[财经类试卷]经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷26及答案与解析.doc

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1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 26 及答案与解析一、单项选择题1 韦伯的工业区位理论主要研究的是( )。（A）各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（B）基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态（C）通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业理想区位（D）如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，以最大限度地增加利润2 马克思认为资本主义地租的实质是( )。（A）超额利润（B）经营利润（C）平均利润（D）正常利润3 下列关于抵押建设用地使用权处分的说法中，不正确的是(

2、)。（A）抵押权人受偿之前应从处分所得金额叶 j 支付处分抵押土地使用权的费用（B）抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使朋权应缴纳的税费（C）土地使用权设定抵押后，土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分（D）处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额中获得优先受偿的权利4 甲拥有一宗上地的使用权，自 2004 年 1 月 1 日起将其出租给乙使刚，租期 5 年。2005 年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则( )。（A）甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同（B）原租合同是否有效，由乙丙协商确定（C）乙应将租金

3、直接支付给丙（D）甲仍有权收取乙的租金5 A 公司将 M 地块的使用权抵押给 B 公司，于 7 月 1 日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9 日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为( )。（A）7 月 1 日（B） 7 月 2 日（C） 7 月 9 日（D）7 月 10 日6 办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。（A）抵押合同（B）抵押登记申请书（C）国有建设用地使用权出让合同（D）国有土地使用证7 下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府不可以无偿收回土地的是( )。（A）出让合同约定 2002 年 6 月 30 日动工开发，中间曾受到 “非典

4、”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到 2004 年 6 月 30 日仍未动工（B）城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发（C）开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发（D）因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发8 下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是( )。（A）土地使用者迁移而停止使用的土地（B）土地使用者破产而停止使用的土地（C）未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地（D）核准报废的矿场土地9 不通过向

5、被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的一种方法称为( ) 。（A）询问法（B）观察法（C）试验法（D）记录法10 下列招标方式中，招标程序简单灵活，但竞争性较差，容易导致合同条件和价格有利于承包商的是( ) 。（A）公开招标（B）议标（C）邀请招标（D）有限招标11 在 20 世纪 50 年代初，根据需求中心论的营销观念，企业开展营销活动的可控因素不包括( ) 。（A）公共关系（B）产品（C）价格（D）促销12 某市的房地产广告大多是在当地的青年报、晚报、商报等报刊上做平面广告宣传，是因为房地产广告具有( )的特点。（A）时间性强（B）信息量大（C）地域性强（D）独特性1

6、3 在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。（A）房地产价格（B）建筑物开发成本（C）土地价值（D）建筑物市场价值14 某可比实例价格为 2000 元平方米，房地产状况直接比较得出的相关数据如表10-1 所示，则房地产状况修正后的价格应为( )元平方米。（A）2100（B） 2000（C） 1905（D）190015 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616 万元，资本化率为 8，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。（A）4858（B） 5200（C） 5700（D）626416 物业服务企业须向( )申请注册登记，领取营业执照后

7、方可开业。（A）房地产管理部门（B）所在地人民政府（C）上级主管部门（D）工商行政管理部门17 处置抵押物所得的价款的分配顺序为( )。(1)如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人；(2)支付与处置抵押物或质押物有关费用；(3)有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金；(4)扣除与抵押物或质押物有关的税费。（A）(2)(4)(1)(3)（B） (4)(2)(1)(3)（C） (1)(2)(4)(3)（D）(2)(1)(3)(4 1)18 房地产保险合同有多种表现形式，其中最主要采用的是( )。（A）暂保单（B）保险凭证（C）保险单（D）批单19

8、房地产税收的依据是( )。（A）房地产的市场价格（B）经营房地产所获利润（C）房地产价值的大小（D）经营房地产的收益二、多项选择题20 一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产的( )。（A）外部的基础设施（B）行政管理设施（C）公共服务设施（D）周围环境（E）交通21 我国郊区化的主要表现为( )。（A）人口郊区化（B）工业郊区化（C）城市郊区化（D）外来人口郊区集聚（E）农业郊区化22 下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是( )。（A）转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金（B）转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益

