[工程类试卷]土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷11及答案与解析.doc

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1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 11 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 下列不属于影响土地价格的社会因素的是（ ）。（A）政治安定状况（B）社会治安状况（C）城市规划（D）房地产投机2 区域因素不指土地所在地区的（ ）条件。（A）自然（B）人文（C）社会（D）经济3 关于电估价报告的使用，下列做法正确的是（ ）。（A）估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料（B）估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方（C）土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方（D）估价机构在土地估价

2、报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容4 与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（ ）。（A）类型（B）影响距离（C）数量（D）相对位置5 支路以下道路的影响距离，一般按市内道路的疏密状况，确定在（ ）km 之间。（A）0.20.5（B） 0.30.6（C） 0.50.9（D）0.30.76 指数与道路作用或车流量大小（ ）。（A）成正比关系（B）成反比关系（C）无关（D）成非线性关系7 在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置 2 个区级中心，6 个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为（ ）体系。（A）K 一 2（B） K

3、 一 3（C） K 一 4（D）K 一 78 能够通过查阅地籍图获取的信息是（ ）。（A）宗地高程（B）宗地规划限制（C）宗地界址（D）市政管网位置9 在农用地分等定级单元划分方法中，（ ）适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。（A）叠置法（B）地块法（C）网格法（D）多边形法10 根据农用地（ ），初步划分土地经济系数等值区。（A）自然质量（B）利用状况（C）经济状况（D）经营状况11 土地利用总体规划的本质特征是（ ）。（A）综合性和战略性（B）综合性和控制性（C）控制性和权威性（D）战略性和长期性12 住宅用地影响因素不包括（ ）。（A）城市规划限制（B）住宅区的位置（C）基

4、础设施完善度（D）公用设施完善度13 专项规划在土地利用规划体系中具有（ ）。（A）控制性（B）专业性（C）独立性（D）灵活性14 城镇土地分等结果要符合城镇本身的（ ），充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。（A）经济特（B）环境特征（C）经济效益（D）利用效益15 土地定级必须充分考虑（ ）对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。（A）区域差异（B）地域差异（C）区域经济水平发展（D）地域经济水平发展16 在确定土地等级的初步方案时，以（ ）为主。（A）定量计算（B）定性分析（C）定量分析（D）定量与定性相结合17 根据评估目的不同，

5、宗地地价的分类不包括（ ）。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）交易地价18 现有一临街宗地 A，深度为 25km，宽度为：10km ，路线价为 2000 元英尺，设标准深度为 100 英尺，试运用“四三二一” 原则，计算得其价格为（ ）元。（A）8000（B） 14000（C） 65400（D）4000019 在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为 58 万人和 307万人，参评的甲城镇对应指标为 43 万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为 3.6 亩人和 1.2 亩人，参评的乙城镇

6、对应指标为 2.3 亩人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（ ）。（A）53.6、54.2（B） 46.4、54.2（C） 56.6、45.8（D）46.4、45.820 房地产估价原则中，不包括（ ）原则。（A）合法（B）公平（C）分配（D）替代21 估价的基本事项不包括（ ）。（A）估价目的（B）估价对象（C）估价时点（D）估价原则22 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（ ）四者的内在联系。（A）估价原则（B）估价方法（C）不动产自身状况（D）不动产市场状况23 不动产估价最初的目的就是为（ ）服务，以保证税赋的公平性。（A）国家（B）社会（C）纳税人（D）税收24 土

7、地出让转让过程中的地价评估，不包括（ ）评估。（A）基准地价（B）标定地价（C）保险地价（D）出让底价25 下列情形中不需要对不动产资产进行估价的是（ ）。（A）企业兼并（B）企业解体（C）投资（D）参股26 为了调解纠纷，确定估价对象的合理价值而进行的评估称为（ ）。（A）遗产评估（B）家产分割评估（C）纠纷、司法鉴定等评估（D）不动产征用、征收、拆迁等补偿评估27 下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是（ ）。（A）在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估（B）在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估（C）在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基

8、础上，用市场交易价格等资料评估（D）在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估28 对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是（ ）。（A）经济数学（B）线性代数（C）数理统计（D）多元微分方法29 由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为（ ）误差。（A）组内（B）随机（C）组间（D）系统30 根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（ ）。（A）不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地

