经济师中级房地产经济专业知识与实务-13及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-13 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：60，分数：60.00)1.下列不是哈里斯和乌尔曼认为形成城市多核心的因素的是( )。A某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性B某些活动互补互利，自然聚集C某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有利的因素，因此就依赖其他使用而集结在一起D高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低级品质的使用（分数：1.00）A.B.C.D.2.地租本质上是一种( )。A超额报酬 B经营利润C劳动报酬 D投资收益（分数：1.00）A.B.C.D.3.不考虑其他因素的影响，若房地产的

2、开发成本上升，则供给曲线( )。A向上移 B向下移C向左移 D向右移（分数：1.00）A.B.C.D.4.房地产征收的核心是( )。A从公共利益出发B不转移所有权C严格按照法律规定的程序D强制取得被征收人的房地产（分数：1.00）A.B.C.D.5.依据土地管理法的规定，征收耕地的土地补偿费为( )。A该耕地被征收前平均年产值的 6到 10倍B该耕地被征收前平均年产值的 6到 8倍C该耕地前三年总产值的 4到 6倍D该耕地前三年总产值的 10倍（分数：1.00）A.B.C.D.6.拆迁人要对位于郊区的一排民宿进行拆迁，若采用货币补偿方式，则下列不属于影响补偿金额的是( )。A该民宿的地理位置

3、B该民宿的用途C该民宿的建筑面积 D该民宿的外观形状（分数：1.00）A.B.C.D.7.拆迁租赁房屋时，被拆迁人与承租人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行( )。A货币补偿 B房屋产权调换C入股分红补偿 D协议补偿（分数：1.00）A.B.C.D.8.若拆迁人支付的补偿费不能让被拆迁人满足居住条件的，还应支付( )。A房地产补偿费 B搬迁补助费C过渡补助费 D安置补偿费（分数：1.00）A.B.C.D.9.道路广场、绿地属于( )。A人民团体用地 B军事用地C城市基础设施用地 D公益事业用地（分数：1.00）A.B.C.D.10.商业、旅游、娱乐用地的使用权最高年限为( )年。A70 B

4、50C40 D30（分数：1.00）A.B.C.D.11.承租人将承租土地转租给第三人的，承租土地使用权归( )持有。A第三人 B原承租人C土地局 D国家（分数：1.00）A.B.C.D.12.土地使用者将建设用地使用权转移给他方，他方为此支付建设用地使用权转让金的行为属于( )。A建设用地使用权的租赁 B建设用地使用权的出售C建设用地使用权的交换 D建设用地使用权的赠与（分数：1.00）A.B.C.D.13.建设用地使用权出租的主体是( )。A国家 B集体C个人 D土地使用权人（分数：1.00）A.B.C.D.14.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态

5、度等资料的调研方法属于( )。A定性调研 B定量调研C随机抽样调研 D非随机抽样调研（分数：1.00）A.B.C.D.15.房地产市场营销的出发点是( )。A开发商能达到盈利目的 B房地产开发企业预期目标实现C客户对房地产产品及相关服务的需求 D保持竞争优势（分数：1.00）A.B.C.D.16.对房地产销售设计产品、价格、分销、促销策略及其组合属于房地产市场的( )。A营销目的 B战略规划C营销过程 D营销活动（分数：1.00）A.B.C.D.17.对销售资料、销售人员、销售现场进行准备属于商品房销售代理流程中的( )。A委托人提交有关资料 B代理机构进行营销企划C代理机构进行租售准备 D代

6、理机构租售执行（分数：1.00）A.B.C.D.18.下列不属于房地产定价原则的是( )。A市场竞争原则 B价格浮动原则 C反映市场供求原则 D价值规律原则（分数：1.00）A.B.C.D.19.低开高走的定价策略运用的关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度，根据实践经验，每次调价涨幅应在( )之间。A1%到 2% B2%到 4%C3%到 5% D4%到 6%（分数：1.00）A.B.C.D.20.净现金流的简称是( )。ACO BCICCOCI DCICO（分数：1.00）A.B.C.D.21.下列对现值理解正确的一项为( )。A资金发生在(或折算为)某一特定时问序列起点时的价值称为现值B资