9、中的土地收益上缴国家或者作其他处理（C）未领有国有土地使用证的土地使用者，可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家（D）满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格（E）因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性23 在土地使用权的受让中，成交确认书应包含( )。（A）出让人和中标人，竞得人的名称、地址（B）出让标的（C）成交时间、地点、价款（D）签订出让合同的时间、地点（E）竞得宗地的面积24 建设用地抵押权灭失的情况有( )。（A）担保（B）土地灭失（C）

10、混同（D）抛弃（E）协议灭失25 深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的( )。（A）态度（B）感受（C）动机（D）消费（E）文化26 定义房地产市场区域工作，主要包括( )。（A）供需情况分析（B）描绘市场区域（C）标出竞争强度和位置（D）在相应地图上标出市场区域的边界（E）解释确定市场区域边界的依据27 在设计房地产投资风险问卷调查表时要做到( )。（A）设计问题简短明了（B）设计问题不要使用专门术语（C）设计问题应具有一定的专业性（D）每个问题尽量包含多个内容（E）分情况直接或间接提问28 下列各项属于房地产投资项目可行性研究的工作步骤的有( )。（A）分析市场需求前景（B）接受委托

11、（C）组建工作小组（D）方案研制与优化（E）编写可行性研究报告29 房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，具体包括( ) 。（A）功能目标（B）管理目标（C）实施目标（D）影响指标（E）控制目标30 在市场经济条件下，房地产定价应遵循的原则有( )。（A）价格浮动原则（B）反映市场供求原则（C）价格稳定原则（D）价值规律原则（E）从公众利益出发原则31 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用造成的其价格损失，是建筑物折旧的( )方面。（A）有形损耗（B）功能折旧（C）无形损耗（D）物质折旧（E）经济折旧32 物业服

12、务合同的特征有( )。（A）受到较多的国家干预（B）是劳务合同（C）属于无名合同（D）是集体合同（E）确定性33 抵押贷款利率由( ) 组成。（A）资金的投资收益（B）资金的投资成本（C）承担的风险（D）为安排抵押贷款所发生的运营成本（E）市场利率34 房地产保险可以分为( )。（A）财产损失保险（B）信用保险（C）房地产责任保险（D）人寿保险和人身意外伤害保险（E）金融保险三、案例分析34 甲房地产公司欲建设一住宅项目，委托一社会调研公司进行住宅项目调研，该调查公司设定了开放式的调研问卷，进行调研工作，其问卷内容如下：(1)您能想象美化小区的好处吗?(2)您认为精装房的优缺点在哪里? 你愿意

13、买吗?(3)若您买房您最看重哪一点?(4)您认为小区环境设计应该注意哪些内容?35 若要了解居民的购房意向，确定市场需求，最合适的调研方法是( )。（A）经理询问法（B）邮寄询问法（C）路上拦截法（D）入户询问法36 在确定住宅小区规划、户型及相关配套服务的质量研究中( )最适用。（A）小组访谈法（B）电话询问法（C）投射法（D）实验法36 某投资项目在建期间需一次性投入 500 万元，项目投产后第 1 年末可获得净收入 50 万元，第 2 年末可获得净收入 80 万元，从第 3 年起每年的净收入为 1 00 万元，直到第 10 年末。假定市场收益率为 10。请根据以上资料，回答下列问题：经济

14、师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 26 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 A 项是扇形理论的研究；B 项是同心圆理论的研究； D 项是杜能农业区位论的研究。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解析】 马克思认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 D【试题解析】 物权法第二百条规定：“建没用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新

15、增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 D【试题解析】 已作抵押的土地由抵押人占用与管理，享有出租人的权利，即：按期收取土地使用权租金；监督承租方按照租赁合同的规定合理使用土地； 依法收回出租的士地。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 C【试题解析】 抵押登记可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押，保证债权人实现债权和债务人履行债务。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 C【试题解析】 办理建设用地使用权抵押登记应当交验下列文件：抵押当事人的身份证明和法人资格证明；抵押登

