资产评估-房地产评估(二)及答案解析.doc

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1、资产评估-房地产评估(二)及答案解析(总分：127.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：41，分数：41.00)1.对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( )为准。（分数：1.00）A.市场价格B.账面价值C.重置成本D.收益价格2.有一宗土地，第一年的纯收益为 100 万元，资本化率为 5%，若(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1%；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为( )。（分数：1.00）A.2 500 万元和 1 600 万元B.1 667 万元和 2 400 万元C.2

2、500 万元和 2 400 万元D.1 667 万元和 1 600 万元3.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（分数：1.00）A.已使用年限B.剩余使用年限C.实际已使用年限D.已提折旧年限4.由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。（分数：1.00）A.土地取得费B.土地增值收益C.土地出让金D.土地配套费5.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为 8%，土地的还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6%C.6.9%D.7.1%6

3、.某宗土地面积为 2 000 平方米，单价为 1 000 元/平方米，国家规定的容积率为 4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为( )。（分数：1.00）A.250 元/平方米B.500 元/平方米C.1 000 元/平方米D.2 000 元/平方米7.如果某房地产的售价为 1 000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价为 400 万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物的资本化率为 8%，那么土地的资本化率最接近于( )。（分数：1.00）A.8%B.7.5%C.6%D.5%8.由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。（分数：1.00）A.转让人B.占有人C.使用人D.

4、所有人9.在一宗土地上，建有一栋 10 层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。（分数：1.00）A.9.8，0.8B.5，0.5C.5.2，0.5D.65，0.610.造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。（分数：1.00）A.利用率下降B.部分闲置C.实际收益率下降D.客观收益下降11.若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（分数：1.00）A.楼面地价B.土地单价C.建筑单价D.基准地价12.运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（分数：1.00）A.管理费+折旧费+保险费+税金B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管

5、理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.管理费+维修费+保险费+税金13.评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（分数：1.00）A.不可位移B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严14.有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、21 万元和 25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在 30 万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（分数：1.00）A.263.9065B.266.4212C.373.5815D.102.22615.采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。（分数：1.00）A

6、.该建筑物预算数B.同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价格不变D.建筑物人工费率变化率16.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( )。（分数：1.00）A.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用17.在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。（分数：1.00）A.建筑物的经济性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.土地的功能性贬值18.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。（分数：1.00）A.基础设施配套费B.公

7、共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费19.土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科研、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地的最高出让年限正确的是( )。（分数：1.00）A.70 年，50 年，50 年，40 年，50 年B.70 年，50 年，50 年，40 年，40 年C.60 年，50 年，50 年，40 年，50 年D.60 年，50 年，40 年，40 年，50 年20.在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。（分数：1.00）A.大型的建筑物B.价格

8、较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D.单位价值小、结构简单的建筑物21.某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为 180 平方米，建筑面积为 400 平方米。该房地产的折现率为9%，评估时的剩余使用年限为 10 年。经测算，该住宅的年纯收益为 50 000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。（分数：1.00）A.852B.825C.1 054D.1 32822.土地的“三通一平”是指( )。（分数：1.00）A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通电、平整地面C.通水、通路、通气、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面23.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则

9、运用( )评估较为合适。（分数：1.00）A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法24.在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。（分数：1.00）A.交通通达程度B.公共公用配套设施状况C.区域的繁华程度D.城市规划限制25.我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。（分数：1.00）A.国土资源部B.建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院26.运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。（分数：1.00）A.评估对象所处区域B.参照物所处区域C.城市平均区域D.参照物规划区域27.有一宗土地的深度为 150 米，若标准

10、深度为 100 米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%和 8%，则其平均深度百分率为( )。（分数：1.00）A.117%B.78%C.58.5%D.19.5%28.城镇土地的基准地价是( )。（分数：1.00）A.某时点城镇土地单位面积价格B.某时期城镇土地单位面积价格C.某时期城镇区域性土地平均单价D.某时点城镇区域性土地平均单价29.某宗土地，单价为 10 000 元/平方米，规划容积率为 8，建筑密度为 0.5，则其楼面地价为( )元/平方米。（分数：1.00）A.5 000B.1 250C.800D.20 00030.根据经验，非生产用砖混

11、结构二等房的耐用年限是( )年。（分数：1.00）A.30B.40C.50D.6031.某宗土地面积为 2 000 平方米，土地上建有一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1 200 平方米，第210 屠每层建筑面积为 1 000 平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( )。（分数：1.00）A.0.6B.5.1C.2D.632.非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前( )内申请续期。（分数：1.00）A.3 个月B.6 个月C.12 个月D.18 个月33.基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。（分数

