房地产经济专业知识与实务-房地产投资项目可行性研究及答案解析.doc

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1、房地产经济专业知识与实务-房地产投资项目可行性研究及答案解析(总分：183.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：63，分数：63.00)1.张某拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命为 70 年，每年的平均住房费用为 3 万元，当资本利率为 10%时，张某应一次性付款( )万元。A28.90 B29.50C29.96 D30（分数：1.00）A.B.C.D.2.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为( )年。单位：万元年份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -1000250250250250250250A3 B4C5 D6（分数：1.00）A.B.C.D

2、.3.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为 10%，则该项目的净现值为( )万元。单位：万元年份 0 1 2 3 4 5现金流入 350350350350350现金流出 100050 50 50 50 50A-8.31 B87.32C137.24 D205.65（分数：1.00）A.B.C.D.4.将 1000 元存入银行，年利率为 6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为( )元。A1180 B1191.02C1080 D1000（分数：1.00）A.B.C.D.5.出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其( )。A土地使用权出让金B开发费用C总成本费用D固定资产投资（

3、分数：1.00）A.B.C.D.6.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和( )两大部分组成。A经营成本 B土地取得成本C开发成本 D开发费用（分数：1.00）A.B.C.D.7.房地产投资项目的财务报表包括基本报表和( )。A现金流量表 B资产负债表C辅助报表 D以上都不对（分数：1.00）A.B.C.D.8.项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，以( )作为计算基础。A投资者的出资额 B全部投资C现金收支 D以上都不对（分数：1.00）A.B.C.D.9.某建设项目当设定折现率为 15%时，求得的财务净现值为 186 万元；当设定折现率为 18%时，求得的财务净现值为-1

4、25 万元，则该建设项目的财务内部收益率应是( )。A16.79% B17.28%C18.64% D19.79%（分数：1.00）A.B.C.D.10.某建设项目的总投资为 5600 万元，年平均利润总额为 1200 万元，则该建设项目的投资利润率为( )。A23.43% B21.43%C17.65% D18.46%（分数：1.00）A.B.C.D.11.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标，其主要优点是( )。A考虑了基准收益率B能显示投资回收期的长短C能在一定程度上反映投资效率高低D计算过程简单（分数：1.00）A.B.C.D.12.某人用 80 万元购买一套已使用了 20 年的

5、住房，该住房的耐用年限为 70 年，当基准收益率为 10%时，假设残值为零，则每年平均住房费用为( )万元。A5.34 B6.45C7.26 D8.07（分数：1.00）A.B.C.D.13.某房地产公司开发 6000m2的商业用房供出租用，总开发费用为 3000 万元，毛租金为 100 元/m 2月，出租费用为毛租金收入的 20%，假设该类项目的投资收益率为 15%，收益年期无限，则该项目的投资利润率为( )。A28.0% B30.2%C32.4% D36.7%（分数：1.00）A.B.C.D.14.将开发的房地产产品自己经营，通过经营获得长期收益，逐渐收回投资，这种经营方式下的房地产开发投

6、资类型是( )。A出售型房地产开发投资B租赁型房地产置业投资C自营型房地产开发投资D购买型房地产置业投资（分数：1.00）A.B.C.D.15.( )是投资活动的出发点和归结点。A投资 B利润C收益 D以上答案都不对（分数：1.00）A.B.C.D.16.已知某笔贷款的年利率为 15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为( )。A13.35% B14.55%C15.87% D12.93%（分数：1.00）A.B.C.D.17.某人现在存款 10000 元，单利年利率为 2.5%，则 5 年年末的本利和为( )元。A18950 B11250C19650 D16890（分数：1.00）A.B.C

7、.D.18.欲用 200 万元购买某专利，专利的有效期为 8 年，所需的资金可以按年利率 10%从银行贷款，8 年内均等地偿还本利和。为了使购买的专利不造成损失，每年年末的净收益应超过( )万元。已知：(A/P，10%，8)=0.18744。A39.486 B37.488C36.885 D37.665（分数：1.00）A.B.C.D.19.某建筑企业向金融机构贷款 500 万元，按复利计息，年利率 i=12%。若第五年末一次还本付息，应偿还( )万元。已知：(F/P，12%，5)=1.762。A881.00 B801.17C811.71 D818.17（分数：1.00）A.B.C.D.20.某

