[工程类试卷]土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷14及答案与解析.doc

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1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 现场感受能够增加土地估价师对价值或价格判断的( )，也能够帮助估价师完整地掌握估价对象的情况。（A）应变性（B）灵活性（C）时效性（D）准确性2 现场勘察过程中，( ) 是一个必不可少的记录手段，且在一定程度上是最具有真实性的，因而最具有说服力。（A）影像记录（B）文字记录（C）草图记录（D）模型记录3 现场勘察的资料要进行( )，这既是估价的需要也是管理的需要，保留档案是估价行为的继续。（A）分类和存档（B）分类和整理（C）整理和建档（D）整理和汇总4 地貌对

2、土地利用影响的( )同在，如果地貌复杂，可能要限制土地利用的布局，并提高土地的利用开发成本。（A）负面作用与正面作用（B）宏观作用和微观作用（C）动态作用和静态作用（D）瞬时作用和持续作用5 地貌的作用主要取决于( )。（A）地质的优劣（B）地块的用途（C）地面的平整（D）地形的繁简6 在考察地块的地貌时，工作的程序是( )。（A）观察坡向、坡度对土地整体平展程度进行基本判断 地物的观察地貌对土地价值影响程度的判断（B）对土地整体平展程度进行基本判断观察坡向、坡度地物的观察地貌对土地价值影响程度的判断（C）观察坡向、坡度对土地整体平展程度进行基本判断地貌对土地价值影响程度的判断地物的观察（D）

3、对土地整体平展程度进行基本判断观察坡向、坡度 地貌对土地价值影响程度的判断地物的观察7 土地的自然灾害情况调查不包括( )。（A）灾害发生的频率（B）灾害所带来的影响（C）灾害的强度（D）灾害的持续时间8 对估价对象的实际用途进行基本类型辨别，是为了确定土地的( )。（A）使用程度（B）使用范围（C）使用方向（D）使用期限9 土地的空间布局调查主要是了解土地内部各组成部分之间的相互关系，这有利于分析土地利用的( ) 。（A）合理性（B）严谨性（C）逻辑性（D）空间性10 土地估价中市场分析的最主要目的是建立一个以估价对象为中心的研究区域，寻找、发现影响估价对象市场价值的因素，帮助判断估价对象的

4、市场价值，其核心是要解决( )问题。（A）销售（B）价格（C）竞争（D）技术11 调查土地利用状况的目的不包括( )。（A）了解土地的利用现状（B）限制条件（C）变化规律（D）保障程度12 土地市场之所以需要进行专项的调查和研究，还基于土地市场的( )。（A）复杂性（B）风险性（C）灵活性（D）混合性13 与一般市场相比，土地市场有其独特性，其表现方面不包括( )。（A）替代性差，自由竞争程度受限制（B）价格受金融环境影响较小（C）交易率低，购买者大量参与的可能性小，影响竞争程度（D）土地供给缺乏弹性，市场需求难以平衡14 土地市场调查分析最先面对的任务就是确定( )。（A）市场范围（B）市场

5、条件（C）市场供需（D）市场价格15 土地市场调查需要走访一些专业机构和专业人员，他们会有一些市场方面的数据和信息，也可以提供更加详细的咨询，这些数据、信息及咨询一般是( )，所以比较容易获得。（A）有偿的（B）无偿的（C）准确的（D）可靠的16 土地价值分析的方面不包括( )。（A）土地权利（B）土地利用（C）土地范围（D）土地市场17 土地是社会经济活动的基础，但由于土地的自然条件不同和土地区位的( )，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。（A）差异性（B）个别性（C）复杂性（D）特殊性18 土地收益与地租二者在量上具有( )，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对

6、于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。（A）统一性（B）相对性（C）一致性（D）差异性19 关于收益还原法的说法错误的是( )。（A）收益还原法以收益途径评估价格，所以求得的价格称为 “收益价格”（B）地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据（C）收益还原法评估结果的准确度，只取决于土地的纯收益（D）还原率选择是否合适，直接影响土地价格的评估结果20 还原率是影响( ) 的重要因素，必须慎重选择，一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。（A）地价高低（B）总收益（C）地租高低（D）生产要素21 根据公式适

