经济师中级房地产经济专业知识与实务-27及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-27 及答案解析(总分：70.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.农业区位理论的创始人是_。 A.马克思 B.德国古典经济学家杜能 C.英国古典经济学家大卫李嘉图 D.亚当斯密（分数：1.00）A.B.C.D.2.杜能的农业区位理论研究的主要问题是_。 A.基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态 B.通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业理想区位 C.各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向南市中心向市郊呈扇形发展 D

2、.如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润（分数：1.00）A.B.C.D.3.关于杜能圈第一圈，下列说法正确的是_。 A.林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材 B.自由农作物区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品 C.轮栽农作区，主要生产粮食 D.谷草农作区，提供的商品农产品主要是谷物与畜产品（分数：1.00）A.B.C.D.4.以运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就_关系而言的。 A.劳动力与工业区位之间 B.集聚与工业区位之间 C.劳动力成本与工业区位之间 D.运输与工业区位之间（分数：

3、1.00）A.B.C.D.5.韦伯提出原料指数的概念，是用来论证_对工业区位的影响。 A.货物重量 B.运输成本 C.企业规模 D.劳动力成本（分数：1.00）A.B.C.D.6.扇形理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物_的方向由市中心向市郊呈扇形发展。 A.最多 B.最少 C.最近 D.最远（分数：1.00）A.B.C.D.7.房地产征收作为一种被许可的以_为目的的强制性行为，具有严格法定的限制条件。 A.取得他人的动产所有权 B.取得他人房产的所有权 C.取得他人合法的财产所有权 D.取得他人的不动产所有权（分数：1.00）A.B.C.D.8.房地产价格评估机构或者房

4、地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处_万元以上_万元以下罚款。 A.10；20 B.5；30 C.10；30 D.5；20（分数：1.00）A.B.C.D.9.国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为是指_。 A.收缴 B.征收 C.征用 D.上交（分数：1.00）A.B.C.D.10.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，_。 A.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定 B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用

5、权出让金的，土地使用权出让金可作相应调整 C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不作调整 D.其土地使用权出让金随之相应调整（分数：1.00）A.B.C.D.11.M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 M 公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是_。 A.形成工业用地或者其他建设用地条件 B.完成开发投资总额的 25%以上(不含土地使用权出让金) C.完成开发投资总额的 25%以上(含土地使用权出让金) D.取得土地使用权两年以后（分数：1.00）A.B.C.D.12.建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，_。 A

6、.市、县人民政府可以采取必要的措施 B.市、县人民政府有优先购买权 C.应由市场调节，市、县人民政府不得干预 D.市、县人民政府有权提高土地使用权出让金（分数：1.00）A.B.C.D.13.转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由_缴纳土地使用权出让金。 A.受让方 B.转让方 C.转让方与受让方各半 D.转让方与受让方协商（分数：1.00）A.B.C.D.14.建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权_。 A.是否转让由双方议定 B.随之转让 C.由受让方决定是否转让 D.由转让方决定是否转让（分数：1.00）A.B.C.D.15.土地使用者应当在签订国有建设

7、用地使用权出让合同后_内，支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。 A.40 日 B.50 日 C.60 日 D.一年（分数：1.00）A.B.C.D.16.房地产市场调研的核心内容的是_。 A.房地产市场供给调研 B.房地产交易调研 C.房地产消费行为调研 D.房地产市场需求调研（分数：1.00）A.B.C.D.17.调查消费者购买房地产商品的数量及种类属于房地产市场需求调研的_。 A.消费者调研 B.消费行为调研 C.消费动机调研 D.消费者偏好调研（分数：1.00）A.B.C.D.18.房地产市场竞争对手的调研主要包括竞争企业和_两方面内容。 A.产品 B

8、.个人 C.机构 D.组织（分数：1.00）A.B.C.D.19.对区域内的经济总量、经济发展规模进行调研属于_。 A.社会文化环境调研 B.资源环境渊研 C.科技发展环境调研 D.经济环境调研（分数：1.00）A.B.C.D.20.下列属于二手资料来源的是_。 A.客户 B.实地调查得到的资料 C.处理分析得到的资料 D.学术单位（分数：1.00）A.B.C.D.21.市场分析和建设规模的确定的内容不包括_。 A.市场供给现状分析及预测 B.给出能否支持项目财务可行性的结论 C.市场交易的数量与价格分析及预测 D.项目建设规模的确定（分数：1.00）A.B.C.D.22.市场细分的过程实质上

9、是对目标市场逐渐认识、逐渐深化、逐渐_的过程，是一个调查、分析、细分的不断循环、不断重复的过程。 A.具体 B.抽象 C.升华 D.完善（分数：1.00）A.B.C.D.23.细分市场有效性评估主要集中在细分市场的可衡量性、_、可盈利性和可操作性。 A.可预见性 B.可控制性 C.可比较性 D.可进入性（分数：1.00）A.B.C.D.24.开发项目_选择就是房地产开发企业通过细致的市场调研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。 A.市场 B.一级市场 C.二级市场 D.目标市场（分数：1.00）A.

