房地产市调培训.ppt

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1、房地产市调培训 绿地香港营销管理部,2014/01/07,市调概论,什么是市调 市调就是带有一定目的，前往目标片区对相关人员进行访谈，对相关项目进行考察的过程。 市调目的 了解周边项目动态、卖点、营销策略、售价等，当然也有觉得那个售楼处里面妹子不错就去市调的。,对面那项目卖的不错，你们快去瞧瞧！,市调概论,在多年的地产生涯中，多丑的女人我都见过 ，多不客气的态度我都经历过， 但根据我的经验总结下来，其实 市调和谈恋爱、约会是一个原理。 容老夫给各位一一分解,市调概论,市调前准备 确定目的。 明确需要市调的项目。 从网络等渠道收集项目基础信息。 确定市调线路及时间,把妹前准备 明确自己需要女朋友

2、（可能你已经有了） 找准你喜欢的妹子，可能不止一个。 搜集妹子的背景资料，如果妹子是老习的女儿我觉得你就不用考虑了，她是我的。 协调与妹子们的碰面时间，别撞车了，几个地点最好顺路,市调方式,市调方式 明调：自报家门，坦诚相见 优势：可以问任何问题，方便建立长期关系（可以发展为很多关系），随着时间的推移询问到的信息的深度与广度将会持续增加。 劣势：初期市调的信息较浅。 暗调：谎称自己是客户（人生如戏，全靠演技） 优势：如果伪装的好可探知比如合同细节等比较隐秘的资料。 劣势：不利于长期跟踪，市调时的提问有局限性,恋爱方式 坦白：自报家门，坦诚相见 优势：体现个人诚实的特点，方便进行沟通 劣势：如果

3、你家没钱的话。 装土豪：将自己伪装成土豪 优势：如果你只是想先得手再说的话。 劣势：总归有原形毕露的时候，这年头生米煮成熟饭已经没用了。,推荐,推荐,特定目的,特定目的,明调篇,市调过程,恋爱态度 这里我只能说，除非你是土豪，要不然还是对妹子好点。说多了都是泪。,市调态度 放低姿态，谦虚，虚心求教 首先要明确，案场中的置业顾问一般没有接待同行市调的义务，对你进行项目讲解只是出于自身的礼貌，所以市调时千万不要将自己的姿态摆的太高。,谦逊,市调过程,约会表现 约会时务必要表现出自己很绅士，做事很有条理，即便你是一个衣冠禽兽。给妹子留下一个好印象说不定今晚就不用回家了。,市调内容 有条理有章法 入行

4、的新人可事先准备好需要提问的问题，先满足此次市调的目的的前提下可尽量多的询问其他问题，以便对于项目有更加全面的了解。 提问需要有章法可言，不然对方会很吃力。 所提出的问题肯定会有一个回答，不知道也算一种回答。,按套路出牌！,市调过程,市调被冷落 千万不要难过，俗话说的好，山不转水转，拿个小本本记住他，下次他来市调的时候再冷他一次，不要有任何心理压力和想法。当然，如果别人真的很忙，你需要谅解，约好下次再过去或者占用别人几分钟快速问完。 补救办法 声东击西，向别的项目询问该项目的情况,约会被冷落 千万不要难过，总有鲜花会喜欢牛粪的 补救办法 如果你还是再努力下，可以找他朋友打探下,心态平和,市调过

5、程,市调如何增加信息的准确性与广度 简单的说就是搞好关系，成为朋友 朋友有两种，一种是无任何利益往来的（这种朋友不多了），还有就是有利益往来的，你需要体现自己作为他朋友的价值，可以适当透露些有用的信息给他们，以提高信息的准确度，广度主要体现在通过朋友认识的新朋友。 初次市调如果就想获得比较深入的资料的话相对较难，我常用的做法是和他点根烟，如果他是妹子的话我会说我是单身。,如何增加对女朋友的了解 相处是最直接也是最有效的方法，然后通过他的介绍认识他的闺蜜们，从他的闺蜜那里得知许多其他的事情，顺便问问他们缺不缺男朋友，或者介不介意多一个男朋友。 最快的了解方法是晚上不回家。,在中国，资源性人才才是

6、王道,暗调篇,暗调,暗调 当有特定任务时需要采用暗调。真正的客户一般只关注几个点，房子、价格等，而且一般去售楼处客户问的点不会太多，所以要伪装成客户对于新人来说慎用，尤其不要问我可不可以拍照这种问题，如果需要暗调，则你需要完全融入到角色中去，从性格特定、从事行业、购买需求等。 特别提醒：如果你被识破了，那就听天由命吧。我的做法是向对方道歉，当然你直接走也无所谓，就是这个项目你之后千万别去看。,装土豪 如果你真是一个土豪，我想你该不会为了给女朋友买个土豪金而心慌推辞半天吧。,全靠演技,注意事项,注意事项,市调结束 向置业顾问索要名片和楼书 名片的作用是回去后如果有什么不懂的可以继续电话联系，而且可以长期跟踪。 楼书是项目所有价值的载体，十分重要。,约会结束 你和妹子约会完，大家感觉还可以，你如果连联系方式都没要，我只能说兄弟你真二。,这是个信息时代,注意事项,核对信息 向别的项目求证在该项目收集到的信息 市调的信息不可能全对，需要多向别的项目进行求证，并且自己要进行判断。,约会结束 向熟人问问妹子的情况，万一取回来是个女汉子母老虎怎么办。,学会质疑，判断,Thank you!,