12、：1.00）A.收益法B.成本法C.市场法D.清算法34.某待估宗地的剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6%，比较实例价格为 3 000 元/平方米，剩余使用年限为 40 年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元/平方米。（分数：1.00）A.3 279B.2 250C.2 744D.4 00035.待估土地的年总收入为 300 万元，年总费用为 250 万元，剩余使用年限为 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.700B.800C.833D.75236.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（分数：1.00）A.功能性

13、贬值B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价37.待估建筑物的账面原值为 150 万元，竣工于 1995 年底，假定 1995 年的价格指数为 100%，19962000年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7%、17%、20.5%、6.9%和 4.8%，则 2000 年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。（分数：1.00）A.2 650B.265C.2 410D.24138.在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。（分数：1.00）A.接近完工且价格变化较小的在建工程B.施工期较短且价格变化较大的在建工程C.刚刚开工、施工期较长且价格变化较小的在建工程D.已经停工且价格变化较大的在

14、建工程39.下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法(算术平均法)确定评估标的的资本化率为( )。（分数：1.00）A.交易实例B.纯收益(元/平方米年)C.售价(元/平方米)D.1E.419F.5900G.2H.450I.6000J.3K.394L.5700M.4N.460O.630040.下列关于土地的描述中，错误的是( )。（分数：1.00）A.在我国，所有土地的所有权均属于国家B.国有土地使用权可以转让C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年D.凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让41.土地市场的不完全竞争性是

15、由土地的( )决定的。（分数：1.00）A.稀缺性B.用途多样性C.不可再生性D.价值增值性二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.00)42.土地的经济特征是( )。（分数：2.00）A.供给的稀缺性B.可垄断性C.不可再生性D.土地利用多方向性E.效益级差性43.适用于房地产评估的经济技术原则包括( )。（分数：2.00）A.供求原则B.替代原则C.最有效使用原则D.贡献原则E.合法原则44.运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。（分数：2.00）A.土地出让金B.土地使用年限C.拆迁费用D.土地等级E.容积率45.下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。（分数：2

16、.00）A.招投标费B.质量监督费C.测量、勘察设计费D.竣工图费E.城市规划设计费46.基准地价是城市建成区的( )。（分数：2.00）A.单位地价B.路线价C.平均价格D.区域性价格E.宗地地价47.应该由政府指定并定期公布的房地产价格有( )。（分数：2.00）A.基准地价B.交易底价C.标定地价D.房屋重置价格E.转让价格48.影响房地产价格的一般因素包括( )。（分数：2.00）A.商业繁华程度B.经济发展因素C.交通因素D.城市规划及开发战略49.下列关于土地使用权的表述中，正确的有( )。（分数：2.00）A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让B.土地使用

17、权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押C.土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限D.土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让E.土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押50.房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益资本化率，其成立的前提条件是( )。（分数：2.00）A.纯收益每年不变B.资本化率固定C.收益年限为法定最高年限D.收益年限为无限期51.土地使用权出让可以采用( )方式。（分数：2.00）A.协议B.招标C.划拨D.拍卖52.运用市场法评估地

18、上建筑物部分时，选择的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。（分数：2.00）A.外观B.结构C.高度D.坐落位置53.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（分数：2.00）A.土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.青苗补偿费54.在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。（分数：2.00）A.供电工程费B.红线内自来水设施建设费C.雨水处理费D.管理费用E.销售广告宣传费用55.评估建筑物需考虑的因素包括( )。（分数：2.00）A.产权性质B.用途C.建筑结构D.建设单位E.装修质量和水平56.地价的特征包括( )。（分数：2.

