经济师中级房地产经济专业知识与实务-26及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-26 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.下列关于利息的表述，错误的是_。 A.利息是衡量资金时间价值的相对尺度 B.从资金借出者的角度看，利息是将货币从消费转移到长期投资所需要的货币补偿 C.从资金借入者的角度看，利息是资本使用的成本 D.从房地产投资项目可行性研究的角度看，利息是衡量资金随时间变化的尺度（分数：1.00）A.B.C.D.2.某人现在存款 16000元，单利年利率为 2.45%，则第 5年末的本利和为_元。 A.15890 B.16650 C.17790 D.179

2、60（分数：1.00）A.B.C.D.3.某房地产开发项目的总投资为 30000万元，其中的 50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为 7%，单利计息。合同规定还款期限为五年，利息按年支付，本金到期一次偿还，则第 5年的还款总额为_万元。 A.14250 B.16050 C.17100 D.20500（分数：1.00）A.B.C.D.4.某公司向金融机构贷款 500万元，按复利计息，年利率 i=12%，若第 5年末一次还本付息，应偿还_万元。已知：(F/P，12%，5)=1.762。 A.801.17 B.811.07 C.881.00 D.898.71（分数：1.00）A.B.C.D.5.

3、下列关于名义利率和实际利率的表述，正确的是_。 A.一年中计算复利的次数越多，则名义利率相对于年实际利率就越高 B.计息期为年时，年名义利率不同于实际利率 C.计息期为年时，年名义利率等同于实际利率 D.实际利率是指一年内多次计息时的年利率（分数：1.00）A.B.C.D.6.资金等效值是指_。 A.在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金 B.在特定利率下、不同时点上、数额相等且价值相同的资金 C.在特定利率下、不同时点上、数额不等且价值不同的资金 D.在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金（分数：1.00）A.B.C.D.7.某房地产开发商获得一笔为期 3年的分期支付

4、的银行贷款，每期支付额为 1000万元，支付期为每年年初，年贷款利率为 7%，到期后一次性还本付息，则 3年后该房地产开发商偿还银行的本息为_万元。 A.3416.6 B.3439.9 C.3441.6 D.3458.1（分数：1.00）A.B.C.D.8.与一般工程建设项目相比，房地产开发项目具有的特征不包括_。 A.项目具有独特性 B.时间目标的限定性较强 C.政策法规条文的多样性 D.费用目标约束性强（分数：1.00）A.B.C.D.9.在下列房地产开发项目的特点中，_主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。 A.费用目标较强 B.涉及面广 C.具有较强的系统性 D.时间目标的限

5、定性较强（分数：1.00）A.B.C.D.10.工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制_。 A.详细设计 B.初步设计 C.技术设计 D.施工图设计（分数：1.00）A.B.C.D.11.在房地产开发项目合同体系中，为实现工程总目标，业主与有关各方签订的合同不包括_。 A.工程咨询合同 B.工程材料供应合同 C.工程货物采购合同 D.工程监理合同（分数：1.00）A.B.C.D.12.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠 2%，申请抵押贷款价格优惠 0.5%，分期付款不予优惠。这是一种_。 A.变动价格策略 B.数量

6、折扣定价策略 C.定价策略 D.现金折扣定价策略（分数：1.00）A.B.C.D.13.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是_。 A.调整楼宇基价 B.增大楼层之间的差价 C.提高前期付款的比例 D.增大朝向之间的差价（分数：1.00）A.B.C.D.14.房地产开发项目产品定位的适应性原则不包括_。 A.与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应 B.与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配 C.与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应 D.与企业文化和管理水平相适应（分数：1.00）A.B.C.D.15.某房地产开发项目建设周期较

7、长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是_。 A.电视 B.广播 C.路牌 D.网络（分数：1.00）A.B.C.D.16.房地产市场营销以_策略为主。 A.差异性 B.稳定性 C.发展性 D.同一性（分数：1.00）A.B.C.D.17.房地产_是围绕地块进行环境分析和规划设计分析。 A.项目开发条件分析 B.项目市场调查与分析 C.项目土地价值判断及项目地块优劣分析 D.区域市场总体调查与分析（分数：1.00）A.B.C.D.18.某幢住宅的重置价格为 3000元/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到 2500元/平

