资产评估-房地产评估(五)及答案解析.doc

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1、资产评估-房地产评估(五)及答案解析(总分：36.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：12，分数：12.00)1.在我国地价一般是_。A国有土地的价格 B国有土地使用权价格C国有土地所有权价格 D国有土地使用权转让费（分数：1.00）A.B.C.D.2.我国土地使用权出让的最高年限由_确定并公布。A国土资源部 B国务院C财政部 D建设部（分数：1.00）A.B.C.D.3.下列关于土地的捕述中，正确的是_。A在我国，所有土地的所有权均属于国家B国有土地使用权不可以转让C科技、文化、体育类用地最高出让年限为 70 年D凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，

2、土地使用权不得转让（分数：1.00）A.B.C.D.4.市场交易价格是房地产在市场交易中的_。A历史成本 B客观价格C实际成交价格 D购买价格（分数：1.00）A.B.C.D.5.政府定期公布的土地价格是_。A楼面地价 B标定地价C申报价格 D公告地价（分数：1.00）A.B.C.D.6.某宗土地 4000 平方米，土地单价为 3000 元/平方米，国家规定的容积率为 4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为_元/平方米。A750 B1000 C1500 D2000（分数：1.00）A.B.C.D.7.正常情况下，房地产价值评估的净收益应该是房地产的_。A客观总收益-客观总费用 B实际总收益-实际

3、总费用C实际总收益-客观总费用 D客观总收益-实际总费用（分数：1.00）A.B.C.D.8.某房地产的售价为 1000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，土地价格为 400 万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，若建筑物的资本化率为 8%，那么土地的资本化率最接近于_。A5% B6% C7% D8%（分数：1.00）A.B.C.D.9.有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10%，预计未来前 5 年的净收益分别为 18 万元、20 万元、23 万元、24 万元、26 万元，并从第 6 年开始稳定保持在 30 万元左右，那么该宗土地的收益价格接近于_万元。A201.42 B21

4、6.18C262.36 D281.57（分数：1.00）A.B.C.D.10.在房地产开发中的“三通一平”费用属于_。A城市建设配套费 B基础设施配套费C小区开发配套费 D公共事业配套费（分数：1.00）A.B.C.D.11.根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是_年。A10 B40 C50 D60（分数：1.00）A.B.C.D.12.路线价是标准宗地的_。A单位价格 B总价格C基准地价 D交易价格（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：7，分数：14.00)13.土地的自然供给必须具备的条件有_。（分数：2.00）A.适宜植物生长的土壤质地和气候条件B.可供人类利用

5、的生产资源C.可以利用的淡水资源D.适宜人类生存和工作的气候条件E.至少达到“三通一平”14.下列行为，属于土地使用权转让的有_。（分数：2.00）A.担保B.出售C.交换D.赠与E.处罚15.下列属于房地产特性的有_。（分数：2.00）A.位置固定性B.质量差异性C.难以变现性D.产权可垄断性E.保值与增值性16.下列房地产价格种类中，由政府指定并定期公布的有_。（分数：2.00）A.基准地价B.交易底价C.标定地价D.转让价格E.房屋重置价格17.下列属于影响房地产价格的区域因素的有_。（分数：2.00）A.商服繁华因素B.道路通达因素C.交通便捷因素D.环境状况因素E.社会治安因素18.

6、以下属于新建房地产的开发成本的有_。（分数：2.00）A.前期工程费B.勘察设计费C.土地出让金D.场地平整费E.开发中的税费19.运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括_。（分数：2.00）A.土地使用年限修正系数B.期日修正系数C.拆迁费用修正系数D.土地等级修正系数E.容积率修正系数三、综合题(总题数：1，分数：10.00)20.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为 1000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外

7、出租，租金水平预计为 2 元/平方米日，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%。要求：评估该宗地的地价。（分数：10.00）_资产评估-房地产评估(五)答案解析(总分：36.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：12，分数：12.00)1.在我国地价一般是_。A国有土地的价格 B国有土地使用权价格C国有土地所有权价格 D国有土地使用权转让费（分数：1.00）A.B. C.D.解析：在我国

8、，实行国有土地有偿使用制度，国有土地所有权与使用权相分离，国有土地所有权不进入地产市场流转，国有土地使用权可以出让和转让，因此，地价一般是国有土地使用权的价格。2.我国土地使用权出让的最高年限由_确定并公布。A国土资源部 B国务院C财政部 D建设部（分数：1.00）A.B. C.D.解析：土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，国有土地出让的最高年限由国务院确定。3.下列关于土地的捕述中，正确的是_。A在我国，所有土地的所有权均属于国家B国有土地使用权不可以转让C科技、文化、体育类用地最高出让年限为 70 年D凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的

9、，土地使用权不得转让（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：选项 A，在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有；选项 B，国有土地所有权不进入地产市场流转，国有土地使用权可以出让和转让；选项 C，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年。4.市场交易价格是房地产在市场交易中的_。A历史成本 B客观价格C实际成交价格 D购买价格（分数：1.00）A.B.C. D.解析：市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，买卖双方均能迅速地获得交易信息，买方能自由地在市场上选择