19、00）A.地价是地租的资本化B.地价是权益价格C.地价具有增值性D.地价具有稳定性E.地价与用途有关57.引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。（分数：2.00）A.政策变化B.使用强度不够C.市场不景气D.用途不合理58.运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( )。（分数：2.00）A.土地取得费用和土地开发费用B.土地取得费用和土地增值收益C.土地开发费用和土地增值收益D.开发后的土地地价E.土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用59.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。（分数：2.00）A.征地费用B.建筑

20、总成本C.利润D.税金E.利息60.新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等的建设费用。（分数：2.00）A.临时用电B.附属锅炉房C.自行车棚D.大型游乐场61.新建房地产的开发成本包括了( )。（分数：2.00）A.可行性研究费B.设计费C.土地出让金D.场地平整费E.勘察费三、B判断题/B(总题数：21，分数：21.00)62.土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误63.土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的土地使用权价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的

21、人民政府部门制定。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误64.住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期的，由原土地登记机关注销登记，土地使用权由国家无偿收回。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误65.地价是土地的购买价格，即地租的资本化。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误66.房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误67.用成本法评估房地产价格，计算投资利息时，所有投资的计息期都应为整个开发期。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误68.土地

22、增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，这种改变所带来的增值收益应归土地转让者所有。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误69.标定地价是国家征收城镇土地税收的依据。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误70.基准地价系数修正法的基本公式是：宗地地价=基准地价深度百分率临街宽度其他条件修正率。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误71.通常情况下，在建工程的投资额就可以反映在建工程的形象进度。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误72.土地的自然供给和经济供给都是有弹性的。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误73.国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不

23、能进入二级市场流转。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误74.由于土地的不可再生性，导致了土地级差地租的产生。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误75.供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误76.最有效使用原则是房地产评估的最高原则。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误77.贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误78.一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误79.收益法适合于有收益的房地产评估，如商场、写字楼、公寓、

24、学校、公园等。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误80.运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误81.用市场法评估房地产价格时，在土地使用年期修正公式 （分数：1.00）A.正确B.错误82.成本法中基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误四、B计算题/B(总题数：5，分数：25.00)83.有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 6%，预计未来 5 年的纯收益分别为 30 万元、32 万元、35 万元、33 万元和 38 万元，从第 6 年开始，大约稳定保持在 40 万元左右。 要求：试用

25、收益法评估该宗土地的价值。（分数：5.00）_84.有一宗房地产，假设其使用年期为无限期，未来第 1 年年纯收益为 100 万元，资本化率为 10%，若：(1)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增加 1 万元； (2)未来各年的纯收益均在上一年的基础上增长1%。 要求：计算在这两种情况下该宗房地产的评估价值。（分数：5.00）_85.有一待估宗地，剩余使用年限为 40 年，还原利率为 6%，现收集到 A、B、C、D 四宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1.52

26、 之同时，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1.5 时增加 2%。该城市 19982002 年，每年地价指数上升 1%。 宗地 成交价(元/平方米) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限 (年)评估标的 2002 年 1 月 0 1.7 0 0 40A 2200 2001 年 1 月 -1% 1.6 0 -1% 38B 2400 2001 年 1 月 0 1.8 +2% 0 40C 2300 2001 年 1 月 0 1.7 0 0 39D 2100 2001 年 1 月 -2% 1.6 0 -1% 38要求：试根据上述条件评估该待估宗地 2002 年 1 月的价值

27、。（分数：5.00）_86.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为 1 000 平方米，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3 500 元/平方米，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/平方米日，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%。 要求：试评估该宗地地价。（分数：5

28、.00）_87.某房地产公司于 2000 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用权，并于 2002 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米 2 500 元。该建筑物占地面积为 1 000 平方米，建筑面积为 1 800 平方米，现用于出租，每年实收租金为 72 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的 3%，维修费为重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元，保险费为重置价格的 0.2%，土地资本化

29、率为 6%，建筑物资本化率为 8%。 要求：试根据以上资料评估该宗地 2003 年 1 月土地使用权的市场价值。（分数：5.00）_资产评估-房地产评估(二)答案解析(总分：127.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：41，分数：41.00)1.对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( )为准。（分数：1.00）A.市场价格B.账面价值C.重置成本 D.收益价格解析：2.有一宗土地，第一年的纯收益为 100 万元，资本化率为 5%，若(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1%；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则这两种情况下该宗土

30、地的无限年期价格应分别为( )。（分数：1.00）A.2 500 万元和 1 600 万元B.1 667 万元和 2 400 万元C.2 500 万元和 2 400 万元 D.1 667 万元和 1 600 万元解析：3.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（分数：1.00）A.已使用年限B.剩余使用年限C.实际已使用年限 D.已提折旧年限解析：4.由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为( )。（分数：1.00）A.土地取得费B.土地增值收益 C.土地出让金D.土地配套费解析：5.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为