7、金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为终值C资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值称为现值D现值指资金发生在各个计息期末的价值（分数：1.00）A.B.C.D.22.室内装修费属于出租型房地产开发现金流出中的( )。A不可预见费 B办公费C固定资产投资 D经营成本（分数：1.00）A.B.C.D.23.编制项目投资现金流量表的目的是( )。A考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础B考察项目自有资金的营运能力C考察投资者各方投入资本的盈利能力D考察部分投资的盈利能力，以及项目白有资金的盈利能力（分数：1.00）A.B.C.D.24.只有建设期而没

8、有经营期的投资项目是( )。A管理房地产投资项目 B房地产置业投资项目C经营型房地产开发投资项目 D出售型房地产开发投资项目（分数：1.00）A.B.C.D.25.对于房地产投资而言，财务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和( )。A评价项目的清偿能力 B评价项目的还债能力C评价项目的短期盈利能力 D评价项目的远期收益能力（分数：1.00）A.B.C.D.26.人工、建筑材料等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的( )A建筑安装工程费 B经营成本C投资收益率 D融资成本（分数：1.00）A.B.C.D.27.运输费、加班丁人工资等可归为成本中的( )。A流动成本 B固定成

9、本C混合成本 D变动成本（分数：1.00）A.B.C.D.28.对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时，步骤不包括( )。A确定敏感性分析财务指标B选择需要分析的不确定性因素C确定敏感性分析因素D选择性分析所选择的不确定因素的波动程度（分数：1.00）A.B.C.D.29.按风险所涉及的范围投资风险可分为( )。A纯粹风险和投机风险 B静态风险和动态风险C基本风险和特定风险 D系统风险和非系统风险（分数：1.00）A.B.C.D.30.( )是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。A互斥方案 B混合方案C互补方案 D现金流量相关方案（分数：1.00）A.B.C.D.31.将每年的净收益和初

10、始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的( )。A净将来值 B净现值率C净现值 D净年值（分数：1.00）A.B.C.D.32.将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的方法称为( )。A现值法 B年值法C最小公倍数法 D等值年值法（分数：1.00）A.B.C.D.33.在对投资项目进行可行性分析的这一综合研究过程中，可行性研究的主要依据不包括( )。A地方性的风土人情B国家相关法律法规C国家的宏观调控政策D国家和行业所规定的经济参数和指标（分数：1.00）A.B.C.D.34.建筑规划方案的选择属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。A规划设计方案

11、的选择 B市场分析和建设规模的确定C开发建设计划的编制 D项目概括（分数：1.00）A.B.C.D.35.下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是( )。A项目搜集与整理统计 B项目规划方案设计C项日进度安排 D确定性分析和风险分析（分数：1.00）A.B.C.D.36.投标前的准备工作不包括( )。A填制标书 B收集招标信息和资料C投标可行性分析 D组成招标小组（分数：1.00）A.B.C.D.37.下列不属于房地产开发项目工程招标的程序的是( )。A招标前的准备 T作 B发出招标公告C对投标人进行资格审查 D签订招标文件（分数：1.00）A.B.C.D.38.下列不属于

12、房地产开发项目工程招标方式的是( )。A私募招标 B公开招标C邀请招标 D议标（分数：1.00）A.B.C.D.39.房地产开发项目所要达到的状态的描述系统称为( )。A工程系统 B管理系统 C目标系统 D实施系统（分数：1.00）A.B.C.D.40.房地产开发项目产品的具体建筑过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止称为( )。A项目前期策划阶段 B项目设计阶段C项目实施阶段 D项目使用阶段（分数：1.00）A.B.C.D.41.下列关于房地产估价成本法的说法错误的是( )。A成本法是求取被估值房地产在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法B成

13、本法可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法C成本法也称为积算法由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本(含利润)，而是价格(不含利润)D成本法即先把房地产价格分成各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加（分数：1.00）A.B.C.D.42.收益年限无限年公式的假设前提不包括( )。A报酬率大于零为 YB收益年限 n为无限年C净收益在未来的前 t年(含第 t年)有变化，在 t年以后无变化为 AD净收益在未来的前 t+1年(含第 t+1年)有变化，在 t年以后无变化为 A（分数：1.00）A.B.C.D.43.市、县级人民政府征求公众意

