DB6101 T 3095-2020 写字楼物业管理服务规范.pdf

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1、D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 0I目 次前 言.I I1 范 围.12 规 范 性 引 用 文 件.13 术 语 和 定 义.14 基 本 要 求.25 客 户 服 务.36 房 屋 管 理 与 维 修 养 护.47 共 用 设 施 设 备 管 理.58 公 共 秩 序 维 护.79 公 共 环 境 维 护.91 0 其 他 服 务.1 01 1 服 务 品 质 评 价 与 改 进.1 0附 录 A（资 料 性）环 境 卫 生 维 护 标 准.1 2附 录 B（资 料 性）绿 化 修 剪 养 护 标 准.1 3参 考 文 献.1 4D B 6 1 0 1/T 3 0

2、9 5 2 0 2 0I I前 言本 文 件 按 照 G B/T 1.1 2 0 2 0 标 准 化 工 作 导 则 第 1 部 分：标 准 化 文 件 的 结 构 和 起 草 规 则 的 规 定起 草。本 文 件 由 西 安 市 市 场 监 督 管 理 局 提 出 并 归 口。本 文 件 主 要 起 草 单 位：西 安 旅 游 集 团 广 瑞 物 业 服 务 有 限 责 任 公 司、西 安 创 业 物 业 发 展 有 限 公 司。本 文 件 主 要 起 草 人：杜 军 安、惠 琳、黄 珊 珊、于 静、白 鹤、黄 莹、韦 波、张 丽 芳。本 文 件 首 次 发 布。本 文 件 在 实 施 中

3、若 有 疑 问 或 建 议，请 将 咨 询 或 修 改 建 议 等 信 息 反 馈 至 下 列 单 位：单 位：西 安 旅 游 集 团 广 瑞 物 业 服 务 有 限 责 任 公 司地 址：西 安 市 南 二 环 西 段 2 7 号 西 安 旅 游 大 厦电 话：0 2 9-8 2 0 6 5 6 6 8D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 01写 字 楼 物 业 管 理 服 务 规 范1 范 围本 文 件 规 定 了 写 字 楼 物 业 管 理 服 务 的 基 本 要 求、客 户 服 务、房 屋 管 理 与 维 修 养 护、共 用 设 施 设 备 管理、公 共 秩 序 维

4、护、公 共 环 境 维 护、其 他 服 务、服 务 品 质 评 价 与 改 进。本 文 件 适 用 于 写 字 楼 物 业 管 理 服 务 活 动。2 规 范 性 引 用 文 件下 列 文 件 中 的 内 容 通 过 文 中 的 规 范 性 引 用 而 构 成 本 文 件 必 不 可 少 的 条 款。其 中，注 日 期 的 引 用 文 件，仅 该 日 期 对 应 的 版 本 适 用 于 本 文 件；不 注 日 期 的 引 用 文 件，其 最 新 版 本（包 括 所 有 的 修 改 单）适 用 于 本文 件。G B 2 8 9 4 安 全 标 志 及 其 使 用 导 则G B 5 7 4 9 生

5、 活 饮 用 水 卫 生 标 准G B 1 3 4 9 5.1 消 防 安 全 标 志 第 1 部 分：标 志G B 1 5 6 3 0 消 防 安 全 标 志 设 置 要 求G B 1 7 0 5 1 二 次 供 水 设 施 卫 生 规 范G B/T 1 7 2 4 2 投 诉 处 理 指 南G B 2 5 2 0 1 建 筑 消 防 设 施 的 维 护 管 理T S G/T 5 0 0 2 电 梯 维 护 保 养 规 则3 术 语 和 定 义下 列 术 语 和 定 义 适 用 于 本 文 件。3.1写 字 楼 o f f i c e b u i l d i n g为 商 务、办 公 活 动

6、 提 供 空 间 的 建 筑 及 附 属 设 施、设 备 和 场 地。3.2物 业 服 务 机 构 p r o p e r t y s e r v i c e a g e n c y依 照 法 定 程 序 设 立，以 物 业 服 务 为 经 营 业 务，并 具 有 企 业 法 人 资 格 的 经 济 组 织。3.3业 主 o w n e r房 屋 的 所 有 权 人。3.4物 业 使 用 人 u s e r o f r e a l p r o p e r t i e s物 业 的 承 租 人 或 实 际 使 用 物 业 的 其 他 人。3.5共 用 部 位 c o m m o n a r e

7、a a n d f a c i l i t y属 于 业 主 共 有 共 用 的 房 屋 主 体 承 重 结 构 部 位（包 括 基 础、内 外 承 重 墙 体、柱、梁、楼 板、屋 顶 等）、户 外 墙 面、门 厅、电 梯 井、楼 梯 间、走 廊 通 道 等。D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 023.6共 用 设 施 设 备 c o m m o n f a c i l i t i e s a n d e q u i p m e n t物 业 管 理 区 域 内 业 主 共 同 使 用 的 供 排 水 管 道、水 箱、加 压 水 泵、电 梯、天 线、照 明 设 施、供 电