31、8%，土地的还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6%C.6.9% D.7.1%解析：6.某宗土地面积为 2 000 平方米，单价为 1 000 元/平方米，国家规定的容积率为 4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为( )。（分数：1.00）A.250 元/平方米 B.500 元/平方米C.1 000 元/平方米D.2 000 元/平方米解析：7.如果某房地产的售价为 1 000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价为 400 万元；该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物的资本化率为 8%，那么土地的资本

32、化率最接近于( )。（分数：1.00）A.8%B.7.5%C.6% D.5%解析：8.由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。（分数：1.00）A.转让人B.占有人C.使用人D.所有人 解析：9.在一宗土地上，建有一栋 10 层写字楼，每层楼的面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。（分数：1.00）A.9.8，0.8B.5，0.5 C.5.2，0.5D.65，0.6解析：10.造成房地产经济性贬值的根本性标志是( )。（分数：1.00）A.利用率下降B.部分闲置C.实际收益率下降D.客观收益下降 解析：11.若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（分数：1.0

33、0）A.楼面地价 B.土地单价C.建筑单价D.基准地价解析：12.运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（分数：1.00）A.管理费+折旧费+保险费+税金B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.管理费+维修费+保险费+税金 解析：13.评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（分数：1.00）A.不可位移B.使用时间长C.不易变现 D.规划限制严解析：14.有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、21 万元和 25 万元，并从第 6 年开始

34、稳定保持在 30 万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（分数：1.00）A.263.9065 B.266.4212C.373.5815D.102.226解析：15.采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。（分数：1.00）A.该建筑物预算数B.同类建筑物客观合理投入额 C.建筑物价格不变D.建筑物人工费率变化率解析：16.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( )。（分数：1.00）A.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用 解析：17.在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的

35、，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。（分数：1.00）A.建筑物的经济性贬值B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值D.土地的功能性贬值解析：18.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。（分数：1.00）A.基础设施配套费 B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：19.土地使用权按土地的不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科研、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5)综合或其他用地的最高出让年限正确的是( )。（分数：1.00）A.70 年，50 年，50 年，40 年

36、，50 年 B.70 年，50 年，50 年，40 年，40 年C.60 年，50 年，50 年，40 年，50 年D.60 年，50 年，40 年，40 年，50 年解析：20.在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。（分数：1.00）A.大型的建筑物B.价格较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D.单位价值小、结构简单的建筑物 解析：21.某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为 180 平方米，建筑面积为 400 平方米。该房地产的折现率为9%，评估时的剩余使用年限为 10 年。经测算，该住宅的年纯收益为 50 000 元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )元。（分数

37、：1.00）A.852 B.825C.1 054D.1 328解析：22.土地的“三通一平”是指( )。（分数：1.00）A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通电、平整地面 C.通水、通路、通气、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面解析：23.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。（分数：1.00）A.成本法 B.市场法C.剩余法D.收益法解析：24.在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。（分数：1.00）A.交通通达程度B.公共公用配套设施状况C.区域的繁华程度 D.城市规划限制解析：25.我国土地使用权出让的最高年限由(

38、 )确定并公布。（分数：1.00）A.国土资源部B.建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院 解析：26.运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为( )条件下的价格。（分数：1.00）A.评估对象所处区域 B.参照物所处区域C.城市平均区域D.参照物规划区域解析：27.有一宗土地的深度为 150 米，若标准深度为 100 米，按照四三二一法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%和 8%，则其平均深度百分率为( )。（分数：1.00）A.117%B.78% C.58.5%D.19.5%解析：28.城镇土地的基准地价是( )。（分数：1.00

39、）A.某时点城镇土地单位面积价格B.某时期城镇土地单位面积价格C.某时期城镇区域性土地平均单价D.某时点城镇区域性土地平均单价 解析：29.某宗土地，单价为 10 000 元/平方米，规划容积率为 8，建筑密度为 0.5，则其楼面地价为( )元/平方米。（分数：1.00）A.5 000B.1 250 C.800D.20 000解析：30.根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。（分数：1.00）A.30B.40C.50 D.60解析：31.某宗土地面积为 2 000 平方米，土地上建有一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1 200 平方米，第210 屠每层建筑面积为 1 000

40、 平方米，则由此计算而得的建筑容积率为( )。（分数：1.00）A.0.6B.5.1 C.2D.6解析：32.非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前( )内申请续期。（分数：1.00）A.3 个月B.6 个月C.12 个月 D.18 个月解析：33.基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。（分数：1.00）A.收益法B.成本法C.市场法 D.清算法解析：34.某待估宗地的剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6%，比较实例价格为 3 000 元/平方米，剩余使用年限为 40 年，若不考虑其他因素，则评估对

