[自考类试卷]全国自考（房地产法）模拟试卷2及答案与解析.doc

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1、全国自考（房地产法）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题1 下列房地产法的渊源中属于行政规章的是 ( )（A）房地产经纪管理办法（B） 土地管理法实施条例（C） 住房公积金管理条例（D）国有土地上房屋征收与补偿条例2 下列关于地役权的说法正确的是 ( )（A）地役权自登记机构核准地役权髓记时没立（B）地役权自向登记机构申请地役权登记时设立（C）地役权登记为地役权的生效要件（D）地役权登记为地役权的对抗要件3 国土资源行政部门应当自受理土地登记申请之日起_日内，办结土地登记申请手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可延长_日。 ( )（A）20、20（B） 20、10

2、（C） 10、20（D）10、104 下列不属于土地征收征用制度的是 ( )（A）征收征用的补偿标准的确定（B）征收征用的审批权限（C）征收征用的执法标准（D）征收征用的程序5 根据土地管理法实施条例，征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起_内全额支付。 ( )（A）1 个月（B） 2 个月（C） 3 个月（D）4 个月6 控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当 ( )（A）先修改总体规划（B）重新制定总体规划（C）重新制定控制性详细规划（D）不予修改7 出让取得的非住宅建设用地使用权的续期是 ( )（A）依申请、有偿、有期限的（B）依申请、无偿、有期限

3、的（C）自动、无偿、无期限的（D）依申请、无偿、无期限的8 被征收房屋补偿的对象是 ( )（A）房屋产权人（B）房屋使用人（C）房屋管理人（D）房屋产权人和使用人9 下列不属于协议出让国有土地使用权的情形的是 ( )（A）供应商业、旅游、娱乐和商住住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的（B）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外（C）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地

4、划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外（D）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式10 在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权，并企图获得其控制权的经济行为是 ( )（A）狭义的项目公司兼并（B）广义的项目公司兼并（C）项目股权收购（D）项目公司兼并11 建设工程招标的法律性质是 ( )（A）要约（B）要约承诺（C）承诺（D）要约邀请12 下列哪个选项不属于必须实行监理的国家重点建设工程? ( )（A）基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目（B）高科技并能带动行业技术进步的项目（C）跨地区并埘全国经济发展或者区域经济发展有

5、重大影响的项目（D）供水、供电、供气、供热等市政工程项目13 下列关于质量保证期与保修期的说法错误的是 ( )（A）质量保证期和保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限（B）质量保证期期限要比保修期更长，但适用范围窄于保修期（C）质量保证期的质量保证责任是法定的，保修期质量责任是约定的（D）在质量保证期内施工企业承担的是瑕疵担保责任14 房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的 ( )（A）买受人可以退房（B）买受人应当退房（C）买受人只能与房地产开发企业重新约定总价款（D）买受人应当与房地产开发企业重新签订购房合同15 因房屋不符合质量要求致使

6、不能实现合同目的，买受人拒绝接受房屋或者解除合同的房屋毁损、灭失的风险由( )（A）买受人单独承担（B）出卖人单独承担（C）买受人和出卖人共同承担（D）买受人承担后向出卖人追偿16 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院应按照一定的顺序确定履行合同的承租人，则下列排序正确的是 ( )合同成立在先的已经办理登记备案手续的已经合法占有租赁房屋的合同签订在先的（A）（B） （C） （D）17 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在_到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。 ( )（A）10 日内（B

7、） 15 日内（C） 30 日内（D）60 日内18 下列哪个选项不属于房地产经纪机构和经纪人员禁止的行为? ( )（A）改变房屋内部结构分割出租（B）就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利（C）承购、承租自己提供经纪服务的房屋（D）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益19 下列关于房地产估价机构的权利义务的说法不正确的是 ( )（A）经委托人同意，房地产估价机构可以转让受托的估价业务（B）房地产估价机构应出具加盖房地产估价机构公章并至少有 2 名专职注册房地产估价师签字的房地产估价报告（C）房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料（D）房地产估价机构不得擅

8、自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料20 下列建筑物哪一项属于部分业主共有? ( )（A）绿地（B）某层的配电室（C）锅炉房（D）建设用地使用权21 业主大会作出改建、重建建筑物及其附属设施的决定。应当经专有部分占建筑物总面积_以上的业主并且占总人数_以上的业主同意。 ( )（A）1/2 1/2（B） 1/2 2/3（C） 2/3 1/2（D）2/3 2/322 物业服务企业资质等级一级要求相关专业类的专职管理和技术人员不少于_人。 ( )（A）50（B） 30（C） 20（D）1023 下列关于业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任的说法错误的是 ( )（A）业主应当根据物

