经济师中级房地产经济专业知识与实务-23及答案解析.doc

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1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-23 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.垄断地租是由产品的_带来的超额利润而转化的地租。 A.平均价格 B.垄断价格 C.生产价格 D.市场价格（分数：1.00）A.B.C.D.2.中心商务高度等于_之比。 A.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积 B.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积 C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积 D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积（分数：1.00）A.B.C.D.3.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是_。

2、A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 D.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求（分数：1.00）A.B.C.D.4.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的_。 A.平均利润 B.超额报酬 C.边际收益 D.边际利润（分数：1.00）A.B.C.D.5.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和_后的余额。 A.平均利润 B.平均税费 C.平均市值 D.平均价格（分数：1.00）A.B.C.D.6.在多核心理论中，属于城市最主要核心的是_。 A.中高收入住宅

3、区 B.中心商业区 C.低收入住宅区 D.重工业区（分数：1.00）A.B.C.D.7.2004年 3月 14日，宪法作了修改，_。 A.对征收和征用分别作了具体的规定 B.首次提出了征用的概念 C.首次将征收和征用区分开来 D.区分了征收和征用（分数：1.00）A.B.C.D.8.房地产征收是指国家为了_的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。 A.公共财产安全 B.公共利益 C.公民财产安全 D.国家利益（分数：1.00）A.B.C.D.9.房地产征收的主体是_，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得。 A.国务院 B.国家 C.人民代表

4、大会 D.地方政府（分数：1.00）A.B.C.D.10.土地使用权出让金的支付方式是_。 A.一次支付 B.分期支付 C.按照出让合同约定支付 D.依据受让人的资金状况支付（分数：1.00）A.B.C.D.11.土地使削权出让招标公告的内容一般不包括_。 A.投标人的资格要求 B.投标人的名称和地址 C.投标保证金 D.确定中标人的标准和方法（分数：1.00）A.B.C.D.12.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为_人。 A.8 B.7 C.6 D.5（分数：1.00）A.B.C.D.13.下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是_。 A.若竞买者不足两人，应当中止拍卖 B.拍

5、卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布 C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交 D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价（分数：1.00）A.B.C.D.14.某块地土地使用权挂牌出让时，只有 M公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N 公司要求报价，且经现场竞价后，N 公司提出的报价高于 M公司，M、N 两家公司的报价均高于底价，则_。 A.N公司为竞得人 B.M公司为竞得人 C.应重新挂牌 D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人（分数：1.00）A.B.C.D.15.划拨同有建设用地使用权是指城市政府在土地使用

6、者缴纳土地房屋征收补偿费用后，将土地交付其使用，或者将国有土地使用权_交付给土地使用者的行为。 A.有一定条件地 B.无偿 C.有偿 D.暂时（分数：1.00）A.B.C.D.16.对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于_的工作内容。 A.房地产市场细分 B.房地产资料收集 C.房地产竞争分析 D.房地产市场预测（分数：1.00）A.B.C.D.17.房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关房地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供_的活动。 A.理论体系 B.科学依据 C.实用价值 D.一般知识（分数：1.00）A.B.C

7、.D.18.市场现象不是孤立、静止存在的，房地产市场运行的客观状态会随着时间、地点、条件的变化而不断发生着变化。这就要求房地产市场调研应遵循_原则。 A.真实性和可靠性 B.时效性和经济性 C.全面性和关联性 D.真实性和关联性（分数：1.00）A.B.C.D.19.在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录。房地产市场调研的这种特点属于_。 A.系统性 B.主观性 C.目的性 D.跟踪性（分数：1.00）A.B.C.D.20.房地产市场始终处于动态变化中，要及时、准确地获取房地产市场信息，房地产市场调研活动就应具有_。 A.客观性 B.