7、用评估对象和( )等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。（A）评估方式（B）评估目的（C）评估条件（D）评估作用22 土地收益中，( ) 是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。（A）微观收益（B）实际收益（C）宏观收益（D）客观收益23 土地租赁总费用中的管理费指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金额的( )计算。（A）3（B） 5（C） 7 19924 房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日的( )价格计算。（A）人工和建筑材料（B）劳动和资本（C）人工和机械（D）劳动和建造25

8、自用土地或待开发土地的纯收益可采用( )求取。（A）比例法（B）平均法（C）比较法（D）最值法26 一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低( )个百分点。（A）56（B） 45（C） 34（D）2327 投资风险与投资收益率综合排序( )的具体的方法是，将社会上各种类型的投资收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。（A）插入法（B）调整法（C）比率法（D）比例法28 利用收益还原法评估不动产价格的基本思路是首先，计算待估不动产的总纯收益，然后用( ) 还原，求取不动产的收益价格。（A）比例还原率（B）综

9、合还原率（C）风险还原率（D）土地还原率29 利用收益还原法评估不动产价格，如果纯收益是折旧前的收益，由于纯收益内含有折旧费，这时的综合还原率要取( )与建筑物还原率及建筑物折旧率确定的综合还原率。（A）综合还原率（B）收益还原率（C）土地还原率（D）经济还原率二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。30 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除( )以及税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。（A）建筑物建造费用（B）建筑物建造（C）利息（D）买卖有关的专业费（E）开发投资现值31

10、剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于( ) 等方面。（A）确定投资商投入资金的期限（B）确定开发项目中的最高控制成本费用（C）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（D）确定开发项目中需要的额外支出（E）确定具体开发项目的预期利润32 剩余法主要适用于( )等类型的土地估价。（A）待开发土地的估价（B）待拆迁改造的再开发房地产的估价（C）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价（D）业主已经入住的房屋（E）仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费

11、用33 待估宗地的基本情况包括( )。（A）调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据（B）查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据（C）调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造型等服务（D）调查当地居住人的文化层次、收入状况，以便有效利用土地（E）调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等34 根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内

12、，确定地块的最佳利用方式，它包括( )。（A）土地覆盖率（B）工作性质（C）建筑装修档次（D）建筑容积率（E）建筑高度35 开发建筑成本费用包括( )。（A）建筑包商利润（B）直接工程费（C）开发投资现值（D）间接工程费（E）发包商负担的建筑附带费用36 专业费用包括( ) 等，一般采用建筑费用的一定比率估算。（A）建筑师的建筑设计费（B）付给监理单位的费用（C）预算师的工程概预算用（D）大型机械的购置费（E）机械的维修费37 税费主要指建成后不动产的销售的( )等，应根据当前政府的税收政策估算，一般以建成后不动产总价的一定比例计算。（A）营业税（B）工商统一税（C）利率（D）印花税（E）契税

13、38 随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工，( )等部分费用停止投入。（A）机械维修费（B）不可预见费（C）开发费（D）机械使用费（E）专业费39 租售费用主要指用于建成后不动产销售或出租的( )等，一般以不动产总价或租金的一定比例计算。（A）代理居间费（B）中介代理费（C）买卖手续费（D）市场营销广告费用（E）佣金40 在确定利息额时，必须根据( )等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。（A）地价款（B）开发费用（C）机械使用费（D）专业费用（E）机械维修费41 对剩余法一般的解释是，从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以(

14、)。（A）开发（B）利用（C）买卖（D）建房（E）获取收益42 对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价，具体确定时需要估计的要素包括( )。（A）承租者的估计数量（B）不动产出租费用水平（C）单位建筑面积月租金或季度租金（D）不动产还原利率（E）可出租的净面积43 基准地价系数修正法，是以( )为基础，修正确定宗地价格的估价方法。（A）年限（B）级别（C）资本（D）区段平均地价（E）市场44