14、见的期限为( )。A不得少于 10日 B不得少于 20日C不得少于 30日 D不得少于 40日（分数：1.00）A.B.C.D.44.下列不可以作为锁定目标客户群项目特征的是( )。A土地规划特征 B土地质量特征C土地环境特征 D土地基本特征（分数：1.00）A.B.C.D.45.市场提取法是通过搜集统一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的( )计算公式，求出报酬率。A收益法 B成本法C损益法 D指数法（分数：1.00）A.B.C.D.46.关于业主的概念，不正确的是( )。A业主是指房屋所有人B在我国，实行“房地一致”原则C业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务

15、的对象D业主定义为房屋所有权人，但排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的权利（分数：1.00）A.B.C.D.47.关于业主大会的说法不正确的是( )。A业主大会是由全体业主组成的决定物业重大管理事项的业主自治管理组织B一个管理区域可成立多个业主大会C业主大会是业务管理区域内物业管理事项的决策机构D自首次业主大会会议召开之日起成立（分数：1.00）A.B.C.D.48.关于业主委员会会议说法错误的是( )。A业主委员会应定时召开业主委员会会议，业主委员会会议的组织方式只由业主大会议事规则规定B经 1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议

16、C业主委员会会议应当有过半数委员出席方为有效，所作决定必须经全体委员人数半数以上同意D每次业主委员会会议应当由书面记录，由出席会议的委员签字后存档（分数：1.00）A.B.C.D.49.下列不是物业管理招投标特点的为( )。A招标主体的特殊性 B物业服务内容的特殊性C借出的特殊性 D阶段性（分数：1.00）A.B.C.D.50.当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于( )家资格预审合格的投标申请人。A5 B8 C10 D15（分数：1.00）A.B.C.D.51.下列关于物业管理招标的条件和程序正确的是( )。A采取邀请招标方式的，应当向 2个以上的物业服务机构企业发出投标

17、邀请书B公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日C当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于 3家资格预审合格的投标申请人D评标委员会的人数一般为 3人以上的单数（分数：1.00）A.B.C.D.52.在国外，抵押率最高可达( )。A50% B70%C90% D100%（分数：1.00）A.B.C.D.53.住房公积金的资金来源为( )。A单位和个人共同缴存的公积金存款B个人银行存款C银行吸收的各类存款D住房资金管理中心在商业银行开办账户内的存款（分数：1.00）A.B.C.D.54.相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资

18、优点的是( )。A发行房地产企业股票的筹资时间长B降低房地产融资风险C降低房地产开发融资成本D促使房地产开发企业提高资金使用效益（分数：1.00）A.B.C.D.55.下列关于信托投资公司办理房地产信托业务时应遵循的原则的表述，错误的是( )。A保密、诚信进行B委托商业银行担任房地产信托资金的保管人C不得损害国家利益和社会公共利益D维护委托人和受益人的最大利益（分数：1.00）A.B.C.D.56.( )是查明建设地区地下水的类型、成分、分布、埋葬量，确定富水地段范围，评价地下水资料及其开采条件。A水文地质测绘 B水文地质勘察C地质结构勘察 D物理勘察（分数：1.00）A.B.C.D.57.合

19、同管理不包括( )。A签订管理 B履行管理C审查管理 D档案管理（分数：1.00）A.B.C.D.58.下列设计阶段的质量控制不包括( )。A自行审查 B多方案对比选择C对设计工作质量进行检测 D分阶段进行审查（分数：1.00）A.B.C.D.59.竣工结算应按( )三个工作阶段进行。A编制、定稿、审查 B准备、定稿、审查C准备、编制、定稿 D准备、编制、审查（分数：1.00）A.B.C.D.60.贷款调查不包括( )。A贷款安全性调查 B贷款合法性调查C贷款效益性调查 D贷款期限性调查（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：20，分数：40.00)61.我国郊区化出现的主要

