[职业资格类试卷]物业管理师（物业管理实务）模拟试卷48及答案与解析.doc

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1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 48 及答案与解析一、案例分析题0 某住宅小区入住方案(节选)(一)人住时间安排(1)甲、乙栋集中入住时间：2010 年 11 月 26 日2010 年 12 月 3 日(2)丙、丁栋集中人住时间：2011 年 3 月 3 日2011 年 3 月 10 日(3)每日服务时间：周一至周五 8：00am-6：30pm周六、周日 9：00am-5：00pm(二)场地准备售楼处洽谈厅：办理人住手续，办理电信、邮政、有线电视、银行、派出所手续或咨询、装修审批或咨询。(三)办公用具准备(1)桌椅 20 套，配以丝绒台布。(2)文件柜 3 个，资料袋 500 个。(3)饮

2、水机 2 台，一次性水杯 500 个。(4)复印机 1 台，复印纸若干。(5)小礼品 200 份。(6)纸、笔、双面胶。(7)平面图、模型。(8)装订机、过胶机、钥匙箱。(9)数码相机、手提电脑。(四)环境布置(1)彩灯、喷绘、粘贴画。(2)指示牌(中英文)。(3)办事流程 (灯箱)。(4)样本表格。 (5)广播、背景音乐。(6)宣传标语。(7)隔离桩等。请回答下列问题：1 业主入住房屋验收表是记录( )对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。 （A）业主（B）建设单位（C）物业管理人（D）物业服务企业2 入住通知书是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通知，主要内容有( )（A）物

3、业不同部位的保修规定（B）物业名称、楼号（C）物业具体位置（D）验收情况简要描述3 依据相关规定，入住的实质是( )向业主交付物业的行为。（A）物业服务企业（B）物业管理人（C）投资开发商（D）建设单位4 入住流程中的身份验证环节，建设单位或物业服务企业凭( )对业主进行身份登记确认。 （A）人住通知书（B）业主户籍证明（C）业务身份证（D）购房合同5 为避免入住工作的混乱，降低人住工作强度，在向业主发出( )时，应明确告知其人住办理时间、办理流程、需准备的材料。（A）业主(住户) 手册（B） 人住通知书（C） 业主人住房屋验收表（D）业主基础信息登记表5 某小区人夏以来蚊子突然增多，物业服务

4、企业对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业服务企业发现该小区某栋 15 楼一空置房的阳台有 大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊子明显减少。请回答下列问题：6 对于工地积水池中的幼蚊可采用投放( )进行杀灭。（A）碱液（B）石灰水（C）消毒液（D）NaOH 溶液7 对于成蚊的杀灭可采用( ) （A）打烟炮（B）挖巢法（C）烟熏（D）超低容量喷雾8 灭蚊的根本方法是( )（A）清除积水（B）物

5、理杀灭（C）化学药物杀灭（D）药物防治9 在幼蚊防治方法中，可采用水中投少量机油将水面空气隔绝，从而导致幼蚊窒息的灭蚊方法是( )（A）生物防治（B）药物防治（C）物理防治（D）化学防治10 成蚊的物理杀灭方法包括( )（A）采用灭蚊灯诱杀（B）改变水中的 PH 值进行杀灭（C）药物诱杀（D）烟熏10 某居住小区暖气试水，物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未人住的业主。11 楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，锈的脏水，使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闫女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公司告上法庭，要求其赔

6、偿经济损失共计 l 万元。法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为 11 楼业主孙先生私自改造暖气管所致，与公司无关。经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已查明的事实证明，闫女士房屋受损，是 11 楼业主孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士损失费。 请回答下列问题：11 本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确?说明理由。12 假如本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决?13 简述物业装饰装修的服务流程。14 请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。14 某物业项目位于沿海城市

7、，总建筑面积达 80 余万 m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选 聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。 请回答下列问题：15 通过案例分析早期介人的必要性。16 物业服务企业早期介入的作用有哪些?17 列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。18 物业服务

8、企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些? 18 某物业项目建筑面积 30 万 m2，可收物业服务费用面积 27 万 m2，每年计划成本375 万元，现在进行招投标。有一物业公司管理项目多层住宅 20 万 m2，高层住宅20 万 m2，别墅 4 万 m2，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目： (1)人工费：人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用：包括公司分管项目副总经理的工资、项目经理的工资和社会保险；补充养老金； 项目人员年终绩效奖励。 (2)工程保修费。 (3) 公共区域清洁卫生材料费。 (4)装修工程垃圾清运费。 (5)对社会的爱心捐赠。 (6) 用于项目的固定资产折旧。

