 应 标 记 不 同 标 识 或 颜 色 加 以 区 分 。5.2.1.2 清 洁 用 品 应 符 合 产 品 标 准 ， 并 分 类 保 存 。 危 险 化 学 品 的 储 存 应 符 合 相 关 规

17、 定 。5.2.1.3 遇 雨 、 雪 、 台 风 等 特 殊 天 气 时 应 及 时 清 扫 道 路 ， 并 在 通 道 、 台 阶 、 出 入 口 处 放 置 警 示 标 志 ，铺 设 防 滑 垫 。5.2.1.4 开 展 高 空 清 洁 作 业 时 ， 应 采 取 安 全 防 护 措 施 。5.2.1.5 定 期 对 公 共 场 所 和 周 围 环 境 进 行 预 防 性 卫 生 消 杀 ， 适 时 投 放 消 杀 药 物 和 设 施 。 及 时 清 掏 化 粪池 ， 保 持 常 年 清 洁 。5.2.1.6 应 按 相 关 规 定 采 取 综 合 措 施 消 灭 老 鼠 、 蟑 螂 ，

18、 控 制 室 内 外 苍 蝇 、 蚊 虫 孳 生 。5.2.1.7 定 期 开 展 主 题 宣 传 和 知 识 培 训 活 动 ， 包 括 但 不 限 于 垃 圾 分 类 、 控 烟 等 方 面 。 5.2.2 室 内 区 域 清 洁5.2.2.1 室 内 公 共 区 域 的 地 面 、 扶 手 、 玻 璃 、 门 及 门 窗 框 、 墙 面 、 楼 梯 、 大 厅 、 走 廊 、 天 花 板 、 栏 杆等 整 洁 干 净 ， 无 垃 圾 、 无 积 灰 、 无 污 渍 、 无 手 印 。 DB3301/T 02992019 4 5.2.2.2 卫 生 间 、 开 水 间 地 面 清 洁 ，

19、无 垃 圾 、 无 污 迹 、 无 积 水 、 无 异 味 、 无 堆 积 杂 物 ， 洁 具 、 台 面 、镜 面 光 洁 无 水 迹 ， 电 器 设 施 外 观 清 洁 ， 物 品 摆 放 有 序 。5.2.2.3 室 内 通 风 良 好 ， 温 湿 度 、 空 气 质 量 应 符 合 GB/T 18883的 要 求 。5.2.2.4 室 内 区 域 保 洁 服 务 质 量 要 求 参 见 附 录 B。5.2.2.5 会 议 服 务 环 境 要 求 参 见 DB3301/T 0298-2019中 附 录 I。5.2.3 室 外 区 域 清 洁5.2.3.1 室 外 广 场 、 道 路 、

20、停 车 场 （ 库 ） 、 “ 门 前 三 包 ” 等 公 共 区 域 的 地 面 干 净 ， 无 杂 物 、 无 积 水 、无 淤 泥 、 无 污 垢 。5.2.3.2 外 墙 应 保 持 清 洁 ， 无 明 显 污 迹 。5.2.3.3 定 期 对 喷 泉 、 景 观 、 照 明 灯 设 施 设 备 进 行 清 洁 ， 确 保 表 面 干 净 无 污 渍 。5.2.3.4 室 外 区 域 保 洁 服 务 质 量 要 求 参 见 附 录 B。 5.3 垃 圾 处 置5.3.1 垃 圾 投 放 收 集 设 施 应 配 置 齐 全 ， 分 类 标 识 应 符 合 相 关 规 定 。5.3.2 宜

21、 设 置 垃 圾 中 转 房 (站 、 车 、 箱 )、 垃 圾 集 中 缓 存 区 等 ， 并 设 置 显 著 标 识 。5.3.3 应 制 定 垃 圾 定 时 定 点 投 放 制 度 ， 明 确 管 理 责 任 人 。5.3.4 有 害 垃 圾 投 放 应 保 持 物 品 的 完 整 性 ， 防 止 有 害 物 质 外 漏 。 有 包 装 的 易 腐 垃 圾 应 去 除 包 装 物 后 分类 投 放 ， 避 免 混 入 废 餐 具 、 塑 料 、 废 纸 等 不 利 于 后 续 处 理 的 杂 质 。5.3.5 垃 圾 日 产 日 清 ， 清 运 时 应 分 类 收 集 和 运 输 ， 并