8、计划性 C.连续性 D.完整性（分数：1.00）A.B.C.D.21.不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的一种方法称为_。 A.询问法 B.记录法 C.实验法 D.观察法（分数：1.00）A.B.C.D.22.根据观察程序的不同，可将观察法分为_。 A.结构式观察和非结构式观察 B.实验观察和自然观察 C.非参与观察和参与观察 D.自然观察和特定观察（分数：1.00）A.B.C.D.23.在投资分析阶段，对开发项目未来开发的成本、售价、资金流量的走向进行了预测，体现了房地产开发项目前期策划的_。 A.创新性 B.市场性 C.预见性 D.操作性（分数：1.00）A

9、.B.C.D.24.房地产市场细分是指_ A.把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若十个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若十个具有不同特征的子市场的过程 B.把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若十个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程 C.把房地产市场按照开发商供给上的差异划分为具有类似性的若十个不同出售群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若十个具有共同特征的子市场的过程 D.把房地产市场按照开发商供给差异划分为具有类似性的若十个小同购买群体的过程

10、，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若干个具有不同特征的子市场的过程（分数：1.00）A.B.C.D.25.细分市场不是根据产品品种、产品系列进行的，而是从消费者的角度进行的，是根据市场细分的理论基础，即消赞者的_、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。 A.渴望 B.需求 C.偏好 D.意愿（分数：1.00）A.B.C.D.26.某公司由于设备陈旧，考虑更换设备。目前市场上有甲、乙两种设备，寿命期均为 10年，其中甲设备的市场价值是 20000元，年运行费用为 3500元，预计今后每年可带来 50000元的收益；乙设备的市场价值是 15000元，年运行费用为 4000元，预计今

11、后每年可带来 40000元的收益。目前该公司可用于固定资产投资的资金为 30000元，由此可以看出，该公司面临的选择方案之间的关系是_的。 A.独立 B.互补 C.互斥 D.组合互斥（分数：1.00）A.B.C.D.27.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目_的临界数值。 A.由盈利变为不盈利 B.由低风险变为高风险 C.由敏感性弱变为敏感性强 D.由可行变为不可行（分数：1.00）A.B.C.D.28.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是_阶段的重要内容。 A.风险估计 B.风险识别 C.风险评价 D.风险应对（分数：1.00）A.B.C.D.2

12、9.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了_的方法。 A.风险回避 B.风险转移 C.风险组合 D.风险自留（分数：1.00）A.B.C.D.30.某投资者拟以 1000万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为 500万元、400 万元、300 万元的 3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是_个。 A.5 B.4 C.3 D.2（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.下列选项中，属于决定房地产需求量一般因素的有_。 A.房地产的价格水平 B.消费者的收入水平 C.房地产开发企业对未来的预期 D.相关物

13、品的价格水平 E.消费者对未来的预期（分数：2.00）A.B.C.D.E.32.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以_为主的集市。 A.商业 B.畜牧业 C.制造业 D.手工业 E.服务业（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是 50年的有_。 A.住宅 B.酒店 C.大型歌舞厅 D.货运汽车生产车间 E.民办学校（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.下列关于国有建设用地使刚权挂牌出让的说法中，错误的有_。 A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让 B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 C.在挂牌期限内，只有一个

14、竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交 D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价 E.出让人须在挂牌活动结束后 5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的_。 A.态度 B.情绪 C.文化 D.消费 E.动机（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.下列选项中，属于房地产市场细分作用主要有_。 A.为企业科学决策提供保障 B.有利于组织生产和服务，提高企业效益 C.有利于发现市场机会，促进销售 D.有利于提高企业声誉，建立品牌 E.有利于实现与开发商

15、优势互补（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.下列选项中，属于房地产市场细分依据的有_。 A.资源细分 B.人口细分 C.地理细分 D.心理细分 E.行为细分（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.下列选项中，属于根据家庭成员血缘关系分类的有_。 A.单身家庭 B.夫妻家庭 C.核心家庭 D.二代家庭 E.联合家庭（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.对于以开发量为变量的房地产开发投资项目，应用费用分解法进行划分，_属于变动成本。 A.土地购置费 B.规划设计费 C.建筑工程费 D.固定资产折旧 E.公共设施配套费（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.下列选项中，属于采用

16、风险预防方法防范房地产投资风险措施的有_。 A.防止相关风险因素的产生 B.加强投资方的保护能力 C.通过合同将损失转移给非保险企业 D.对已经存在的相关风险因素进行监控 E.对相关风险因素进行时间和空间隔离（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：2，分数：90.00)某投资者花 800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为 150万元，权益资本为 300万元，经营期内年平均利润为 200万元，年平均税后净利润为158万元。根据题意，回答下列问题：（分数：45.00）(1).该项目的投资利润率为_。 A.19.83% B.21.05% C.23.75% D.