10、B.C.D.25.下列选项中，不属于环境影响评价的主要内容的是_。 A.项目可能引起的周围生态环境变化 B.控制污染和生态变化的终极方案 C.主要污染源和污染物 D.环境影响投资估算（分数：1.00）A.B.C.D.26.下列关于运用差额投资内部收益率法比选方案的说法不正确的是_。 A.若 IRRi c，则投资大的方案为优 B.在进行方案排列时，通常要设一个投资额为零的方案，即零投资方案 C.由于基准收益率是独立确定的，不依赖于具体待比方案的差额内部收益率，故用内部收益率最大准则比选方案是不可靠的 D.在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用差额投资内部收益率

11、进行比选（分数：1.00）A.B.C.D.27.下列关于差额净现值法的表述正确的是_。 A.若差额净现值大于零，则表明全部投资都是合理的 B.在进行差额净现值法时，不需要假设一个零投资方案 C.当有多个互斥方案进行比较时，需要各方案之间进行两两比较 D.采用差额净现值法的评价结论与采用净现值率法的评价结论往往一致（分数：1.00）A.B.C.D.28.下列各项中，表示等额分付终值系数的是_。A BC （分数：1.00）A.B.C.D.29.某设备估计尚可使用 5 年，为此准备 5 年后进行设备更新，所需资金估计为 30 万元，若存款利率为 5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款_万元。已知

12、：(A/F，5%，5)=0.18097。 A.5.426 B.5.429 C.5.868 D.6.846（分数：1.00）A.B.C.D.30.下列关于出售型房地产开发项目的表述，错误的是_。 A.经济效果主要表现为租金收益、自营收入和房地产增值等方面 B.投资者本身所形成的固定资产很少 C.总投资基本上等于其总成本费用 D.投入的建设资金均属于流动资金性质（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括_。 A.坐落 B.方位 C.通达性 D.朝向 E.楼层（分数：2.00）A.B.C.D.E.32

13、.一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部的_。 A.基础设施 B.公共服务设施 C.行政管理设施 D.周围环境 E.交通（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.下列关于建设用地使用权出让合同的说法中，错误的有_。 A.土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同 B.在取得土地使用权出让人的同意后，土地使用者可以改变土地用途 C.要改变土地用途必须重新签订土地使用权出让合同，原合同同时作废 D.改变土地用途后，土地使用权出让金需作相应调整 E.在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.下列关于国有土地租赁的

14、说法中，错误的有_。 A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式 B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同 C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让 D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期 E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.下列选项中，不属于房地产市场调研特点的有_。 A.实用性 B.实践性 C.时效性 D.客观性 E.统一性（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.关于细分市场可行性评估，下列说法正确的有_。 A.无论细分市场多么引人注目，其必须构成一定的规模和具有一定的细分

15、市场才具备开发的条件 B.只有细分市场具有足够的产出，其产出足以弥补进入该细分市场的投入成本，并能给投资者带来足够吸引力的利润，该细分市场才能吸引投资者，才是可行的 C.细分市场与企业资源条件的适应性是指企业所拥有的、可支配的资源条件与进入该细分市场必需的资源条件(人、财、物、技术、经验等)相适应，只有具备了必要的资源条件，投资者进入该细分市场才是可能的，该细分市场对投资者也才是可行的 D.细分市场与企业发展战略的符合性是指从企业近期发展战略角度来探讨的该细分市场的可行性，只有那些与企业长远发展战略利益相一致的细分市场才是可行的 E.细分市场的规模和发展前景以及细分市场的结构吸引力属于企业的外

16、部环境，而企业资源条件和企业战略发展目标属于企业的内部环境，只有那些既适应了企业内部环境，又适应了企业内部环境的细分市场，才是可行的、值得进入的细分市场（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.下列选项中，属于影响目标市场选择主要因素的有_。 A.市场规模 B.机会条件 C.资源条件 D.风险性因素 E.盈利性因素（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.下列关于名义利率与实际利率的表述，错误的有_。 A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.名义利率真实地反映了资金的时间价值 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就

