经济师中级房地产经济专业知识与实务-12及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-12 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：60，分数：60.00)1.中心商务区(CBD)的界定是中心商务高度指标(CBHI)( )和中心商务强度指标(CBII)( )的区域。A大于 1 大于 50% B小于 1 小于 50%C大于 1/2 大于 60% D小于 1/2 大于 60%（分数：1.00）A.B.C.D.2.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( )。A级差地租 B级差地租C垄断地租 D绝对地租（分数：1.00）A.B.C.D.3.不考虑其他因素的影响，当

2、供给曲线向右移时，房地产的开发成本( )。A下降 B上升C不变 D不确定（分数：1.00）A.B.C.D.4.以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是( )。A符合土地利用总体方案B确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标C单独办理农用地转用的，必须符合集体选址条件D占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划（分数：1.00）A.B.C.D.5.若征收耕地不能使需要安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置补助费总和最高为( )。A土地被征收前 3年平均年产值的 10倍 B土地被征收前 3年平均年产值的 20倍C土地被征收前 3年平均年产值的 30倍 D土地被征收前 3

3、年平均年产值的 40倍（分数：1.00）A.B.C.D.6.下列属于公益事业的是( )。A私立学校 B小区超市C公共交通系统 D房地产（分数：1.00）A.B.C.D.7.判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。A政府 B土地局C交通局 D城市规划局（分数：1.00）A.B.C.D.8.以下是属于永久性建设用地的是( )。A进场施工道路 B材料堆场C工棚 D学校用地（分数：1.00）A.B.C.D.9.公共交通设施属于( )。A法律、行政法规规定的其他用地B国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C城市基础设施用地D公益事业用地（分数：1.00）A.B.C.D.10.学校用地的使用

4、权最高年限为( )年。A70 B50C40 D30（分数：1.00）A.B.C.D.11.承租人转让租赁合同给第三人时承租土地的使用权归( )。A第三人 B原承租人C土地局 D国家（分数：1.00）A.B.C.D.12.建设用地使用权出租的程序是( )。A申请 办理登记 审批 签订合同B申请 审批 签订合同 办理登记C办理登记 申请 审批 签订合同D办理登记 审批 申请 签订合同（分数：1.00）A.B.C.D.13.建设用地使用权的转让( )有偿的，( )无偿的。A可以 也可以 B不可以 也不可以C可以 不可以 D不可以 可以（分数：1.00）A.B.C.D.14.已经办理审批手续的非农业占

5、用耕地，连续( )以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。A6 个月 B1 年C2 年 D3 年（分数：1.00）A.B.C.D.15.房地产开发经营的核心问题是( )。A以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动B以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益C以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应D以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模（分数：1.00）A.B.C.D.16.企业的开发经营活动既要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于( )。A生产观念 B产品观念C市场营销观念 D社会营销观念（分数：1.00）A.B.C.D.17.市场经济规

6、律的基本原则是( )。A价格浮动原则 B市场竞争原则C供求原则 D价值规律原则（分数：1.00）A.B.C.D.18.下列不属于房地产定价的基本方法的是( )。A价格导向定价法 B需求导向定价法C竞争导向定价法 D比较定价法（分数：1.00）A.B.C.D.19.下列不属于房地产心理定价策略的是( )。A“特价品”定价策略 B现金折扣定价策略C尾数定价策略 D整数定价策略（分数：1.00）A.B.C.D.20.下列说法错误的是( )。A经济活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样B对于房地产开发投资来说，现金流入通常包括销售收入，出租收入和其他经营收入等C现金流出主要包括土地费用、固定资

7、产投资、股票债券等方面的投资D同一时点上的现金流入和流出的代数和称为净现金流量（分数：1.00）A.B.C.D.21.等额分付终值公式 F=A(1+i)-1/i中，不需要满足的条件是( )。A每期支付的金额相同B支付可以在期初也可以在期末发生C支付间隔相同D每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生（分数：1.00）A.B.C.D.22.房地产置业投资包括购买型置业投资以及( )。A租赁型置业投资 B购买房地产投资C运营期内的经营成本 D固定资产以及流动资产投资（分数：1.00）A.B.C.D.23.投资各方现金流量表编制的目的在于( )。A为各个投资方案进行比较建立共同基础B反映投资