15、 我国的城镇基准地价测算工作在刚刚起步时，难以找到土地交易的( )，为了适应市场建设的需要，各地开始制订基准地价。（A）市场目标（B）市场均价（C）市场资料（D）市场级别（E）市场信息45 基准地价从测算到运用是一个从具体到抽象，再由抽象到具体的过程，很多的市场特征及信息容易被( )。（A）抽象（B）放大（C）模糊（D）发现（E）丢失46 以基准地价评估宗地价格，需要考虑的问题包括( )。（A）区位因素的修正（B）个别因素的修正（C）容积率修正（D）开发程度修正（E）功能的修正47 运用基准地价系数修正法估价的基本程序包括( )。（A）收集并分析估价对象所在地土地定级估价成果资料（B）进行相应

16、的调查和核实特别是在非权威机构取得的资料（C）确定估价对象所在区域的土地级别及相应的基准地价（D）分析并确定区域因素和个别因素影响程度，编制修正系数表（E）分析并确定年期、基准日、容积率、用途、开发程度等因素修正系数48 运用基准地价系数修正法估价的步骤中，需要收集的资料主要包括( )。（A）土地级别图（B）基准地价图（C）土地级别表（D）基准地价表（E）宗地估价表49 得到基准地价资料后，需要进行相应的调查和核实，特别是在非权威机构取得的资料，需要核实资料的( )。（A）真实性（B）准确性（C）现时性（D）安全性（E）可行性50 资料整理完成后，需要对基准地价进行进一步的研究，包括( )。（

17、A）发布机构（B）级别划分（C）发布时间（D）功能范围（E）有效时间51 确定估价对象所在区域的土地级别及相应的基准地价时，主要是根据估价对象的( )，在土地级别图表上查看所属的级别范围，并确定基准地价。（A）位置（B）用途（C）功能（D）期限（E）范围52 基准地价的适用范围是( )。（A）适宜于涉及市场交易的估价目的（B）适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的（C）适宜于市场不发达情况下的宗地估价（D）适合于批量评估（E）适合于作为一些政策性地价标准制订的依据53 城市的边沿地区、新的开发区，或者是一些正处于衰败期的老城区，以及需要改造的棚户区等，都有可能是市场不发达区域，基准地价可能比其他

18、地价信息更加( )。（A）不准确（B）客观（C）可靠（D）主观（E）现势54 基准地价的最大特点就是( )的特征，这正好与保守原则相匹配。（A）中庸（B）公平（C）平均（D）公正（E）公开55 基准地价使用的限制包括( )。（A）没有公布基准地价的地区或者区域不适合（B）过期的基准地价不适合使用（C）修正体系不全或者没有的情况下不适宜使用基准地价估价（D）市场不发达情况下的宗地估价不适合（E）批量评估不适合56 国家有关技术规程规定，基准地价按照( )用途测算并发布，但是，在估价中，宗地的用途会有更加具体的情况。（A）军事（B）居住（C）商业（D）农业（E）工业三、情景分析题每题的备选项中，至

19、少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 2005 年 5 月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为 10 000m2，批准用途为居住，使用年限为 70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：20建筑容积率3O，40建筑覆盖率50。根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为 2，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率 28，平均建筑覆盖率 3l，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在 8 层以上的小高层商品房平均售价为 8 0

20、00 元m 2，楼层在8 层以下的多层商品房平均售价为 6 000 元m 2，平均建筑费和专业费为 1 000 元m 2，贷款年利率为 6，销售税费一般为房地产总价的 6，开发利润率一般为房地产总价的 30。回答 15 小题的问题。57 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法是( )。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）成本逼近法58 根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是( ) 。（A）因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则（B）因为区域未来价格年平均上涨比率仅为 2，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则（C）实际建筑容积率

