资产评估-房地产评估(三)及答案解析.doc

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1、资产评估-房地产评估(三)及答案解析(总分：130.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：35，分数：35.00)1.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前( )个月内申请续期。（分数：1.00）A.3B.6C.12D.182.某待估房地产，已知建筑物还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6%C.6.9%D.7.1%3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法

2、C.形象进度法D.市场法4.某一宗地每年纯收益为 50 万元，资本化率为 5%，若未来 5 年的纯收益在上一年基础上增长 1%，则评估值最可能为( )万元。（分数：1.00）A.1250B.1400C.1500D.10005.在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。（分数：1.00）A.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用6.下列关于土地的描述中，错误的是( )。（分数：1.00）A.在我国，所有土地的所有权均属于国家B.国有土地使用权可以转让C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年D.凡未按土地使用权出让合

3、同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让7.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于居住用地；工业用地；教育科研文化卫生体育用地；商业旅游娱乐用地；综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。（分数：1.00）A.70 年、50 年、50 年、40 年、50 年B.70 年、50 年、50 年、40 年、40 年C.60 年、50 年、50 年、40 年、50 年D.60 年、50 年、40 年、40 年、50 年8.假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前 3 年的每年预期纯租金收入分别为 3 万元、2 万元和 1 万元，从第四年到永续，该地产纯收

4、益保持在 3 万元水平上，折现率为 10%，该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.28B.32C.25D.309.从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为( )。（分数：1.00）A.宗地价格=路线价深度百分率宗地面积B.地产价格=地产重量成本-各种贬值C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费D.待估地产市场价格=参照物交易价格正常交易情况参照物交易情况10.运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（分数：1.00）A.管理费+折旧费+保险费+税金B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费+维修费+保险费+税金

5、D.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费11.运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。（分数：1.00）A.特别位置B.特殊动机C.特殊环境D.特殊交易时间12.评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（分数：1.00）A.不可位移B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严13.单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。（分数：1.00）A.楼面地价B.总价格C.单位价格D.土地使用权价格14.根据有关规定，基本完好房的成新率是在( )之间。（分数：1.00）A.80%99%B.70%89%C.60%79%D.50%69%15.对

6、于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（分数：1.00）A.功能性贬值B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价16.某宗土地 2000 平方米，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1200 平方米，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。（分数：1.00）A.0.6B.5.1C.2D.617.在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于( )。（分数：1.00）A.大型的建筑物B.价格较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D.单位价值小、结构简单的建筑物18.利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和

7、个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。（分数：1.00）A.个别因素系数修正法B.区域因素系数修正法C.容积率修正系数法D.基准地价系数修正法19.如果某房地产的售价为 2000 万元，其中建筑物 1200 万元，土地价格 800 万元，该房地产每年客观收益为 180 万元，若建筑物资本化率为 10%,则土地资本化率最可能为( )。（分数：1.00）A.8%B.7.5%C.6%D.10%20.土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的（分数：1.00）A.稀缺性B.用途多样性C.不可再生性D.价值增值性21.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为 8%

8、，土地的还原率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6.9%C.6%D.7.1%22.在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。（分数：1.00）A.地产收益B.客观收益C.总收益D.总费用23.以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。 交易实例 纯收益(元/平方米/年)售价(元/平方米) 1 419 59000 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300（分数：1.00）A.6.8%B.7%C.7.1%D.7.2%24.工业用地土地使用

9、权出让的最高年限是( )年。（分数：1.00）A.70B.60C.50D.4025.某一土地使用权出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预期未来每年的纯收益为 10 万元，该土地使用权的评估值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.100B.80.32C.102.21D.94.2726.某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发时的价值为 500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280 万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为( )万元。（分数：1.00）A.500B.300C.280D.36027.下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的

10、是( )。（分数：1.00）A.商服繁华因素B.道路通达因素C.环境状况因素D.产业结构因素28.某宗土地 1000 平方米，国家规定容积率为 5，建筑密度小于或等于 60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。（分数：1.00）A.建筑物建筑总面积为 5000 平方米，底层建筑面积为 700 平方米B.建筑物建筑总面积为 1500 平方米，底层建筑面积为 300 平方米C.建筑物建筑总面积为 4800 平方米，底层建筑面积为 600 平方米D.建筑物建筑总面积为 7000 平方米，底层建筑面积为 400 平方米29.在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )。（