8、者各方投入资本的盈利能力C考察项目全部投资的盈利能力D考察项目自有资金的盈利能力（分数：1.00）A.B.C.D.24.反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是( )。A现金流量表 B利润总表C损益表 D资产负债表（分数：1.00）A.B.C.D.25.反映盈利能力的静态指标的是( )。A财务净现值 B财务内部收益率C销售利润率 D动态投资回收率（分数：1.00）A.B.C.D.26.下列不属于房地产开发周期的是( )。A前期 B建造期C估算期 D租售期（分数：1.00）A.B.C.D.27.把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项

9、目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本属于分解方法中的( )。A线性盈亏平衡分析法 B费用分解法C高低点法 D回归分析法（分数：1.00）A.B.C.D.28.下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。A客观性 B不确定性C可测性 D损益单一性（分数：1.00）A.B.C.D.29.按风险的来源，投资风险可分为( )。A纯粹风险和投机风险 B静态风险和动态风险C基本风险和特定风险 D系统风险和非系统风险（分数：1.00）A.B.C.D.30.按规模可将( )分为相同规模和不同规模。A独立方案 B互斥方案C混合方案 D互补方案（分数：1.00）A

10、.B.C.D.31.投资方案单位投资所获得的净效益由( )说明。A净现值率 B净现值C全部投资现值 D净年值法（分数：1.00）A.B.C.D.32.按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现，用于方案比选的现值的方法称为( )。A费用年值法 B备选年值法C差额净现值法 D年值折现法（分数：1.00）A.B.C.D.33.下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的是( )。A接受委托 B制定丁作计划C项目的可行性评价 D编写可行性工作报告（分数：1.00）A.B.C.D.34.租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。A开发建设计划的编制 B项目总说明C规划设计方案的选

11、择 D市场分析和建设规模的确定（分数：1.00）A.B.C.D.35.房地产开发项目的目标系统不包括( )。A单项目标 B功能目标C管理目标 D影响指标（分数：1.00）A.B.C.D.36.建设工程投标程序为( )。A投标前的准备工作工程投标询价和现场考察经济标和技术标确定填制标书竞标B投标前的准备工作工程投标询价和现场考察填制标书经济标和技术标确定竞标C工程投标询价和现场考察投标前的准备工作经济标和技术标确定填制标书竞标D投标前的准备工作经济标和技术标确定竞标填制标书工程投标询价和现场考察（分数：1.00）A.B.C.D.37.工程项目施工招标由( )依法实施。A投资人 B招标人C管理人

12、D国家（分数：1.00）A.B.C.D.38.工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括( )。A根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间B确定项目活动之问的物理关系C按照总进度目标编制详细进度计划，并进行网络计划分析的计算和优化D按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图（分数：1.00）A.B.C.D.39.反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为( )。A功能目标 B管理目标C影响指标 D单位目标（分数：1.00）A.B.C.D.40.在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策是在(

13、 )。A项目使用阶段 B项目实施阶段C项目设计阶段 D项目前期策划阶段（分数：1.00）A.B.C.D.41.以下不是导致可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素的是( )。A利害关系人之间的交易B特殊交易方式C急于出售或急于购买的交易D交易税费正常负担的交易（分数：1.00）A.B.C.D.42.下列不属于建筑物折旧分类的是( )。A自然折旧 B物质折旧C经济折旧 D功能折旧（分数：1.00）A.B.C.D.43.下列关于房地产估价报告的含义错误的是( )。A房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复C房地产

14、估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告D不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”（分数：1.00）A.B.C.D.44.从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，下列不属于该价值高低的取决因素的是( )。A未来净收益的大小 B获得净收益期限的长短C获得净收益的成本大小 D获得净收益的可靠性（分数：1.00）A.B.C.D.45.下列说法中错误的是( )。A房地产由于价值量大，成交价格的付款方式往往采取分期支付方式B房地产交易通常采用单位面积的价格C房地产交易时，不同币种价格之间的换算，通常采用成交日期时的汇率D估价中，价格通常以分期支付方式（分

15、数：1.00）A.B.C.D.46.对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )。A房地产价格指数 B建筑造价指数C房地产区位状况指数 D建筑权益指数（分数：1.00）A.B.C.D.47.运营费用包括( )。A房地产抵押贷款还本付息额B会计上的折旧额C房地产改扩建费用和所得税D房地产税（分数：1.00）A.B.C.D.48.下列公式错误的是( )。A房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧B旧的房地价值=房地重新构建价格-建筑物折旧C旧的建筑物价值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧D新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（分数：1.00）A.