17、越大 E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.下列选项中，不属于影响资金等值因素的主要有_。 A.资金发生的时点 B.资金流动方向 C.资金变现能力 D.利率的大小 E.资金的数额（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.下列不属于出售型房地产开发项目现金流出的有_。 A.房地产产品的销售收入 B.土地取得成本 C.同定资产投资 D.开发成本 E.开发费用和销售税费（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：20.00)某房产项目预计来年有三种销售情况：需求旺盛，发生的概率为 40%，可取得

18、的年净收益为 8 亿；需求一般，发生的概率为 40%，可取得的年净收益为5 亿；需求弱，发生的概率为 20%，可取得的净收益为-1 亿元。根据题意，回答下列问题：（分数：8.00）(1).下列选项中，属于房地产投资风险测度指标的有_。 A.期望值 B.标准差 C.变异系数 D.平均差（分数：2.00）A.B.C.D.(2).该项目的预期年收益为_亿元。 A.3 B.12 C.10 D.5（分数：2.00）A.B.C.D.(3).该项目年净收益的标准差为_亿元。 A.3.15 B.3.67 C.3.29 D.3.74（分数：2.00）A.B.C.D.(4).该项目的变异系数为_。 A.0.31

19、B.0.66 C.0.44 D.0.37（分数：2.00）A.B.C.D.随着我国住房体制的改革，商品房销售成为我国房产市场的主力军。与此相匹配，各地的房地产企业如雨后春笋般成长起来，据不完全统计，仅北京地区就有 2000 多家，市场竞争异常激烈，而房产促销策略作为房产营销中不可少的一环，成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。根据题意，回答下列问题：（分数：8.00）(1).实践中，常见的房地产促销方式有_。 A.推销 B.人员促销 C.房地产广告 D.公共关系推广（分数：2.00）A.B.C.D.(2).人员促销的特点表现为_。 A.经济适用 B.灵活性 C.选择性

20、D.及时性（分数：2.00）A.B.C.D.(3).若一房地产企业希望促销一宗特定房地产，不宜采用的方式为_。 A.公共关系推广 B.房地产广告 C.人员促销 D.营业推广（分数：2.00）A.B.C.D.(4).公共关系工作效应的滞后性表现为_。 A.公共关系推广的效果滞后于广告宣传的效果 B.公共关系效果不明显 C.公共关系效果不是立刻见效，需一定时间的积累才能产生相应效果 D.公共关系效果的时滞性（分数：2.00）A.B.C.D.某建筑物 100 平方米，经过年数 10 年，单位面积重置价为 500 元/平方米，经济寿命为 30 年，残值率为 5%。根据题意，回答下列问题：（分数：4.0

21、0）(1).采用直线法计算，该建筑物年折旧额为_元。 A.500 B.1667 C.1583 D.18530（分数：2.00）A.B.C.D.(2).用直线法计算其折旧总额为_元。 A.14833 B.15841 C.15833 D.16833（分数：2.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-27 答案解析(总分：70.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.农业区位理论的创始人是_。 A.马克思 B.德国古典经济学家杜能 C.英国古典经济学家大卫李嘉图 D.亚当斯密（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 农业区位理论的

22、创始人是德国古典经济学家杜能，其代表作是孤立国同农业和国民经济的关系(简称孤立国)。2.杜能的农业区位理论研究的主要问题是_。 A.基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态 B.通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业理想区位 C.各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向南市中心向市郊呈扇形发展 D.如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从

23、而最大限度地增加利润。选项 B 是工业区位理论的核心；选项 A、C，分别是城市空间结构理论中同心圆理论和扇形理论的核心。3.关于杜能圈第一圈，下列说法正确的是_。 A.林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材 B.自由农作物区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品 C.轮栽农作区，主要生产粮食 D.谷草农作区，提供的商品农产品主要是谷物与畜产品（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。选项 A 为第二圈，即林业区；选项 C 为第三圈，即轮栽农作区；选项 D

24、为第四圈，即谷草农作区。4.以运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就_关系而言的。 A.劳动力与工业区位之间 B.集聚与工业区位之间 C.劳动力成本与工业区位之间 D.运输与工业区位之间（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 以运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言。韦伯认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方，因此运输成本的大小主要取决于货物重量和运输距离，即运输成本是货物重量和距离的函数，亦即运输成本与运输吨公里成正比关系。5.韦伯提出原料指数的概念，是用来论证_对工业区位的影响。 A.货物重

25、量 B.运输成本 C.企业规模 D.劳动力成本（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：原料指数=限地性原料总重量制成品总重量。6.扇形理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物_的方向由市中心向市郊呈扇形发展。 A.最多 B.最少 C.最近 D.最远（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 扇形理论是霍伊特创立的。该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。7.房地产征收作为一种被许可的以_为目的的强制性行为，具有严格法定的限制条件。 A.取得他人的动产所有权 B