8、人现年 40 岁，现有 2 万元存款，因为他将在 60 岁时退休，退休时他想有 10 万元存款，以保证生活水平不至降低。假设退休时单位可以支付 1 万元退休金，从现在开始每年年末他将均等地存入银行一笔钱，那么，为达到退休时有 10 万元的积蓄，则应存款( )元。已知：(F/P，5%，20)=2.653，(F/A，5%，20)=33.066。A2456.4 B1117.2C3256.7 D1846.7（分数：1.00）A.B.C.D.21.年利率为 6%，设每季度复利一次，若 10 年内每季度都能得到 500 元，则现在应存款( )元。A12786 B15697C14958 D13469（分数：

9、1.00）A.B.C.D.22.某设备估计尚可使用 5 年，为此准备 5 年后进行设备更新，所需资金估计为 30 万元，若存款利率为 5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款( )万元。已知：(A/F，5%，5)=0.18097。A6.426 B5.429C4.846 D5.868（分数：1.00）A.B.C.D.23.方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的利率是( )。A投资利润率 B市场利率C基准收益率 D财务内部收益率（分数：1.00）A.B.C.D.24.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。A投资利润率 B资本金利润率C财务内部收益率 D成本利润率（分数：1.00）

10、A.B.C.D.25.某房地产投资项目的总投资为 6000 万元，其中投资者投入的权益资本为 3000 万元，经营期内的年平均利润总额为 1200 万元，年平均税后利润为 780 万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。A12% B40%C24% D30%（分数：1.00）A.B.C.D.26.( )是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。A直接投资 B间接投资C项目投资 D证券投资（分数：1.00）A.B.C.D.27.房地产投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，不包括( )。A个人投资者B社会投资者C房地产间接投资者D企业投资者（分数：1.00）A

11、.B.C.D.28.将 1000 元存入银行，年利率为 6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为( )元。A1180 B1191.02C1080 D1000（分数：1.00）A.B.C.D.29.为了减少主观性，选择的专家应达到一定数量，一般应在( )位左右。A1020 B2030C3050 D50 以上（分数：1.00）A.B.C.D.30.以下不属于最常用的风险防范策略的是( )。A保险策略 B联合策略C融资策略 D竞争策略（分数：1.00）A.B.C.D.31.按( )，房地产投资风险可分为局部风险和整体风险。A风险承担者B风险的影响范围C风险所涉及的范围D是否有获利机会（分数：1.00

12、）A.B.C.D.32.盈亏平衡分析的基本原理是根据成本总额对( )的依存关系，全部成本可以分解为固定成本和变动成本。A价格 B产量C成本 D利润（分数：1.00）A.B.C.D.33.( )是一种经验法，即以一定时期内，同类项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推算固定成本和变动成本。A高低点法 B费用分解法C回归分析法 D量本利分析法（分数：1.00）A.B.C.D.34.下列不是线性盈亏分析的假设条件的是( )。A项目的收益与成本都是产量的线性函数B销售收入是销售量的线性函数，总成本费用是产量的线性函数，并且销售量等于产量C当生产多种产品时，应换算为单一产品，

13、不同产品的生产负荷率的变化应该是不同的D所采用的数据均为正常年份(达到设计能力生产期)的数据（分数：1.00）A.B.C.D.35.只用于财务效益分析的分析方法是( )。A敏感性分析 B财务报表分析C盈亏平衡分析 D风险分析（分数：1.00）A.B.C.D.36.以下属于系统性风险的是( )。A通货膨胀风险 B资本价值风险C时间风险 D持有期风险（分数：1.00）A.B.C.D.37.某人在每年年初按年利率 4%购买基金 5 万元，复利计息，5 年后可获得( )万元。A26.54 B27.08C28.16 D29.40（分数：1.00）A.B.C.D.38.( )是影响财务评价结果最主要的因素