22、 做 好 防 护 ， 避 免 二 次 污 染 。5.3.6 垃 圾 箱 （ 房 ） 外 侧 表 面 清 洁 、 内 侧 无 残 留 物 ， 无 异 味 。5.4 安 全 服 务5.4.1 公 共 秩 序 维 护5.4.1.1 应 建 立 出 入 登 记 制 度 ， 做 好 人 员 出 入 登 记 和 管 理 。 5.4.1.2 应 建 立 物 品 进 出 审 验 制 度 ， 做 好 物 品 进 出 分 类 管 理 。5.4.1.3 出 入 登 记 发 生 问 题 或 发 现 可 疑 危 险 品 时 ， 应 及 时 通 报 秩 序 维 护 员 处 理 。5.4.1.4 引 导 进 出 车 辆 按

23、 规 定 路 线 行 驶 ， 指 定 车 辆 停 放 区 域 ， 车 库 内 配 置 道 闸 和 监 控 系 统 ， 非 机 动 车定 点 有 序 停 放 。5.4.1.5 监 控 设 施 应 24 小 时 正 常 运 行 ， 保 证 出 入 口 和 内 部 重 点 区 域 的 安 全 监 控 。 监 控 室 收 到 异 常 情 况报 警 信 号 后 ， 应 及 时 报 警 ， 并 派 秩 序 维 护 员 到 现 场 处 理 。5.4.1.6 视 频 图 像 监 控 资 料 的 保 存 期 限 应 符 合 相 关 规 定 ， 至 少 保 留 30 天 ， 重 点 目 标 管 理 单 位 不 少

24、 于90 天 。5.4.2 消 防 安 全 管 理5.4.2.1 消 防 设 施 和 器 材 配 备 应 符 合 GB 50140和 GB 50444要 求 ， 消 防 设 施 的 维 护 管 理 应 符 合 GB 25201的 要 求 ， 消 防 控 制 室 应 符 合 GB 25506 的 要 求 。5.4.2.2 易 燃 易 爆 品 设 专 区 专 人 管 理 ， 并 应 符 合 消 防 相 关 要 求 。 5.4.2.3 每 月 至 少 开 展 一 次 消 防 检 查 ， 检 查 内 容 包 括 消 防 设 施 和 器 材 、 疏 散 通 道 、 安 全 出 口 及 消 防 车道 畅

25、通 情 况 ， 并 做 好 记 录 。5.4.2.4 对 消 防 安 全 进 行 巡 查 ， 出 现 问 题 应 及 时 整 改 并 上 报 。5.4.2.5 每 年 至 少 各 组 织 1 次 消 防 安 全 培 训 和 生 产 安 全 培 训 ， 每 半 年 至 少 组 织 1 次 消 防 演 练 。 DB3301/T 02992019 5 5.4.3 突 发 事 件 处 理5.4.3.1 建 立 突 发 事 件 应 急 预 案 体 系 ， 包 括 但 不 限 于 电 梯 困 人 、 紧 急 会 议 、 火 警 火 灾 、 突 发 停 电 、 意外 伤 害 、 群 体 性 上 访 、 台

26、风 、 暴 雨 及 雷 电 等 应 急 预 案 。5.4.3.2 突 发 事 件 发 生 时 应 立 即 启 动 应 急 预 案 ， 迅 速 展 开 指 挥 协 调 、 信 息 报 告 、 紧 急 处 置 、 秩 序 维 护 、抢 险 救 援 、 后 勤 保 障 等 工 作 ， 并 在 第 一 时 间 向 物 业 管 理 单 位 和 物 业 使 用 单 位 汇 报 处 理 结 果 。5.4.3.3 突 发 事 件 发 生 后 编 制 突 发 事 件 处 理 报 告 ， 完 善 应 急 预 案 ， 并 向 物 业 管 理 单 位 和 物 业 使 用 单 位汇 报 。5.4.3.4 每 年 至 少

27、 组 织 1 次 突 发 事 件 应 急 演 习 。5.5 绿 化5.5.1 基 本 要 求5.5.1.1 根 据 季 节 和 气 候 状 况 ， 进 行 浇 灌 、 施 肥 、 修 剪 和 松 土 等 养 护 。 绿 化 养 护 服 务 质 量 要 求 参 见 附 录 C。5.5.1.2 绿 化 养 护 作 业 现 场 应 放 置 明 显 标 识 ， 保 证 施 工 人 员 和 过 往 行 人 的 安 全 。5.5.1.3 绿 化 养 护 时 产 生 的 垃 圾 应 随 产 随 清 。5.5.1.4 室 内 外 绿 化 养 护 期 内 应 100%存 活 。5.5.2 室 内 绿 化5.5.