8、方米。该幢住宅的这种价值损失属于_。 A.经济折旧 B.功能折旧 C.有形损耗 D.物质折旧（分数：1.00）A.B.C.D.19.有关建筑物经济寿命与自然寿命的关系，下列说法正确的是_。 A.经济寿命自然寿命 B.经济寿命自然寿命 C.经济寿命=自然寿命 D.经济寿命自然寿命（分数：1.00）A.B.C.D.20.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为 5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的_。 A.1/2 B.1/3 C.2/3 D.1/4（分数：1.00）A.B.C.D.21.物业管理投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；参加开标、现场答

9、辩和评标；接受招标方的资格审查；获取招标信息；签约并执行合同；登记并取得招标文件；送交投标文件。这几个步骤的正确顺序是_。 A. B. C. D.（分数：1.00）A.B.C.D.22.下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是_。 A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同具有过渡性 C.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 D.前期物业服务合同的有效期限应为 35 年（分数：1.00）A.B.C.D.23.下列选项中，前期物业服务合同的委托人是_。 A.房地产开发商 B.业主大会 C.居委会 D.业主委员会（分数：1.00）A.B.C.D.24.物业管理招标

10、是物业管理服务的需方采取_手段，找到自己满意的物业管理服务的供方。 A.公开邀请 B.市场竞争 C.公布信息 D.协商谈判（分数：1.00）A.B.C.D.25.我国住房抵押贷款的最高年限为_年。 A.30 B.35 C.40 D.50（分数：1.00）A.B.C.D.26.房地产金融的职能不包括_。 A.筹集资金 B.融通资金 C.结算服务 D.清算资产（分数：1.00）A.B.C.D.27.下列不属于按利率划分的房地产贷款的是_。 A.固定利率贷款 B.半浮动式利率贷款 C.混合利率贷款 D.浮动利率贷款（分数：1.00）A.B.C.D.28.个人商用房贷款是指贷款银行用信贷资金向购买各种

11、类型商业用房的自然人发放的贷款，有些银行将这类贷款归入_。 A.个人抵押贷款 B.创业型贷款 C.经营类贷款 D.商用贷款（分数：1.00）A.B.C.D.29.关于房地产证券化，下列说法正确的是_。 A.是将房地产有价证券投资转变成房地产直接投资 B.是将房地产债权证券化 C.把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证 D.把投资者持有房地产证券性质的权益凭证转变为对房地产的直接物权投资（分数：1.00）A.B.C.D.30.下列选项中，个人购房借款合同变更不包括_。 A.还款人的变更 B.还款方式变更 C.抵押物变更 D.贷款期限变更（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项

12、选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.下列选项中，属于房地产投资主要资金构成的有_。 A.企业自有资金 B.信贷融资 C.股票融资 D.预售收入 E.财政资金（分数：2.00）A.B.C.D.E.32.下列选项中，属于现金流量三要素的有_。 A.现金流量的方向 B.作用点 C.利率 D.现金流量的期限 E.现金流量的大小（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.下列选项中，属于房地产市场营销面临的市场环境的有_。 A.宏观政治环境 B.客户需求 C.竞争状况 D.自然环境 E.宏观经济环境（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.下列选项中，属于房地产市场营销具有的特点的有_。

13、 A.营销策略的差异性 B.营销方式的有限性 C.营销组织的区域性 D.环境相关性 E.营销市场的广泛性（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.下列选项中，不属于房地产估价原则的有_。 A.独立、客观、公正原则 B.价值时点原则 C.合理原则 D.最高最佳利用原则 E.公开、公正、公平原则（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.下列选项中，属于房地产估价报告的有_。 A.致估价委托人函 B.注册房地产估价师声明 C.估价委托合同 D.估价结果报告 E.估价技术报告（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.下列选项中，适宜用市场法进行价格评估的有_。 A.学校 B.商场 C.寺庙 D.