17、26.33%（分数：9.00）A.B.C.D.(2).该项目的资本金利润率为_。 A.47.83% B.52.34% C.66.67% D.70.02%（分数：9.00）A.B.C.D.(3).该项目的资本金净利润率为_。 A.52.67% B.56.22% C.59.75% D.63.14%（分数：9.00）A.B.C.D.(4).下列选项中属于静态盈利性指标的是_。 A.投资利润率 B.成本利润率 C.财务内部收益率 D.资本金净利润率（分数：9.00）A.B.C.D.(5).对房地产投资项目来说，静态投资回收期自_算起。 A.盈利起始点 B.运营第 2年 C.投资起始点 D.银行计息日（

18、分数：9.00）A.B.C.D.某人购买尚有使用年限 5年的餐馆一间，各项费用共需 200万元，经营开始投入流动资金 15万元，采用直线折旧法折旧，净残值 50万元，经营开始后每年可获营业收入 50万元，付现成本为 10万元，所得税率为 25%。根据题意，回答下列问题：（分数：45.00）(1).盈亏平衡分析是对项目的_进行综合分析的一种技术经济分析方法。 A.利润 B.生产规模 C.成本 D.效益（分数：9.00）A.B.C.D.(2).在进行盈亏平衡分析时，需要将全部成本分解为_。 A.生产成本与销售成本 B.短期成本与长期成本 C.固定成本与变动成本 D.显性成本与隐性成本（分数：9.0

19、0）A.B.C.D.(3).资金时间价值换算基本公式的假定条件为_。 A.方案实施中发生的经常性费用发生在计息周期的期初 B.现值 P是当前期间开始时发生的 C.年值 A是在实施期间间隔发生的，第一个 A与 P同时发生 D.初期投资发生在方案的寿命期初（分数：9.00）A.B.C.D.(4).在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有_。 A.以增量现金流量为基础 B.沉没成本不应考虑 C.机会成本不应考虑 D.不应忽视项目实施产生一些间接影响（分数：9.00）A.B.C.D.(5).初始投资现金流量的特点是_。 A.只有现金流出量 B.只有现金流入量 C.净现金流量通常

20、为负值 D.净现金流量通常为正（分数：9.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-23 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.垄断地租是由产品的_带来的超额利润而转化的地租。 A.平均价格 B.垄断价格 C.生产价格 D.市场价格（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地私有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件所引起。2.中心商务高度等于_之比。 A.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积 B.中心商务区建筑

21、面积总和与总建筑基底面积 C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积 D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 中心商务高度指标(CBHI)=*；中心商务强度指标(CBII)=*。3.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是_。 A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 D.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为

22、“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。4.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的_。 A.平均利润 B.超额报酬 C.边际收益 D.边际利润（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 地租的本质是超额报酬或收益，在房地产经济中，地租是土地所有权借以实现的经济形式，或者说，是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。5.根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和_后的余额。 A.平均利润 B.平均税费 C.平均市值 D.平均价格（分数：1.00）

23、A. B.C.D.解析：解析 李嘉图定义的地租量，其多少与土地肥力有关，等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外，余额部分就转化为地租，即：地租=市场价格-生产成本-平均利润。6.在多核心理论中，属于城市最主要核心的是_。 A.中高收入住宅区 B.中心商业区 C.低收入住宅区 D.重工业区（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心，中心商业区是最

24、主要的核心，另外还有工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心等。7.2004年 3月 14日，宪法作了修改，_。 A.对征收和征用分别作了具体的规定 B.首次提出了征用的概念 C.首次将征收和征用区分开来 D.区分了征收和征用（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 2004 年 3月 14目，宪法做了修改，将“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”，首次将征收和征用区分开来。8.房地产征收是指国家为了_的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地

25、和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。 A.公共财产安全 B.公共利益 C.公民财产安全 D.国家利益（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。9.房地产征收的主体是_，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得。 A.国务院 B.国家 C.人民代表大会 D.地方政府（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式取得集体所有的土地

26、和单位、个人的房屋及其他房地产，集体和单位、个人必须服从。10.土地使用权出让金的支付方式是_。 A.一次支付 B.分期支付 C.按照出让合同约定支付 D.依据受让人的资金状况支付（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 建设用地使用权出让是有偿的。根据物权法第一百四十一条，建设用地使用权人应当依照规定以及合同约定支付出让金等费用。11.土地使削权出让招标公告的内容一般不包括_。 A.投标人的资格要求 B.投标人的名称和地址 C.投标保证金 D.确定中标人的标准和方法（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 土地使用权出让公告包括的内容有：出让人的名称和地址；出让宗地的面积、界址、