20、表现为( )。（分数：2.00）A.人口郊区化B.工业郊区化C.轻工业郊区化D.外来人口郊区化集聚E.形成边缘新城62.征收与征用的共同点在于( )。（分数：2.00）A.两者的所有权都不转移B.两者适用条件相同C.两者都具有强制性D.两者都具有补偿性E.两者的适用对象相同63.设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按照下列( )程序进行补偿和安置。（分数：2.00）A.认定抵押的有效性B.应当及时通知抵押权人C.可解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前应当经抵押人认可D.不能解除抵押关系的，应当按照法律程序进行清偿E.不足清偿的，抵押权人按照担保法及其他相关法律规定，向拆迁人进行追偿64.取得建

21、设用地使用权的方式主要有( )。（分数：2.00）A.征收集体土地B.划拨国有建设用地所有权C.国有土地租赁D.国有建设用地使用权作价出资(人股)或授权经营E.国有建设用地使用权出让65.房地产市场调研具有( )的特点。（分数：2.00）A.科学性B.实用性C.实践性D.时效性E.经济性66.房地产市场环境调研包括( )。（分数：2.00）A.政治法律环境调研B.经济环境调研C.社会文化环境调研D.区域环境调研E.房地产价格调研67.房地产市场营销的特点包括( )。（分数：2.00）A.广泛性B.有效性C.区域性D.差异性E.连续性68.房地产销售间接渠道的缺点主要包括( )。（分数：2.00

22、）A.不利于形成销售专业优势B.房地产开发企业支付的佣金可能“得不偿失”C.容易造成开发和销售的矛盾D.不利于房地产开发企业集中精力E.容易导致房地产开发企业的信誉受到损失69.房地产投资的特点有( )。（分数：2.00）A.投资决策的专业性B.投资预期的风险性C.投资过程的综合性D.投资收益的个别性E.投资品种的单一性70.现金流量表包括( )。（分数：2.00）A.项目投资现金流量表B.项目资本金现金流量表C.资产负债表D.投资各方现金流量表E.损益表71.下列使得销售期延长或缩短的因素是( )。（分数：2.00）A.社会经济状况B.市场供求状况C.居民购买力D.设计、布局发生变化E.市场

23、竞争状况72.敏感性分析的方法分为( )。（分数：2.00）A.单因素敏感性分析B.多因素敏感性分析C.确定性敏感性分析D.不确定性敏感性分析E.差异性敏感性分析73.在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件是( )。（分数：2.00）A.被比较方案的费用及效益计算口径一致B.被比较方案具有相同的计算期C.被比较方案现金流量具有相同的时间单位D.被比较方案可以在不同的计算期E.被比较方案必须具备相同的规模74.环境影响评价的主要内容有( )。（分数：2.00）A.控制污染和生态变化的初步方案B.环境影响的评价结论和环境影响分析C.项目可能引起的周围生态环境变化D.环境影响投资结算E.没计采

24、用的环境保护标准75.运用市场估价的一般步骤包括( )。（分数：2.00）A.搜集交易实例B.选取可比实例C.对可比实例的成交价格进行适当处理D.求取比准价格E.对比准价格进行修正76.市场法适用于评估( )。（分数：2.00）A.住宅B.商铺C.特殊厂房D.学校E.标准厂房77.业主委员会委员应当符合以下条件( )。（分数：2.00）A.遵守国家有关法律、法规B.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主C.具备必要的工作时间D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力E.由专业机构进行资格认证78.物业管理规约的主要内容包括( )。（分数：2.00）A.业主的共同利益B.业主应履行

25、的义务C.有关物业的使用、维护、管理D.违反物业管理规约应当承当的责任E.业主委员会委员的职责79.从策划报告的内容来分，可分为( )。（分数：2.00）A.项目盈利策划B.项目投资策划C.项目营销策划D.项目广告策划E.项目产品策划80.申请房地产开发贷款的房地产开发企业通常应具备( )条件。（分数：2.00）A.已取得贷款项目批准立项文件和有关许可证书B.有企业法人营业执照C.企业对建设的房地产进行保险，且第一受益人为本企业D.开发项目发展前景良好，项目预期净现金流量充足E.土地使用权终止时间短于贷款终止时间三、案例分析题(总题数：4，分数：40.00)某房地产开发企业以出让的途径获得某块