14、教堂 E.写字楼（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.下列选项中，物业服务成本包括_。 A.物业管理人员工资、福利费 B.清洁绿化费用 C.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金 D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用 E.物业共用部位、共用设施设备的小修费用（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.下列选项中，属于房地产金融主要特征的有_。 A.政策性 B.安全性 C.有效性 D.多样性 E.长期性（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.以房地产作为抵押物而进行贷款的项目，对贷款机构来讲，债权可靠，具有较高的安全性，是因为房地产具有的特点的有_。 A.不可移动性 B.使用期限短

15、 C.实行不动产登记制度 D.不容易损毁 E.保值增值性强（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：2，分数：90.00)某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额，赚取最大利润，对市场进行了调研分析。根据题意，回答下列问题：（分数：45.00）(1).在小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过_人。 A.20 B.10 C.5 D.3（分数：9.00）A.B.C.D.(2).房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关房地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供_的活动。 A.科学依据 B.理论体系 C.实用价值 D.一般知识（分数

16、：9.00）A.B.C.D.(3).在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于_。 A.政治法律环境调研 B.社会文化环境调研 C.经济环境调研 D.社区环境调研（分数：9.00）A.B.C.D.(4).在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是_。 A.观察法 B.试验法 C.询问法 D.投射法（分数：9.00）A.B.C.D.(5)._的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

17、 A.假设开发法 B.收益法 C.成本法 D.内部报酬率法（分数：9.00）A.B.C.D.某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为 10万元，报酬率为 8.5%。根据题意，回答下列问题：（分数：45.00）(1).该宗房地产的收益价格为_万元。 A.117.6 B.117.8 C.10.9 D.10.8（分数：9.00）A.B.C.D.(2)._是求取报酬率的基本方法。 A.累加法 B.市场提取法 C.剩余法 D.年限法（分数：9.00）A.B.C.D.(3).用假设开发法估价，不属于在测算投资利息时要把握的是_。 A.报酬率 B.应计息项目 C.计息周期 D.计息方式和利率（分数：

18、9.00）A.B.C.D.(4)._是指由于投资房地产可能获得的某些好处。 A.投资风险补偿率 B.管理负担补偿率 C.缺乏流动性补偿率 D.投资带来的优惠率（分数：9.00）A.B.C.D.(5).收益法一般不适用于_的估价。 A.学校 B.旅馆 C.公园 D.商店（分数：9.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-26 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.下列关于利息的表述，错误的是_。 A.利息是衡量资金时间价值的相对尺度 B.从资金借出者的角度看，利息是将货币从消费转移到长期投资所需要的货币补偿

19、 C.从资金借入者的角度看，利息是资本使用的成本 D.从房地产投资项目可行性研究的角度看，利息是衡量资金随时间变化的尺度（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 选项 A，利息是资金时间价值的一种重要表现形式，通常将其作为衡量资金时间价值的绝对尺度；衡量资金时间价值的相对尺度是利率。2.某人现在存款 16000元，单利年利率为 2.45%，则第 5年末的本利和为_元。 A.15890 B.16650 C.17790 D.17960（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 单利计息下，第 5年末的本利和 Fn=P(1+in)=16000(1+2.45%5)=17960(元)。3.某房

20、地产开发项目的总投资为 30000万元，其中的 50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为 7%，单利计息。合同规定还款期限为五年，利息按年支付，本金到期一次偿还，则第 5年的还款总额为_万元。 A.14250 B.16050 C.17100 D.20500（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 单利计息下，利息按年支付时，该房地产开发项目第 5年的还款总额为：F=P(1+i)=*(1+7%)=16050(万元)。4.某公司向金融机构贷款 500万元，按复利计息，年利率 i=12%，若第 5年末一次还本付息，应偿还_万元。已知：(F/P，12%，5)=1.762。 A.801.17 B

21、.811.07 C.881.00 D.898.71（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 该公司贷款的本利和 F=P(1+i)n=500(F/P，12%，5)=5001.762=881(万元)。5.下列关于名义利率和实际利率的表述，正确的是_。 A.一年中计算复利的次数越多，则名义利率相对于年实际利率就越高 B.计息期为年时，年名义利率不同于实际利率 C.计息期为年时，年名义利率等同于实际利率 D.实际利率是指一年内多次计息时的年利率（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 选项 A，一年中计算复利的次数越多，则实际利率相对于年名义利率就越高；选项 B，计息期为年时，年名义利率等