14、之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。A融资成本 B空置率C经营成本 D投资收益率（分数：1.00）A.B.C.D.39.用( )表示的盈亏平衡点是指盈亏平衡点销售量占企业正常销售量的比重。A生产能力利用率 B销售额C变动成本率 D敏感性指标（分数：1.00）A.B.C.D.40.某建设项目的年设计年产能力为 6500 件，年固定成本为 200 万元，每件产品的售价为 1000 元，单位变动成本为 600 元，则该项目建成后的盈亏平衡点为( )。A4200 件 B4300 件C4500 件 D5000 件（分数：1.00）A.B.C.D.41.某企业生产某种产品，年固定成本为 400 万

15、元，单位产品的可变成本为 120 元、售价为 240 元，则其盈亏平衡点的销售收入为( )万元。A2.5 B4C400 D800（分数：1.00）A.B.C.D.42.某建设项目生产单一产品，已知建成后年固定成本为 1200 万元，单位产品的销售价格为 1800 元，单位产品的材料费用为 700 元，单位产品的变动加工费和税金分别为 120 元和 80 元，则该建设项目产量的盈亏平衡点是( )件。A6666 B7500C10909 D13333（分数：1.00）A.B.C.D.43.某项目预计建成投产后的年固定成本为 46 万元，每件产品估计售价为 56 元，单位产品变动成本为 25元，销售税

16、率为 10%。则该项目盈亏平衡点的产量为( )件。A14839 B18110C18400 D22050（分数：1.00）A.B.C.D.44.某厂设计能力为年生产某型号零件 3000 件，每件售价 1500 元，该厂固定成本 60 万元，每件产品变动成本为 800 元，则该厂的盈亏平衡产量为( )件。A300 B500C800 D857（分数：1.00）A.B.C.D.45.下列关于敏感性分析的说法中，错误的是( )。A可分为单因素和多因素敏感性分析B通常仅进行单因素敏感性分析C敏感性分析中，评价指标对某种因素的敏感程度可以表示该因素按一定比例变化时使评价指标值的变化程度D盈亏平衡分析属于敏感

17、性分析的一种类型（分数：1.00）A.B.C.D.46.下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中，正确的是( )。A盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对其产品产量、成本、税金互相关系的分析，判断投资项目对市场供给变化适应能力的一种不确定性分析方法B盈亏平衡分析与量本利分析是两种不同的不确定性分析方法C盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，但单位产品的变动成本是固定不变的D盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，单位产品的变动成本也是同理（分数：1.00）A.B.C.D.47.对房地产开发投资项目进行单因素敏感性分析中，通常不用于作为分析

18、指标的是( )。A成本利润率B财务内部收益率C资本金利润率D财务净现值（分数：1.00）A.B.C.D.48.单因素敏感性分析的正确步骤是( )。选择需要分析的不确定因素进一步分析逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况确定敏感性因素确定用于敏感性分析的财务评价指标A BC D（分数：1.00）A.B.C.D.49.对房地产投资者危害最大的一种风险是( )。A资本价值风险 B市场供求风险C政治风险 D政策风险（分数：1.00）A.B.C.D.50.在( )被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。A项目环境影响评价 B项目建议书C项目

19、规划设计方案 D项目开发建设计划（分数：1.00）A.B.C.D.51.对投资项目的( )是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。A社会评价 B环境影响评价C经济评价 D以上都不对（分数：1.00）A.B.C.D.52.房地产投资项目可行性研究是针对房地产( )进行的。A直接投资B间接投资C直接投资和间接投资D以上都不对（分数：1.00）A.B.C.D.53.房地产投资项目可行性研究的作用不包括( )。A申请项目核准的依据B项目投资决策的依据C筹资项目建设资金的依据D编制项目建议书的依据（分数：1.00）A.B.C.D.54.方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止

20、的投资项目经济关系类型是( )。A独立方案 B互斥方案C混合方案 D现金流量相关方案（分数：1.00）A.B.C.D.55.某房地产开发商有 4 个寿命期为 5 年的互斥投资方案，基准收益率为 10%。根据下表的数据，应用净现值比较法比选，应该选择( )。初始投资额(万元)每年净收益(万元)净转售收入(万元)投资方案0 15 5甲 220 40 150乙 300 50 200丙 400 60 320丁 500 70 430A甲 B乙C丙 D丁（分数：1.00）A.B.C.D.56.下列对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是( )。A在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何