26、土地的使用权，准备用其建造一所公立学校，但该土地上还有一建筑面积为 1000平方米的商业用房需要拆迁，该商业用房的目前市价为 5000元每平方米。（分数：10.00）(1).该房地产商开发企业实施拆迁时，可以采用的拆迁方式有( )。（分数：2.00）A.被拆迁人自拆B.强制拆迁C.自行拆迁D.委托拆迁(2).实施拆迁时，可以采取的补偿方式是( )。（分数：2.00）A.房屋产权调换B.货币补偿C.按被拆除房屋原先建设成本进行补偿D.政府统一安排(3).按法律规定，该企业拥有该地的使用权为( )年。（分数：2.00）A.70B.50C.40D.30(4).拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋的目

27、前市场价为 6000元每平米，建筑面积为 900平米，则双方的结算差价为( )元。（分数：2.00）A.100000B.600000C.400000D.500000(5).若该拆迁的商品房是被承租的，则被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，应当实行( )。（分数：2.00）A.作价补偿B.房屋产权调换C.货币补偿D.产权调换与作价补偿相结合物业承接查验办法的出台是物业管理行业的一剂良药，是对物业管理条例有关规定的细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。（分数：10.00）(1).管理规约的主要内容包括( )。（分数：2.

28、00）A.有关物业的使用、维护、管理B.管理双方的权利C.业主应当履行的义务D.违反管理规约应承担的责任(2).临时管理规约包括( )。（分数：2.00）A.管理双方的权利B.管理双方的义务C.业主有关物业的使用应当遵守的规则D.物业的自然状况和权利状况(3).物业服务合同的特征不包括( )。（分数：2.00）A.物业服务合同属于记名合同B.物业服务合同既是双务合同又是有偿合同C.物业服务合同属于劳务合同D.物业合同通常属于集体合同(4).关于业主的权利，表述不正确的是( )。（分数：2.00）A.业主基于房屋所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利B.权利主要由单个业主享有和行使C.业

29、主有权选举业务委员会委员，并享有被选举权D.业主有权提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见(5).业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人可代理的内容包括( )。（分数：2.00）A.投票B.发表意见C.业主身份D.参加表决某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付 30万元项目论证费该评估机构发现该处房地产发展潜力很大，而且作为国家重点扶植项目建设地，很可能会被征收改造。（分数：10.00）(1).30万元项目论证费用可列为( )。（分数：2.00）A.现金流入量B.现金流出量C.机会成本D.沉没成本(2).采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺

30、点是( )。（分数：2.00）A.没有考虑投资风险因素B.不能正确反映投资方式的不同对项目的影响C.没有考虑资金的时间价值D.其经济意义难于理解(3).利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是( )。（分数：2.00）A.能明确反映投资会使企业获利数额大小B.计算不需依赖折现率数值的大小C.能反映投资效率的高低D.考虑了资金的时间价值(4).关于房地产征收的限制条件的表述不正确的是( )。（分数：2.00）A.房产征收只能以公共利益为目的B.房地产征收应严格按照法律规定的程序C.房地产征收应给予公正的补偿D.房地产征收应征得征收人的同意(5).房屋拆迁必须服务于( )，房屋拆迁的规模要与城市的

31、经济发展水平相适应。（分数：2.00）A.房地产开发B.城市建设C.开发商的要求D.居民的意见A公司将 M地块的使用权抵押给 B公司，于 9月 20日签订抵押合同，并于次日办理了公证，9 月 26日完成抵押登记。（分数：10.00）(1).抵押合同生效的时间为( )。（分数：2.00）A.9月 20日B.9月 21日C.9月 26日D.9月 27日(2).( )是指在整个贷款期内以固定利率和固定月付款额按月偿还贷款本息。（分数：2.00）A.等额还款抵押贷款B.等本金还款抵押贷款C.可变利率抵押贷款D.住房公积金贷款(3).土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。（分数：2.00）A.建设

32、规划设计条件B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度D.工程完工期限(4).下列关于房地产投资风险的表述中，正确的有( )。（分数：2.00）A.房地产投资风险是客观存在的，不以人的意志为转移B.房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西，所以风险是不可认识的C.房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬D.房地产投资风险造成的损失只包括投入资本的损失(5).下列不属于房地产抵押主要参与者的是( )。（分数：2.00）A.贷款机构B.国家C.借款人D.中介服务机构经济师中级房地产经济专业知识与实务-13 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择