9、(7)项目履约保证金。 (8)共用设施设备及公众责任保险金。 (9) 公共区域维修保养费。 (10)公共秩序维护费。 请回答下列问题：19 根据该投标物业公司管理物业面积可知该物业公司管理资质等级为哪类?20 案例中的资质等级证书应由谁颁发?21 说明该物业公司的注册资本范围和物业管理专业人员的分配。22 以上费用哪些不能计人物业服务成本? 物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 48 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 A【试题解析】 业主入住房屋验收表是记录业主对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。使用业主入住房屋验收表可以清晰地记录业主用户的验收情况。2 【正确答案】 C【试

10、题解析】 入住通知书是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。一般而言，主要内容包括：物业具体位置；物业竣工验收合格以及物业服务企业接管验收合格的情况介绍；准予入住的说明；入住具体时间和办理入住手续的地点等；委托他人办理入住手续的规定；业主入住时需要准备的相关文件和资料；其他需要说明的事项。3 【正确答案】 D【试题解析】 依据规定，入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为，由建设单位主导并承担相关法律责任和义务。4 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 建设单位或物业服务企业凭业主身份证、入住通知书或购房合同等对业主进行身份登记确认。5 【正确答案】 B【试题解析】 为避免入住工作的混乱

11、，降低入住工作强度，在向业主发出入住通知书时，应明确告知其入住办理时间、办理流程、需准备的材料；现场亦应有明确标识和提示，应便对业主进行有效疏导和分流，确保入住工作的顺利进行。6 【正确答案】 B【试题解析】 对于工地积水池也可以采用投放石灰水改变水的 pH 值来杀灭幼蚊。7 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 可采用打烟炮、烟熏、超低容量喷雾等办法将身藏于角落的成蚊进行化学杀灭。8 【正确答案】 A【试题解析】 一切积水都能滋生蚊子，因而清除各种积水是灭蚊的根本办法，所以要密封改造下水道并经常清疏，填平洼地，翻盆倒罐，家庭种养水生植物要每周换水两次，防止滋生蚊子。9 【正确答案】 C【试题

12、解析】 幼蚊的物理防治可采用水中投少量机油将水面空气隔绝，从而导致幼蚊缺气窒息的办法来灭蚊。10 【正确答案】 A【试题解析】 物理杀灭方法，可利用蚊子的趋光性以及采用灭蚊灯模拟人呼出的二氧化碳潮湿气息等方式将成蚊诱杀。11 【正确答案】 本案例中，孙先生拆改暖气管的做法不正确。理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。12 【正确答案】 房屋的质量问题，若在保修期内则应由开发建设单位负责维修。物业公司应及时联系开发建设单

13、位，要求其履行责任。13 【正确答案】 物业装饰装修的一般流程：装修申报登记审核进场手续办理施工管理装修竣工验收。14 【正确答案】 物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。15 【正确答案】 在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设、施工、销售

14、阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。16 【正确答案】 物业服务企业早期介入的作用有：(1)从业主使用的角度：优化设计，满足业主使用需求；有助于提高工程质量，提高物业的认可度。(2)从物业管理角度：有利于了解物业情况；为前期物业管理作充分准备；有利于规避物业经营管理风险。(3)从项目开发角度：有利于提高建设单位的开发

15、效益。17 【正确答案】 物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括：(1)了解项目的周边环境。(2)协助建设单位评估项目所需相关配套设施。(3)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。(4)设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。(5)推行知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。(6)可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。18 【正确答案】 物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有：(1)获取项目规划资料。

16、(2)就项目的结构布局、功能方面提出建议。(3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。(4)就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。(5)就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。(6)收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。(7)所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。(8)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。(9)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划

17、的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。19 【正确答案】 根据该投标物业公司管理物业面积可知该物业公司资质等级为二级。二级资质物业服务企业中关于面积的规定为：“管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅 100 万 m2； 高层住宅 5 万 m2；独立式住宅(别墅)8 万m2；办公楼、工业厂房及其他物业 20 万 m2”，而本案例中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为： 多层住宅：20100=20： 高层住宅：2050=40； 别墅：48=50 ； 2

18、0+40 +50=110100 ，符合条件。据此判断该公司资质等级为二级。20 【正确答案】 二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门或直辖市人民政府房地产主管部门负责颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。21 【正确答案】 该物业公司的注册资本应为人民币 300 万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人，其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。22 【正确答案】 不能计入物业服务成本的费用有：公司分管项目副总经理的工资、补充养老金、项目人员年终绩效奖励、工程保修费、项目履约保证金、装修工程垃圾清运费、对社会的爱心捐赠。