26、.取得他人房产的所有权 C.取得他人合法的财产所有权 D.取得他人的不动产所有权（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；征收必须严格依照法律规定的权限和程序；政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。8.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处_万元以上_万元以下罚款。 A.10；

27、20 B.5；30 C.10；30 D.5；20（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处 5 万元以上 20 万元以下罚款，对房地产估价师并处 1 万元以上 3 万元以下罚款，并记入信用档案。9.国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为是指_。 A.收缴 B.征收 C.征用 D.上交（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地

28、产的行为。征用的采用的限制条件：征用的前提条件是紧急需要；征用应符合法律规定的权限和程序；使用后应将被征用的财产返还被征用人，并且给予补偿。10.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，_。 A.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定 B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可作相应调整 C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不作调整 D.其土地使用权出让金随之相应调整（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 根据城市房地产管理法第十八条规定，土地使用

29、者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。11.M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 M 公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是_。 A.形成工业用地或者其他建设用地条件 B.完成开发投资总额的 25%以上(不含土地使用权出让金) C.完成开发投资总额的 25%以上(含土地使用权出让金) D.取得土地使用权两年以后（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 城市房地产管理法第三十九条规定，以出让方式取得

30、土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。12.建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，_。 A.市、县人民政府可以采取必要的措施 B.市、县人民政府有优先购买权 C.应由市场调节，市、县人民政府不得干预 D.市、县人民政府有权提高土地使用权出让金（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；建设用地使用权转让的市场

31、价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。13.转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由_缴纳土地使用权出让金。 A.受让方 B.转让方 C.转让方与受让方各半 D.转让方与受让方协商（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 划拨建设用地使用权转让有两种途径：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；可不办理出让手续，但转让方应按照国务院规定将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家。14.建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权_。 A.是否转让由双方议定 B.随之转让 C.由

32、受让方决定是否转让 D.由转让方决定是否转让（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的情况除外。15.土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后_内，支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。 A.40 日 B.50 日 C.60 日 D.一年（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 按照现行规定，土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后 60 日内，支付全部出

33、让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿；出让人应当按照出让合同约定，提供出让的建设用地使用权，未按照出让合同约定提供建设用地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。16.房地产市场调研的核心内容的是_。 A.房地产市场供给调研 B.房地产交易调研 C.房地产消费行为调研 D.房地产市场需求调研（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是指以货币为支付方式，表现为有支付能力的房地产需求，即房地产购买能力，它是决定房地产市场容量的主要因素，是房地产市场需求调研的核心。17.调查消费

34、者购买房地产商品的数量及种类属于房地产市场需求调研的_。 A.消费者调研 B.消费行为调研 C.消费动机调研 D.消费者偏好调研（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产消费行为调研是指对房地产消费者购买模式和习惯的调研，主要调研内容包括：消费者购买房地产的类型和数量；消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求；消费者对某房地产开发企业产品的信赖程度和印象；房地产购买行为的主要决策者和影响者等。18.房地产市场竞争对手的调研主要包括竞争企业和_两方面内容。 A.产品 B.个人 C.机构 D.组织（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产市场供给调研主要包括房地产市场行情

35、调研、房地产市场反响调研和房地产市场竞争对手调研。其中，房地产市场竞争对手调研主要包括竞争企业和竞争产品两方面。19.对区域内的经济总量、经济发展规模进行调研属于_。 A.社会文化环境调研 B.资源环境渊研 C.科技发展环境调研 D.经济环境调研（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场环境调研包括政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、科技发展环境调研和资源环境调研。其中，经济环境对房地产市场发展的影响很大，其调研的主要内容有：区域内的经济特征，包括经济总量，经济发展规模，经济发展速度、趋势，通讯及交通运输，能源与资源供应，技术协作条件等；区域内国民经济产业构成及主

36、导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等；区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等。20.下列属于二手资料来源的是_。 A.客户 B.实地调查得到的资料 C.处理分析得到的资料 D.学术单位（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 二手资料也称为次级资料、间接资料，是相对于原始资料而言的，是指以前收集好的而且通常已经使用过的资料。一般来说，二手资料是其他机构或个人提供的现成的资料，如政府部门的统计年鉴、公开发布的社会经济数据、科研机构或咨询机构提供的科研报告和市场调研报告、企业内部的资料等。21.市场分析和建设规模的确定的内容不包括_。 A.市