9、业服务合同的约定交纳物业服务费用（B）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负交纳责任（C）违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉（D）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业24 下列说法错误的是 ( )（A）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用不得从住宅专项维修资金中列支（B）对于专项资金的投资，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债（C）利用从公有住房售房款中提取

10、的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意（D）依照规定，可以利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为25 房地产抵押权人对抵押物不享有 ( )（A）优先受偿权（B）物上代位权（C）占有使用权（D）保全担保价值权26 商业用房开发贷款最长不超过_年(含本数)。( )（A）1（B） 3（C） 5（D）727 关于“直贷式 ”个人住房抵押贷款的说法正确的是( )（A）购房人可以自主选择银行申请住房贷款，银行直接与购房人签订贷款合同（B）购房人需要到银行指定的保险公司购买房屋强制保险（C）在购房人取得房产证并办理抵

11、押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的 10作为保证金（D）以上说法均不正确28 下列关于住房置业担保公司的说法错误的是 ( )（A）一个城市原则上只设一个担保公司（B）市、县均可设立担保公司（C）置业担保公司的实有资本往往以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主（D）设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照29 房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于 ( )（A）1（B） 3（C） 5（D）730 城镇土地使用税的纳税人以_的土地面积为计税依据。 ( )（A）实际占用

12、（B）拥有（C）自用（D）被税务部门认定31 土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照_计算征收。 ( )（A）最高一档税率（B）扣除项目金额不得扣除的原则（C）成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法（D）房地产评估价格32 下列关于契税税率的规定正确的为 ( )（A）2（B） 4（C） 6（D）833 土地使用权出让不得采用下列哪种方式? ( )（A）拍卖（B）招标（C）双方协议（D）赠予二、多项选择题34 下列属于房屋登记办法规定的当事人单方申请不动产登记的情形的有 ( )（A）因合法建造房屋取得房屋权利（B）因人民法院的生效法律文书取得房屋权利（C）因继承、受遗赠取得房屋权利（D

13、）房屋灭失（E）更正登记或者异议登记35 下列属于小产权房的开发模式的有 ( )（A）开发商直接以自己的名义与农民集体签订土地使用协议，直接进行开发建设，不办理任何审批手续（B）农民直接在村集体土地上进行开发建设，不办理任何审批手续（C）开发商与村集体或乡镇政府合作，以乡镇政府或村集体进行社会主义新农村建设或旧村改造的名义立项，获得合法的立项、用地、规划及开工等审批手续，但不能办理合法的销售手续（D）村集体组织直接以自己的名义在集体土地上开发建设并对外销售（E）开发商与农民合作，在村集体土地上进行开发建设，不办理任何审批手续36 下列哪些选项属于建设工程监理的特点? ( )（A）服务性（B）专

14、业性（C）从属性（D）公正性（E）强制性37 下列哪些部分属于建筑物的共有部分? ( )（A）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶（B）通道、楼梯、大堂等公共通行部分（C）某层的走廊灯（D）消防、公共照明等附属设施、设备（E）避难层、没备层或者设备间等结构部分38 房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括 ( )（A）房屋买卖（B）房屋交换（C）土地使用权转让（D）国有土地使用权出让（E）农村集体土地承包经营权的转让三、名词解释39 属地登记40 项目公司股权收购41 业主委员会42 经济适用住房四、简答题43 简述房地产的特征。44 简述合作开发的特征。45 简述房地产经纪机构

15、作为居间人的权利义务。46 简述房地产开发融资的种类。五、论述题47 论述小产权房的权属。六、案例分析题48 王先生于 2006 年以 70 万元的价格买了一套房，办理了产权转移手续。按照当地政府规定，个人首次购买普通住房的契税税率为 4。由于房价飞速上涨，王先生于 2012 年以 200 万元的价格将房屋卖出。问：(1)请问王先生在 2006 年购买普通住房应如何缴纳契税?(2)王先生在 2012 年将房屋以 200 万价格卖出应如何缴纳不动产营业税?全国自考（房地产法）模拟试卷 2 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 行政规章包括部委规章和地方政府规章。有关房地产的部

16、委规章非常多，如房地产经纪管理办法、城市房地产抵押管理办法等。2 【正确答案】 D【试题解析】 地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故登记应该为对抗要件。3 【正确答案】 B【试题解析】 国土资源行政部门应当自受理土地登记申请之日起 20 日内。办结土地登记申请手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长 10 日。4 【正确答案】 C【试题解析】 土地征收征用制度主要包括：(1)征收征用的补偿标准的确定；(2)征收征用的审批权限；(3)征收征用的程序。5 【正确答案】 C【试题解析】 征用土地的