16、B.C.D.49.一级资质房地产企业注册资本为人民币( )万元以上。A1000 B2000 C5000 D800（分数：1.00）A.B.C.D.50.下列不属于涉及业主共同利益的事项为( )。A全体业主授予物业服务企业行使的管理权利B业主所需履行的义务要求C业主承诺按时足额缴纳物业服务费用D利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定（分数：1.00）A.B.C.D.51.可变利率每次调整上限通常为( )。A2% B3%C0.2% D0.3%（分数：1.00）A.B.C.D.52.房地产证券化利用证券市场的功能，充分发挥房地产的( )目标。A细分化和流动化 B风险分散化和收益最大化C资本大众化与

17、经营专业化 D动产化和盈利化（分数：1.00）A.B.C.D.53.在信托领域监督金融信托市场运行的管理机构是( )。A银监会 B证监会C中国人民银行 D国务院（分数：1.00）A.B.C.D.54.下列不属于房地产风险分类的是( )。A财产损失 B道德损失C责任损失 D人身损失（分数：1.00）A.B.C.D.55.下列不属于房地产保险作用的是( )。A增强投保人的信用，促进资金融通B抵御意外不幸，实现经济补偿C为抵押二级市场的发展提供坚实的基础D有利于社会增强防灾救灾能力，消除灾害损失（分数：1.00）A.B.C.D.56.被征收房屋的补偿价格不得低于( )。A房屋征收决定公告之日前一日被

18、征收房屋类似房地产的市场价格B房屋征收决定公告之日后一日被征收房屋类似房地产的市场价格C房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格D房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的公允价值（分数：1.00）A.B.C.D.57.下列关于房屋征收的强制执行的说法中，正确的是( )。A被征收人对房屋征收决定不服的，必须提起行政诉讼B被征收人未申请行政复议或提起诉讼的，在补偿期限内不搬迁的，可以由有关机关强制执行C强制执行申请书仅需附具补偿金额和专户存储账号D房屋征收过程中，禁止强制执行行为（分数：1.00）A.B.C.D.58.通常的产品定位方案不包括( )。A以区位环境或配套设施作为定位B以项

19、目本身的规划设计、建筑风格作为定位C以文化、生活方式作为定位D以产品价格作为定位（分数：1.00）A.B.C.D.59.可以依法征收房地产的主体是( )。A国有企业 B公司 C农民集体 D国家（分数：1.00）A.B.C.D.60.以下不是工程勘察资质的是( )。A工程勘察专业资质 B工程勘察技术资质C工程勘察综合资质 D工程勘察劳务资质（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：20，分数：40.00)61.克氏理论的假设条件是( )。（分数：2.00）A.区域是一个均质平原B.有一个统一的交通系统C.厂商和消费者都是经济人D.货物可以在平原上自由流动E.不同规模的城市的交通便

20、捷性相同62.征收与征用的主要区别有( )。（分数：2.00）A.前提条件不同B.适用对象不同C.所有权转移不同D.补偿措施不同E.实施主体不同63.以下属于房屋拆迁补偿的安置中货币补偿的补偿费用的是( )。（分数：2.00）A.房地产补偿费B.搬迁补助费C.过渡补助费D.安置补偿费E.土地补偿费64.我国土地公有制，人多地少的国情决定了我国在建设用地管理中必须坚持( )。（分数：2.00）A.保护耕地和提高土地利用率的原则B.强调城乡总体规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则C.实行建设用地有偿使用的原则D.社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则E.建设用地使用期限临时性原则65

21、.房地产调研应遵循( )的原则。（分数：2.00）A.时效性B.客观性C.科学性D.实用性E.实践性66.房地产市场需求调研包括( )方面。（分数：2.00）A.房地产开发商调研B.房地产消费动机调研C.房地产消费者调研D.房地产消费行为调研E.房地产市场行情调研67.房地产营销面 I临的环境包括( )方面。（分数：2.00）A.宏观政治经济环境B.市场经济环境C.客户需求D.竞争状况E.自然地理环境68.下列是房地产销售直接渠道的缺点的是( )。（分数：2.00）A.房地产经纪机构容易介入而造成短期行为B.使销售策略不能及时调整C.难以形成销售专业优势D.分散企业的人力、物力、财力E.容易使