41、象的评估价值接近于( )元/平方米。（分数：1.00）A.3 279B.2 250C.2 744 D.4 000解析：35.待估土地的年总收入为 300 万元，年总费用为 250 万元，剩余使用年限为 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 解析：36.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（分数：1.00）A.功能性贬值 B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价解析：37.待估建筑物的账面原值为 150 万元，竣工于 1995 年底，假定 1995 年的价格指数为 100%，19962000年的价格指

42、数每年增长幅度分别是 11.7%、17%、20.5%、6.9%和 4.8%，则 2000 年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。（分数：1.00）A.2 650B.265 C.2 410D.241解析：38.在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。（分数：1.00）A.接近完工且价格变化较小的在建工程 B.施工期较短且价格变化较大的在建工程C.刚刚开工、施工期较长且价格变化较小的在建工程D.已经停工且价格变化较大的在建工程解析：39.下表为收集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法(算术平均法)确定评估标的的资本化率为( )。（分数：1.00）A.交易实例B.纯收益(元/

43、平方米年)C.售价(元/平方米)D.1 E.419F.5900G.2H.450I.6000J.3K.394L.5700M.4N.460O.6300解析：40.下列关于土地的描述中，错误的是( )。（分数：1.00）A.在我国，所有土地的所有权均属于国家 B.国有土地使用权可以转让C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年D.凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让解析：41.土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（分数：1.00）A.稀缺性B.用途多样性C.不可再生性 D.价值增值性解析：二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.0

44、0)42.土地的经济特征是( )。（分数：2.00）A.供给的稀缺性 B.可垄断性 C.不可再生性D.土地利用多方向性 E.效益级差性 解析：43.适用于房地产评估的经济技术原则包括( )。（分数：2.00）A.供求原则 B.替代原则 C.最有效使用原则 D.贡献原则 E.合法原则 解析：44.运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。（分数：2.00）A.土地出让金B.土地使用年限 C.拆迁费用D.土地等级E.容积率 解析：45.下列费用中，属于建筑安装工程费的有( )。（分数：2.00）A.招投标费 B.质量监督费 C.测量、勘察设计费D.竣工图费 E.城市规划设计费解析：46.

45、基准地价是城市建成区的( )。（分数：2.00）A.单位地价 B.路线价C.平均价格 D.区域性价格 E.宗地地价解析：47.应该由政府指定并定期公布的房地产价格有( )。（分数：2.00）A.基准地价 B.交易底价C.标定地价 D.房屋重置价格 E.转让价格解析：48.影响房地产价格的一般因素包括( )。（分数：2.00）A.商业繁华程度B.经济发展因素 C.交通因素D.城市规划及开发战略 解析：49.下列关于土地使用权的表述中，正确的有( )。（分数：2.00）A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让 B.土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押 C

46、.土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限D.土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让E.土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押 解析：50.房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益资本化率，其成立的前提条件是( )。（分数：2.00）A.纯收益每年不变 B.资本化率固定 C.收益年限为法定最高年限D.收益年限为无限期 解析：51.土地使用权出让可以采用( )方式。（分数：2.00）A.协议 B.招标 C.划拨D.拍卖 解析：52.运用市场法评估地上建筑物部分时，选择

47、的参照物应该在( )方面与待估资产大致相同。（分数：2.00）A.外观B.结构 C.高度 D.坐落位置解析：53.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（分数：2.00）A.土地补偿费 B.拆迁费C.安置补助费 D.地上附着物补偿费 E.青苗补偿费 解析：54.在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。（分数：2.00）A.供电工程费 B.红线内自来水设施建设费 C.雨水处理费 D.管理费用E.销售广告宣传费用解析：55.评估建筑物需考虑的因素包括( )。（分数：2.00）A.产权性质 B.用途 C.建筑结构 D.建设单位E.装修质量和水平 解析：56.地价的特征包括( )。（分数：2.00）A.地价是地租的资本化 B.地价是权益价格 C.地价具有增值性D.地价具有稳定性E.地价与用途有关 解析：57.引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。（分数：2.00）A.政策变化B.使用强度不够 C.市场不景气D.用途不合理 解析：58.运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( )。（分数：2.00）A.土地取得费用和土地开发费用 B.土地取得费用和土地增值收益C.土地开发费用和土地增值收益D.开发后的土地地价 E.土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用解析：59.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格