[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷10及答案与解析.doc
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1、土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中,只有一个符合题意。选错不得分,但不倒扣分。1 因为土地具有( )优势,决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。(A)价值(B)使用价值(C)区位(D)成本2 道路功能与宽度属于城镇土地定级的( )因素。(A)繁华度(B)城镇基础设施(C)交通通达度(D)城镇规划3 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务,需评估一风井用地的价格。经实地调查,该风井所处区域有供水管网,但风井未接人供水;风井用电由企业投资自宗地外 5km 处的变电所接入,并由企业投资修建一条 2km 长的道路与区域
2、干道相连,无其他设施。据此,在进行土地价格定义时,土地开发程度应设定为( )。(A)宗地红线外“ 一通”(通供水)及宗地内场地平整(B)宗地红线外“二通”( 通电、通路)及宗地内场地平整(C)宗地红线外“三通”( 通电、通路、通供水)及宗地内场地平整(D)宗地红线内外“ 三通”( 通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4 对有关因素因子指标进行标准化处理,并结合相应权重( ),以初步划定城镇等别。(A)开展城镇土地分等准备工作(B)计算分等对象的综合分值(C)资料整理及定量化(D)验证、调整分等初步结果5 某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算,多采用( )中心功能
3、扣除法。(A)高级(B)次级(C)中级(D)低级6 甲企业因改制的需要,委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估,土地用途为工业,评估结果 200 万元。时隔 3 个月,在完成改制后,为了与乙公司洽谈土地作价人股问题,甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估,并表明对估价结果的期望值为 250 万元。以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期,已知该区域工业用地价格在 3 个月内的变化幅度为+1.0)。(A)估价报告仍在有效期内,评估公司可直接修改估价目的,不需重新评估价格(B)评估目的不同,估价结果有一定差异,因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求(C)估价对象未变,估价时
4、间相差较近,价格水平变化不大,企业可以直接使用原估价报告(D)如果接受委托,评估公司应该脱离原估价结果重新评估7 在一土地估价技术报告中,估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度” 因素的修正系数范围为 3.04.0,并在市场比较法试算过程参与比较。对于修正系数的确定,下列做法不恰当的是( )。(A)两种估价方法所采用的因素条件应一致,但修正幅度可以不一致(B)根据比较实例宗地的具体特点,确定市场比较法中修正系数取值为一4.0% 8.0(C)不同的估价方法有不同的应用特点,因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定(D)同一因素对地价的影响具有一致性,修正的幅度也应一致,因此
5、市场比较法中的修正系数取值范围也应为一 3.04.08 不考虑交通等基础设施的影响时,衡量基础设施完善度是从三方面进行的,其中不包括( )。(A)设施类型是否齐备(B)设施水平(C)使用的保证率(D)人均使用率9 计算土地经济系数不包括( )。(A)计算“产量一成本 ”指数(B)确定指定作物的最高产量一成本指数(C)计算样点指定作物土地经济系数(D)计算等值区土地经济系数10 定级因素因子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是( )因素。(A)面状(B)线状(C)点状(D)有交叉影响的11 评估商业用地和工业用地价格,区域因素的选择主要差异是( )。(A)商业用地商业繁华程度、工业用地工
6、业区域成熟度(B)商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况(C)商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况(D)商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度12 在工业企业或其他企业占主要成分的城市,评估的路线往往以( )为主。(A)租金剥离法(B)层次分析法(C)总分频率法(D)级差收益测算法13 政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据是( )。(A)基准地价(B)标定地价(C)出让底价(D)市场交易价14 土地等和级的调整和最终定案宜用( )。(A)定量计算(B)定性分析(C)定量分析(D)定性与定量相结合15 现场勘察时,估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用
7、地建设情况如下。临街建有一栋 7 层综合楼,其中地上 2 层出租给某百货公司做超市,3、4 层为甲自用办公用房,综合楼后有 3 栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时,估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是( )。(A)遵循客观性原则,以实际用途为准设定为商业、工业用途评估(B)若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金,则可设定为商业、工业用途评估(C)在没有得到合法批准的情况下,应按原土地登记用途进行评估(D)若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款,则可设定为商业、工业用途评估16 土地分等反映的是不同区域层次内( )的差异。(A)土地效益(B)土