22、同于实际利率；选项 D，名义利率是指一年内多次计息时的年利率。6.资金等效值是指_。 A.在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金 B.在特定利率下、不同时点上、数额相等且价值相同的资金 C.在特定利率下、不同时点上、数额不等且价值不同的资金 D.在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 在特定利率下、不同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金，也称为资金等效值。影响资金等较值的因素主要有资金的数额及其发生的时点以及利率(或折现率)的大小。7.某房地产开发商获得一笔为期 3年的分期支付的银行贷款，每期支付额为 1000万元

23、，支付期为每年年初，年贷款利率为 7%，到期后一次性还本付息，则 3年后该房地产开发商偿还银行的本息为_万元。 A.3416.6 B.3439.9 C.3441.6 D.3458.1（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 设每期等额支付额为 A，i 为年利率，n 为基数。则 3年后该房地产开发商偿还银行的本息F=A(1+i) *=1000(1+7%)*=3439.9(万元)8.与一般工程建设项目相比，房地产开发项目具有的特征不包括_。 A.项目具有独特性 B.时间目标的限定性较强 C.政策法规条文的多样性 D.费用目标约束性强（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 与一般工程建

24、设项目相比，房地产开发项目具有的特征有：质量要求较高；时间目标的限定性较强；费用目标较强；具有较强的系统性；涉及面广；涉及诸多法规政策。9.在下列房地产开发项目的特点中，_主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。 A.费用目标较强 B.涉及面广 C.具有较强的系统性 D.时间目标的限定性较强（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 选项 B，房地产开发项目是一项庞大的社会工程，因此，房地产开发工作的顺利进行需要各个相关部门、单位协调一致，通力合作；选项 C，房地产开发项目的系统性决定了它在开发建设过程中必须统一规划管理、统一进行资源和效益的核算选项；选项 D，房地产开发项目的资金

25、占用较大，为了提高资金使用效率，必须对项目的工期进行限制。10.工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制_。 A.详细设计 B.初步设计 C.技术设计 D.施工图设计（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 工程设计阶段，运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计。如果初步设计阶段的设计概算超过了投资估算(包括允许的误差范围)，则应对初步设计结果进行修改和调整。11.在房地产开发项目合同体系中，为实现工程总目标，业主与有关各方签订的合同不包括_。 A.工

26、程咨询合同 B.工程材料供应合同 C.工程货物采购合同 D.工程监理合同（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 在房地产开发项目合同体系中，为实现工程总目标，业主将工程项目的勘察、设计、各专业工程施工、设备和材料供应、建设过程的咨询和管理等工作委托出去，并与有关各方签订工程咨询、工程勘察设计、工程监理、工程施工、工程货物采购、融资等合同。12.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠 2%，申请抵押贷款价格优惠 0.5%，分期付款不予优惠。这是一种_。 A.变动价格策略 B.数量折扣定价策略 C.定价策略 D.现金折扣定价策略（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 折扣定价策略

27、的主要方式有现金折扣和数量折扣。其中，现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠是现金折扣策略的具体表现。13.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是_。 A.调整楼宇基价 B.增大楼层之间的差价 C.提高前期付款的比例 D.增大朝向之间的差价（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 直接调整价格是向客户公布或报出的房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，说明物有所值，买气旺盛。直接调整价格的途径有：调整基价；调整差价系数。选项 C属于调整付款方式。14.房地产开发项目

28、产品定位的适应性原则不包括_。 A.与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应 B.与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配 C.与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应 D.与企业文化和管理水平相适应（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 适应性原则包含以下几层含义：与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；与企业的技术和管理水平相适应。15.某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内

29、进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是_。 A.电视 B.广播 C.路牌 D.网络（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 户外广告具有长期性、固定性、集中性效应等优点，路牌是户外广告的一种形式。该房地产开发项目建设周期较长，应选择车身、路牌等固定广告位以长期被人认知。16.房地产市场营销以_策略为主。 A.差异性 B.稳定性 C.发展性 D.同一性（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产市场营销策略分为同一性策略和差异性策略，房地产市场营销则以差异性策略为主。房地产营销策略的差异性突出表现在：不同商品房开发项目的营销采用的策略不同；一个商品房开发项目在不同的营销阶段