8、线 路、煤 气（天 然 气）管 道、消 防 设 施、绿 地、道 路、沟 渠、池、井、公 益 性 文 体 等 设 施 设 备。3.7特 约 服 务 s p e c i a l s e r v i c e通 过 协 商 或 约 定，物 业 服 务 机 构 向 接 受 物 业 服 务 的 组 织 或 个 人 提 供 超 出 物 业 服 务 合 同 约 定 以 外的 服 务。4 基 本 要 求4.1 服 务 人 员物 业 服 务 机 构 应 配 备 专 业 的 服 务 人 员 且 满 足 以 下 要 求：a)应 具 有 良 好 的 职 业 道 德、身 体 健 康；b)应 具 备 与 岗 位 要 求 相

9、 匹 配 的 专 业 能 力，有 从 业 资 格 要 求 的，应 取 得 相 应 证 书；c)上 岗 前 应 接 受 岗 前 培 训，合 格 后 方 可 上 岗；d)应 统 一 着 装，佩 戴 工 牌，仪 表 整 洁，举 止 得 体，行 为 规 范；e)应 熟 悉 相 关 服 务 标 准、岗 位 工 作 标 准、相 关 设 施 设 备 的 使 用 方 法 及 异 常 情 况 时 的 处 置 预 案，履 行 岗 位 职 责，发 现 异 常 情 况 能 及 时 采 取 相 应 措 施。4.2 标 准 化 建 设物 业 服 务 机 构 应 进 行 标 准 化 建 设，包 括 但 不 限 于：人 事

10、管 理；财 务 管 理；品 质 管 理；采 购 管 理；应 急 管 理；保 密 管 理；档 案 管 理；客 户 服 务；设 施 设 备 维 护、安 全 秩 序、环 境 维 护 作 业 指 导 手 册；报 修 管 理；投 诉 管 理；其 他。4.3 供 方 关 系 管 理4.3.1 应 选 聘 具 有 相 应 资 质 及 服 务 能 力 的 供 方 服 务 提 供 商。4.3.2 应 定 期 对 供 方 服 务 的 及 时 性、有 效 性、经 济 性 进 行 评 价，建 立 合 格 供 方 名 录，保 持 与 其 他 相 关方 双 向 沟 通。常 规 供 方 服 务 包 括 但 不 限 于：a)

11、电 梯、中 央 空 调 等 特 种 设 备 维 保；b)监 控、门 禁、楼 控、停 车 场 管 理 等 弱 电 系 统 维 保；c)供 配 电 设 备 预 防 性 试 验；d)消 防 维 保、检 测 与 防 雷 检 测；D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 03e)化 粪 池/隔 油 池 清 掏、外 墙 清 洗、二 次 供 水 水 箱 清 洗、水 质 监 测；f)有 害 生 物 防 治、垃 圾 清 运；g)物 资 供 应（如 日 常 消 耗 材 料、工 装）等。4.3.3 应 与 供 方 服 务 提 供 商 约 定 双 方 的 安 全 生 产 责 任 和 义 务。4.4 合

12、同 管 理4.4.1 物 业 服 务 机 构 应 与 业 主、物 业 使 用 人 订 立 书 面 的 物 业 服 务 合 同。合 同 内 容 包 括 管 理 事 项、服 务质 量、服 务 费 用、合 同 期 限、双 方 的 权 利 义 务、物 业 管 理 用 房、违 约 责 任 等。4.4.2 物 业 服 务 机 构 可 与 业 主 或 物 业 使 用 人 就 物 业 服 务 合 同 之 外 的 其 他 服 务 事 项 签 订 书 面 合 同/协 议，明 确 服 务 内 容、服 务 费 用 及 双 方 的 权 利 义 务。4.4.3 物 业 服 务 机 构 应 与 物 业 服 务 相 关 供

13、方 服 务 提 供 商 签 订 书 面 合 同，明 确 服 务 内 容 及 双 方 的 权 利 义务。4.5 档 案 管 理4.5.1 应 明 确 责 任 部 门 及 人 员、岗 位 职 责、管 理 要 求、保 密 要 求、借 阅 复 制、保 存 时 限 规 定 等。4.5.2 档 案 室 应 配 置 必 要 防 火、除 湿、防 鼠 设 施，并 保 持 设 施 完 好、有 效。4.5.3 档 案 可 为 纸 质 档 案 和 电 子 档 案，内 容 包 括 但 不 限 于：a)房 屋 本 体 档 案，如 房 屋 产 权、竣 工 验 收、使 用 说 明、房 屋 装 修、维 保 记 录 等；b)设

