【考研类试卷】民法历年真题汇编11及答案解析.doc

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1、民法历年真题汇编 11 及答案解析(总分：66.00，做题时间：90 分钟)一、简答题(总题数：3，分数：6.00)1.简述不动产物权登记的公信力的含义。(中财 2011 年研)（分数：2.00）_2.简述请求返还原物保护所有权时应注意的问题。(北科 2008 年研)（分数：2.00）_3.判断：交付是动产让与的公示方法。交付的方式有现实交付、简易交付、占有改定、返还请求权自让与等类型。(北科 2005 年研)（分数：2.00）_二、论述题(总题数：10，分数：20.00)4.物权的效力。(南开大学 2005 年研；浙大 1999 年研)（分数：2.00）_5.物权法定的意义。(人大 2007

2、 年研)（分数：2.00）_6.试根据物权法定主义原则，就我国物权立法提出一条建议并阐述理由。(浙大 2005 年研)（分数：2.00）_7.论物权法定原则与契约自由原则在财产转让中的作用。(中央党校 2004 年研)（分数：2.00）_8.试述我国物权法中确立的不动产物权变动规则。并详细列举法律对登记要件主义的例外规定。(中财2010 年研)（分数：2.00）_9.试论不动产物权变动的要件。(人大 2006 年研)（分数：2.00）_10.试评物权法关于预告登记制度的规定。(南京师大 2008 年研)（分数：2.00）_11.物权法第 9 条第 1 款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消

3、灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“第 15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。请结合物权法的有关规定，对以上条文中的不动产物权变动模式以及不动产物权变动与合同之间关系的规定加以评析。(中财 2008 年研)（分数：2.00）_12.试论建筑物区分所有权的特征。(人大 2002 年研)（分数：2.00）_13.我国物权法第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权

4、利。请分析该条规定的是我国民法上的什么制度，并结合民法理论说明这一制度的基本涵义和几种主要学术观点。(中财 20lO 年研)（分数：2.00）_三、名词解释题(总题数：7，分数：14.00)14.物权法定主义(北科 2010 年研；人大 2006 年研)（分数：2.00）_15.公信原则(北科 2011 年研；上海海事大学 2007 年研)（分数：2.00）_16.物上请求权(北科 2006 年研；浙大 2001 年研)（分数：2.00）_17.预告登记(东财 2011 年研)（分数：2.00）_18.业主的建筑物区分所有权(东财 2010 年研)（分数：2.00）_19.建筑物共有部分(人大

5、 2011 年研)（分数：2.00）_20.相邻关系(首都经贸 2010 年研)（分数：2.00）_四、案例分析题(总题数：3，分数：26.00)2003 年 10 月 8 日，钱某与丁某签订了一份房屋买卖合同，合同约定：钱某将其所有的商品房一套(面积以权威部门最后测定的数据为准)卖给丁某，总价款 18 万元，首付 10 万元在合同签订之日起 1 个月内交付，余款在 2004 年年底支付。首付 10 万元付清后钱某须将该房交与丁某居住。房款全部交齐后双方再到房管部门办理过户手续。合同签订后，丁某依约履行了合同，钱某亦依约将房屋交与丁某居住，但一直未与丁某办理房屋过户手续。2005 年 8 月，

6、钱某又将该房以 23 万元的价格卖给姜某并在同年 9 月与其办理了房屋过户手续。丁某得知后于 2005 年 11 月向法院提起诉讼，请求法院依法判决房屋归自己所有，判决钱某承担违约责任。钱某辩称：自己与丁某签订的合同存在重大误解，因为该房的实际面积为 68 平方米，而出卖时因误测为 57 平方米，所以才以 18 万元的价格卖给丁某。故请求撤销与丁某之间的房屋买卖合同。(中财 2007 年研) 问题(回答问题时需说明理由)：（分数：8.00）(1).钱某与丁某之间的房屋买卖合同是否可以撤销?（分数：2.00）_(2).钱某与姜某之间的房屋买卖合同是否有效?（分数：2.00）_(3).在纠纷发生时