33、题(总题数：60，分数：60.00)1.下列不是哈里斯和乌尔曼认为形成城市多核心的因素的是( )。A某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性B某些活动互补互利，自然聚集C某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有利的因素，因此就依赖其他使用而集结在一起D高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低级品质的使用（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 形成城市多核心的因素除了 ABD项外，还有某些活动因必须利用铁路等货运措施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。C 项与之相反，是错误的。2.地租本质上是一种( )。A超额报酬 B经营利润C劳动报酬 D

34、投资收益（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益。地租的本质是超额报酬或收益。3.不考虑其他因素的影响，若房地产的开发成本上升，则供给曲线( )。A向上移 B向下移C向左移 D向右移（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产的供给曲线是一条向右上方倾斜的直线，因而当房地产的开发成本上升时，供给减少，供给曲线就向左移。4.房地产征收的核心是( )。A从公共利益出发B不转移所有权C严格按照法律规定的程序D强制取得被征收人的房地产（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产征收的核心是不需要房地产所有权人的同意而取得其房地产，

35、因而 D项是正确的。5.依据土地管理法的规定，征收耕地的土地补偿费为( )。A该耕地被征收前平均年产值的 6到 10倍B该耕地被征收前平均年产值的 6到 8倍C该耕地前三年总产值的 4到 6倍D该耕地前三年总产值的 10倍（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 略6.拆迁人要对位于郊区的一排民宿进行拆迁，若采用货币补偿方式，则下列不属于影响补偿金额的是( )。A该民宿的地理位置 B该民宿的用途C该民宿的建筑面积 D该民宿的外观形状（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 货币补偿的金额，要根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。7.拆迁租赁房屋时，被

36、拆迁人与承租人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行( )。A货币补偿 B房屋产权调换C入股分红补偿 D协议补偿（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 被拆迁人和承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。8.若拆迁人支付的补偿费不能让被拆迁人满足居住条件的，还应支付( )。A房地产补偿费 B搬迁补助费C过渡补助费 D安置补偿费（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 安置补偿费是指拆迁人支付的房地产补偿费，尚不能使被征收人购买适当住房以保障居住条件的，应支付的安置补助费

37、用。9.道路广场、绿地属于( )。A人民团体用地 B军事用地C城市基础设施用地 D公益事业用地（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。10.商业、旅游、娱乐用地的使用权最高年限为( )年。A70 B50C40 D30（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 国务院按照土地的不同用途规定建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地 70年；工业用地 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或者其他用地 50年。11.承租人将承租土地转租给第三人

38、的，承租土地使用权归( )持有。A第三人 B原承租人C土地局 D国家（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 承租人将承租土地转租或者分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有；承租人与第三人建立了附加租赁关系的，第三人取得土地的他项权利。12.土地使用者将建设用地使用权转移给他方，他方为此支付建设用地使用权转让金的行为属于( )。A建设用地使用权的租赁 B建设用地使用权的出售C建设用地使用权的交换 D建设用地使用权的赠与（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 建设用地使用权的交换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行

39、为。建设用地使用权赠与是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。13.建设用地使用权出租的主体是( )。A国家 B集体C个人 D土地使用权人（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 建设用地使用权出让的主体是国家，土地出让具有国家垄断性的特点；建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。14.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法属于( )。A定性调研 B定量调研C随机抽样调研 D非随机抽样调研（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 定性调

40、研就是在房地产市场中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度的调研方法。15.房地产市场营销的出发点是( )。A开发商能达到盈利目的 B房地产开发企业预期目标实现C客户对房地产产品及相关服务的需求 D保持竞争优势（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产开发企业营销战略的制定，营销策略的选择以及营销计划的安排、执行和控制，都应以客户的需求为基础，以满足客户的需求为目标，只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。16.对房地产销售设计产品、价格、分销、促销策略及其组合属于房地产市场的( )。A营销目的 B战略规划C营销过程 D营销活动（分数：1.