14、施 设 备 档 案，如 设 备 台 账、设 备 卡、使 用 说 明、维 保 记 录、检 验 报 告、运 行 记 录 等；c)客 户 服 务 档 案，如 业 主 入 驻 登 记 信 息、装 修 管 理 记 录、管 理 规 约、客 户 建 议 与 投 诉 等；d)安 全 防 范 档 案，如 视 频 监 控 记 录、交 接 班 记 录、物 品 出 入 登 记 记 录、安 全 巡 查 记 录、突 发 事件 演 练、突 发 事 件 或 事 故 的 相 关 处 置 及 调 查 记 录 等；e)环 境 管 理 档 案，如 绿 化 总 平 面 图、苗 木 台 账、清 洁 整 改 记 录、消 杀 记 录 等；f

15、)财 务 管 理 档 案，如 物 业 费 催 缴 记 录、缴 费 凭 证、发 票 领 用 登 记 记 录 等；g)其 他 档 案，如 合 同、协 议、公 告 等。4.5.4 电 子 档 案 应 定 期 备 份，存 储 可 靠，应 注 意 远 离 强 磁 场 和 有 害 气 体，满 足 避 光、防 尘、防 变 形 要求。5 客 户 服 务5.1 接 待 服 务应 设 有 客 户 服 务 中 心，并 满 足 以 下 要 求：a)设 置 2 4 h 服 务 电 话，接 待 人 员 每 日 现 场 工 作 时 间 不 少 于 8 h；b)提 供 多 种 接 待 途 径，包 括 但 不 限 于 现 场

16、接 待、接 听 电 话、收 发 信 函 及 电 子 邮 件 等；c)接 待 服 务 中 应 注 意 用 语 文 明、礼 貌、规 范；d)对 业 主 或 物 业 使 用 人 的 咨 询、求 助 等 事 项，应 予 以 答 复；e)受 理 服 务 事 项 应 进 行 记 录 并 存 档；f)对 于 投 诉、报 修 等 事 项 应 进 行 回 访；g)对 于 影 响 业 主 或 物 业 使 用 人 的 作 业 计 划（如 停 水、停 电、外 墙 清 洗、电 梯 维 保 等），至 少 应提 前 2 4 h 通 知。5.2 入 驻 和 迁 出 服 务5.2.1 业 主 或 物 业 使 用 人 入 驻 或

17、 迁 出 时，应 协 助 办 理 相 关 手 续，并 及 时 建 档、归 档。D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 045.2.2 应 实 行 大 宗 物 品 出 入 登 记 管 理。5.2.3 对 于 整 层 或 多 层 入 驻 或 迁 出 时，应 安 排 专 人 进 行 现 场 管 理 和 协 调。5.3 装 修 服 务5.3.1 建 立 装 修 申 请 审 核 制 度，并 建 立 装 修 档 案，档 案 包 括 装 修 申 请、审 核、验 收 资 料 等。5.3.2 受 理 装 修 申 请 时 应 告 知 业 主 或 物 业 使 用 人 有 关 规 定，签 订 装 修

18、协 议，明 确 相 关 方 的 权 利 和 义 务。5.3.3 建 筑 装 饰 装 修 工 程 变 动 建 筑 物、构 筑 物 主 体 或 者 承 重 结 构 的，应 按 照 西 安 市 建 筑 装 修 条 例 的 相 关 要 求 提 交 相 应 的 设 计 及 审 查 资 料。法 律、法 规 规 定 需 经 公 安 机 关 消 防 机 构、规 划 等 行 政 部 门 审 核批 准 的 公 共 建 筑 装 饰 装 修 工 作，装 饰 装 修 单 位 应 当 办 理 相 关 手 续，并 提 交 相 关 资 料。5.3.4 装 修 单 位/施 工 人 员 应 遵 守 装 修 协 议 中 约 定 的

19、 各 项 事 宜，如 施 工 安 全、防 火 要 求、有 限 空 间 作 业的 安 全 要 求、作 业 时 间、垃 圾 堆 放 等。5.3.5 定 期 巡 视 装 修 现 场，发 现 有 违 规 行 为 的，应 予 以 劝 阻、制 止；劝 阻、制 止 无 效 的，应 及 时 报 告有 关 行 政 主 管 部 门。5.4 延 伸 服 务5.4.1 便 民 服 务5.4.1.1 物 业 服 务 机 构 可 根 据 情 况，为 业 主 或 物 业 使 用 人 提 供 便 民 服 务。5.4.1.2 所 提 供 的 服 务 应 结 合 业 主 及 物 业 使 用 人 的 日 常 需 求，并 以 意 见