28、2.1 应 选 择 观 赏 性 强 、 观 赏 期 长 、 方 便 管 理 的 鲜 活 植 物 摆 放 室 内 。5.5.2.2 植 株 长 势 良 好 ， 无 残 枝 、 黄 叶 ， 花 朵 饱 满 、 无 萎 蔫 ， 托 盘 内 无 积 水 。5.5.2.3 出 现 病 虫 害 问 题 应 及 时 更 换 ， 并 对 更 换 下 的 病 虫 害 植 物 进 行 治 理 养 护 。5.5.3 室 外 绿 化5.5.3.1 乔 木 丰 满 健 壮 、 生 长 良 好 ， 灌 木 枝 叶 紧 密 圆 整 ， 无 脱 节 、 无 枯 枝 。5.5.3.2 草 坪 生 长 整 齐 ， 清 洁 美 观

29、 ， 修 剪 高 度 一 致 ， 覆 盖 率 高 。 5.5.3.3 花 卉 色 彩 鲜 艳 ， 摆 放 造 型 新 颖 ， 无 杂 草 、 无 枯 死 。5.5.3.4 雨 、 雪 、 台 风 等 特 殊 天 气 前 ， 应 派 专 人 巡 查 ， 及 时 加 固 、 支 撑 、 修 剪 高 大 乔 木 ， 排 除 安 全 隐患 。 冬 季 做 好 绿 植 保 温 措 施 。5.5.4 病 虫 害 治 理5.5.4.1 根 据 病 虫 害 发 生 规 律 实 施 综 合 治 理 ， 病 虫 害 防 治 应 符 合 CJJ/T 287 的 要 求 。5.5.4.2 定 期 检 查 病 虫 害

30、情 况 ， 病 虫 害 防 治 率 100%， 危 害 率 应 低 于 5%。5.6 设 施 设 备 维 护5.6.1 基 本 要 求5.6.1.1 设 施 设 备 环 境 和 场 所 应 具 备 防 雷 电 、 防 火 灾 、 防 洪 涝 、 防 日 晒 、 防 高 温 、 防 潮 湿 、 防 腐 蚀 、防 噪 音 等 功 能 ， 保 证 设 施 设 备 安 全 、 稳 定 运 行 。 5.6.1.2 应 在 显 著 位 置 张 贴 各 类 设 施 设 备 管 理 制 度 、 紧 急 联 系 方 式 、 设 备 标 识 、 安 全 防 护 和 警 示 标 识等 。5.6.1.3 建 立 现

31、场 管 理 、 设 施 设 备 台 账 ， 根 据 设 施 设 备 运 行 情 况 ， 制 定 月 、 季 、 年 度 维 护 保 养 计 划 。 DB3301/T 02992019 6 5.6.1.4 应 对 重 点 设 施 设 备 进 行 巡 检 ， 设 置 巡 检 周 期 、 巡 检 路 线 、 巡 检 内 容 和 巡 检 要 求 ， 如 实 记 录 运行 参 数 和 状 况 。5.6.1.5 设 施 设 备 损 坏 应 及 时 安 排 维 修 ， 告 知 物 业 管 理 单 位 ， 并 做 好 检 查 维 修 记 录 。 维 修 时 应 放 置 警示 标 志 ， 维 修 完 毕 后 进

32、 行 调 试 ， 及 时 清 理 现 场 。 特 种 设 备 由 具 有 资 质 的 专 业 性 机 构 维 修 养 护 ， 物 业 服 务单 位 对 其 进 行 日 常 管 理 。5.6.2 能 源 管 理5.6.2.1 应 根 据 气 候 变 化 、 工 作 性 质 和 物 业 使 用 单 位 的 需 求 ， 调 整 设 施 设 备 的 启 停 时 间 、 运 行 参 数 ，制 定 合 理 的 节 能 运 行 计 划 。5.6.2.2 应 对 重 点 用 能 设 备 的 能 源 消 耗 及 利 用 效 率 进 行 监 控 ， 定 期 进 行 能 源 统 计 和 分 析 ， 并 采 取 措