17、各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3 个月内全额支付。6 【正确答案】 A【试题解析】 控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。7 【正确答案】 A【试题解析】 出让取得的非住宅建设用地使用权的续期是一种依申请、有偿、有期限的续期。8 【正确答案】 A【试题解析】 依国有土地上房屋征收与补偿条例第 21 条，房屋征收的补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指政府将被征收房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人；房屋产权调换是指政府用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权。被征收入可以选择货币补偿也可以选择房屋

18、产权调换。9 【正确答案】 A【试题解析】 协议出让国有土地使用权主要包括以下情况：(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；(4)出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的可以采用协议方

19、式；(5)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。10 【正确答案】 B【试题解析】 广义的兼并是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权并企图获得其控制权的经济行为。11 【正确答案】 D【试题解析】 招标的法律性质属于要约邀请。建设单位招标的根本目的是希望有施工单位就该建设项目向其投标(要约)，然后建设单位在收到的若干要约中依据一定的原则和标准进行评选，对符合要求的投标(要约)进行承诺，签订一份建设工程施工合同。12 【正确答案】 D【试题解析】 根据建设工程质量管理条例第 12 条规定必须实行监理的国家重点建设工程主要包括：(1)基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项

20、目；(2)高科技并能带动行业技术进步的项目；(3)跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目；(4)对社会发展有重大影响的项目；(5)其他骨干项目。13 【正确答案】 C【试题解析】 质量保证期的质量保证责任是法定的，是否承担责任的依据是法律规定；而尽管保修期质量责任也是法定的。但允许当事人作出不低于法定责任的约定，这样，在保修期内是否发生保修责任，还可以依据合同作出判断。14 【正确答案】 A【试题解析】 房屋交付时套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围。合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地

21、产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。15 【正确答案】 B【试题解析】 因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受房屋或者解除合同。买受人拒绝接受房屋或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。16 【正确答案】 D【试题解析】 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的；(2)已经办理登记备案手续的；(3)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。17 【正确答案】 C【试题

22、解析】 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在 30 日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。18 【正确答案】 B【试题解析】 根据房地产经纪管理办法第 25 条规定，禁止房地产经纪机构和经纪人员的下列行为：(1)捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号操纵市场价格；(2)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租) 出房屋赚取差价；(3) 以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；(4)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；(5)为交易当事人

23、规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；(6)改变房屋内部结构分割出租；(7)侵占、挪用房地产交易资金；(8) 承购、承租自己提供经纪服务的房屋；(9)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；(10)法律、法规禁止的其他行为。19 【正确答案】 A【试题解析】 对于房地产估价机构而青，未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。20 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层的配电室、保洁工具存放室、走廊灯，

24、仅仅供一部分业主使用，一般定为部分业主共有部分。究竟为全体业主共有还是部分业主共有，应当依据实际使用和所有情况加以确定。有疑义时，宜解释为全体业主共有。21 【正确答案】 D【试题解析】 依据物业管理条例第 11、12 条，业主大会作出以下决定。应当经专有部分占建筑物总面积 23 以上的业主并且占总人数 23 以上的业主同意：(1)筹集和使用专项维修资金；(2) 改建、重建建筑物及其附属设施。22 【正确答案】 B【试题解析】 根据资质管理办法第 5 条的规定，一级要求相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人，其中具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业

25、中级以上职称。23 【正确答案】 B【试题解析】 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任(物业管理条例第 42 条)。24 【正确答案】 D【试题解析】 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。25 【正确答案】 C【试题解析】 房地产抵押权是不移转房地产占有的担保物权，故房地产抵押权人对抵押物不享有占有使用权。26 【正确答案】 C【试题解析】 商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售或出租，主要用于商业行为而非家庭居住用房

26、的贷款，最长不超过 5年(含 5 年) 。27 【正确答案】 A【试题解析】 “直贷式”个人住房抵押贷款与传统的“限制性选择”模式比，购房人无须选择开发商指定的银行而可以自主选择银行申请住房贷款，银行直接与购房人签订贷款合同。传统个人住房抵押贷款要求购房者到银行指定的保险公司购买房屋强制保险。但在直贷式个人住房抵押贷款中购房人可以免交强制房贷保险，或者自行选择交房贷保险的保险公司。传统模式下。在购房人取得房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任并要向银行缴纳贷款额的 10作为保证金。在直贷式个人住房抵押贷款中则由购房人寻找专业的住房置业担保公司，向其缴纳一定数额的担保费用(贷款额的

27、08左右)后由住房置业担保公司扮演担保人的角色。28 【正确答案】 B【试题解析】 一个城市原则上只设一个担保公司，以行政区内的城镇个人为服务对象；县(区)一般不设立担保公司，个人住房贷款量大的县(区)可以设立担保公司的分支机构。29 【正确答案】 B【试题解析】 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则；房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3核定；市、县人民政府直接组织建没的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。30 【正确答案】 A【试题解析】 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政