9、价分布规律应一致的原理（B）体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理（C）体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律（D）不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 土地估价方法中的基本估价法有（ ）。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）路线价估价法（E）综合估价法32 下列条件中，（ ）为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。（A）交易案例的用途与

10、待估土地应相同（B）交易案例的开发程度与待估土地完全一致（C）交易案例一般需为正常交易，如果不是正常交易，应能够修正到正常交易价格（D）交易案例的交易时间不应超过 5 年（E）交易案例的交易类型与估价目的相符33 下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定的方法的有（ ）。（A）因素成对比较法（B）德尔菲测定法（C）总分频率曲线法（D）AHP 法（E）数理统计法34 城镇土地分等中的区域经济发展水平因素包括（ ）。（A）财政状况（B）商业活动（C）外资活动（D）金融状况（E）固定资产投资状况35 影响土地价格因素中的行政因素有（ ）。（A）土地制度（B）城市化进程（C）住房制度（D）地价政策（E）

11、城市规划36 城镇集聚规模资料的收集与调查的资料包括（ ）。（A）城镇人口密度（B）城镇全年二、三产业增加值（C）城镇全年工业销售收人（D）城镇全年建设固定资产投资额（E）城镇全年全部从业人员数37 土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有（ ）。（A）以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权（B）以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性（C）以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分（D）以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程（E）以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果的合理性38 计算农用

12、地利用等指数的方法有（ ）。（A）按指定作物土地利用系数计算（B）按综合土地利用系数计算（C）按指定作物土地经济系数计算（D）按综合土地经济系数计算（E）按样点土地利用系数计算39 企业经营活动中利用土地的效益资料用于基准地价评估的有（ ）土地利用效益资料。（A）事业单位（B）工业企业（C）商业企业（D）仓储企业（E）企业兼并40 用因素法计算定级指数的方法有（ ）。（A）连乘修正法（B）加权求和法（C）最值均衡法（D）几何平均法（E）限制系数法41 遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（ ）为前提估价。（A）合法产权（B）合法使用（C）合法处分（D）合法交易（E）最佳使用42 土地分等定级

13、是在特定目的下对土地的（ ）属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。（A）自然（B）人文（C）经济（D）社会（E）政治43 对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有（ ）。（A）将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估（B）该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估（C）将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估（D）按委托估价方的要求进行用途设定和评估（E）将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估44 影响不动产价格的行政因素包括（ ）。（A）土地制度（B）住房制度（C）城市规划（D）城市化进程（E）土地利用规划45 影响不动

14、产价格的社会因素主要有（ ）。（A）政治安定状况（B）社会治安状况（C）经济发展状况（D）不动产投机（E）城市化进程46 定性分析的主要方法有（ ）。（A）政策研究（B）法律研究（C）德尔菲法（D）相关性分析（E）聚类分析47 定量研究的缺点有（ ）。（A）成本高（B）周期长（C）太抽象（D）数学方法具有失灵的可能（E）得到的结果不客观48 用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（ ）。（A）土地使用权出租资料（B）房屋出租资料（C）以地换房资料（D）企业兼并资料（E）房屋转让资料49 基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（ ）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数

15、据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。（A）自然（B）社会（C）人文（D）经济（E）政治三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。49 某国有企业甲获准于 2001 年 12 月 31 日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为 13200m2，建筑容积率为 2.4。该大楼 1、2 层为商场，商场建筑面积为 4300m2：，两层建筑面积相同；3、4 层为办公楼，建筑面积为 3800m2，两层建筑面积相同；4 层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。根据以上资料，回答 5155 小题的问题。50

16、甲企业为完善土地产权，于 2008 年 12 月 31 日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有（ ）。（A）应分用途登记（B）按综合用途对全部土地进行登记（C）住宅部分不能由企业办理土地登记手续（D）住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续51 该企业一职工冯某分配到 6 层一套三室一厅单元住房，建筑面积为 88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009 年 12 月 31 日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应（ ）。（A）依法获得土地补偿（B）依法办理土地登记手续（C）依法交纳土地占用费（D）依法交纳土地出让金52 企业甲为融