21、一个方案的取舍都会导致其他方案现金流量的变化B在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施C在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受D若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰（分数：1.00）A.B.C.D.57.在进行计算期相同的互斥方案比选中时，在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用( )进行方案比选。A净现值法B净现值率法C净现值法和净现值率法D以上都不对（分数：1.00）A.B.C.D.58.对运用差额投资内部收益率法比选方案，下列说法中不正确的是( )。AIRRi c，则投资

22、大的方案为优BIRRi c，则投资小的方案为优C基准收益率是独立确定的，不依赖于具体待比方案的差额内部收益率D在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用差额投资内部收益率进行比选（分数：1.00）A.B.C.D.59.在某些情况下，各互斥方案之间的效益基本相同或具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时可用( )进行方案比选。A净现值法 B净现值率法C费用年值法 D年值法（分数：1.00）A.B.C.D.60.某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运营成本 5 万元，该项目还可能经营 30 年。当资本利率为 10%时，该项目合适的改造投资

23、不多于( )万元。A47 B50C75 D150（分数：1.00）A.B.C.D.61.某跨江项目考虑两个建设方案，一个是建桥方案 A，一个是轮渡方案 B，两个方案都是收费的，该方案类型为( )。A互补方案 B独立方案C混合方案 D现金流量相关方案（分数：1.00）A.B.C.D.62.在下述方法中，最适合作为寿命期不同的互斥方案选择的方法是( )。A净现值法 B差额法C年值法 D净将来值法（分数：1.00）A.B.C.D.63.下列有关年值法的叙述，错误的是( )。A年值法使用的指标有净年值和费用年值B当各互斥方案的效益基本相同，但其效益很难量化时，可以使用净年值C费用年值是把不等额年费用折

24、算成等额年费用值进行比较，等额年费用较低的方案为最优方案D年值法的假定条件是各备选方案在其寿命结束时均可按照原方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：40，分数：80.00)64.房地产投资中，若甲项目每年的净现金流量为乙项目相应年份净现金流量的 2 倍，通过分别计算甲、乙两项目的净现值和内部收益率，则可以判定( )。（分数：2.00）A.甲乙两项目的净现值相等B.甲项目的净现值为乙项目净现值的 2 倍C.甲乙两项目的内部收益率相等D.甲项目的内部收益率为乙项目内部收益率的 2 倍E.甲项目的净现值和内部收益率均为乙项目的 2

25、倍65.对于一般的建设项目，其总投资包括( )。（分数：2.00）A.债券投资B.建设投资C.建设期利息D.流动资金E.企业所得税66.在资产负债表中，负债分为( )。（分数：2.00）A.流动负债B.建设投资借款C.应收账款D.流动资金借款E.在建工程67.与其他类型的投资相比，下列选项中属于房地产投资特点的有( )。（分数：2.00）A.投资品种的多样性B.投资变现的复杂性C.投资价值的附加性D.投资区域的差异性E.投资收益的确保性68.房地产投资的主体构成包括( )。（分数：2.00）A.国家B.企业C.个人D.社会E.集体69.下列资金中属于房地产投资的资金构成的有( )。（分数：2.

26、00）A.企业自有资金B.预售收入C.信贷融资D.债券融资E.在建工程70.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有( )。（分数：2.00）A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B.实际利率真实地反映了资金的时间价值C.通常采用连续复利计息法计算利息D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E.当计息周期的时间无限小，就属于连续复利的一次性支付计算公式71.房地产间接投资的形式主要有( )。（分数：2.00）A.房地产开发投资B.购买住房抵押贷款支持证券C.购买房地产企业股票D.房地产置业投资E.购买房地产投资信托基金72.房地产开发投资项目财务评价的基本

27、报表包括( )。（分数：2.00）A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E.资产负债表73.在项目财务分析中，资产分为( )。（分数：2.00）A.流动资产B.固定资产净值C.在建工程D.存货E.无形及其他资产净值74.基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑( )等影响因素。（分数：2.00）A.资金成本B.投资风险C.投资回报D.通货膨胀E.资金限制75.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。（分数：2.00）A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利息76.下列指标中，用