7、该房屋的所有权属于谁?（分数：2.00）_(4).钱某是否应当向丁某承担违约责任?（分数：2.00）_甲于三月一日出售某屋于乙，业已交付，但未办理登记。甲于四月二日又将该屋出售予丙，并即办妥所有权移转登记。(浙大 2007 年研) 试问：（分数：6.00）(1).甲与乙、甲与丙之间的买卖合同是否均为有效?（分数：2.00）_(2).甲与乙、甲与丙之间的买卖合同何者优先?（分数：2.00）_(3).丙是否可以向乙请求返还该屋?（分数：2.00）_甲承包的农田三面环水，另一面和乙的承包地接壤，须通过乙的土地才能走到公共道路上。甲每日下地干活，都需要经过乙的承包地。乙也明确允许甲及其家人通过自己的土

8、地。 根据上述案情，请回答下列问题。(中财 2010 年研)（分数：12.00）(1).本案中，假如某日甲乙的妻子因琐事发生口角并厮打，乙遂禁止甲及其家人通过自己的土地。乙的做法能否得到法律的支持?为什么?（分数：2.00）_(2).本案中，假如甲进城务工颇有积蓄，遂将全家接到县城生活。该土地则依法转包给外来人员丙。乙以丙与其并无约定为由禁止丙从其土地上通行。乙的做法能否得到法律的支持?为什么?（分数：2.00）_(3).本案中，假如甲经过有关部门许可，可以在其土地上建造一个小小的码头。其与乙约定可以在乙的土地上划出一条宽不足两米的小道供运货之用。该合同创设的是什么权利?（分数：2.00）_(

9、4).前题中，若甲将该土地及码头转让给丁。丁能否主张对该道路的通行权?为什么?（分数：2.00）_(5).第三题中，若乙将其土地转让给戊。甲在什么情况下可以主张对该道路的通行权?（分数：2.00）_(6).本案中，假设三年前乙在其土地上种植一种国外引进的新农作物。该植物生命力极为顽强，甲的土地中与乙接壤的近十米的土地都寸草不生。甲一直没有说什么，现粮食价格暴涨，种粮收益增加数倍。现甲要求乙停止在与其接壤的十米范围内种植该作物，并赔偿最近三年来的损失。其请求是否妥当?为什么?（分数：2.00）_民法历年真题汇编 11 答案解析(总分：66.00，做题时间：90 分钟)一、简答题(总题数：3，分数

10、：6.00)1.简述不动产物权登记的公信力的含义。(中财 2011 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：不动产物权登记的公信力，是指不动产物权的变动以登记为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为(如买卖、赠与)，即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。它包括两方面的内容： (1)记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人，除非有相反的证据证明。这称为“权利的正确性推定效力”。 (2)凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。我国物权法第 106 条规定了不动产或者动产的善意

11、取得制度，第三人在符合法律规定的条件下可以信赖物权的公示而从无权处分人处取得物权，实际上是赋予了登记、交付的公信力。这是公信原则的体现。 公信原则的目的在于保护交易的安全，稳定社会经济秩序，但有时不免会削弱真正权利享有人的利益，这是法律从促进社会经济发展以及在权利人的个人利益与社会利益之间进行均衡、选择的结果。)解析：2.简述请求返还原物保护所有权时应注意的问题。(北科 2008 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：返还原物请求权，是指权利人对于无权占有或侵夺其物的人，有权请求其返还占有物。物权法第 34 条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”该项请求权是由