11、分数：1.00）A.单纯深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D.标准深度百分率30.按四三二一法则如邻街深度为 50 英尺时，其平均深度百分率为( )。（分数：1.00）A.160%B.140%C.120%D.100%31.土地“三通一平”是指( )。（分数：1.00）A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通电、平整地面C.通水、通路、通气、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面32.确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择( )个以上的参照物。（分数：1.00）A.三B.四C.两D.六33.用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。（分数：1.00）

12、A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半34.假定土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，土地价值为 1000 万元一建筑物价值为 5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。（分数：1.00）A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%35.待估土地总收入为 300 万元，年总费用 250 万元，剩余使用年限 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752二、B多项选择题/B(总题数：15，分数：30.00)36.下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是( )。（分数：2

13、.00）A.经济因素B.社会因素C.环境状况因素D.心理因素37.土地使用权出让可以采用( )方式。（分数：2.00）A.协议B.招标C.划拨D.拍卖38.运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是( )。（分数：2.00）A.待开发土地B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的再开发土地39.地价的特征包括( )。（分数：2.00）A.地价是地租的资本化B.地价是权益价格C.地价具有增值性D.地价具有稳定性E.地价与用途无关40.下列特性中，属于土地经济特性的是( )。（分数：2.00）A.供给的稀缺性B.位置固定性C.可垄断性D.效益级差性41.在用成本法评估新建房地产时

14、，属于基础设施建设费的项目有( )。（分数：2.00）A.供电工程费B.红线内自来水设施建设费C.雨水处理费D.管理费用E.容积率42.下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是( )。（分数：2.00）A.区位因素B.交通便捷因素C.面积因素D.容积率因素43.下列特性中，属于土地地理特性的是( )。（分数：2.00）A.利用方向多向性B.质量的差异性C.不可再生性D.效用永续性44.运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有( )。（分数：2.00）A.交易情况修正B.区位因素修正C.个别因素修正D.一般因素修正45.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（分数：2.00）A

15、.土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.青苗补偿费46.房地产价格中属于政府制定的价格是( )。（分数：2.00）A.基准地价B.标定地价C.房屋重置价格D.交易底价47.基准地价系数修正法需修正的主要因素是( )。（分数：2.00）A.年期修正B.区位因素修正C.容积率修正D.其他因素修正48.运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是( )。（分数：2.00）A.地产的实际收益B.地产的客观收益C.地产剩余使用权年限D.地产的资本化率49.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。（分数：2.00）A.征地费用B.建筑总成本C.利润D.租

16、金E.利息50.运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是( )。（分数：2.00）A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地三、B判断题/B(总题数：10，分数：10.00)51.地价是土地的购买价格，即地租的资本化。( )（分数：1.00）A.正确B.错误52.土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误53.国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误54.一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展

17、状况呈正相关关系。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误55.运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。( )（分数：1.00）A.正确B.错误56.标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。( )（分数：1.00）A.正确B.错误57.房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。( )（分数：1.00）A.正确B.错误58.贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。( )（分数：1.00）A.正确B.错误59.土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。( )（分数

18、：1.00）A.正确B.错误60.成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。( )（分数：1.00）A.正确B.错误四、B简答题/B(总题数：6，分数：30.00)61.简述土地的经济特性。（分数：5.00）_62.房地产评估应遵循哪些原则?（分数：5.00）_63.影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?（分数：5.00）_64.房地产投资的风险性表现在哪些方面?（分数：5.00）_65.基准地价有哪些作用?（分数：5.00）_66.简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。（分数：5.00）_五、B计算题/B(总题数：5，分数：25.00)67.某土地面积为 1000 平方米，每平