16、记申请书；抵押合同；国有土地使用证；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；登记机关认为必要的其他文件。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 C【试题解析】 政府可以无偿收回土地使用权的除外情况有：不可抗力造成动工开发迟延；政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延； 动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延。A 项属于因政府、政府有关部门的行为造成的动工开发迟延；B 项属于动工开发必需的前期工作造成的动工开发迟延；D 项是不可抗力造成的动工开发迟延。【知识模块】 建设

17、用地使用制度8 【正确答案】 C【试题解析】 C 项，划拨国有建设用地使用权未经原批准机关同意，连续 2 年未使用的，可以无偿收回建设用地的使用权。【知识模块】 建设用地使用制度9 【正确答案】 B【试题解析】 观察法是不通过向调研对象提问，而将人们与调研主题相关的活动记录下来的一种方法，因而观察法具有间接性的特点。【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 B【试题解析】 议标，又称谈判招标，是一种非竞争性招标，是指业主或招标机构与若干家具备相应资质、符合投标条件的承包商，分别就承包工程的有关事宜进行协商，最终与其中某一家达成协议，签订合同。议标的主要优点是招标程序简单灵活，但由于竞争性

18、较差，往往导致合同条件和价格有利于承包商。【知识模块】 房地产开发项目管理11 【正确答案】 A【试题解析】 在 20 世纪 50 年代初，根据需求中心论的营销观念，把企业开展蓠销活动的可控因索归纳为产品(Product)、价格(Price)、渠道(地点)(Place)和促销(Promotion)四类，通常简称为 4Ps。果企业生产出适当的产品，定出适当的价格，利用适当的销售渠道，并辅之以适当的促销活动，那么该企业就会获得成功。【知识模块】 房地产市场营销12 【正确答案】 C【试题解析】 商品房不可移动，其销售具有明显的地域性，因此房地产广告在选择媒体时也应考虑这个特点。选择当地媒体做房地产

19、广告，不仅有针对性，还可节省费用。【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 D【试题解析】 估价上的建筑物折旧是指因各种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。【知识模块】 房地产估价14 【正确答案】 B【试题解析】 房地产状况修正系数= ，则房地产状况修正后的价格：可比实例价格房地产状况修正系数=20001=2000( 元平方米)。【知识模块】 房地产估价15 【正确答案】 B【试题解析】 该写字楼目前的收益价格为：【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 D【知识模块】 物业

20、管理17 【正确答案】 A【试题解析】 贷款银行对抵押物或质押物进行处置的，应当采取转让、拍卖或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当遵循的分配顺序是：支付与处置抵押物或质押物有关的费用扣除与抵押物或质押物有关的税费如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等。【知识模块】 房地产金融18 【正确答案】 C【试题解析】 房地产保险合同是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。房地产保险合同有多种表现形式，但以保险单为主。【知识模块】 房地产金融19 【正确答案】 C【试题解析】

21、 房地产价值的大小是房：也产税收的主要依据，房地产价值较大的占有者承担的税负也较多。因此，房地产税也反映了纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人的收入水平，体现平等负担的原则，从而缩小贫富差距，推进社会协调发展。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题20 【正确答案】 A,C【试题解析】 一宗房地产的外部配套设施是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。基础设施一般是指道路、供水、排水(雨水、污水)、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施；公共服务设施一般是指教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院 )、文化、体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施。【知识模块】 房地产

22、经济基本理论21 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 我国目前仍处于郊区化的初期阶段，还没有进入普遍郊区化的时期。主要表现为：人口郊区化。人口郊区化中以占总人口 90以上的常住户籍人口为主。第三产业的经济总量在城市中心区还在上升，但在郊区表现出来的发展速度更快；工业郊区化。主要表现为三种情况：一是以污染扰民企业的搬迁为主；二是以产业结构调整为目的的企业外迁；二三是高新技术等工业园区的开发建设；外来人口郊区集聚。以上两种现象以城市中心区的离心扩散力量为主，是一种分散化的过程。另外，外来人口进城务工，多在近郊区集中，形成城市扩散与集聚两种力量在近郊区的汇集。【知识模块】 房地产经济基本理论22