12、所有权所派生的请求权，并且是所有权效力的直接体现，只要他人无权占有或侵夺权利人的财产，权利人都可以通过行使该项请求权而恢复其物权的圆满状态。权利人只能针对无权占有人提出返还原物的请求，而不能要求合法占有人返还原物。这就是说，行使返还原物请求权应注意： (1)权利人只能请求现在占有标的物的无权占有人返还。 (2)必须是针对无权占有人请求返还。无权占有是指没有法律或合同依据而占有他人的财产。如果向有权占有人请求返还，该占有人可依据其合法占有权，拒绝权利人的请求。当然，请求返还原物，必须以原物存在为前提，如果原物已经灭失，就只能要求赔偿损失。)解析：3.判断：交付是动产让与的公示方法。交付的方式有现

13、实交付、简易交付、占有改定、返还请求权自让与等类型。(北科 2005 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：这种说法是错误的。根据物权法第 23 条的规定，交付是动产物权变动的法定的公示方法，交付分为现实交付和观念交付，物权法第 25 条至 27 条规定了三种观念交付的形式，即简易交付、指示交付和占有改定。题中将指示交付改为返还请求权自让与，应为错误。)解析：二、论述题(总题数：10，分数：20.00)4.物权的效力。(南开大学 2005 年研；浙大 1999 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：物权的效力，是指法律赋予物权的强制性作用力。它反映着法律保障物权人能够对标的

14、物进行支配并排除他人干涉的程度和范围。关于物权的效力，学界存在着不同的观点和学说，主要有“二效力说”、“三效力说”及“四效力说”。目前通说为“四效力说”，即物权的效力包括：排他效力、优先效力、追及效力及物上请求权。 (1)物权的排他效力 通论认为物权的排他效力是指同一标的物上已成立的物权排除互不相容的物权再行成立。具体表现为： 同一标的物上，不得同时并立两个所有权。 以占有为内容或前提的他物权，只能有一个，但地役权除外。 抵押权等担保物权复数地存在于担保物上时，针对物的不同价值部分设立，效力上有先后次序。 物权的排他效力有强弱之分。所有权最强，同一物上绝不容许有多数所有权存在；以占有标的物为内

15、容的定限物权如宅基地使用权则次之；非以占有标的物为内容的定限物权，如抵押权，排他性效力最弱。 (2)物权的优先效力 物权的优先效力是指权利效力的强弱，即同一标的物上有数个利益相互矛盾、相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于具有较弱效力的权利的实现。它包括以下两方面的内容： 物权相互间的优先效力。即同一标的物上存在两个或两个以上不同内容或性质的物权时，成立在先的物权有优先于成立在后物权的效力。成立在先的物权因此具有优先享受权利和压制后成立物权的效力，但法律明定了特殊的次序或者基于公益或社会政策的理由时并不适用这一原则。 物权对债权的优先效力。同一标的物上既有物权，也有债权的，无论物权

16、成立于债权之前或之后，均有优先于债权的效力。但是，物权优先于债权也有例外：一是买卖不破租赁。承租人的租赁权优先于后设定的物权，即承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。二是基于公益或社会政策的理由，法律规定某些物权不得有优先的次序。如土地增值税的征收，优先于设定在先的抵押权。 (3)物权的追及效力 物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权的权利人均可以追及标的物的所在，而直接支配该物。依物权之追及效力，标的物的占有人负有容忍物权人追回标的物的义务。 在物权法中，体现追及效力内容有：遗失物之追及，即遗失物之所有权人有权向拾得人或者遗失物之受让人、保管人追回遗失物；抵押权之

17、追及力，即在抵押权设定后，抵押财产非经抵押权人同意让与他人的，抵押权不受影响，抵押权人不仅可以追及抵押物和抵押物变价处分价款，还可追及因抵押物灭失所得的赔偿金。 (4)请求权效力 物权本质上是支配权，物权的请求权效力是物权的救济权，是因物权支配之原权受到妨害时，基于原权的支配和排他效力产生的回复支配状态或者同质补偿的效力。 法律对物权给予最全面的救济，不仅包括物权请求权，还包括债权请求权。物权法规定的物上请求权，概括有确认权利、返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状等 5 项请求权。若物上请求权效力尚不足以维护物权的对世性支配权时，在物权之请求权之外，权利人还得以债权请求权救济其权利，包括损害