21、为 28，建筑密度为 30，符合最有效利用原则（D）根据规划 20建筑容积率30，40建筑覆盖率50，不符合最有效利用原则59 根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是( )万元。（A）17 479（B） 18 727（C） 23 305（D）24 97060 房地产开发商甲于 2005 年 6 月 16 日竞价成功一宗地国有土地使用权，并于2005 年 6 月 28 日与当地国土部门签订出让合同，2005 年 7 月 29 日取得国有土地使用证。2006 年 7 月 26 日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日应确定可以有以下方式( )。

22、（A）2006 年 7 月 26 日，但要重新评估原条件下土地出让价值（B） 2005 年 6 月 28 日，但合同事先要有约定（C） 2005 年 6 月 16 日（D）2005 年 7 月 29 日四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 一工业企业计划将其使用的一宗国有土地 A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：(1)A 宗地周围地区 2006 年新征地资料，征用补偿、

23、安置及相关税费等土地取得费用为 35万元hm 2。(2)与 A 宗地同一区域中于 2005 年 5 月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“ 七通一平”，年出租净收益为 23 元 m2。(3)与 A 宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003 年 4 月出让，出让年期为 40 年，开发程度为“五通一平” ，出让地价为 224 元m 2。(4)当地土地“ 三通一平”开发费用平均为 50 元m 2，从征地到完成“三通一平 ”的开发周期一年，土地开发资金利息率为：12，投资回报率为10，土地增值收益率为 20，土地还原率为 8。(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平” 时地价比“

24、三通一平”时地价高 100 元m 2，“七通一平” 时地价比“三通一平”时地价高 150 元m 2。(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：请根据上述资料，评估该宗地在 2006 年 6 月，达到“三通一平” 条件， 50 年土地使用权价格。62 某公司于 2007 年 10 月通过出让方式获得一块 5 000m2 土地的使用权，出让年限为 50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为 3。该公司于 2008 年 10 月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2009年 10 月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用

25、权评估价的 70贷款，请问该公司最多可贷多少款?项目其他有关资料如下： (1)该大楼 13 层为商场，建筑面积为 3 000m2，4 一 15 层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60，第二年投入 40。 (3)大楼建成后该公司计划自留 2 000 m2 用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90和 80。目前同类建筑物的建安综合造价为每 3 000 元m 2(建筑面积 )，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元m 2，办公楼市场租金水平每月为 150 元m 2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10，

26、维修费为年租金的 8，保险费为建安造价的 20，税金为年租金的 12；项目投资回报率取建安造价的 30；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2。另外，当地土地还原率为 8，综合还原率为 10，银行贷款利息率为 10。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 14 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A 3 【正确答案】 C 4 【正确答案】 A 5 【正确答案】 B 6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D 8 【正确答案】 C 9 【正确答案】 A 10 【正确答案】 B 11 【正确答案】 D12 【正

27、确答案】 A 13 【正确答案】 B 14 【正确答案】 A 15 【正确答案】 A 16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A 18 【正确答案】 C 19 【正确答案】 C20 【正确答案】 A 21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D 23 【正确答案】 A 24 【正确答案】 A 25 【正确答案】 C 26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A 28 【正确答案】 B 29 【正确答案】 C 二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。30 【正确答案】 A,B,C,D 31 【正确答案】 B,C,E 3

28、2 【正确答案】 A,B,C,E 33 【正确答案】 A,B,C,E34 【正确答案】 A,C,D,E35 【正确答案】 A,B,D,E 36 【正确答案】 A,C 37 【正确答案】 A,B,D,E38 【正确答案】 B,C,E 39 【正确答案】 B,C,D 40 【正确答案】 A,B,D 41 【正确答案】 A,B,D,E 42 【正确答案】 B,D,E43 【正确答案】 B,D 44 【正确答案】 C,E 45 【正确答案】 A,C,E 46 【正确答案】 A,B,C,D 47 【正确答案】 A,C,D,E48 【正确答案】 A,B,C,D 49 【正确答案】 B,C 50 【正确答案