20、 征 询 信 息、接 待 来 访 反 馈 等 为依 据。5.4.1.3 便 民 服 务 包 括 但 不 限 于：a)信 息 查 询，如：餐 饮 信 息、酒 店 信 息、旅 游 信 息 等；b)便 捷 办 公，如：指 示 牌 摆 放、手 推 车 借 用、充 电 宝 租 借 等；c)贴 心 生 活，如：雨 伞 借 用、医 药 箱 使 用、针 线 包 使 用、工 具 箱 使 用 等；d)其 他 服 务。5.4.2 特 约 服 务5.4.2.1 物 业 服 务 机 构 可 根 据 业 主 或 物 业 使 用 人 实 际 需 求，提 供 特 约 服 务。5.4.2.2 所 提 供 的 服 务 收 费 标

21、 准 应 公 示，业 主 或 物 业 使 用 人 可 自 愿 选 择，在 接 受 物 业 服 务 机 构 的 服 务时 对 其 服 务 质 量 及 费 用 进 行 确 认。5.4.2.3 特 约 服 务 包 括 但 不 限 于：a)商 务 配 套 服 务，如：会 务 服 务、票 务 服 务、文 印 服 务、房 屋 租 赁 代 理 服 务、入 户 保 洁 等；b)生 活 配 套 服 务，如：员 工 餐 饮、绿 植 租 摆、代 购 物 品 等；c)其 它 服 务。5.5 投 诉 服 务客 户 投 诉 处 理 应 满 足 以 下 要 求：a)提 供 服 务 窗 口、热 线 电 话、电 子 邮 件 等

22、 多 种 客 户 投 诉 渠 道；b)受 理 投 诉 应 尽 可 能 在 现 场 妥 善 处 理；c)投 诉 处 理 进 程 或 结 果 应 及 时 反 馈 客 户；d)受 理 客 户 投 诉 后 应 进 行 调 查 与 回 访。6 房 屋 管 理 与 维 修 养 护D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 056.1 应 建 立 物 业 管 理 规 约 指 导 业 主 或 物 业 使 用 人 正 确 使 用 房 屋，遵 守 房 屋 安 全 使 用 规 范。6.2 提 供 2 4 h 房 屋 报 修 电 话，记 录 报 修 内 容，急 修 1 0 m i n 内 到 达 现 场。

23、6.3 应 建 立 房 屋 建 筑 及 附 属 设 施 台 账，内 容 包 含 但 不 限 于：建 筑 物 名 称、建 筑 面 积、层 高、场 地 面 积及 场 地 材 料、竣 工 时 间、附 属 设 施 配 置 及 相 关 检 测 报 告、技 术 图 纸、使 用 和 保 修 文 件 等。定 期 核 对、更新 台 账，账 实 相 符。6.4 建 立 房 屋 巡 查 规 范，根 据 房 屋 实 际 使 用 年 限，定 期 检 查 房 屋 的 使 用 状 况。巡 查 中 发 现 损 坏 需 要 维修 时，在 保 修 期 内 的 应 及 时 联 系 相 关 单 位 维 修。超 出 保 修 期 的 按

24、 照 合 同 约 定 执 行。需 要 动 用 专 项 维 修 资金 的，按 照 专 项 维 修 资 金 使 用 办 法 执 行。6.5 制 定 房 屋 及 其 附 属 设 施 的 年 度 大、中 修 计 划 和 日 常 维 护 保 养 计 划，经 业 主 同 意 后，组 织 实 施。6.6 物 业 服 务 机 构 应 告 知 业 主 及 物 业 使 用 人 装 饰 装 修 的 相 关 要 求，避 免 在 服 务 区 域 内 出 现 违 反 规 划、私 搭、乱 建、擅 自 改 变 房 屋 用 途 或 危 及 建 筑 物 安 全 的 行 为，如 出 现 以 上 情 形 有 义 务 进 行 劝 阻，

25、劝 阻 不 成应 向 有 关 行 政 主 管 部 门 报 告。6.7 既 有 建 筑 物 幕 墙 的 维 护 与 检 修 应 由 专 业 维 护 单 位 进 行，必 须 按 照 国 家 有 关 规 定 执 行，保 证 维 护 人员 的 作 业 安 全。6.8 保 持 房 屋 及 附 属 设 施 正 常 使 用 功 能，延 长 房 屋 使 用 寿 命，其 状 态 应 满 足 以 下 要 求：a)屋 顶 无 积 水、无 渗 漏；b)外 墙 装 饰 层 无 空 鼓、无 裂 缝、无 风 化、无 脱 落；c)阳 台、雨 棚、梁 等 结 构 构 件 保 护 层 无 开 裂；d)排 水 管 道 定 期 检