18、赔偿请求权和不当得利请求权。)解析：5.物权法定的意义。(人大 2007 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：物权法定，是指物权只能依法律强制性规定设立，当事人不得依意思自由创设或变更物权的种类、内容、效力和公示方法。物权法定原则，在物权法领域居于重要的地位，具有重要的现实意义。 (1)物权法定的内容 我国物权法第 5 条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”因此，“物权法定”属强制性规范，不得违反，在法律规定的类型以外设立的物权，统归无效。具体包括两个方面： 物权的种类法定，即当事人只能依法律明文规定的物权类型和设立条件设立物权，不得设立法律未规定的物权类型，禁止设立与物权法定

19、类型相悖的物权； 物权的内容法定，即物权的内容由法律规定，当事人不得变更，这实际上是“类型法定”的延伸，因为若变更物权的内容，即是间接创设新物权类型。 (2)物权法定的意义 物权法定有助于发挥物的效用，实现物尽其用。物权与社会经济有密切的联系，如果允许任意创设物权种类，对所有权设定种种的限制和负担，会影响对物的利用。以法律明确物权的种类和内容，尽量将切合现实的物权形式纳入物权法，建立能够满足社会经济关系的发展需要的、权利种类简明、效力明确的物权体系，有助于发挥物的效用。 物权法定有助于维护交易安全。物权的类型法定，权利的内容透明，公众才会了解权利的归属和利用的效力，市场的交易安全才会有保障。例

20、如，房地产市场上所谓的“有限产权”房，因其权利属性不确定，买了房也不知买了什么“权”，这从反面说明物权法定的重要性。 物权法定主义的确立，为一国物权的类型体系的构建奠定了可行性的基础。一国经济的发展与繁荣，必须有赖于该国物权体系的合理科学严谨的构建，各个相关制度各司其职，不可相互逾越和冲突，用益物权与所有权的关系绝不应由私的合意来创设，而应委诸于法律的明确规定。只有如此方能保持各物权的本来面目与功效，才能构建一国的物权法律体系，一国的经济才能得以良性发展。 物权法定主义的产生，为物权变动的公示提供了技术上的可能。诚如郑玉波先生所言：“此为物权公示原则的需要。倘物权种类许当事人任意创设，则仅依占

21、有而为表象不可能，而依登记以为公示，于技术上又困难殊多，故法律为整齐划一，以便于公示计，不能不将物权的种类予以明定，而仅承认当事人在法定的物权内，有选用的自由，并无创设的自由”。可见，从立法技术上言，物权只有法定才便于公示，才能使物权的公示简便易行。)解析：6.试根据物权法定主义原则，就我国物权立法提出一条建议并阐述理由。(浙大 2005 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：物权法定，是指物权只能依法律强制性规定设立，当事人不得依意思自由创设或变更物权的种类、内容、效力和公示方法。物权法定原则，在物权法领域居于重要的地位，具有重要的现实意义。 (1)物权法定的内容 我国物权法第 5

22、 条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”因此，“物权法定”属强制性规范，不得违反，在法律规定的类型以外设立的物权，统归无效。具体包括两个方面： 物权的种类法定，即当事人只能依法律明文规定的物权类型和设立条件设立物权，不得设立法律未规定的物权类型，禁止设立与物权法定类型相悖的物权； 物权的内容法定，即物权的内容由法律规定，当事人不得变更，这实际上是“类型法定”的延伸，因为若变更物权的内容，即是间接创设新物权类型。 (2)对我国物权立法的建议 对于采用物权法定抑或自由，在物权法草案审议过程中曾有过原则性的变动。物权法草案(第六次审议稿)第 5 条规定：“物权的种类和内容，由法律规定；法律未作规