22、开发和销售顾此失彼69.房地产投资的资金构成有( )。（分数：2.00）A.债券融资B.信贷融资C.利用外资D.财政资金E.销售收入70.项目资本金包括( )。（分数：2.00）A.运营费用B.建设投资C.建设期利息D.流动资金E.信贷融资71.房地产投资项目中的空置率受下列哪些因素的影响？( )（分数：2.00）A.贷款利率B.市场供求关系C.宏观社会经济环境D.租户支付租金的能力E.销售策略72.投资项目对不确定性因素的敏感程度，通常有两种表示方法，即( )。（分数：2.00）A.敏感性分析表B.敏感性分析图C.敏感性分析几何表D.敏感性分析象形图E.敏感性分析函数73.在互斥方案比选方法

23、中，评价结论具有一致性的是( )。（分数：2.00）A.净现值率法B.净现值法C.差额净现值法D.差额投资内部收益率法E.临界点法74.根据管理者的不同，房地产开发项目管理可以分为( )。（分数：2.00）A.建设项目管理B.设计项目管理C.工程咨询项目管理D.工期项目管理E.施工项目管理75.搜集交易实例的内容一般包括( )。（分数：2.00）A.交易双方B.成交日期C.成交价格D.付款方式E.交易类型76.关于房地产状况调整下列说法错误的是( )。（分数：2.00）A.可比实例房地产状况可以是在估价时点所对应或反映的房地产状况B.房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调

24、整C.权益状况比较、调整的内容主要包括建筑的使用率等影响房地产价格的因素D.进行权益状况调整是将可比实例房地产在被估价房地产的权益状况下的价格调整为在其权益状况下的价格E.房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法77.物业管理招投标的原则包括( )。（分数：2.00）A.公平原则B.公正原则C.公开原则D.诚实信用原则E.平等原则78.下列属于房地产金融特点的是( )。（分数：2.00）A.短期性B.多样性C.单一性D.安全性E.证券化79.房地产金融的主要业务种类包括( )。（分数：2.00）A.房地产贷款B.房地产证券C.房地产投资信托基金D.房地产保险E.房地产税收80.下列财产中不可

25、以抵押的是( )。（分数：2.00）A.土地所有权B.学校C.耕地D.医院E.房屋三、案例分析题(总题数：4，分数：40.00)某建筑物建筑面积 120m2，已经过 10年，重置价格为 500元/m 2，经济寿命为 20年，残值率为 5%。（分数：10.00）(1).用直线法计提陔建筑物年折旧额为( )元。（分数：2.00）A.1850B.3000C.3260D.2850(2).用直线法计算其折旧总额为( )元。（分数：2.00）A.28560B.28500C.28630D.37400(3).估计其现值为( )。（分数：2.00）A.24800B.28600C.31500D.45200(4).

26、由此可得该建筑物成新率为( )。（分数：2.00）A.52.5%B.50%C.38.2%D.45.3%(5).本案中建筑物折旧的计算方法归纳为( )。（分数：2.00）A.年限法B.实际观察法C.成新折旧法D.综合法某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。（分数：10.00）(1).成立评标委员会，评标委员会人数一般为( )人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的( )。（分数：2.00）A.5 2/3B.7 2/3C.5 1/3D.7 2/3(2).招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )日前，提交与物业

27、管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分数：2.00）A.10B.15C.20D.30(3).物业管理招投标的原则包括( )。（分数：2.00）A.公平原则B.公正原则C.公开原则D.时间优先原则(4).物业管理进入评标程序后，评标由( )负责。（分数：2.00）A.招标人B.业主委员会C.评标委员会D.业主大会(5).物业服务费的收费原则包括( )。（分数：2.00）A.合理原则B.公平原则C.公开原则D.费用与服务水平相适应原则某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的

28、使用权，用于建设娱乐没施。该宗地上有一建筑面积为1000m2的宾馆需要拆迁，该宾馆目前市场价为 3ooo元/m 2，八成新。（分数：10.00）(1).房地产开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有( )。（分数：2.00）A.被拆迁人自拆B.强制拆迁C.自行拆迁D.委托拆迁(2).实施拆迁时，可以采用( )的补偿方式。（分数：2.00）A.房屋产权调换B.货币补偿C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿D.政府统一安排(3).拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前市场价为 3500元/m 2，建筑面积为 900m2，九成新。双方的结算差价为( )万元。（分数：2.00）A.10B.15C.30