26、查 并 进 行 清 掏，确 保 管 道 畅 通；e)公 共 区 域 内 墙 面 及 顶 棚 无 空 鼓、无 剥 落；f)公 共 区 域 门 窗 开 关 灵 活，无 破 损；g)公 共 区 域 地 面 无 起 砂、无 空 鼓、无 松 动；h)既 有 建 筑 物 面 板、连 接 构 件 或 局 部 墙 面 无 变 形、脱 落、爆 裂 现 象。6.9 对 写 字 楼 内 及 周 边 各 项 标 识 应 进 行 有 效 管 理，标 识 牌 应 设 置 在 醒 目 的 位 置，高 度 宜 与 视 线 高 度 一致。安 全 标 志 应 符 合 G B 2 8 9 4 的 要 求，消 防 安 全 标 志 应

27、 符 合 G B 1 3 4 9 5.1 和 G B 1 5 6 3 0 的 要 求，公 共 场 所的 安 全 设 施 设 备 标 识 及 使 用 说 明 应 文 字 规 范，保 持 各 类 标 识 完 好。6.1 0 写 字 楼 内 及 周 边 宜 设 置 以 下 标 识：a)各 主 出 入 口 的 平 面 示 意 图；b)主 要 道 路、停 车 场、泊 车 导 向 等 标 识；c)办 公 区 域、公 共 区 域 内 的 紧 急 出 口、消 防 通 道 等 警 示 性 标 识；d)各 楼 层 指 示、引 导 标 识；e)公 共 卫 生 间、服 务 台 等 公 共 服 务 设 施 引 导 和

28、位 置 标 识；f)公 共 场 所 的 安 全 设 施 设 备、消 防 设 施 设 备 标 识；g)共 用 设 施 设 备 的 安 全 警 示 标 识；h)临 时 性 服 务 标 识。7 共 用 设 施 设 备 管 理7.1 供 配 电 和 应 急 供 电 系 统7.1.1 应 建 立 供 配 电 和 应 急 供 电 系 统 的 相 关 制 度。7.1.2 高 低 压 配 电 室 定 时 进 行 巡 查，检 查 设 施 设 备 运 行 状 况，对 主 要 运 行 参 数 进 行 抄 录。7.1.3 定 期 对 发 电 机（组）设 施 设 备 进 行 检 查、维 护，保 持 设 备 完 好，每

29、月 启 动 及 维 护 备 用 发 电 机（组），确 保 随 时 可 应 急 启 用。D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 067.1.4 定 期 对 应 急 照 明（带 蓄 电 池）设 施 设 备 进 行 检 查、维 护，每 月 对 蓄 电 池 组 进 行 充 放 电 试 验，使其 处 于 有 效 待 用 状 态。7.1.5 定 期 巡 视 写 字 楼 内 及 周 边 等 公 共 部 位 照 明 设 施 设 备，及 时 修 复 损 坏 的 开 关 和 灯 具。7.1.6 每 年 对 变 配 电 设 施 设 备 至 少 进 行 1 次 检 查、维 护、清 洁，并 做 记 录。

30、7.1.7 配 电 室 安 全 标 识、安 全 防 护 用 品 齐 全 有 效，通 风 照 明 良 好，能 有 效 防 止 小 动 物 进 入；无 有 毒 有害 危 险 品 及 杂 物 存 放，环 境 整 洁；配 备 符 合 要 求 的 灭 火 器 材。7.2 给 排 水 系 统7.2.1 应 建 立 给 排 水 系 统 的 相 关 制 度。7.2.2 每 日 至 少 检 查 1 次 供 水 泵、排 污 泵、阀 门 等，确 保 给 排 水 系 统 通 畅，各 种 管 道 阀 门 完 好，仪 表显 示 准 确。7.2.3 定 期 对 水 质 处 理 消 毒 装 置 及 设 备 控 制 柜 进 行

31、 保 养。7.2.4 定 期 对 给 排 水 系 统 进 行 维 护，系 统 无 明 显 异 味 和 噪 声。7.2.5 定 期 对 室 内 集 水 坑、隔 油 池、室 外 化 粪 池 进 行 清 理。7.2.6 每 季 度 对 排 水 总 管 进 行 检 查，定 期 对 水 泵、管 道 进 行 防 腐 保 养。7.2.7 生 活 饮 用 水 二 次 供 水 设 施 的 储 水 池（箱）每 半 年 至 少 清 洗 消 毒 1 次，清 洗、消 毒 应 由 专 业 清 洗单 位 进 行。7.2.8 生 活 饮 用 水 水 质 应 符 合 G B 5 7 4 9 的 要 求，水 质 检 测 的 要

32、求 按 照 G B 1 7 0 5 1 执 行。7.2.9 生 活 饮 用 水 二 次 供 水 安 全 管 理 人 员 应 按 相 关 要 求 办 理 健 康 证 明 并 公 示。7.2.1 0 水 箱、蓄 水 池 盖 板 应 保 持 完 好 并 加 锁，溢 流 管 口 应 安 装 金 属 防 护 网 并 完 好；进 行 规 范 加 压 操 作，确 保 用 户 末 端 的 水 压 及 流 量 满 足 使 用 要 求。7.3 空 调 系 统7.3.1 应 建 立 空 调 系 统 的 相 关 制 度。7.3.2 开 机 前 应 对 主 机 及 配 套 设 备、供 电、燃 气 系 统 进 行 维 护