23、【正确答案】 A,B,E【试题解析】 C 项，未领有国有土地使用证的土地使用者，不可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租。房产所有人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家；D 项，划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格。【知识模块】 建设用地使用制度23 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 中标通知书或者成交确认书包括的内容有：出让人和中标人或竞得人的名称；出让标的； 成交时间、地点、价款； 签订出让合同的时间、地点等。【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 建设用地抵押权灭失的主要情

24、况有：一是因债务清偿而灭失；二是因债务清偿以外的原因而灭失，具体包括：抛弃； 协议灭失；土地灭失；混同。【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 深度访谈法又称个人访谈法，其主要特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机。一对一的深度访谈可以克服小组访谈中单个人可能承受的群体压力过大，以至于其观点发生变异的问题。深度访谈法一般由调研者根据被访者的回答情况相应调整提问方法和范围。【知识模块】 房地产市场调研26 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 房地产市场调研27 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 在设计调杏表时要注意的事项包括：调查表中设计的问题要简短明

25、了，一目了然；每一个问题只包含一项内容；在问题中不要使用专门术语，概念要通俗易懂；每个问题的选择答案不要过多，问题的含义不要模棱两可；要注意问题提出的方式，有些问题可以直接问，有些问题应间接提问。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析28 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产投资项目可行性研究的工作步骤有：接受委托； 组建工作小组；制定工作计划； 查研究；方案研制与优化；项目的经济评价；编写可行性研究报告。【知识模块】 房地产投资项目方案比选29 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，具体包括：功能目标，是指工程完

26、成应当达到的使用功能目标； 管理目标，是指工程项目管理中，通过管理活动应当达到的目标；影响指标，是反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响状况的指标。【知识模块】 房地产开发项目管理30 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 在市场经济条件下，房地产定价应遵循的原则有：价格浮动原则。主要体现在两个方面，一是在确定房地产价格时不是一个价格点，而应是一个价格范围；二是当影响价格的各种因素变动时，价格应作相应调整；反映市场供求原则。供求原则是市场经济规律的基本原则，商品价格与市场供求相互依存；价值规律原则。价值是价格的基础，价格围绕价值上下波动，是价值规律的基本含义。【知识模

27、块】 房地产市场营销31 【正确答案】 B,C【试题解析】 功能折旧(无形损耗)是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑没计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，Lf现了更好的建筑物等等。【知识模块】 房地产估价32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 物业服务合同的特征有：物业服务合同属无名合同； 物业服务合同既是诺成合同又是要式合同；物业服务合同既是双务合同又是有偿合同；物业服务合同属于劳务合同； 物业服务合同通常属于集体合同； 物业服务合同受到较多的国家干预。【知识模块】 物业管理33 【

28、正确答案】 A,C,D【试题解析】 抵押贷款利率的组成部分包括：资金的投资收益； 承担的风险；费用，即为安排抵押贷款所发生的运营成本。【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产保险可以分为财产损失保险、信用保险、房地产责任保险、人寿保险和人身意外伤害保险以及综合保险。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产市场调研35 【正确答案】 D【试题解析】 入户询问法是由调研人员直接到被访者家中进行调研的一种方式。要了解某区域居民的购房意向，确定潜在市场的大小时，较适用这种方法。【知识模块】 房地产市场调研36 【正确答案】 A【试题解析】 在房地产开发企业确定住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量的调研中，越来越多地采用了小组访谈法。具体实施时的名称各不相同，如可称为客户恳谈会、征求意见会等，借此来了解未来的购买者的态度以修正项目开发、规划设计、营销方案。【知识模块】 房地产市场调研【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析