28、以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有( )。（分数：2.00）A.速动比率B.利息备付率C.财务净现值D.投资回收期E.资产负债率77.下列关于财务内部收益率的说法中，正确的有( )。（分数：2.00）A.当财务内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的B.财务内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C.同一项目的全投资财务内部收益率一定高于资本金财务内部收益率D.财务内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E.财务内部收益率越高，投资风险就越小78.房地产置业投资主要形式有( )。（分数：2.00）A.购买型房地产投资B.租赁型房地产投资C.房地产投资信托资金D.住房

29、抵押贷款支持证券E.自营型房地产开发投资79.房地产投资风险识别的特点有( )。（分数：2.00）A.系统性B.连续性C.偶然性D.制度性E.主观性80.常用的房地产投资风险识别的方法有( )。（分数：2.00）A.询问法B.问卷调查法C.专家调查法D.定制法E.情景分析法81.下列有关固定成本和变动成本的叙述，正确的有( )。（分数：2.00）A.把投资项目的总成本分解为固定成本和变动成本是进行盈亏平衡分析的基础B.单位产品中的固定成本与产量的增减成正比例关系C.单位产品的变动成本是固定不变的D.运输费、加班工人工资属于变动成本E.在进行分析时，应该在总成本中减去混合成本82.下列有关临界点

30、的叙述，正确的有( )。（分数：2.00）A.临界点是指不确定因素的变化使项目可行变为不可行的临界数值B.临界点可采用不确定因素相对基本方案的变化率或其对应的具体数值表示C.在一定的基准收益率下，临界点越高，说明该因素对项目评价指标影响越大D.临界点计算主要采用试插法E.临界点计算主要采用图解法83.不确定性分析包括( )。（分数：2.00）A.财务报表分析B.盈亏平衡分析C.敏感性分析D.财务管理分析E.风险分析84.不确定性分析的意义有( )。（分数：2.00）A.有助于投资决策的科学化B.有助于加强项目的风险管理C.能够避免决策失误带来的损失D.有助于加强项目的风险控制E.有助于明确收益

31、最大化目标85.房地产投资风险的特点( )。（分数：2.00）A.客观性B.不确定性C.可测性D.相关性E.确定性86.按风险因素的性质，房地产投资风险可分为( )。（分数：2.00）A.静态风险B.动态风险C.自然风险D.经济风险E.政治风险87.测度房地产投资风险大小的主要指标( )。（分数：2.00）A.期望值B.极差C.变异系数D.标准差E.组距88.房地产投资风险的应对方法有( )。（分数：2.00）A.风险预防B.风险回避C.风险转移D.风险组合E.风险评估89.下列关于敏感性分析的表述中，正确的有( )。（分数：2.00）A.项目对某种不确定因素的敏感程度，可表示为该因素按一定比

32、例变化时引起项目指标的变动幅度(通常是列表表示)B.敏感性分析可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况为最好；在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值C.敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种D.敏感性分析只可用于对静态经济指标的分析，而不可用于对动态经济指标的分析E.敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析90.盈亏平衡点的计算方法有( )。（分数：2.00）A.图解法B.费用分解法C.数学计算法D.回归分析法E.高低点法91.对于经营型房地产开发投资项目，可选用于敏感性分析的财务指标包括

33、( )。（分数：2.00）A.投资回收期B.财务内部收益率C.财务净现值D.成本利润率E.资产负债率92.当预测对象有多个可能发生的事件时，常用( )来描述主观概率。（分数：2.00）A.平均数B.加权平均数C.概率密度函数D.正态分布E.累积概率分布函数93.房地产投资项目的方案比选分为( )层面。（分数：2.00）A.项目间的比选B.同一项目的投资方案比选C.同一项目的收益情况比选D.同一项目的净现值比选E.以上答案都正确94.年值法使用的指标包括( )。（分数：2.00）A.净年值B.费用年值C.收益年值D.投资年值E.现值法95.可行性研究报告的基本构成包括( )。（分数：2.00）A

34、.封面B.摘要C.目录D.正文E.结论96.投资项目经济关系的主要类型包括( )。（分数：2.00）A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.互补方案E.单一方案97.房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有( )。（分数：2.00）A.有利于投资者把握最佳的投资机会B.有利于投资者选择最优的投资方案C.使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用D.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误E.有利于增强投资者的市场竞争能力98.对于互斥方案进行直接比选，下列说法中正确的有( )。（分数：2.00）A.被比较方案的费用及效益计算口径要一致B.被比较方案具有相同的计算期C.被比较方案具有