27、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标、拍卖、挂牌时间、地点，投标挂牌期限，投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。12.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为_人。 A.8 B.7 C.6 D.5（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 评标小组由出让人代表和有关专家组成，人数为 5人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或说明，但是澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。因此成

28、员至少为 5人。13.下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是_。 A.若竞买者不足两人，应当中止拍卖 B.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布 C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交 D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 选项 B，拍卖出让可以设定底价也可以不设定；选项 C，竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖；选项 D，拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。14.某块地土地使用权挂牌出让时，只有 M公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止

29、时，N 公司要求报价，且经现场竞价后，N 公司提出的报价高于 M公司，M、N 两家公司的报价均高于底价，则_。 A.N公司为竞得人 B.M公司为竞得人 C.应重新挂牌 D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价高者为竞得人。即 N公司为竞得人。15.划拨同有建设用地使用权是指城市政府在土地使用者缴纳土地房屋征收补偿费用后，将土地交付其

30、使用，或者将国有土地使用权_交付给土地使用者的行为。 A.有一定条件地 B.无偿 C.有偿 D.暂时（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 划拔国有建设用地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地房屋征收补偿费用后，将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。16.对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于_的工作内容。 A.房地产市场细分 B.房地产资料收集 C.房地产竞争分析 D.房地产市场预测（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场预测是指在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科

31、学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。17.房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关房地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供_的活动。 A.理论体系 B.科学依据 C.实用价值 D.一般知识（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产市场调研是指运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。决策者包括房地产开发企业、消费者、投资者和政府部门等。18.市场现象不是孤立、静止存在的，房地产市场运行的客观状

32、态会随着时间、地点、条件的变化而不断发生着变化。这就要求房地产市场调研应遵循_原则。 A.真实性和可靠性 B.时效性和经济性 C.全面性和关联性 D.真实性和关联性（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 市场现象不是孤立、静止存在的，房地产市场运行的客观状态会随着时间、地点、条件的变化而不断发生着变化。这就要求在房地产市场调研中应坚持全面性和关联性原则。全面性和关联性原则既是房地产市场调研系统性特点的要求，同时也是对房地产市场正确认识和科学预测的要求。19.在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录。房地产市场调研的这种特点属于_

33、。 A.系统性 B.主观性 C.目的性 D.跟踪性（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场调研作为一项专业服务活动，除了具有一般市场调研的特点外，还具有下列特点：系统性；连续性；跟踪性；目的性；客观性。其中，跟踪性是在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。20.房地产市场始终处于动态变化中，要及时、准确地获取房地产市场信息，房地产市场调研活动就应具有_。 A.客观性 B.计划性 C.连续性 D.完整性（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产市场调研作为一项专业服务活动，除了具有一般市场调

34、研的特点外，还具有下列特点：系统性；连续性；跟踪性；目的性；客观性。其中，连续性是指房地产市场始终处于动态变化中，要及时、准确地获取房地产市场信息，房地产市场调研活动就应具有连续性。无论是房地产行政管理部门、房地产企业、房地产咨询服务机构还是房地产研究机构，房地产市场调研活动应成为一项常态化和连续性的工作。21.不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的一种方法称为_。 A.询问法 B.记录法 C.实验法 D.观察法（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 观察法是不向被调研者提问，而将被调研者与调研主题相关的活动记录下来的一种方法，因而观察法具有间接性的特点。

35、22.根据观察程序的不同，可将观察法分为_。 A.结构式观察和非结构式观察 B.实验观察和自然观察 C.非参与观察和参与观察 D.自然观察和特定观察（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 在房地产市场调研中，观察法的主要分类有：根据观察程序的不同，可分为结构式观察和非结构式观察；按被观察对象是否受控制，可分为实验观察和自然观察；按调研人员是否参与被观察者的活动，可分为非参与观察和参与观察。23.在投资分析阶段，对开发项目未来开发的成本、售价、资金流量的走向进行了预测，体现了房地产开发项目前期策划的_。 A.创新性 B.市场性 C.预见性 D.操作性（分数：1.00）A.B.C. D.解