17、资需要，于 2009 年 12 月 31 日准备以该大楼的第 3 层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构 A 接受委托后，首先应明确的内容有（ ）。（A）估价日期（B）评估基准日（C）评估目的（D）评估对象53 企业甲为融资需要，于 2009 年 11 月 30 日准备以该大楼的第 3 层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括（ ）。（A）市场比较法（B）路线价估价法（C）基准地价系数修正法（D）成本逼近法54 土地估价机构 A 选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估

18、结果为 3800 元m 2(建筑面积)，剩余法评估结果为 3100 元m 2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款 500 万元，要求估价机构的评估值最好能达到 760 万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是（ ）。（A）可建议增加抵押物的期限（B）可建议扩大抵押物的权限（C）可建议增加抵押物的建筑面积（D）可建议增加其他抵押物54 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于 W 市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。经调查，该企业老厂区土地为 1987 年以无

19、偿划拔方式取得的国有土地，土地面积为3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为 2.4。该办公楼建成后，预计售价为 11000 元m 2，开发期为两年，建筑费为 4500 元m 2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5和 3，建造成本第一年投入 45，第二年投入 55，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15；税金为房地产售价的 6，年贷款利率为 8，土地还原率为 6。W 市郊区工业开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 1800 元亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物

20、一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的 4征收；耕地占用税按 5 元m 2 计收；耕地开垦费按 10 元m 2计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”( 通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为 60 元m 2，开发周期为 1 年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为 15，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于 150 元m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 300 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 600 元m 2。市老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于 30

21、0 元m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 500 元 m2，商业用地出让金最低不得低于 930 元m 2。55 老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为（ ）元m 2。（A）7114.30（B） 7365.20（C） 7185.65（D）7204.8056 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的 60给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为（ ）万元。（A）1126.35（B） 1186.30（C） 1113.17（D）1028.5457 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为（ ）m 2。（A）30317.53（B） 3

22、3107.52（C） 32134.0（D）31113.6758 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（ ）形式表现的收益。（A）实物（B）地租（C）地价（D）货币59 采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为（ ）开发期。（A）整个（B） 12（C） 14（D）34四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。60 某市一综合大厦，于 2005 年 10 月底建成，用途为综合，其中 13 层为商场，建筑面积为 4000m2；

23、410 层为写字楼，建筑面积为 7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在 2003 年 10 月底以出让方式获得 50 年的土地使用权，出让地价为 1250 万元。2008 年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在 2008年 10 月 31 日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为 5.5 元(m 2.日)(m 2 指建筑面积，下同)，写字楼的实际租金为 3.5 元(m 2.日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场 5.0 元(m 2.日)(可出租面积占建筑面积的 75)，出租空置率为5；写字楼为

24、4.0 元(m 2.日)(可出租面积占建筑面积的 70)，空置率平均为20，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的 5，年维修费为重置价的8，每年需支付税费 30 元m 2(建筑面积)，年保险费为重置价的 2，该大厦为框架结构，重置价为 3000 元m 2(建筑面积)，经济耐用年限为 50 年，残值率为2，该城市从 2003 年至 2008 年物价指数每年上涨 9 个百分点，当地土地还原率为 8，综合还原率为 9。 61 某公司于 2007 年 10 月通过出让方式获得一块 5000m2 土地的使用权，出让年限为 50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为 3。该公司于 2008 年

25、10 月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2009 年10 月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的 70贷款，请问该公司最多可贷多少款? 项目其他有关资料如下： (1)该大楼 13 层为商场，建筑面积为 3000m2，415 层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期二年，第一年投人60，第二年投人 40。 (3)大楼建成后该公司计划自留 2000m2 用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90和 80。目前同类建筑物的建安综合造价为每 3000 元m 2(建筑面积 )，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元m

26、2，办公楼市场租金水平每月为 150 元m 2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10，维修费为年租金的 8，保险费为建安造价的 2，税金为年租金的 12；项目投资回报率取建安造价的 30；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2。另外，当地土地还原率为 8，综合还原率为 10，银行贷款利息率为 10。 土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 11 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 A7

27、【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C21 【正确答案】 D22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选