10、其需要，卖方也能自由地出售其房地产，买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成房地产交易。5.政府定期公布的土地价格是_。A楼面地价 B标定地价C申报价格 D公告地价（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：公告地价是指政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征收土地进行补偿的依据。6.某宗土地 4000 平方米，土地单价为 3000 元/平方米，国家规定的容积率为 4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为_元/平方米。A750 B1000 C1500 D2000（分数：1.00）A. B.C.D.解析：楼面地价又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建

11、筑面积上的土地价格。楼面地价=土地单价容积率=30004=750(元/平方米)。7.正常情况下，房地产价值评估的净收益应该是房地产的_。A客观总收益-客观总费用 B实际总收益-实际总费用C实际总收益-客观总费用 D客观总收益-实际总费用（分数：1.00）A. B.C.D.解析：净收益由总收益扣除总费用求得。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。总费用也应该是客观费用。8.某房地产的售价为 1000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，土地价格为 400 万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，若建筑物的资本化率为 8%，那么土地的资本化率最接近于_。A5% B6

12、% C7% D8%（分数：1.00）A.B. C.D.解析：该土地的资本化率 r=(72-8%600)/400100%=6%。9.有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10%，预计未来前 5 年的净收益分别为 18 万元、20 万元、23 万元、24 万元、26 万元，并从第 6 年开始稳定保持在 30 万元左右，那么该宗土地的收益价格接近于_万元。A201.42 B216.18C262.36 D281.57（分数：1.00）A.B.C. D.解析：该宗土地的收益价格 。10.在房地产开发中的“三通一平”费用属于_。A城市建设配套费 B基础设施配套费C小区开发配套费 D公共事业配套费（

13、分数：1.00）A.B. C.D.解析：对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”，是指通水、通路、通电，平整地面。“七通一平”，是指通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路，平整地面。11.根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是_年。A10 B40 C50 D60（分数：1.00）A.B.C. D.解析：各种结构的非生产用房的耐用年限分别为：钢筋混凝土结构为 60 年；砖混结构一等为 50 年；砖混结构二等为 50 年；砖木结构一等为 40 年；砖木结构二等为 40 年；砖木结构三等为 40 年；简易结构为 10 年。12.路线价是标准宗地的_。A单位价格

14、B总价格C基准地价 D交易价格（分数：1.00）A. B.C.D.解析：路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。二、多项选择题(总题数：7，分数：14.00)13.土地的自然供给必须具备的条件有_。（分数：2.00）A.适宜植物生长的土壤质地和气候条件 B.可供人类利用的生产资源 C.可以利用的淡水资源 D.适宜人类生存和工作的气候条件 E.至少达到“三通一平”解析：自然供给的土地具有五个条件：具有适宜人类生存和工作的气候条件；具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件；具有可以利用的淡水资源；

15、具有可供人类利用的生产资源；具有一定的交通条件。14.下列行为，属于土地使用权转让的有_。（分数：2.00）A.担保B.出售 C.交换 D.赠与 E.处罚解析：土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。15.下列属于房地产特性的有_。（分数：2.00）A.位置固定性 B.质量差异性C.难以变现性 D.产权可垄断性E.保值与增值性 解析：房地产一般具有如下特性：位置固定性；供求区域性；使用长期性；投资大量性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。16.下列房地产价格种

16、类中，由政府指定并定期公布的有_。（分数：2.00）A.基准地价 B.交易底价C.标定地价 D.转让价格E.房屋重置价格 解析：基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。交易底价则不一定由政府制定，而由交易有关方面制定。17.下列属于影响房地产价格的区域因素的有_。（分数：2.00）A.商服繁华因素 B.道路通达因素 C.交通便捷因素 D.环境状况因素 E.社会治安因素解析：区域因素，是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。影响房地产价格的区域因素有：商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷

17、因素；城市设施状况因素；环境状况因素。18.以下属于新建房地产的开发成本的有_。（分数：2.00）A.前期工程费 B.勘察设计费 C.土地出让金D.场地平整费E.开发中的税费 解析：新建房地产的开发成本主要由五个方面构成：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装_工程费；公共配套设施建设费；开发过程中的税费及其他间接费用。19.运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括_。（分数：2.00）A.土地使用年限修正系数 B.期日修正系数 C.拆迁费用修正系数D.土地等级修正系数E.容积率修正系数 解析：在基准地价修正法中，需修整的因素有：被估宗地使用年期修正系数；期日修正系数；容积率修

18、正系数；其他因素修正系数。三、综合题(总题数：1，分数：10.00)20.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为 1000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/平方米日，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%。要求：评估该宗地的地价。（分数：10.00）_正确答案：(1)年总收益=236510005=3650000(元)(2)年总费用=36500002%+35005000(1.5%+0.2%)+365000017.5%=1009250(元)(3)年净收益=3650000-1009250=2640750(元)(4)房地产总价 )解析：