33、施进 行 改 善 。5.6.2.3 综 合 能 耗 和 电 耗 定 额 应 符 合 DB33/T 736的 要 求 ， 水 耗 应 符 合 用 水 定 额 要 求 。 5.6.3 房 屋 维 护5.6.3.1 定 期 巡 视 梁 、 板 、 柱 等 结 构 构 件 ， 发 现 外 观 有 变 形 、 开 裂 等 现 象 ， 应 采 取 必 要 防 护 措 施 ， 并委 托 有 资 质 的 单 位 及 时 进 行 合 理 修 缮 。5.6.3.2 建 筑 物 及 其 附 属 件 质 量 要 求 包 括 但 不 限 于 ： 房 屋 （ 含 地 下 室 ） 地 面 、 墙 、 台 面 、 吊 顶 、

34、 门 窗 、 楼 梯 、 通 风 道 、 卫 生 洁 具 、 大 厅 大 面 积 玻 璃顶 、 外 墙 幕 墙 等 完 好 ， 无 霉 变 破 损 ； 各 类 管 道 通 畅 无 锈 蚀 、 无 滴 漏 ， 室 内 外 标 识 标 牌 、 室 外 栏 杆 、 扶 手 及 钢 架 完 好 无 锈 蚀 ； 室 外 铺 装 及 道 路 平 整 无 坑 洼 、 无 破 损 ； 玻 璃 无 破 裂 ， 五 金 配 件 完 好 ， 门 窗 开 闭 灵 活 、 密 封 性 好 、 无 异 常 声 响 ； 粉 刷 无 剥 落 开 裂 ， 墙 面 砖 、 地 坪 、 地 砖 、 地 板 平 整 不 起 壳 、

35、无 遗 缺 ， 吊 顶 无 污 （ 水 ） 渍 、 开 缝和 破 损 ； 屋 面 排 水 沟 、 室 内 室 外 排 水 管 保 障 畅 通 。 5.6.3.3 每 季 对 石 材 进 行 打 蜡 、 抛 光 保 养 工 作 ， 石 材 应 无 明 显 接 缝 高 低 差 ， 缝 条 清 晰 、 色 泽 一 致 。5.6.3.4 维 修 任 务 应 在 规 定 时 间 内 完 成 。5.6.3.5 应 由 具 有 资 质 的 检 测 机 构 按 GB/T 21431的 要 求 对 避 雷 系 统 进 行 全 面 检 测 ， 并 出 具 检 测 报 告 。5.6.4 供 配 电 系 统5.6.4

36、.1 高 （ 低 ） 压 变 （ 配 ） 电 柜 操 作 应 运 行 正 常 ， 各 类 表 计 显 示 正 常 ， 功 率 因 数 自 动 补 偿 电 容 器 （ 组 ） 、有 源 滤 波 系 统 等 运 行 正 常 ， 自 动 切 换 准 确 可 靠 。5.6.4.2 各 类 照 明 灯 具 、 泛 光 照 明 系 统 、 应 急 供 电 系 统 、 供 用 电 设 备 设 施 （ 包 括 配 电 箱 柜 、 桥 架 、 井道 、 分 电 箱 、 开 关 、 插 座 等 ） 应 运 行 正 常 。5.6.4.3 建 立 配 送 电 运 行 制 度 、 电 气 维 修 制 度 和 配 电 房

37、 管 理 制 度 ， 供 配 电 系 统 服 务 质 量 要 求 参 见 附 录D。5.6.4.4 应 委 托 具 有 检 验 资 质 的 单 位 按 DL/T 596的 要 求 进 行 预 防 性 试 验 。5.6.4.5 建 立 24小 时 运 行 值 班 监 控 制 度 ， 对 供 电 范 围 内 的 电 气 设 备 定 期 巡 视 ， 对 低 压 配 电 柜 、 配 电 箱 、 控 制 柜 及 线 路 等 进 行 重 点 监 测 ， 至 少 每 2 小 时 巡 视 一 次 各 机 房 配 电 设 备 运 行 情 况 ， 定 期 进 行 检 查 、 维 护和 清 洁 ， 并 做 好 记

38、录 。5.6.4.6 出 现 故 障 时 ， 物 业 管 理 单 位 、 物 业 使 用 单 位 和 物 业 服 务 单 位 应 第 一 时 间 进 行 指 挥 调 度 ， 维 修人 员 应 及 时 到 场 ， 判 断 故 障 原 因 ， 并 进 行 维 修 。 DB3301/T 02992019 7 5.6.5 弱 电 系 统5.6.5.1 定 期 巡 查 机 房 现 场 环 境 、 监 控 系 统 、 门 禁 系 统 、 多 媒 体 系 统 、 会 议 系 统 设 备 ， 确 保 传 输 性 能符 合 技 术 指 标 要 求 。5.6.5.2 定 期 擦 拭 设 备 机 柜 、 控 制 箱