37、场供给现状分析及预测 B.给出能否支持项目财务可行性的结论 C.市场交易的数量与价格分析及预测 D.项目建设规模的确定（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 市场分析和建设规模的确定的具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预测，服务对象(目标市场)分析，租售计划制订，项目建设规模的确定等。22.市场细分的过程实质上是对目标市场逐渐认识、逐渐深化、逐渐_的过程，是一个调查、分析、细分的不断循环、不断重复的过程。 A.具体 B.抽象 C.升华 D.完善（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 市场细分的过程实质上是对目标市场逐渐认识、

38、逐渐深化、逐渐具体的过程是一个调查、分析、细分的不断循环、不断重复的过程。每进行新的一轮循环，人们对市场的认识就提高一个层次，市场细化的程度就深化一个等级，对目标市场就接近一段距离。23.细分市场有效性评估主要集中在细分市场的可衡量性、_、可盈利性和可操作性。 A.可预见性 B.可控制性 C.可比较性 D.可进入性（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 细分市场有效性评估主要集中在细分市场的可衡量性、可进入性、可盈利性和可操作性。具有上述特性的变量，才能用以区分消费群体，识别消费对象，才能形成一个有特质的、有个性的市场，才是有效的。24.开发项目_选择就是房地产开发企业通过细致的市场调

39、研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。 A.市场 B.一级市场 C.二级市场 D.目标市场（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 开发项目目标市场选择就是房地产开发企业通过细致的市场调研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。目标市场选择的原则是要让目标市场与项目自身最佳结合。25.下列选项中，不属于环境影响评价的主要内容的是_。 A.项目可能引起的周围生态环境变化 B.控制污染和生态变化的终极方案

40、C.主要污染源和污染物 D.环境影响投资估算（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 环境影响评价主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。26.下列关于运用差额投资内部收益率法比选方案的说法不正确的是_。 A.若 IRRi c，则投资大的方案为优 B.在进行方案排列时，通常要设一个投资额为零的方案，即零投资方案 C.由于基准收益率是独立确定的，不依赖于具体待比方案的差额内部收益率，故用内部收益率最大准则比选方案是不可靠的 D.

41、在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用差额投资内部收益率进行比选（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 用差额投资内部收益率法比选方案的判别准则是：若 IRRi c，则投资大的方案为优；若IRRi c，则投资小的方案为优。在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用投资差额内部收益率进行比选。因为内部收益率最大准则只有在基准收益率大于两个被比较方案的差额内部收益率的前提下才成立。27.下列关于差额净现值法的表述正确的是_。 A.若差额净现值大于零，则表明全部投资都是合理的 B.在进行差额净现值法时，不需要假设一个零投资方

42、案 C.当有多个互斥方案进行比较时，需要各方案之间进行两两比较 D.采用差额净现值法的评价结论与采用净现值率法的评价结论往往一致（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 选项 A，差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的；选项 B，在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案，然后一一进行比较；选项 D，由于评价角度不同，用差额净现值法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致。28.下列各项中，表示等额分付终值系数的是_。A BC （分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 当计息期间为 n，每

43、期末均支付相同的金额 A，年利率为 i，则第 n 期末的终值为：F=A+A(1+i)+A(1+i)2+A(1+i)n-1=*，式中*称为等额分付终值系数，用符号(F/A，i，n)表示。29.某设备估计尚可使用 5 年，为此准备 5 年后进行设备更新，所需资金估计为 30 万元，若存款利率为 5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款_万元。已知：(A/F，5%，5)=0.18097。 A.5.426 B.5.429 C.5.868 D.6.846（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 根据等额分付偿债基金公式 A=F*，每期末的存款额 A=30*=300.18097=5.429(万元)

44、。30.下列关于出售型房地产开发项目的表述，错误的是_。 A.经济效果主要表现为租金收益、自营收入和房地产增值等方面 B.投资者本身所形成的固定资产很少 C.总投资基本上等于其总成本费用 D.投入的建设资金均属于流动资金性质（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 选项 A，出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入；经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括_。 A.坐落 B.方位 C.通达性 D.朝向 E.楼层（分数：2.00）A. B

45、. C.D. E. 解析：解析 一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：坐落，即该宗房地产所在的具体地点，如门牌号等；方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置；与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近；临街(路)状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街；朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向；楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。32.一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部的_。 A.基础设施 B.公共服务设施 C.行政管理设施 D.周围环境 E.交通（分数：2.00）A. B. C.D.E.解析：解析 一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部(红线外)的基础设施和公共服务设施。基础设施一般是指道路、供水、排水(雨水、污水)、电力、通信(如电话、网络、有线电视)、燃气、热力等设施。公共服务设施一般是指商业服务、金融邮电、教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等