19、方米征地费 100 元、开发费 150 元，土地开发期为 2 年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为 10%，当地土地出让增值收益为 12%，银行贷款利率为 6%，试用成本法评估土地价格。（分数：5.00）_68.有一宗土地，出让年限为 50 年，资本化率为 10%，预计未来前 5 年的纯收益分别为 15 万元、16 万元、18 万元、15 万元、20 万元，第 6 年开始纯收益大约可以稳定在 25 万元左右，试评估该宗土地的收益价格。（分数：5.00）_69.有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 3000 平方米，建筑容积率为 3，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费

20、为 2000 元/平方米，专业费用为建筑费的 10%，建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为 8000 元/平方米，销售费用为楼价的 4%，销售税费为楼家的 6.5%，当时银行贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。（分数：5.00）_70.某房地产公司于 2002 年 11 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用权，并于 2004 年 11 月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米 2000 元，经济耐用年限为 55 年，残值率为 2%。目前，该类建筑物重装价格为每平方米 2500 元。该

21、建筑物占土地面积为 500 平方米，建筑面积为 900 平方米。目前该建筑物用于出租，每月平均实收租金为 30000 元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价格的 0.2%，土地资本化率为 7%，建筑物资本化率为 8%。试根据以上资料评估该宗土地 2006 年 11 月的土地使用权价格。（分数：5.00）_71.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5000 平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40 年，当地城

22、市规划规定，待估宗地的容积率为 5，覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25000 平方米的大厦，其中 12 层为商场，每层建筑面积为 3000 平方米，3 层及 3 层以上为写字楼，每层建筑面积为 1900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： (1) 将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入。 (2) 大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3000 元，所需资金分 2 年投入，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需

23、资金的 40%，各年投资均匀投入。 (3) 专业费用为建筑费用的 10%。 (4) 预计大厦建成后即可出租，其中 12 层每平方米建筑面积的年租金为 2000 元，出租率可达 100%，35 层(即写字楼部分的 13 层)平均每天每平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%。 (5) 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息。 (6) 开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的 25%。 (7

24、) 房地产综合资本化率为 8%。 (8) 每年按 365 天计算。 (9) 本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。（分数：5.00）_资产评估-房地产评估(三)答案解析(总分：130.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：35，分数：35.00)1.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前( )个月内申请续期。（分数：1.00）A.3B.6C.12 D.18解析：2.某待估房地产，已知建筑物还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地

25、产综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6%C.6.9% D.7.1%解析：3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法 D.市场法解析：4.某一宗地每年纯收益为 50 万元，资本化率为 5%，若未来 5 年的纯收益在上一年基础上增长 1%，则评估值最可能为( )万元。（分数：1.00）A.1250 B.1400C.1500D.1000解析：P=50(5%-1%)=1250(万元)5.在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。（分数：1.00）A.实际总收益-实际总费用B.实际总收益-

26、客观总费用C.客观总收益-实际总费用D.客观总收益-客观总费用 解析：6.下列关于土地的描述中，错误的是( )。（分数：1.00）A.在我国，所有土地的所有权均属于国家 B.国有土地使用权可以转让C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为 50 年D.凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让解析：7.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于居住用地；工业用地；教育科研文化卫生体育用地；商业旅游娱乐用地；综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。（分数：1.00）A.70 年、50 年、50 年、40 年、50 年B.70 年、50 年、

27、50 年、40 年、40 年 C.60 年、50 年、50 年、40 年、50 年D.60 年、50 年、40 年、40 年、50 年解析：最佳使用原则的运用8.假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前 3 年的每年预期纯租金收入分别为 3 万元、2 万元和 1 万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10%，该地产的评估值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.28 B.32C.25D.30解析：9.从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为( )。（分数：1.00）A.宗地价格=路线价深度百分率宗地面积 B.地产价格=地产重量成本-各种贬

28、值C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费D.待估地产市场价格=参照物交易价格正常交易情况参照物交易情况解析：从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为：宗地价格-路线价深度百分率宗地面积10.运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。（分数：1.00）A.管理费+折旧费+保险费+税金B.管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.管理费+维修费+保险费+税金 D.管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费解析：11.运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。（分数：1.00）A.特别位置B.特殊动机 C.特殊环