30、采用的策略不同。17.房地产_是围绕地块进行环境分析和规划设计分析。 A.项目开发条件分析 B.项目市场调查与分析 C.项目土地价值判断及项目地块优劣分析 D.区域市场总体调查与分析（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 任何项目策划最基本的是从项目所在区域的房地产市场调研入手，主要包括：区域市场总体调查与分析；当地房地产市场走势分析；项目市场调查与分析(住宅、非住宅)；项目土地价值判断及项目地块优劣分析；项目开发条件分析。其中，房地产项目开发条件分析是围绕地块进行环境分析和规划设计分析。18.某幢住宅的重置价格为 3000元/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到 2500元

31、/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于_。 A.经济折旧 B.功能折旧 C.有形损耗 D.物质折旧（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 经济折旧也称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。19.有关建筑物经济寿命与自然寿命的关系，下列说法正确的是_。 A.经济寿命自然寿命 B.经济寿命自然寿命 C.经济寿命=自然寿命 D.经济寿命自然寿命（分数：1.00）A.B

32、. C.D.解析：解析 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间；建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。从定义可以看出，自然寿命不小于经济寿命。20.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为 5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的_。 A.1/2 B.1/3 C.2/3 D.1/4（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物业管理招标中的评标委员会的人数一般为 5人以上单数，其中招标人代表以

33、外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的 2/3。由此推断，招标人代表不得多于评标委员会成员总数的1/3。21.物业管理投标程序包括：准备投标文件；项目评估与风险防范；参加开标、现场答辩和评标；接受招标方的资格审查；获取招标信息；签约并执行合同；登记并取得招标文件；送交投标文件。这几个步骤的正确顺序是_。 A. B. C. D.（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 物业管理投标详细程序的步骤：获取招标信息；项目评估与风险防范；登记并取得招标文件；准备投标文件；送交投标文件；接受招标人的资格审查；参加开标、现场答辩和评标；签约并执行合同。22.下列关于前期物业服务合同特点的说法中，

34、错误的是_。 A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同具有过渡性 C.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 D.前期物业服务合同的有效期限应为 35 年（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 选项 D，前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。23.下列选项中，前期物业服务合同的委托人是_。 A.房地产开发商 B.业主大会 C.居委会 D.业主委员会（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 前期物业服务合同的甲方是新建住宅的房地产开发企业，乙方是甲方选聘的物业服务公司。因此，前期物

35、业服务合同的委托人是房地产开发商。24.物业管理招标是物业管理服务的需方采取_手段，找到自己满意的物业管理服务的供方。 A.公开邀请 B.市场竞争 C.公布信息 D.协商谈判（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会(全体业主)或物业所有权人(即招标人)根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。也就是说，物业管理招标是物业管理服务的需方采取市场竞争手段，找到自己满意的物业管理服务的供方。25.我国住房抵押贷款的最高年限为_年。 A.30 B

36、.35 C.40 D.50（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产融资的偿还期限一般都较长，如我国个人住房抵押贷款的最高年限为 30年。26.房地产金融的职能不包括_。 A.筹集资金 B.融通资金 C.结算服务 D.清算资产（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产金融的目的是促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程顺利进行，其职能主要有：筹集资金，要求房地产金融运用各种金融工具，把社会上的闲散资金归集起来，用于房地产业，促进房地产业的繁荣与发展；融通资金；结算服务。27.下列不属于按利率划分的房地产贷款的是_。 A.固定利率贷款 B.半浮动式利率贷

37、款 C.混合利率贷款 D.浮动利率贷款（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产贷款按利率划分，分为固定利率贷款、浮动利率贷款和混合利率贷款。固定利率贷款是指在整个约定借款期内贷款利率不随市场利率或法定利率的变动而变化的贷款；浮动利率贷款是指在整个约定借款期内贷款利率随市场利率或法定利率的变动而调整的贷款；混合利率贷款也就是以上两种都有的贷款。28.个人商用房贷款是指贷款银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款，有些银行将这类贷款归入_。 A.个人抵押贷款 B.创业型贷款 C.经营类贷款 D.商用贷款（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 个人商用房贷款是指贷