33、 保 养，并 做 好 工 况 转 换。7.3.3 对 操 作 人 员 应 进 行 操 作 流 程 及 突 发 状 况 应 急 处 置 的 培 训 和 演 练。7.3.4 应 对 组 合 式 空 气 机 组 或 风 机 盘 管 回 风 滤 网 进 行 除 尘 清 洗。7.3.5 定 时 对 主 机 及 配 套 设 备 运 行 情 况 进 行 检 查，抄 录 各 项 数 据。7.3.6 物 业 服 务 机 构 应 督 促 维 保 单 位 定 期 对 主 机 运 行 状 态 进 行 检 查 和 调 整，确 保 运 行 正 常 安 全 可 靠。7.3.7 停 机 后 物 业 服 务 机 构 应 拟 定

34、 维 护 保 养 及 检 修 计 划，对 系 统 运 行 期 间 的 各 类 能 耗 进 行 统 计 分 析，制 定 下 一 季 系 统 运 行 节 能 措 施。7.3.8 应 按 照 系 统 停 机 时 的 保 养 要 求 进 行 养 护，确 保 安 全。7.3.9 如 遇 突 发 状 况，物 业 服 务 机 构 应 临 时 进 行 应 急 处 置，同 时 联 系 维 保 单 位 进 行 维 修。7.4 电 梯 系 统7.4.1 应 建 立 电 梯 系 统 的 相 关 制 度。7.4.2 电 梯 应 按 照 规 定 检 验 合 格，购 置 电 梯 安 全 责 任 保 险，取 得 特 种 设

35、备 使 用 标 志 后 投 入 使 用。7.4.3 电 梯 内 应 有 应 急 救 援 电 话、禁 烟 标 志、有 效 的 电 梯 安 全 检 验 标 志、维 保 标 志 和 安 全 乘 梯 提 示 等。7.4.4 应 委 托 专 业 电 梯 维 保 单 位 按 照 T S G/T 5 0 0 2 要 求 定 期 进 行 保 养，并 对 其 提 供 的 服 务 进 行 监 督，保存 相 关 记 录。7.4.5 物 业 服 务 机 构 应 配 备 专 业 管 理 人 员，每 日 对 电 梯 设 备 运 行 巡 查 至 少 1 次。7.4.6 应 制 定 电 梯 故 障 应 急 方 案 和 使 用

36、 指 引 等 管 理 措 施，电 梯 应 急 方 案 内 容 应 包 括 停 电 应 急 处 理、电梯 困 人 应 急 处 理、电 梯 火 情 应 急 处 理、地 震 时 电 梯 应 急 处 理、水 浸 电 梯 应 急 处 理 等。D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 077.4.7 电 梯 发 生 故 障 时，物 业 服 务 机 构 应 及 时 通 知 电 梯 维 保 单 位，并 督 促 维 保 单 位 及 时 修 复。发 生 困人 或 其 它 重 大 事 故 时，物 业 服 务 机 构 应 在 1 0 m i n 内 到 达 现 场，并 通 知 电 梯 维 保 单 位 在

37、 3 0 m i n 内 到 达 现 场，开 展 应 急 处 理。7.4.8 保 持 电 梯 视 频 监 控 系 统、紧 急 报 警 装 置、五 方 对 讲 系 统 完 好 有 效，保 证 联 络 畅 通。7.5 消 防 系 统7.5.1 应 建 立 消 防 系 统 的 相 关 制 度 及 应 急 预 案。7.5.2 消 防 设 施 维 护 管 理 应 符 合 G B 2 5 2 0 1 的 要 求。7.5.3 每 日 应 对 疏 散 通 道、安 全 出 口、消 防 车 道 等 部 位 进 行 巡 查，保 持 畅 通，无 堵 塞、占 用、锁 闭 现象。7.5.4 每 月 应 对 室 内 消 火

38、 栓 箱 进 行 检 查，确 保 消 火 栓 箱 无 遮 挡，箱 门 应 设 置 紧 急 开 启 装 置，栓 口、水枪、水 带 齐 全 完 好。7.5.5 每 月 应 对 灭 火 器 进 行 检 测，确 保 灭 火 器 保 险 销 及 喷 嘴 外 观 良 好，无 损 坏、无 锈 蚀，压 力 表 显 示在 正 常 范 围 内，应 定 期 维 修、检 测。7.5.6 每 月 对 室 外 消 火 栓、水 泵 接 合 器 等 进 行 巡 查，确 保 设 施 完 好，无 损 坏、埋 压、遮 挡、圈 占 现 象。7.5.7 每 年 至 少 进 行 1 次 对 建 筑 消 防 设 施 进 行 全 面 检 测