23、定的，符合物权性质的权利，视为物权。”因增加“法律未作规定的，符合物权性质的权利，视为物权”一句，而使物权法定原则变得不甚严格，但最后在物权法通过时该款却被删除，仍坚持严格的物权法定原则。这不得不说是一个遗憾，有鉴于此，笔者认为对于物权法定原则，在今后的物权立法中应予以适当放宽，兼顾私法自治原则。其理由如下： 物权体系建立的一个隐含前提是物权和债权的可分性和对立性。物权的绝对性和排他性足采物权法定主义的决定性因素，因此，物权法定原则存在的前提也是物权与债权的区分，而当今物权与债权的区分已不甚分明，没有理由再继续坚持严格的物权法定主义原则。 层出不穷的新型权利使得大陆法系物权法的基础发生动摇，最

24、为典型的是顾客权、信息权、信用权、域名权、形象权等。实行严格的物权法定主义原则必然使这些新型的权利得不到有效保护。 物权的“内容”算不上是严格的规范语词，就用法而言，凡物权关系所涵盖者，除“主体”与“客体”外，其余都可称为“内容”。物权法想要对每一种物权的“内容”做出封闭规定，断无可能，它所能做的，充其量是对“内容”进行轮廓式的规定，而强制范围亦仅以所规定之内容为限。这样，必然会造成法律规制范围的局限性。 综上，严格物权法定主义原则对物权种类和内容的限制使法律失去了应有的灵活性，抑制了新型权利的出现，压抑了民间社会对权利的创新功能，在今后的物权立法中应弱化物权法定主义，增加法律的灵活性。)解析

25、：7.论物权法定原则与契约自由原则在财产转让中的作用。(中央党校 2004 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：物权法定，是指物权只能依法律强制性规定设立，当事人不得依意思自由创设或变更物权的种类、内容、效力和公示方法。 (1)物权法定原则在财产转让中的作用 我国物权法第 5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”据此，物权法定原则即是指物权种类法定和物权内容法定，该原则在财产转让中具有重要作用。 物权法定有助于发挥物的效用，实现物尽其用。物权与社会经济有密切的联系，如果允许任意创设物权种类，对所有权设定种种的限制和负担，会影响对物的利用。以法律明确物权的种类和内容，尽量将切合现

26、实的物权形式纳入物权法，建立能够满足社会经济关系的发展需要的、权利种类简明、效力明确的物权体系，有助于发挥物的效用。 物权法定有助于明晰物权归属，维护交易安全。物权的类型法定，权利的内容透明，公众才会了解权利的归属和利用的效力，市场的交易安全才会有保障。例如，房地产市场上所谓的“有限产权”房，因其权利属性不确定，买了房也不知买了什么“权”，这从反面说明物权法定的重要性。 物权法定确认转让后的财产归属状态，保障财产转让的目的实现。当事人转让财产的目的即获得对物的支配权，实行物权法定可以使当事人在符合法律规定的情况下获得财产权利，实现预期目的。 (2)契约自由原则在财产转让中的作用 契约自由作为私

27、法自治的核心内容，包括缔约自由、选择契约相对人自由、确定契约内容自由和缔约方式自由四个方面的内容，各国以不同的方式，不同程度地在法律中确立了契约自由原则。其在财产转让中的作用主要体现在以下几方面： 缔约自由是财产转让的前提和基础。缔约自由即决定是否与他人缔结契约的自由，从另一个方面来说，它赋予当事人以缔约的权利。正是因为有了这一权利，财产转让才有了实现的可能性。 选择相对人自由是财产转让中确定当事人的基础。选择相对人自由，即决定与谁缔结契约的自由，一旦财产所有人选择了相对人，该财产转让中的双方当事人即予以确定。 契约内容自由决定了财产转让的内容。根据该原则，缔约者可自由选择契约的标的、价款、交