41、00）A.B.C. D.解析：解析 房地产市场营销过程的详细内容包括：市场细分、目标市场选择、市场定位；设计产品、价格、分销、促销策略及其组合。17.对销售资料、销售人员、销售现场进行准备属于商品房销售代理流程中的( )。A委托人提交有关资料 B代理机构进行营销企划C代理机构进行租售准备 D代理机构租售执行（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 代理机构进行租售准备这一阶段就是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。18.下列不属于房地产定价原则的是( )。A市场竞争原则 B价格浮动原则 C反映市场供求原则 D价值规律原则（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 在市场经济条件下，

42、房地产定价应当服从价格浮动原则、反映市场供求原则和价值规律原则。19.低开高走的定价策略运用的关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度，根据实践经验，每次调价涨幅应在( )之间。A1%到 2% B2%到 4%C3%到 5% D4%到 6%（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 略20.净现金流的简称是( )。ACO BCICCOCI DCICO（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 现金流出(Cash out，CO)；现金流入(Cash in，CI)；净现金流量(CICO)。21.下列对现值理解正确的一项为( )。A资金发生在(或折算为)某一特定时问序列起点时的价值称为现值B资金

43、发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为终值C资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值称为现值D现值指资金发生在各个计息期末的价值（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为现值。资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值称为终值。时值指资金发生在各个计息期末的价值。22.室内装修费属于出租型房地产开发现金流出中的( )。A不可预见费 B办公费C固定资产投资 D经营成本（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 出租型房地产开发项目的主要经营成本主要包括人工费和公共设施日常运行、维修和保养费用支出。其中，

44、题目中所提到的室内装修费属于公共设施日常运行、维修和保养费用支出。23.编制项目投资现金流量表的目的是( )。A考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础B考察项目自有资金的营运能力C考察投资者各方投入资本的盈利能力D考察部分投资的盈利能力，以及项目白有资金的盈利能力（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。考察项目自有资金的盈利能力是编制项目资本金现金流量表的目的。投资各方现金流量表编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。24.只有建设期而没有经营期的投资项目是(

45、)。A管理房地产投资项目 B房地产置业投资项目C经营型房地产开发投资项目 D出售型房地产开发投资项目（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期。经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期。房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。25.对于房地产投资而言，财务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和( )。A评价项目的清偿能力 B评价项目的还债能力C评价项目的短期盈利能力 D评价项目的远期收益能力（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 对于房地产投资而言，财

46、务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和评价项目的清偿能力。其中，盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要指标。26.人工、建筑材料等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的( )A建筑安装工程费 B经营成本C投资收益率 D融资成本（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进行较详细的估算。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之前所做的估算价之间产生偏差。27.运输费、加班丁人工资等可归为成本中的( )。A流动成本 B固定成本C混合成本 D变动成本（分数：1.00）A.B.C. D.

47、解析：解析 在实际工作中，往往有许多成本明细项目同时兼有固定成本和变动成本两种不同性质，它们虽然也随产量的变动而变动，但不成比例，如运输费、加班工人工资等，对于这些成本不能简单归入固定成本或变动成本，因而可称为混合成本。28.对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时，步骤不包括( )。A确定敏感性分析财务指标B选择需要分析的不确定性因素C确定敏感性分析因素D选择性分析所选择的不确定因素的波动程度（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 对房地产投资项目进行单因素敏感性分析时要逐个分析所选择的不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。29.按风险所涉及的范围投资风险可分为(

48、 )。A纯粹风险和投机风险 B静态风险和动态风险C基本风险和特定风险 D系统风险和非系统风险（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 按风险所涉及的范围，可分为基本风险和特定风险；按是否有获利机会，可分为纯粹风险和投机风险；按风险因素的性质，可分为静态风险和动态风险；按风险的来源，可分为系统风险和非系统风险。30.( )是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。A互斥方案 B混合方案C互补方案 D现金流量相关方案（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 互补方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。某一方案的接受有助于其他方案的接受。根据方案之间相互依存的关系，互补方案可能是对称的，也有可能是非对称的。故选 C。31.将每年的净收益和初始投资换算到计算期的终点，计算出各方案的( )。A净将来值 B净现值率C净现值 D净年值（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 将每年的净收益和初始投资换算