29、境D.特殊交易时间解析：运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是特殊动机。12.评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（分数：1.00）A.不可位移B.使用时间长C.不易变现 D.规划限制严解析：13.单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。（分数：1.00）A.楼面地价 B.总价格C.单位价格D.土地使用权价格解析：14.根据有关规定，基本完好房的成新率是在( )之间。（分数：1.00）A.80%99%B.70%89%C.60%79% D.50%69%解析：15.对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。（分数：1.00）A.功能性贬

30、值 B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价解析：对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按功能性贬值处理。16.某宗土地 2000 平方米，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 1200 平方米，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 1000 平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。（分数：1.00）A.0.6B.5.1 C.2D.6解析：17.在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于( )。（分数：1.00）A.大型的建筑物B.价格较高的建筑物C.账面成本不实的建筑物D.单位价值小、结构简单的建筑物 解析：在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于单位价值小

31、、结构简单的建筑物。18.利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。（分数：1.00）A.个别因素系数修正法B.区域因素系数修正法C.容积率修正系数法D.基准地价系数修正法 解析：19.如果某房地产的售价为 2000 万元，其中建筑物 1200 万元，土地价格 800 万元，该房地产每年客观收益为 180 万元，若建筑物资本化率为 10%,则土地资本化率最可能为( )。（分数：1.00）A.8%B.7.5% C.6%D.10%解析：土地的资本化率=(180-120010%)/800=7.5%20.土地

32、市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的（分数：1.00）A.稀缺性B.用途多样性C.不可再生性 D.价值增值性解析：21.某待估房地产，已知建筑物的还原利率为 8%，土地的还原率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6.9% C.6%D.7.1%解析：该房地产综合还原利率=8%45%+6%(1-45%)=6.9%22.在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。（分数：1.00）A.地产收益B.客观收益 C.总收益D.总费用解析：23.以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资

33、本化率为( )。 交易实例 纯收益(元/平方米/年)售价(元/平方米) 1 419 59000 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300（分数：1.00）A.6.8%B.7%C.7.1%D.7.2% 解析：24.工业用地土地使用权出让的最高年限是( )年。（分数：1.00）A.70B.60C.50 D.40解析：25.某一土地使用权出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预期未来每年的纯收益为 10 万元，该土地使用权的评估值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.100B.80.32C.102.21D.94.27 解析：26.某一宗土地用于住宅开发时的价值为 30

34、0 万元，用于商业大楼开发时的价值为 500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280 万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为( )万元。（分数：1.00）A.500 B.300C.280D.360解析：27.下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( )。（分数：1.00）A.商服繁华因素B.道路通达因素C.环境状况因素D.产业结构因素 解析：产业结构因素不属于区位因素。28.某宗土地 1000 平方米，国家规定容积率为 5，建筑密度小于或等于 60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。（分数：1.00）A.建筑物建筑总面积为 5000 平方米，底层建筑面

35、积为 700 平方米B.建筑物建筑总面积为 1500 平方米，底层建筑面积为 300 平方米C.建筑物建筑总面积为 4800 平方米，底层建筑面积为 600 平方米 D.建筑物建筑总面积为 7000 平方米，底层建筑面积为 400 平方米解析：容积率=建筑总面积/土地总面积；建筑密度一建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C 方案最可行。A 不满足建筑密度的要求，B 没有充分利用土地，D 超过了国家规定的容积率。29.在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )。（分数：1.00）A.单纯深度百分率B.累计深度百分率 C.平均深度百分率D.标准深度百分率解析：在路线价

36、四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是累计深度百分率。30.按四三二一法则如邻街深度为 50 英尺时，其平均深度百分率为( )。（分数：1.00）A.160%B.140% C.120%D.100%解析：31.土地“三通一平”是指( )。（分数：1.00）A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通电、平整地面 C.通水、通路、通气、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面解析：32.确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择( )个以上的参照物。（分数：1.00）A.三 B.四C.两D.六解析：确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择三个以上的参照物。33

37、.用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。（分数：1.00）A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半解析：34.假定土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，土地价值为 1000 万元一建筑物价值为 5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。（分数：1.00）A.7%B.7.50%C.7.67% D.14%解析：根据公式，r(1000+5000)=6%1000+8%5000，解得 r=7.67%。35.待估土地总收入为 300 万元，年总费用 250 万元，剩余使用年限 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（