28、付方式、履约的时间和地点等内容。这在另一方面决定了财产转让中的财产范围、转让价款、转让方式以及转让的时间和地点等内容。 契约形式自由决定了财产转让的形式。契约的形式，即是契约意思的载体，如对话、书面以及行为等。契约形式自由，就是赋予当事人选择意思表示载体的自由，它决定了财产转让的形式。)解析：8.试述我国物权法中确立的不动产物权变动规则。并详细列举法律对登记要件主义的例外规定。(中财2010 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：不动产物权变动模式是指不动产物权产生、变更、消灭的法定方式。由于不动产物权的公示方式是登记，所以就不动产的物权变动而言主要可以分为登记要件模式和登记对抗模式

29、。登记要件模式，是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。登记对抗模式，是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。(1)我国物权法中确立的不动产物权变动规则 我国物权法第 9 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”该法第 14 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第 16 条又规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第 17

30、 条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。” 综上，我国物权法中确立的不动产物权变动规则是登记要件主义，即登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。 (2)法律对登记要件主义的例外规定 物权法第 28 条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 物权法第 29 条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效

31、力。” 物权法第 30 条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 不过，对上述情形下取得的不动产物权进行处分时，仍须办理登记手续。物权法第 31 条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”)解析：9.试论不动产物权变动的要件。(人大 2006 年研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：不动产物权变动即不动产物权的产生、变更和消灭。不动产物权的取得，有时也称为物权的设定，是指人们通过法律允许的方式获取自己需要的各种财产权利。不动产物权的变动依其物权的取得方

32、式不同可以分为两种：基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。 (1)基于法律行为而发生的物权变动的要件 基于法律行为的物权变动主要是基于合同而发生的物权变动，该类物权的变动不仅需要满足合同的有效要件，而且还需履行登记的手续。物权法第 9 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，我国物权法对物权变动的法律规范采取的是登记生效主义，登记是物权变动的必要条件。 (2)基于非法律行为而发生的物权变动的要件 非基于法律行为的物权变动，是指因为法律规定的原因，如继承、法院生效判决、征收等事实，导致物权的产生、变更和消

33、灭。具体包括以下情形： 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生的物权变动。依照物权法第 28 条的规定，该类情形下，物权自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 因继承或者受遗赠而取得物权。依照物权法第 29 条的规定，该类情形下，物权自继承或者受遗赠开始时发生效力。 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权。依照物权法第 30 条的规定，该类情形下，物权自事实行为成就时发生效力。 因此，对于上述基于非法律行为而发生的物权变动，只要其满足了法律所规定的条件，即可产生相应的物权变动效果。)解析：10.试评物权法关于预告登记制度的规定。(南京师大 2008 年

34、研)（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：预告登记，是与本登记相对应的概念，它是指为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。 (1)我国法律的规定 物权法第 20 条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” (2)设立预告登记制度的法律意义 创设预告登记制度是现实生活的迫切需要。随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见

35、行为，但由于市场经济中信用的缺失，一房数卖已成为常态，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力，其权益难以得到有效的保护。通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。 (3)我国预告登记制度的解读与评析 我国预告登记制度的适用范围是房屋或其他不动产物权买卖合同。 预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的

36、义务人。 预告登记的效力是预告登记制度的中心问题。 从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。权利保全的效力，即预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。权利顺位的效力即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。破产保护效力(满足的效力)即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。 物权法中关于预告登记的规定只有一条，依该规定，预告登记的效力只限于保全权利的效力，对权利顺位保全的效力及破产保护的效力均没有涉及。而对权利保全效力的规定，也不尽完善。应该说，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法在今后的修改过程中应当予以确认。 关于预告登记的失效问题，物权法第 20 条规定，债权消灭和权利人逾期不申请登记为失效事由，但应当看到，预告登记对其他的利害关系人也有重要影响，法律应当允许其他利害关系人就特定事由申请认定预告登记无效的权利。)解析：11.物权法第 9 条第 1 款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“第 15 条规定：“当事人之间