29、】 A,B,C,E 51 【正确答案】 A,B 52 【正确答案】 B,C,D,E53 【正确答案】 B,C 54 【正确答案】 A,C 55 【正确答案】 A,B,C 56 【正确答案】 B,C,E 三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。57 【正确答案】 B，C 58 【正确答案】 A，B，C 59 【正确答案】 D 60 【正确答案】 A，B四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方

30、米” ，总价用“万元”表示。61 【正确答案】 第 l 步：根据征地资料用成本逼近法计算 “三通一平”征地案例 50年价格作为比较案例一的价格。取得费=35 万元hm 2=35 元m 2 开发费=50 元m 2 开发利息=35 元m 2(1+12) 1-1+50 元m 2(1+12) 0.5-1=712 元m 2开发利润=(35+50)元m 210=85 元m 2 地价 =(35+50+712+85)元m 2(1+20 )1-1(1+8 ) 50=11817 元m 2 第 2 步：根据出租资料用收益还原法计算出租案例。三通一平”50 年价格作为比较案例二的价格(238)1-1(1+8) 50-

31、150元m 2=13137 元m 2 第 3 步：用出让资料计算出让案例“三通一平”50 年价格作为比较案例三的价格 评估宗地价格(1)=118 17 元 m21008011811810095100 100=1477l 元m 2 评估宗地价格(2)=13137 元m 21001081181069595100102=13275 元m 2 评估宗地价格(3)=129 8 元 m210011211810095105100105=117 84 元m 2 第 5 步：估算宗地价格评估宗地价格=(14771+132 75+11784)元m 23=13277 元m 262 【正确答案】 1解题思路 本题需要

32、先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权 价格，最后估算允许贷款的额度。 2用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积容积率=5 000m23=15 000m2 商场建筑面积=3 000m 2 办公楼建筑面积=(15 000-3 000)m2=12 000m2 商场年出租收入=300 元(月.m 2)3 000m212 月90 =9 720 000 元=972 万元 办公楼年出租收入=150 元m 212 000m 21280=17 280 000 元=1728 万元 年出租总收入= 商场年出租收入+办公楼年出租收入 =(972+

33、1 728)万元=2 700 万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金 x 10=2 700 万元10 =270万元 年维修费=年租金8=2 700 万元8=216 万元 年保险费=建安造价2=3 000 元m 2(35 000)m22=90 000 元=9 万元 年税金=年租金12=2 700 万元12=324万元 年折旧 =建安造价47=4 50047 万元=9574 万元 年房地费用合计：(270+216+9+324+95 74)万元=91474 万元 第三步：计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用=(2 70091474)万元=1785 26 万元 第四步：计算

34、房地产总价 假设 P 为房地产价格，a 为年房地纯收益，r 为综合还原率，n 为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式 P=ar1-1(1+r) N 进行计算。 在本题中，还原率为综合还原率为 10，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50-3)年=47 年。 根据已知条件，有： P=(178526 万元10)1-1(1+10) 47=17 65018 万元 3应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积 建安综合造价=3 000m215 000 元m 2=45 000 000 元=4 500 万元 第二步：计算利息 假设：地价为 v，银行贷款利率为 1

35、0，则利息为 u(1+10) 3-1+4 50060(1+10) 1.5-1+4 50040(1+10) 0.5-1=033v+41496+8786=033v+502 82 第三步：计算利润 利润：建安造价项目投资回报率=4 500 万元30 =1 350 万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本- 利息-利润 v=17 65018 万元 -4 500 万元-0 33v-50282 万元-1 350 万元 解得，v=8 49426 万元 该地价的土地使用权涉及年期为 50 年，而考虑估价时点 2009 年 10 月，尚剩余土地使用年期 48 年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 8 494261-1(1+8) 481-1(1+8) 50万元=8 46347万元 4计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价70=8 46347 万元70=5 92443 万元