38、款银行用信贷资金向购买各种类型商业用厉的自然人发放的贷款，有些银行将这类贷款归入经营类贷款，贷款额度最高为所购商业用房销售价格或评估价值(以两者较低额为准)的 50%，贷款期限最长为 10年。29.关于房地产证券化，下列说法正确的是_。 A.是将房地产有价证券投资转变成房地产直接投资 B.是将房地产债权证券化 C.把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证 D.把投资者持有房地产证券性质的权益凭证转变为对房地产的直接物权投资（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证

39、券形式。30.下列选项中，个人购房借款合同变更不包括_。 A.还款人的变更 B.还款方式变更 C.抵押物变更 D.贷款期限变更（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 个人购房借款合同变更和调整是在贷款期内对原合同约定的贷款期限、还款方式和抵押物进行变更和调整，包括：贷款期限变更；还款方式变更；抵押物变更。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.下列选项中，属于房地产投资主要资金构成的有_。 A.企业自有资金 B.信贷融资 C.股票融资 D.预售收入 E.财政资金（分数：2.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 房地产投资的资金构成主要包括：企业自有资金；预售

40、收入；信贷融资；债券融资；利用外资；财政资金。32.下列选项中，属于现金流量三要素的有_。 A.现金流量的方向 B.作用点 C.利率 D.现金流量的期限 E.现金流量的大小（分数：2.00）A. B. C.D.E. 解析：解析 要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即现金流量的大小(现金数额)、方向(现金流入或流出)和作用点(现金发生的时间点)。33.下列选项中，属于房地产市场营销面临的市场环境的有_。 A.宏观政治环境 B.客户需求 C.竞争状况 D.自然环境 E.宏观经济环境（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 房地产市场营销面临的市

41、场环境包括宏观政治经济环境、客户需求和竞争状况三大方面。房地产市场营销既要在市场竞争中争取客户，又要满足社会的要求，房地产开发企业只能根据这三大方面的发展变化来调整自己的营销活动，对营销活动的管理实施动态控制。34.下列选项中，属于房地产市场营销具有的特点的有_。 A.营销策略的差异性 B.营销方式的有限性 C.营销组织的区域性 D.环境相关性 E.营销市场的广泛性（分数：2.00）A. B.C. D.E. 解析：解析 房地产市场营销是依据市场营销理论和方法，结合房地产产品及其市场特性，以房地产产品及相关服务为对象的市场营销。其具有的特点有：营销市场的广泛性；营销组织的区域性；营销策略的差异性

42、。35.下列选项中，不属于房地产估价原则的有_。 A.独立、客观、公正原则 B.价值时点原则 C.合理原则 D.最高最佳利用原则 E.公开、公正、公平原则（分数：2.00）A.B.C. D.E. 解析：解析 评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。投资价值、现状价值等市场价值以外的其他价值评估，应根据价值内涵和估价目的，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。36.下列选项中，属于房地产估价报告的有_。 A.致估价委托人函 B.注册房地产估价师声明 C.估价委托合同 D.估价结果报告 E.估价技术报告（

43、分数：2.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 房地产估价报告通常由八大部分组成：封面；目录；致估价委托人函：注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。37.下列选项中，适宜用市场法进行价格评估的有_。 A.学校 B.商场 C.寺庙 D.教堂 E.写字楼（分数：2.00）A.B. C.D.E. 解析：解析 市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值，而特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或很少发生交易的房地产，难以采用市场法估价。在建工程之类可比性很差

44、的房地产，一般也难以采用市场法估价。38.下列选项中，物业服务成本包括_。 A.物业管理人员工资、福利费 B.清洁绿化费用 C.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金 D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用 E.物业共用部位、共用设施设备的小修费用（分数：2.00）A. B. C.D.E. 解析：解析 物业服务成本一般包括以下内容：人员费用，是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用；物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用；绿化养护费用；清洁卫生费用；秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费用；管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目的情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用；固定资产折旧；经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。39.下列选项中，属于房地产金融主要特征的有_。 A.政策性 B.安全性 C.有效性 D.多样性 E.长期性（分数：2.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 房地产金融是指与房地产有