35、不同的计算期，但方案的费用及效益计算口径一致的可直接比较D.被比较方案现金流量具有楣同的时间单位E.各个方案之间不能进行直接比较的，要经过一定转化后方可进行比较99.对于需要比较的多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述中正确的有( )。（分数：2.00）A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果B.在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的E.用差额净现值法对互斥方案比选的结论也

36、往往与用净现值率法比选的结论不一致100.现有独立方案 A、B、C、D，它们所需要的投资分别为000 万元、900 万元、800 万元和 700 万元。当资金总额限量为 1500 万元时，除 A 方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，不能选择的方案有( )。（分数：2.00）A.A 方案B.B 方案C.B+C 方案D.B+D 方案E.C 方案101.对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用( )。（分数：2.00）A.费用分解法B.高低点法C.盈亏平衡图解法D.净现值法E.回归分析法102.下列对互斥方案的各种比选方法表述中，不正确的有( )。（分数：2

37、.00）A.净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性B.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性C.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论有时会得出相反的结论D.净现值从投资总额的效益角度评价，净现值率从单位投资的效益角度评价E.在进行互斥方案比选时，究竟应选择哪个判据，主要看资金的限制条件，若资金为短缺要素，此时采用净现值作为比选判据较为合理103.一般情况而言，用差额投资内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选，下列说法中正确的有( )。（分数：2.00）A.满足初始投资额大的方案年均净现金流大，且计

38、算期短的项目可以采用B.满足初始投资额大的方案年均净现金流大，且计算期长的项目可以采用C.满足初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期短的项目可以采用D.满足初始投资额大的方案年均净现金流小，且计算期长的项目可以采用E.项目满足初始投资额大的方案年均净现金流大的条件即可，计算期无关紧要三、案例分析题(总题数：4，分数：40.00)某房地产开发企业获得 1000 万元贷款，年利率为 10%，偿还期为 5 年。试就下列各种还款方式，分别计算 5 年的还款总额。（分数：10.00）(1).若每年年末还款本金 200 万元及所欠的利息，则 5 年共计还款总额为( )万元。（分数：2.00）A.100

39、0B.1100C.1200D.1300(2).若每年年末只偿还所欠的利息，其本金在第五年末一次还清，则 5 年共计还款总额为( )万元。（分数：2.00）A.1300B.1400C.1500D.1600(3).若每年年末等额偿还本金和利息，则 5 年共计还款总额为( )万元。（分数：2.00）A.1200B.1300C.1319D.1400(4).若在第 5 年末一次性偿还本金和利息，则 5 年共计还款总额为( )万元。（分数：2.00）A.1400B.1500C.1600D.1610.5(5).试评价上述各种还款方式，仅从 5 年共计还款总额的角度考虑，应选择的还款方式为( )。（分数：2.

40、00）A.选 1B.选 2C.选 3D.选 4某生产性建设项目，生产某单一产品，年固定成本为 1200 万元，每件产品的单位成本(含单位产品税金等)为600 元，销售价格为 1600 元，设计生产能力为 16000 件。根据题意，回答下列问题：（分数：12.00）(1).该建设项目的产量盈亏平衡点是( )件。（分数：2.00）A.6000B.9000C.10000D.12000(2).当该建设项目的产量为 13000 件时，利润为( )万元。（分数：2.00）A.100B.118C.120D.136(3).建设项目的销售数量为 10000 件，则销售价格的盈亏平衡点是( )元。（分数：2.00

41、）A.1260B.1460C.1580D.1800(4).当该建设项目的产量为 15640 件时，其实际生产能力利用率为( )。（分数：2.00）A.88.52%B.97.75%C.98.56%D.99.59%(5).该建设项目达到盈亏平衡点的生产能力利用率为( )。（分数：2.00）A.66.7%B.68.5%C.70.4%D.75.O%(6).在进行盈亏平衡分析时，固定成本和变动成本的分解方法有( )。（分数：2.00）A.费用分解法B.高低点法C.敏感性分析法D.回归分析法某地块有两个投资方案甲、乙，甲可建宾馆，乙可以建餐厅，两个方案 5 年的净现金流量如表所示，折现率为 10%。年份