38、分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 解析：土地的评估值=(300-250)/6%1-1/(1+6%)40=752(万元)二、B多项选择题/B(总题数：15，分数：30.00)36.下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是( )。（分数：2.00）A.经济因素 B.社会因素 C.环境状况因素D.心理因素 解析：37.土地使用权出让可以采用( )方式。（分数：2.00）A.协议 B.招标 C.划拨D.拍卖 解析：38.运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是( )。（分数：2.00）A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的再开发土地

39、解析：运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是待开发土地、将生地开发为熟地、待拆迁改造的再开发土地。39.地价的特征包括( )。（分数：2.00）A.地价是地租的资本化 B.地价是权益价格 C.地价具有增值性D.地价具有稳定性E.地价与用途无关 解析：40.下列特性中，属于土地经济特性的是( )。（分数：2.00）A.供给的稀缺性 B.位置固定性C.可垄断性 D.效益级差性 解析：41.在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。（分数：2.00）A.供电工程费 B.红线内自来水设施建设费 C.雨水处理费 D.管理费用E.容积率解析：42.下列因素中，属于影响房地产价格的个

40、别因素是( )。（分数：2.00）A.区位因素 B.交通便捷因素C.面积因素 D.容积率因素 解析：区位因素、面积因素、容积率因素属于影响房地产价格的个别因素。43.下列特性中，属于土地地理特性的是( )。（分数：2.00）A.利用方向多向性B.质量的差异性 C.不可再生性 D.效用永续性 解析：质量的差异性、不可再生性、效用永续性属于土地地理特性。44.运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有( )。（分数：2.00）A.交易情况修正 B.区位因素修正 C.个别因素修正 D.一般因素修正解析：45.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（分数：2.00）A.土地补偿费 B.拆

41、迁费C.安置补助费 D.地上附着物补偿费 E.青苗补偿费 解析：46.房地产价格中属于政府制定的价格是( )。（分数：2.00）A.基准地价 B.标定地价 C.房屋重置价格 D.交易底价解析：基准地价、标定地价、房屋重置价格属于政府制定的价格。47.基准地价系数修正法需修正的主要因素是( )。（分数：2.00）A.年期修正 B.区位因素修正C.容积率修正 D.其他因素修正 解析：48.运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是( )。（分数：2.00）A.地产的实际收益B.地产的客观收益 C.地产剩余使用权年限 D.地产的资本化率 解析：运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是地产的客观

42、收益、地产剩余使用权年限、地产的资本化率。49.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。（分数：2.00）A.征地费用B.建筑总成本 C.利润 D.租金 E.利息 解析：应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有建筑总成本、利润、租金、利息。50.运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是( )。（分数：2.00）A.新开发地 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地解析：三、B判断题/B(总题数：10，分数：10.00)51.地价是土地的购买价格，即地租的资本化。( )（分数：1.00）A.正确B.错误 解析：52.土地使用权价格可因土

43、地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误 解析：53.国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。 ( )（分数：1.00）A.正确B.错误 解析：54.一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。 ( )（分数：1.00）A.正确 B.错误解析：55.运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。( )（分数：1.00）A.正确B.错误 解析：56.标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。( )（分数：1.00）A.正确B.错误 解析：57.房地产权利人转

44、让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。( )（分数：1.00）A.正确 B.错误解析：58.贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。( )（分数：1.00）A.正确 B.错误解析：59.土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。( )（分数：1.00）A.正确 B.错误解析：60.成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。( )（分数：1.00）A.正确 B.错误解析：四、B简答题/B(总题数：6，分数：30.00)61.简述土地的经济特性。（分数：5.00）_

45、正确答案：()解析：土地的经济特性： (1) 供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。 (2) 可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。 (3) 土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者建商场。 (4) 效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。62.房地产评估应遵循哪些原则?（分数：5.00）_正确答案：()解析：房地产评估应遵循的原则： 供需原则；替代原则；最有效使用原则；贡献原则；合法原则。63.影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?（分数：5.00）_