29、D.43.5(4).下列情况中允许土地使用权出租的是( )。（分数：2.00）A.以出让方式取得土地使用权B.以转让方式取得土地使用权C.以划拨方式取得土地使用权D.以上表述均不对(5).下列关于地租的说法中，正确的是( )。（分数：2.00）A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式B.封建地租前期以货币地租为主C.资本主义时期，地租以实物地租为主要形式D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆1909年，德国经济学家韦伯(Alfred Weber)在其论工业区位一书中首次系统地论述了工业区位理论。他认为运输成本和工资是决定工业区位的主要因素。（分数：10.00）(1).工业区位

30、理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本( )，作为配置工业企业的理想区位。（分数：2.00）A.最低点B.最高点C.平衡点D.区位(2).需要运输的限地性原料及其重量和制成品重量之比叫( )。（分数：2.00）A.原料重量B.成本重量C.原料指数D.成本指数(3).劳工成本指数与所需运输的总重量的比值叫做( )。（分数：2.00）A.运输成本B.劳工系数C.劳工成本D.工资系数(4).在讨论工业成本时，关键是注意( )。（分数：2.00）A.劳工系数B.劳工成本C.一般集聚因素D.特殊集聚因素(5).集聚的固定内在因素是( )。（分数：2.00）A

31、.生产集聚B.社会集聚C.劳工成本D.特殊集聚因素经济师中级房地产经济专业知识与实务-12 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：60，分数：60.00)1.中心商务区(CBD)的界定是中心商务高度指标(CBHI)( )和中心商务强度指标(CBII)( )的区域。A大于 1 大于 50% B小于 1 小于 50%C大于 1/2 大于 60% D小于 1/2 大于 60%（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积；中心商务强度指标(CBII)=(中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积)1

32、00%，把 CBHI1，CBII50%的区域界定为 CBD。2.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( )。A级差地租 B级差地租C垄断地租 D绝对地租（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 级差地租是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。级差地租 I是指等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差超额利润的转化形态。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。3.不考虑其他因素的影响，当供给

33、曲线向右移时，房地产的开发成本( )。A下降 B上升C不变 D不确定（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产的供给曲线往右移表示供给增加，可以推断出房地产开发成本下降。4.以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是( )。A符合土地利用总体方案B确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标C单独办理农用地转用的，必须符合集体选址条件D占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 单独办理农业地转用的，必须符合单独选址条件。5.若征收耕地不能使需要安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置补助费总和最高为( )。A土地被

34、征收前 3年平均年产值的 10倍 B土地被征收前 3年平均年产值的 20倍C土地被征收前 3年平均年产值的 30倍 D土地被征收前 3年平均年产值的 40倍（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3年平均年产值的 30倍。6.下列属于公益事业的是( )。A私立学校 B小区超市C公共交通系统 D房地产（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事

35、业，公益事业多为非营利的社会福利事业，如学校大多数是公益事业，但是经营性私立学校则不在此列。7.判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。A政府 B土地局C交通局 D城市规划局（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围。判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明，作为拆迁人和拆迁主管部门都没有权利认定。8.以下是属于永久性建设用地的是( )。A进场施工道路 B材料堆场C工棚 D学校用地（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不能恢复原来状态的土地，临时性建设用

36、地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地。ABC 三项都属于临时性建设用地，故本题选 D。9.公共交通设施属于( )。A法律、行政法规规定的其他用地B国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C城市基础设施用地D公益事业用地（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。10.学校用地的使用权最高年限为( )年。A70 B50C40 D30（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 学校用地属于教育用地，国务院按照土地的不同用途规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地 70年；工业用地

37、50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或者其他用地 50年。11.承租人转让租赁合同给第三人时承租土地的使用权归( )。A第三人 B原承租人C土地局 D国家（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 承租人转让租赁合同的，租赁合同约定的权利和义务随之转给第三人承租土地的使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。12.建设用地使用权出租的程序是( )。A申请 办理登记 审批 签订合同B申请 审批 签订合同 办理登记C办理登记 申请 审批 签订合同D办理登记 审批 申请 签订合同（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 略13.建设用地使

38、用权的转让( )有偿的，( )无偿的。A可以 也可以 B不可以 也不可以C可以 不可以 D不可以 可以（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和交换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。14.已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续( )以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。A6 个月 B1 年C2 年 D3 年（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续 2年未动工的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。15.房地产开发经营的核心问题是( )。A以什么为中心