28、府根据实际情况确定。31 【正确答案】 D【试题解析】 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项日金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，义无正当理由的。32 【正确答案】 B【试题解析】 契税税率为 3至 5。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在 3至 5的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。因此此题中，只有 B 项在 3至 5之间。33 【正确答案】 D【试题解析】 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，但采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规

29、定所确定的最低价。因此不包括赠予的方式。二、多项选择题34 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 当事人申请不动产登记以共同申请为原则，单方申请为例外。房屋登记办法第 12 条在规定共同申请的原则后，列举了当事人单方中请的七种情形：(1)凶合法建造房屋取得房屋权利；(2) 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；(3)因继承、受遗赠取得房屋权利，(4)发生房屋登记办法规定的变更登记情形之一的；(5)房屋灭失；(6) 权利人放弃房屋权利；(7)法律、法规规定其他情形。其中 E 项为土地登记管理办法之规定，考生应注意区分。35 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 小产权房的开发模式

30、有三种：(1)开发商直接以自己的名义与农民集体签订土地使用协议，直接进行开发建设，不办理任何审批手续；(2)开发商与村集体或乡镇政府合作，以乡镇政府或村集体进行社会主义新农村建设或旧村改造的名义立项，获得合法的立项、用地、规划及开工等审批手续，但不能办理合法的销售手续；(3)村集体组织直接以自已的名义在集体土地上开发建设并对外销售。36 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 建设工程监理是任何建设单位对建筑工程实行监督的有力方式，具有以下特点：服务性、专业性、独立性、公正性，故 C、E 错。37 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 建筑物区分所有权司法解释第 3 条规定：“除法律、行政法

31、规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二) 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，具体包括国有土地使用权的出让、土地使用权的转让(包括出售、赠与和

32、交换)，房屋买卖、房屋赠予和房屋交换。其中土地使用权的转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。三、名词解释39 【正确答案】 属地登记就是不动产应当由不动产所在地的登记机构办理，即物权法第 10 条第 1 款所规定的：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”40 【正确答案】 项目公司股权收购指收购者以现金、股票或者其他有价证券作为对价，向目标公司(即房地产项目公司)的股东购买股份，获得对项目公司的全部或部分股份，进而取得项目公司的控制权。41 【正确答案】 业主委员是业主大会执行机构，是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维

33、护全体业主合法权益的组织。42 【正确答案】 经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。四、简答题43 【正确答案】 (1)房地产是不动产的一种，与土地密不可分。(2)房地产不仅包括物质实体，还包括依托于物质实体上的权利和利益。(3)房地产既包括房产，又包括地产。44 【正确答案】 合作开发具有下面的特征：(1)合作开发中负责具体开发的一方必须具有房地产开发资质。(2)合作开发双方当事人共同投资、共享利润、共担风险。(3)合作开发的双方当事人在最终分配利润前，开发的项目在法律上属于提供开发载体的一方当

34、事人。45 【正确答案】 (1)居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。(2)居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。(3)居间人还有如实报告的义务，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。46 【正确答案】 房地产开发融资可分为以下几种：(1)股权融资；(2)债权融资；(3)合作开发。五、论述题47 【正确答案】 实践中小产权房主要有以下两种类型：一是城镇居民购买农民宅基地的房屋；二足购买在集体土地上规模建设的项目中的房屋。

35、其中集体土地上大规模建设的又可分为三种情况：一是没有用地批准的；二是有用地批准，但没有办理规划建设许可的；三是用地和规划建设手续合法，但违法违规出售的。(1)城镇居民购买农民宅基地七房屋的，城镇居民不能取得房屋的所有权，房屋仍然归农民所有。(2)用地和规划手续合法的集体建设用地上建造的房屋，违法出售的。购房人不能取得所购房地产的权属，但投资建设单位可以合法取得投资建设的房地产的权属。(3)用地违法的，如占用基本农田违法建没的房屋，投资建设的单位和个人除承担违法用地的法律责任外，不能取得房屋的产权；购买该房屋的单位和个人也不能取得房屋的产权。(4)用地合法，但没有规划建设许可建造的房屋，投资建设主体在承担相应的法律责任后，应申请补办规划建设许可。如果补办成功，可以取得房屋的产权；违法出售的，购房人不能取得房屋权属。六、案例分析题48 【正确答案】 (1)70428(万元)(2)个人将购买超过 5 年(含 5 年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。由于工先生在 2012 年出售个人普通住房，已经超过 5 年，因此对王先生免征营业税。