[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷7及答案与解析.doc
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1、土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中,只有一个符合题意。选错不得分,但不倒扣分。1 影响土地价格的因素分析中,( )是最主要的社会经济因素。(A)行政因素(B)人口因素(C)国际因素(D)经济因素2 一般地讲,同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价( )。(A)住宅用地效益最低(B)商业用地效益最高(C)工业用地效益居第“(D)要靠政策决定3 下列选项中,( )对地价趋势的影响非常大,同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。(A)税收政策(B)土地制度(C)城市规划(D)地价政策4 按照我国土地管理的政策规定,经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式
2、公开出让。对于这几种出让方式,在进行底价评估时应采用( )价值标准。(A)出让合同(B)成本(C)完全产权(D)公开市场5 公园绿地属于城镇土地定级的( )因素。(A)环境质量(B)城镇基础设施(C)公用服务设施(D)绿化状况6 土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定,下列各项中,( )属于对土地价格的设定。(A)对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(B)估价期日(C)估价机构对估价结果有解释权(D)估价结果的法律责任7 一个单元加权计算各因素分值后的结果,作为划定土地级别的基本依据,其符号用“S”代表,称为( )。(A)功能分(B)作用分(C)因素分值(D)单元总分
3、值(土地总分)8 下列属于面状分布形式土地因素的特征是( )。(A)所依附的客体在城镇中占地面积小(B)仅对其自身客体所在位置产生影响(C)通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系(D)在空间分布上聚集现象明显9 在土地估价过程中,确定估价期日是重要的内容之一,对估价结果有着直接的影响。关于估价期日,以下理解正确的是( )。(A)估价期日是指与委托方签订合同的日期(B)估价期日一般来说只需明确年月(C)估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定(D)同一宗地,在不同的估价期日评估的地价可能不同10 下列不属于单元划分方法的是( )。(A)多种因素判定法(B)均质地域法(C)网格法
4、(D)叠置法11 以下属于农用地利用资料的是( )。(A)农业技术实验资料(B)人均耕地(C)土地利用变更资料(D)土地利用规划12 城镇( )是基准地价相对稳定和不断演化的前提。(A)土地位置(B)土地质量(C)土地利用的相对合理性和变化性(D)土地收益13 工业用地影响因素不包括( )。(A)交通便捷度(B)产业集聚规模(C)城市规划限制(D)基础设施保证度14 反映商业用地的环境质量主要有两个指标,一为自然环境,二为( )环境。(A)社会(B)人文(C)经济(D)地质15 在我国,( )反映宏观地价水平。(A)基准地价(B)标定地价(C)出让底价(D)市场交易价16 由政府组织或委托评估
5、,并被政府所认可,作为土地市场管理的依据是( ),(A)基准地价(B)标定地价(C)出让底价(D)市场交易价17 以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是( )。(A)改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法(B)开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作(C)进行新一轮城镇土地定级估价成果更新(D)制订并执行工业用地出让最低价标准18 下列不属于宗地价格评估目的的是( )。(A)税收(B)股份制改组(C)容积率(D)拍卖19 根据各项修正系数,对待估宗地对应的( )地价进行修正,即可求得宗地地价。(A)基准(B)标定(C)出让(D)成交20 通常物价波动,表明货币购
6、买力的变动,即( )发生变动,此时不动产价格也将随之变动。(A)价值(B)使用价值(C)货值(D)币值21 影响不动产价格的行政因素中,( )直接影响着地价水平。(A)土地制度(B)住房制度(C)不动产价格政策(D)税收政策22 政府抑制不动产价格的措施不包括( )。(A)制定最高限价(B)制定标准价格(C)控制土地供应量(D)建立并完善不动产交易管理制度23 下列不属于影响不动产价格心理因素的内容是( )。(A)价格预期和购买心态(B)欣赏趣味(C)时尚风气(D)价值观的变化24 在进行城镇土地分等时,选取了五个因素,通过德尔菲法,已确定出因素的重要程度为 V1V3,V3=U4U4=V5,若
7、采用因素成对比较法(0,0.5,l 三种数值),下列说法中,不正确的是( )。(A)V1 的权重为 0.3(B) V2 的权重为 0.4(C) V3 的权重为 0.5(D)V5 的权重为 0.125 适用于数据资料不足,不可测因素较多情况的方法为( )。(A)德尔菲法(B)相关性分析法(C)回归分析法(D)聚类分析法26 在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时,当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关,假定指标最高值和最低值分别为 30 和 10,某一参评城镇对应指标为 25,则计算的因子分值为( )(A)20(B) 66.7(C) 75(D)5027 根据农用地定级规程的规定,修正法定级
8、是在农用地分等指数的基础上,根据定级目的,选择( )等因素计算修正系数,对分等成果进行修正,评估出农用地级别的方法。(A)自然因素、区位因素(B)区位因素、社会因素(C)自然因素、区位因素、社会因素(D)区位条件、耕作便利度28 衡量因素的同一水平(同一个总体)下样本数据的误差,称为( )误差。(A)组内(B)随机(C)组间(D)系统29 回归分析不包括( )回归分析。(A)简单线性(B)多元(C)曲线(D)复杂30 对地区( )环境的基本判断是对各类不动产市场研究的基础。(A)自然(B)人文(C)经济(D)社会二、多项选择题每题的备选项中,至少有两个符合题意。选错、多选不得分,不倒扣分。少选