39、来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动B以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益C以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应D以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产开发经营的核心问题是与一定的房地产市场供求状况和房地产开发行业发展阶段相联系、相适应的，也与企业规模大小、企业高层管理员的价值取向和经验判断密切相关。16.企业的开发经营活动既要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于( )。A生产观念 B产品观念C市场营销观念 D社会营销观念（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 社会营销观念要求

40、企业做到企业利润、消费需求和社会福利三方面的统一。17.市场经济规律的基本原则是( )。A价格浮动原则 B市场竞争原则C供求原则 D价值规律原则（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 供求原则是市场经济规律的基本原则，商品价格和市场供求都相互依存。18.下列不属于房地产定价的基本方法的是( )。A价格导向定价法 B需求导向定价法C竞争导向定价法 D比较定价法（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产定价的基本方法包括成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。19.下列不属于房地产心理定价策略的是( )。A“特价品”定价策略 B现金折扣定价策略C尾数定价策略

41、 D整数定价策略（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 现金折扣属于折扣定价策略，是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。20.下列说法错误的是( )。A经济活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样B对于房地产开发投资来说，现金流入通常包括销售收入，出租收入和其他经营收入等C现金流出主要包括土地费用、固定资产投资、股票债券等方面的投资D同一时点上的现金流入和流出的代数和称为净现金流量（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。故 C选项错误。21.等额分付终值公式 F=A(1+i)-1/i中，不

42、需要满足的条件是( )。A每期支付的金额相同B支付可以在期初也可以在期末发生C支付间隔相同D每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 等额分付终值公式应该满足三个基本条件：每期支付的金额相同；支付间隔相同(如一年、一个月、一个季度等)；每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生。22.房地产置业投资包括购买型置业投资以及( )。A租赁型置业投资 B购买房地产投资C运营期内的经营成本 D固定资产以及流动资产投资（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产置业投资包括购买型置业投资以及租赁型置业投资。23.投资各方现金流量表

43、编制的目的在于( )。A为各个投资方案进行比较建立共同基础B反映投资者各方投入资本的盈利能力C考察项目全部投资的盈利能力D考察项目自有资金的盈利能力（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 投资各方现金流量表编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。考察项目自有资金的盈利能力是编制项目资本金现金流量表的目的。24.反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是( )。A现金流量表 B利润总表C损益表 D资产负债表（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 损益表是反映

44、项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。25.反映盈利能力的静态指标的是( )。A财务净现值 B财务内部收益率C销售利润率 D动态投资回收率（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 销售利润率是反映盈利能力的静态指标。反映盈利能力的动态指标主要包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收率。26.下列不属于房地产开发周期的是( )。A前期 B建造期C估算期 D租售期（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。27.把

45、投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本属于分解方法中的( )。A线性盈亏平衡分析法 B费用分解法C高低点法 D回归分析法（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本这属于分解方法中的费用分解法。采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。28.下列选

46、项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。A客观性 B不确定性C可测性 D损益单一性（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产投资风险特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性。29.按风险的来源，投资风险可分为( )。A纯粹风险和投机风险 B静态风险和动态风险C基本风险和特定风险 D系统风险和非系统风险（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 按风险的来源可分为系统风险和非系统风险；按风险所涉及的范围，可分为基本风险和特定风险；按是否有获利机会，可分为纯粹风险和投机风险；按风险因素的性质，可分为静态风险和动态风险。30.按规模可将( )分为相同规模和不

47、同规模。A独立方案 B互斥方案C混合方案 D互补方案（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。互斥方案按照服务寿命长短分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案；按照规模，可分为相同规模和不同规模的方案。故选 B。31.投资方案单位投资所获得的净效益由( )说明。A净现值率 B净现值C全部投资现值 D净年值法（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 净现值率说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。32.按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现，用于方案比选的现值的方

48、法称为( )。A费用年值法 B备选年值法C差额净现值法 D年值折现法（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。这种方法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定。33.下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的是( )。A接受委托 B制定丁作计划C项目的可行性评价 D编写可行性工作报告（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产投资项目可行性研究的工作步骤是：接受委托、组建工作小组、制定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。34.租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。A开发建设计划的编制 B项目总说明C规划设计方案的选择 D市场分析和建设规模的确定（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析