42、0 1 2 3 4 5田 净现金流量 -1000400400400400400乙 净现金流量 -1000200300300400600（分数：10.00）(1).假设两方案为独立方案，若行业的静态基准投资回收期为 3 年，则方案( )。（分数：2.00）A.甲、乙方案均不可行B.甲方案可行，乙方案不可行C.甲方案不可行，乙方案可行D.甲、乙方案均可行(2).根据题干的条件，下述关于两个方案之间关系的说法中，正确的是( )。（分数：2.00）A.两个方案的关系是独立的B.两个方案的关系是互斥的C.可以同时选择两个方案D.选择其中一个方案就不能选择另一个方案(3).对两方案进行评价可适用的方法有(

43、 )。（分数：2.00）A.净现值法B.净现值率法C.差额投资内部收益率法D.差额净现值法(4).如果甲乙两方案的寿命期不同，则最适合作为寿命期不同的互斥方案选择的方法是( )。（分数：2.00）A.净现值法B.差额净现值法C.年值法D.净将来值法(5).甲方案与乙方案的净现值情况为( )。（分数：2.00）A.两者均为正值B.甲方案的净现值大于乙方案的净现值C.两者为一正一负D.两者均为负值某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为 1200 万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资 800 万元，第二年建设投资 1200 万元。住宅总建筑面积为 15000m2，预计平均售价

44、为 4000元/m 2。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的 20%，现房销售期两年分别销售房屋的 30%，销售税费等占销售收入的 10%，基准收益率为 10%(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。（分数：8.00）(1).该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。（分数：2.00）A.1440B.1620C.1800D.2200(2).该项目的静态投资回收期为( )年。（分数：2.00）A.2.47B.2.58C.2.64D.2.72(3).该项目的净现值为( )万元。（分数：2.00）A.-957.47B.702.92C.1278.99D.1808.79(4).净现值法与内部收益率法

45、的区别主要表现在( )。（分数：2.00）A.经济意义不同B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论C.对再投资利润率的假定不同D.考虑了资金的时间价值房地产经济专业知识与实务-房地产投资项目可行性研究答案解析(总分：183.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：63，分数：63.00)1.张某拟购买一套新建住宅，预计住宅的使用寿命为 70 年，每年的平均住房费用为 3 万元，当资本利率为 10%时，张某应一次性付款( )万元。A28.90 B29.50C29.96 D30（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。P=A(P/A，

46、10%，70)-3(1+10%)70-110%(1+10%)70=29.96(万元)。2.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为( )年。单位：万元年份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -1000250250250250250250A3 B4C5 D6（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查静态投资回收期的计算。首先计算出累计净现金流量。刚好第 4 年出现累计净现金流量为零，所以第 4 年为投资回收期。单位：万元年份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -1000250 250 250 250250250累计净现金流量-1000-750-500-25

47、00 2505003.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为 10%，则该项目的净现值为( )万元。单位：万元年份 0 1 2 3 4 5现金流入 350350350350350现金流出 100050 50 50 50 50A-8.31 B87.32C137.24 D205.65（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查净现值指标的计算。首先计算出各年的净现金流量单位：万元年份 0 1 2 3 4 5现金流入 350350350350350现金流出 1000 50 50 50 50 50净现金流 -1000300300300300300NPV=300(P/A，1

48、0%，5)-1000=300(1+10%)5-110%(1+10%)5-1000=3003.7908-1000=137.24(万元)。4.将 1000 元存入银行，年利率为 6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为( )元。A1180 B1191.02C1080 D1000（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查复利计算的方法。本利和=1000(1+6%) 3=1191.02(元)，利息=1191.02-1000=191.02(元)。5.出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其( )。A土地使用权出让金B开发费用C总成本费用D固定资产投资（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查出售型房地产开发项目的现金流量。出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总成本费用。6.经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和( )两大部分组成。A经营成本 B土地取得成本C开发成本 D开发费用（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。7.房地产投资项目的财务报表包括基本报表和( )。A现金流量表 B资产负债表C辅助报表 D以上都不对（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查房地产投资项目的财务报表。房地产投资项目的财务报表包括