39、 、 单 体 设 备 外 表 吸 附 的 灰 尘 和 絮 状 物 。5.6.5.3 暴 雨 、 冰 雹 等 恶 劣 天 气 前 后 ， 应 检 查 设 备 线 路 ， 排 除 故 障 隐 患 。5.6.6 电 梯 升 降 系 统5.6.6.1 电 梯 应 经 有 资 质 的 检 测 机 构 检 验 合 格 ， 在 安 全 使 用 许 可 证 有 效 期 内 安 全 运 行 。5.6.6.2 应 在 电 梯 轿 厢 内 显 著 位 置 标 明 电 梯 使 用 标 志 、 安 全 注 意 事 项 、 应 急 救 援 电 话 、 电 梯 使 用 管 理和 维 护 保 养 单 位 等 相 关 信 息

40、。5.6.6.3 应 装 设 易 于 识 别 和 触 及 的 紧 急 报 警 装 置 和 自 动 再 充 电 的 紧 急 照 明 电 源 。 紧 急 报 警 装 置 和 紧 急照 明 电 源 应 符 合 GB 7588的 要 求 。 5.6.6.4 电 梯 设 备 机 房 、 井 道 、 底 坑 无 渗 水 和 漏 水 现 象 。 轿 厢 内 保 持 清 洁 ， 操 作 按 钮 及 指 示 灯 正 常 ，楼 层 显 示 清 晰 ， 通 风 和 照 明 应 符 合 GB 7588的 要 求 。5.6.6.5 电 梯 应 由 具 有 专 业 资 质 的 维 修 保 养 单 位 至 少 每 15日

41、进 行 一 次 清 洁 、 润 滑 、 调 整 和 检 查 。 建 立每 台 电 梯 的 台 账 ， 日 常 维 护 和 应 急 维 修 应 及 时 记 录 。 电 梯 维 修 应 符 合 GB/T 18775 的 要 求 。5.6.6.6 应 配 置 持 有 特 种 设 备 作 业 人 员 证 的 电 梯 安 全 管 理 人 员 ， 对 电 梯 保 养 进 行 监 督 ， 对 电 梯 运 行 进行 管 理 。5.6.6.7 电 梯 发 生 困 人 、 停 梯 等 重 大 事 件 时 ， 物 业 管 理 单 位 、 物 业 使 用 单 位 和 物 业 服 务 单 位 应 第 一 时间 启 动

42、应 急 预 案 开 展 救 援 ， 并 在 现 场 进 行 指 挥 调 度 ， 对 设 备 及 时 进 行 抢 修 处 理 。5.6.7 空 调 通 风 系 统5.6.7.1 保 证 空 调 通 风 系 统 安 全 运 行 和 正 常 使 用 ， 无 超 标 噪 音 和 严 重 滴 漏 水 现 象 。5.6.7.2 定 期 对 冷 冻 水 、 冷 却 水 系 统 进 行 杀 菌 灭 藻 处 理 及 除 浮 锈 、 除 油 化 学 清 洗 。5.6.7.3 每 季 度 对 空 调 新 风 机 、 排 气 阀 进 行 系 统 维 护 保 养 。 每 年 冬 夏 两 次 对 空 调 系 统 、 暖

43、通 系 统 进 行 全 面 检 查 和 清 洗 ， 空 调 通 风 系 统 清 洗 应 符 合 GB 19210 的 要 求 。5.6.7.4 分 体 式 空 调 应 定 期 巡 查 挂 机 和 室 外 支 架 是 否 稳 固 。5.6.7.5 巡 检 锅 炉 设 备 /热 力 站 及 其 辅 助 设 备 ， 确 保 各 类 设 备 、 仪 器 仪 表 、 水 管 路 线 运 行 正 常 ， 及 时 排查 和 消 除 设 备 运 行 安 全 隐 患 和 水 管 “ 跑 ” 、 “ 冒 ” 、 “ 滴 ” 、 “ 漏 ” 等 问 题 。5.6.7.6 锅 炉 水 质 应 符 合 GB/T 1576的 要 求 。5.6.7.7 空 调 通 风 系 统 出 现 运 行 故 障 后 ， 维 修 人 员