28、但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,B,C32 【正确答案】 A,C,E33 【正确答案】 A,B,D,E34 【正确答案】 A,B,C,E35 【正确答案】 A,C,D,E36 【正确答案】 A,B,C37 【正确答案】 A,B,C,D38 【正确答案】 A,B39 【正确答案】 B,C,D40 【正确答案】 B,D,E41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 A,C43 【正确答案】 A,C,D,E44 【正确答案】 A,B,E45 【正确答案】 A,B,D,E46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】 B,C,D49 【正

29、确答案】 A,B,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 【正确答案】 A,C51 【正确答案】 B,D52 【正确答案】 B,C,D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确答案】 A56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 A四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。60 【正确答案】 1、解题

30、思路与方法选用 先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。2、解题步骤 第一步：计算大厦房地年总收益 商场年总收益=5.0 元(m 2.日)4000m275 (15)365 日=520.125 万元 写字楼年总收益 =4.0 元(m 2.日)7500m270 (120)365 日=613.2 万元 房地年总收益 =(520.125+613.2)万元=1133.325 万元 第二步：计算房地出租年总费用 年总管理费=1133.325 万元5=56.67 万元 年总维修费 =3000 元m 2(400047500)m28=276 万

31、元 年总税费=30 元m 2(4000+7500)m2=34.5 万元 年保险费 =3000 元m 2(4000+7500)m22=6.9 万元 年折旧费=E3000 元m 2(4000+7500)m248=71.875 万元 年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945 万元 第三步：计算房地年纯收益 纯收益=(1133.325445.945)万元=687.38 万元 第四步：计算目前房地产总价值 总价值=ar1 1(1+r) n 其中，a 为纯收益 687.38 万元 r 为综合还原率 9 n 为房地产收益年限(50 一 5)年一 45 年 总价值=

32、687.38 万元91 1(1+9) 45=7479.52 万元 第五步：计算大厦房产现值 重置价格=3000 元m 2(40004-7500)m2=3450 万元 房产现值=3450 万元71.875 万元3=3234.375 万元 第六步：计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价一房产现值=(7479.523234.375)万元=4245.145 万元 单位地价=4245.145 万元2875m 2=14765.7 元m 2 61 【正确答案】 1、解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2、用收益还原法测

33、算房地产总价 第一步：计算年出租总收人 房地产总建筑面积=土地面积容积率=5000m 23=15000m2 商场建筑面积=3000m 2 办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2 商场年出租收人=300 元(月?m 2)X3000m212 月90 =9720000 元=972 万元 办公楼年出租收入=150 元m 212000m21280=17280000 元=1728 万元 年出租总收入：商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700 万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金10 =2700 万元10=270 万元 年维修费=年租金8 =270

34、0 万元8=216 万元 年保险费=建安造价2=3000 元m 2(35000)m22=90000 元=9 万元 年税金=年租金12=2700 万元12=324 万元 年折旧=建安造价47=450047 万元=95.74 万元 年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74 万元 第三步：计算年房地纯收益 年房地纯收益一年出租总收入一年房地费用：(2700914.74)万元一 1785.26 万元 第四步：计算房地产总价 假设 P 为房地产价格， a 为年房地纯收益，r 为综合还原率，n 为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式 p=ar11(1+r) n 进行计

35、算。 在本题中，还原率为综合还原率为 10，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50 3)年=47 年 根据已知条件，有： P=(1785.26 万元10)11(1+10) 47=17650.18 万元 3、应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积 建安综合造价=3000m 215000 元m 2=45000000元=4500 万元 第二步：计算利息 假设：地价为 u，银行贷款利率为 10，则利息为 V(1+10)一 1+450060(1+10 ) 1.5 一 1+450040(1+10) 0.5 一 1 =0.33v+414.96+87.86=0.

36、33V+502.82 万元 第三步：计算利润 利润：建安造价项目投资回报率一 4500 万元301350 万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 V=17650.18 万元一 4500 万元一 0.33u 一502.2 万元一 1350 万元 =8494.26 万元 该地价的土地使用权涉及年期为 50 年。而考虑估价时点 2009 年 10 月，尚剩余土地使用年期 48 年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 8494.26(11(1+8 ) 4811(1+8) 50)万元=8463.47 万元 4、计算可抵押贷款额 可抵押贷款额一地价70=8463.47 万元70 =5924.43万元