9、但选择正确的每选项得 0.5 分。31 我国土地使用年期较长,一般都在 50 年左右,而且在使用期间也同样拥有( )等权利。(A)转让(B)出租(C)抵押(D)出卖(E)投资32 土地所有权的基本属性包括( )。(A)完全性(B)归一性(C)社会性(D)不可分性(E)排他性33 影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括( )。(A)繁华程度(B)公园与绿地(C)交通状况或通达程度(D)人口密度(E)基础设施和公用设施的完备程度34 影响地价的交通条件主要有( )。(A)区域交通类型(B)区域交通管制(C)道路状况(D)区域土地利用性质(E)区域的车流量35 城镇土地分等中的城镇区位因素包括(
10、 )。(A)城镇非产业规模(B)交通口位(C)金融状况(D)政策法规(E)城镇对外辐射能力36 一般来说,影响商业企业利润的因素有( )。(A)土地等级(B)占用土地面积(C)资金量(D)劳动投入量(E)土地肥沃程度37 以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是( )。(A)以道路、沟渠或其他明显地物为界(B)在确定有路线价标准的地价区段,以里地线为界(C)区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段(D)人流量、位置不能作为划分区段的依据(E)对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等38 下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有( )。(A
11、)农业生产实测资料(B)农业区划资料(C)土壤普查资料(D)农业统计资料(E)样点土地利用条件39 影响土地位置优劣的因素主要有( )。(A)交通条件(B)基础设施(C)生活环境(D)土地潜力(E)人口分布40 基准地价评估所用数据以现实土地的( )为主。(A)收益(B)租金(C)潜力(D)地价(E)取得费41 地价体系中地价种类的多少,取决于( )。(A)土地制度(B)地价的作用(C)土地的等级(D)土地市场状况(E)政府管理土地的需要42 在我国,( )属于宗地地价。(A)基准地价(B)标定地价(C)申报地价(D)出让底价(E)市场交易价43 为保证估计结果的科学、客观、公正,接受委托估价
12、必须遵循( )原则。(A)争取服务(B)提高估价质量(C)适应性(D)准确性(E)适应国际化的要求44 在土地估价实务中,利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为( )租金。(A)客观(B)支付(C)实质(D)待估价房地产实际(E)市场比较法评估得到的45 非公开的市场价值包括( )。(A)不动产的租赁价格(B)不动产的抵押价值(C)征用拆迁补偿价格(D)不动产的征用价值(E)不动产的投资价值46 按照年金的支付时间和支付金额是否确定,年金可分为( )年金。(A)确定(B)风险(C)定期(D)永续(E)不定期47 分析说明,顾问公司在研究市场的过程中,基本上可以把( )作为基础的研
13、究工作,每隔一年或半年进行一次。(A)地区经济分析(B)多种用途比较(C)供求分析(D)营销建议(E)社会因素分析48 不动产项目市场分析通常包括( )分析。(A)营销(B)回报率(C)供求(D)竞争对手(E)消费者49 农用地定级方法有( )。(A)因素法(B)修正法(C)样地法(D)权重法(E)剩余法50 在确定定级因素时应遵循( )原则。(A)主导因素(B)差异性(C)最有效使用(D)绝对稳定性(E)可行性三、情景分析题每题的备选项中,至少有一个符合题意。选错、多选不得分,不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 2005 年 5 月,某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗
14、已达到“七通一平”开发程度的国有空地,土地总面积为 10000m2,批准用途为居住,使用年限为 70年,土地形状规则,宗地修建性详细规划主要控制指标为:2.0建筑容积率3.0,40建筑覆盖率50。根据调查,该宗地所在区域房地产市场规范有序,预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为 2,已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率 2.8,平均建筑覆盖率 31,平均开发周期两年,建成后即可全部售出,楼层在 8 层以上的小高层商品房平均售价为 8000 元m 2,楼层在 8层以下的多层商品房平均售价为 6000 元m 2,平均建筑费和专业费为 1000 元m 2,贷款年利率为 6,销售税费一般为
15、房地产总价的 6,开发利润率一般为房地产总价的 30。根据以上内容,回答 5155 小题的问题。51 根据上述条件,估价人员适合选择的估价方法有( )。(A)收益还原法(B)市场比较法(C)剩余法(D)成本逼近法52 根据估价的目的,对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件,下列观点最恰当的是( )。(A)因为市场规范有序,有充足市场竞争性,遵循替代原则(B)因为区域未来价格年平均上涨比率仅为 2,市场处于稳定平衡状态,符合供需原则(C)实际建筑容积率为 2.8,建筑密度为 30,符合最有效利用原则(D)根据规划 2.0建筑容积率3.0,40%建筑覆盖率 50,不符合最有效利用原则53
16、根据上述条件,在开发完成后,该宗地房地产最可能实现的最大价值是( )万元。(A)17479(B) 18727(C) 23305(D)2497054 该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为( )万元。(A)5624:(B) 6185(C) 8243(D)899255 房地产开发商甲于 2005 年 6 月 16 日竞价成功一宗地的国有土地使用权,并于2005 年 6 月 28 日与当地国土部门签订出让合同,2005 年 7 月 29 日取得国有土地使用证。2006 年 7 月 26 日,经批准,甲获准在原基础上增加商业用途,则其应补交土地差价的估价期日为( )。(A)2006 年 7 月
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