39、，确 保 完 好 有 效，检 测 记 录 应 当 完 整 准 确、存档 备 查。7.5.8 自 动 消 防 设 施 运 行 正 常，发 生 火 灾 时，设 施 应 能 及 时 联 动，启 停 均 在 消 防 控 制 室 有 信 号 反 馈。7.5.9 消 防 水 池 等 消 防 储 水 设 施 水 量 达 到 规 定 水 位，冬 季 应 有 保 温 措 施。7.6 楼 宇 自 动 化 系 统7.6.1 应 建 立 楼 宇 自 动 化 系 统 的 相 关 制 度，控 制 室 机 房 实 行 封 闭 管 理，配 备 符 合 要 求 的 灭 火 器 材。7.6.2 每 月 对 服 务 器、U P S

40、、传 感 器、直 接 数 字 控 制 器 等 进 行 巡 检，确 保 工 作 正 常、通 讯 正 常、线 路 整齐、整 洁，末 端 设 备 接 线 正 确、线 路 无 损、安 装 牢 固。7.6.3 定 期 对 计 算 机 系 统 数 据 进 行 备 份。7.6.4 每 年 对 传 感 器、执 行 器 等 仪 器 仪 表 相 关 设 备 进 行 校 对。7.7 防 雷 接 地 系 统7.7.1 应 建 立 防 雷 接 地 系 统 的 相 关 制 度。7.7.2 建 筑 物 防 雷 系 统 检 测 间 隔 时 间 为 1 2 个 月，防 雷 接 地 系 统 应 由 取 得 资 质 的 专 业 检

41、 测 机 构 进 行 检 测。7.7.3 每 月 对 建 筑 物 防 雷 接 地 系 统，变、配 电 室 的 设 备 的 接 地 带 进 行 检 查。7.7.4 每 季 度 对 配 电 柜 及 设 备 接 地 进 行 检 查，保 证 机 电 设 备、构 架 等 金 属 物 接 地 良 好，避 雷 设 施 完 好。8 公 共 秩 序 维 护8.1 出 入 管 理8.1.1 各 出 入 口 应 2 4 h 值 班，值 班 记 录 规 范、详 实。8.1.2 对 装 修 及 其 它 临 时 施 工 人 员 实 行 出 入 证 管 理，出 入 询 问，做 好 记 录。8.2 车 辆 管 理8.2.1

42、应 定 期 维 护 车 场 内 监 控 设 备、照 明 设 备、消 防 设 施、门 禁、车 辆 限 速 标 识 及 指 示 标 志。8.2.2 车 辆 停 放 区 域 应 公 开 收 费 标 准，实 行 专 人 管 理，保 证 车 辆 停 放 有 序。8.2.3 应 定 期 对 停 车 系 统 进 行 维 修 保 养，摄 像 探 头、道 闸 安 装 牢 固，保 证 系 统 运 行 正 常。D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 088.2.4 应 设 定 非 机 动 车 停 放 区，引 导 有 序 停 放。8.2.5 应 加 强 消 防 通 道 等 禁 止 停 放 区 域 的

43、巡 查，保 证 消 防 通 道 的 畅 通，对 不 按 规 定 停 放 机 动 车 的 行 为进 行 劝 阻、纠 正。8.3 机 械 车 位 管 理机 械 车 位 管 理 应 符 合 下 列 要 求：a)未 经 培 训 过 的 员 工 不 得 操 作 设 施；b)操 作 设 施 前 应 确 认 设 施 区 内 无 其 他 人 员；c)存 放 车 辆 时 应 提 醒 车 主 将 车 辆 按 要 求 停 放；d)当 设 施 出 现 异 常 而 无 法 消 除 时，应 联 系 专 业 人 员 进 行 维 修，不 得 私 自 处 理；e)机 械 车 位 应 由 具 有 资 质 的 专 业 机 构 进

44、行 维 保，设 备 检 修 时 应 确 保 两 人 作 业。8.4 巡 逻 管 理8.4.1 制 定 详 细 的 巡 逻 路 线，明 确 巡 逻 职 责，规 范 工 作 流 程，发 现 违 法、违 章 行 为 应 及 时 制 止。8.4.2 宜 使 用 巡 更 设 备，保 留 巡 更 记 录。如 无 巡 更 设 备，宜 保 持 两 人 一 组 进 行 巡 查。8.4.3 巡 逻 中 应 检 查 各 类 防 盗 探 测 器 安 装 是 否 牢 固、线 路 有 无 毁 损，防 盗 报 警 控 制 器 线 路 有 无 毁 损，设 备 是 否 运 行 正 常。8.4.4 发 现 异 常 气 味、声 响