36、析：解析 房地产开发项目前期策划的特点主要有：地域性，房地产开发项目的位置固定，决定了其前期策划具有地域性特点。系统性。创新性。预见性，要做到在市场调研阶段，就要预测几年后开发项目的市场状况；在投资分析阶段，就要预测开发项目未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，就要预测小区规划、户型设计、建筑立面等方面的未来发展趋势。市场性。操作性。24.房地产市场细分是指_ A.把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若十个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若十个具有不同特征的子市场的过程 B.把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若十个

37、不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程 C.把房地产市场按照开发商供给上的差异划分为具有类似性的若十个不同出售群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若十个具有共同特征的子市场的过程 D.把房地产市场按照开发商供给差异划分为具有类似性的若十个小同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若干个具有不同特征的子市场的过程（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场

38、(总体市场通常太大，企业很难完全为之服务)划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。因此，属于同一细分市场的消费者，其欲望和需要很相似；属于不同细分市场的消费者，对同一产品的欲望和需要存在明显的差别。25.细分市场不是根据产品品种、产品系列进行的，而是从消费者的角度进行的，是根据市场细分的理论基础，即消赞者的_、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。 A.渴望 B.需求 C.偏好 D.意愿（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 细分市场不是根据产品品种、产品系列进行的，而是从消费者的角度进行的，是根据市场细分的理论基础，即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。26.某公

39、司由于设备陈旧，考虑更换设备。目前市场上有甲、乙两种设备，寿命期均为 10年，其中甲设备的市场价值是 20000元，年运行费用为 3500元，预计今后每年可带来 50000元的收益；乙设备的市场价值是 15000元，年运行费用为 4000元，预计今后每年可带来 40000元的收益。目前该公司可用于固定资产投资的资金为 30000元，由此可以看出，该公司面临的选择方案之间的关系是_的。 A.独立 B.互补 C.互斥 D.组合互斥（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。该公司目前可用于购买设备的资金为 30000元，甲、乙两设备

40、的初始投资分别为 20000元和 15000元，因此只能购买一种设备。27.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目_的临界数值。 A.由盈利变为不盈利 B.由低风险变为高风险 C.由敏感性弱变为敏感性强 D.由可行变为不可行（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 临界点是指不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，可采用不确定因素相对基本方案的变化率或其对应的具体数值表示。28.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是_阶段的重要内容。 A.风险估计 B.风险识别 C.风险评价 D.风险应对（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析

41、风险识别是指在风险事故发生之前，人们运用各种方法系统地、连续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生的潜在原因的过程。因此，风险识别过程包含两个环节：感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险；分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。29.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了_的方法。 A.风险回避 B.风险转移 C.风险组合 D.风险自留（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 风险转移的主要形式是通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，以达到

42、降低风险发生频率和缩小损失程度的目的。其中，契约性转移主要包括预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。30.某投资者拟以 1000万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为 500万元、400 万元、300 万元的 3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是_个。 A.5 B.4 C.3 D.2（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。可选择的投资方案是500万元、400 万元、300 万元、(400+300)万

43、元、(400+500)万元、(300+500)万元，共 5个。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.下列选项中，属于决定房地产需求量一般因素的有_。 A.房地产的价格水平 B.消费者的收入水平 C.房地产开发企业对未来的预期 D.相关物品的价格水平 E.消费者对未来的预期（分数：2.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。32.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以_为主的集市。 A.商业 B

44、.畜牧业 C.制造业 D.手工业 E.服务业（分数：2.00）A. B.C.D. E.解析：解析 城市是社会生产力发展到一定阶段，人类社会劳动大分工的产物。城市是人类第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。33.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是 50年的有_。 A.住宅 B.酒店 C.大型歌舞厅 D.货运汽车生产车间 E.民办学校（分数：2.00）A.B.C.D. E. 解析：解析 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：居住用地 70年；工业用地 50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

45、；商业、旅游、娱乐用地 40年；综合或者其他用地 50年。34.下列关于国有建设用地使刚权挂牌出让的说法中，错误的有_。 A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让 B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交 D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价 E.出让人须在挂牌活动结束后 5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金（分数：2.00）A. B.C.D. E. 解析：解析 选项 A，旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让；选项 D，在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，并符合挂牌条件，先提交报价单者为竞得人；选项 E，竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人支付的投标竞买保证金，在挂牌活动结束后 5个工作日内予以退还，不计利息。35.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的_。 A.态度 B.情绪 C.文化 D.消费 E.动机（分数：2.00