45、，应 立 即 查 明 报 告，并 对 紧 急 情 况 采 取 必 要 的 处 理 措 施。若 发 现 闲 杂 人 员、推 销 人 员，应 立 即 劝 离。8.4.5 巡 逻 过 程 和 监 控 中 心 实 行 联 动，收 到 指 令 后，及 时 到 达 现 场。8.4.6 巡 逻 记 录 应 真 实 有 效、整 齐 完 整，记 录 保 存 时 间 不 少 于 2 年。8.5 消 防 安 防 监 控 室 管 理8.5.1 消 防 安 防 监 控 室 应 实 行 2 4 h 值 班 制 度，每 班 应 不 少 于 2 人，电 话 畅 通，值 班 人 员 应 取 得 消 防 员职 业 资 格 证 书

46、。8.5.2 禁 止 与 工 作 无 关 人 员 入 内，做 好 保 密 工 作。特 殊 情 况 如 需 进 入，需 经 批 准，并 填 写 相 关 记 录。监 控 影 像 保 持 完 整，保 存 时 间 应 符 合 国 家 规 定 要 求，物 业 服 务 机 构 不 得 删 改 或 者 扩 散。8.5.3 应 保 证 消 防、安 防 监 控 系 统 相 应 的 设 备 设 施 运 转 正 常，记 录 完 整。8.5.4 按 设 备 随 机 使 用 说 明 书 的 要 求 对 硬 盘 录 像 机、摄 像 机 等 设 备 进 行 检 修 保 养。8.5.5 有 异 常 情 况 报 警 应 及 时

47、 安 排 巡 逻 人 员 现 场 查 看 处 理，如 遇 突 发 事 件 应 及 时 应 急 处 置。8.5.6 开 展 防 火 检 查，消 除 火 灾 隐 患，应 组 织 进 行 有 针 对 性 的 消 防 演 练。8.6 应 急 处 置8.6.1 应 急 事 件维 护 写 字 楼 安 全 和 正 常 办 公 秩 序，有 效 应 对 应 急 事 件。应 急 事 件 通 常 包 含：a)自 然 灾 害，如：地 震 灾 害、生 物 灾 害 等；b)事 故 灾 难，如：公 共 设 施 和 设 备 事 故、火 警 火 灾 等；c)公 共 卫 生 事 件，如：传 染 病 疫 情、食 品 安 全 等；d

48、)社 会 安 全 事 件，如：群 体 性 事 件、经 济 安 全 事 件 等。8.6.2 处 置 要 求8.6.2.1 建 立 应 急 事 件 处 理 机 制，制 定 应 急 预 案，明 确 责 任 人。8.6.2.2 事 件 发 生 时 应 及 时 告 知 业 主 或 物 业 使 用 人，适 时 启 动 应 急 预 案，执 行 信 息 发 布 制 度。D B 6 1 0 1/T 3 0 9 5 2 0 2 098.6.2.3 发 生 需 要 向 政 府 部 门 报 告 的 应 急 事 件，应 及 时 履 行 报 告 程 序，并 协 助 政 府 部 门 救 援。8.6.2.4 对 应 急 事

49、件 处 置 应 进 行 记 录，记 录 的 方 式 包 括 但 不 限 于 文 字、录 音、录 像 和 拍 照 等。8.6.2.5 在 确 保 安 全 的 前 提 下，及 时 恢 复 写 字 楼 正 常 办 公 秩 序，并 对 应 急 事 件 的 处 置 情 况 进 行 总 结 评估。8.6.2.6 定 期 对 相 关 人 员 进 行 应 急 预 案 培 训，并 组 织 应 急 预 案 演 练。9 公 共 环 境 维 护9.1 公 共 区 域 环 境 卫 生 维 护9.1.1 按 物 业 合 同 约 定，建 立 环 境 卫 生 维 护 标 准，定 时 清 洁 共 用 部 位，保 持 干 净 整

50、 洁，记 录 完 整。9.1.2 对 于 石 材 类、木 质 类、地 毯 类、金 属 类 等 材 质，应 分 类 进 行 清 洁。9.1.3 及 时 关 注 雨 雪 等 极 端 天 气。雨 雪 天 气 应 采 取 防 滑 措 施，特 殊 部 位 保 洁 要 做 好 安 全 防 护。9.1.4 极 端 天 气 来 临 前，应 提 前 检 查 并 疏 通 排 水 沟，确 保 污 水 泵 正 常 运 行，及 时 清 扫 道 路，做 好 防 冻工 作。9.1.5 适 时 开 展 卫 生 防 疫 工 作，配 合 做 好 突 发 性 传 染 病 控 制。9.1.6 建 筑 物 外 立 面 清 洗 应 委