8、地收益(C)土地质量(D)土地生产力17 由于政府是最大的地产主,( )为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。(A)基准地价(B)标定地价(C)出让底价(D)成交地价18 下列属于影响地价的因素的是( )。(A)股份制改组(B)清产核资(C)容积率(D)抵押和拍卖19 下列城镇土地定级因素分值计算原则表述中,错误的是( )。(A)作用分值与土地的优劣成正相关或负相关(B)作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应(C)分值体系采用 0100 分的封闭区间(D)因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上20 下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重的说法,错误的是( )。(A)
9、因素两两之间均要进行比较(B)为使结果更准确,可结合德尔菲测定法(C)某一待评因素权重有可能是零(D)可在因素集合中设置一虚拟因素21 下列关于路线价估价法的说法,错误的是( )。(A)路线价估价法适用于市街地,主要用于商业繁荣区域土地价格的评估(B)路线价估价法需要较多的交易实例,且对土地市场的规范性有一定要求(C)路线价估价法评估多宗土地的价格需要很长一段时间(D)路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关22 在城镇土地定级中,对于住宅用地,公交便捷度作为分衰减属于( )形式。(A)线状因素线性衰减(B)线状因素非线性衰减(C)非线状因素线性衰减(D)非线状因素非线性衰减23 在城镇
10、基准地价评估过程中,下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是( )。(A)考虑到基准地价是区域平均价格,基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度(B)考虑到基准地价是区域平均价格,在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平(C)基准地价的平均容积率可以按级别确定,也可以全市统一确定(D)考虑到基准地价是区域平均价格,土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定24 下列关于名义利率与实际利率关系的说法错误的是( )。(A)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值(B)名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大(C)当每年计息周期数 m1 时,名义利率 r
11、与实际利率 i 的关系为 i=ev 一 1(D)当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等25 通常情况下,在资金等效值计算的过程中,人们把资金运动起点时的金额称为( )。(A)时值(B)点值(C)现值(D)未来值26 连续年金是按照( )来划分的。(A)年金的支付时间和支付金额是否确定(B)年金的支付期限长短(C)年金的支付周期不同(D)年金开始支付的时间不同27 营销分析对目标市场的( ),是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。(A)定位与规划(B)研究与规划(C)定位与选择(D)定位与研究28 全国社会经济统计指标中的动态指标,不包括(
12、 )。(A)固定资产投资(B)价格指数(C)通货膨胀率(D)进出口总额29 建筑设计的主要内容不包括( )设计。(A)建筑平面(B)建设系统(C)建设剖面(D)建筑体形和立面30 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和( )四者的内在联系。(A)估价原则(B)估价方法(C)不动产自身状况(D)不动产市场状况二、多项选择题每题的备选项中,至少有两个符合题意。选错、多选不得分,不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 城镇土地级别的划分方法包括( )。(A)总分数轴法(B)总分频率曲线法(C)因素成对比较法(D)总分剖面图法(E)层次分析法32 影响土地价格的人口因素包括
13、( )。(A)人口密度(B)人口素质(C)人口分布(D)人口自然增长率(E)家庭人口构成33 土地价格是由( )相互作用、相互影响所形成的。(A)不可移动 l 生(B)效用(C)相对稀缺性(D)相关政策(E)有效需求34 在土地估价法中,以下属于基本估价法的有( )。(A)剩余法(B)市场比较法(C)路线价估价法(D)标准宗地估价法(E)成本逼近法35 影响土地区位的主要因素包括( )因素。(A)区域(B)自然(C)社会经济(D)人文(E)行政36 土地估价是作为( )进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。(A)组织(B)国家(C)个人(D)单位(E)社会团体37 为满足全面、科学、合理地管
14、理土地、有效利用土地的要求,需要对( )进行评定。(A)土地价值(B)土地使用价值(C)土地价格(D)土地成本(E)土地增值收益38 农用地分等定级的任务,是根据农用地的( )属性,对农用地的质量优劣进行综合、定量评定,并划分等级与级别。(A)自然(B)社会(C)区域(D)人文(E)经济39 农用地分等定级的原则有( )原则。(A)综合分析(B)分层控制(C)多重因素(D)土地收益差异(E)需求与供给40 在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括( )。(A)实地踏勘,收集有关资料(B)签订土地估价合同或协议书(C)确定估价基准(D)选择适宜的估价方法(E)试算待估价宗地价格41 基准地价的
15、特点有( )。(A)全域性(B)分用途(C)无限期(D)平均性(E)有限期42 地价是地租的资本化,是土地经济规律的反映,是( )的购买价格。(A)土地价值(B)土地使用价值(C)土地收益(D)土地权利(E)土地剩余价值43 由于( )的不同,形成了不同标准和起不同作用的地价形式。(A)土地质量(B)地产权利(C)土地区位(D)市场供求关系(E)政府土地管理政策44 土地分等定级一般应遵循的原则有( )原则。(A)地域分级(B)土地差异(C)综合分析(D)主导因素(E)定量与定性分析结合45 根据城镇土地定级规程的规定,城镇土地定级分为( )。(A)综合定级(B)分类定级(C)多项定级(D)多
16、用途定级(E)单项定级46 全部不动产对( )必须具有效用。(A)承租人(B)承租型所有人(C)所有权人(D)投资型所有人(E)自用型所有人47 对于( )等均需要对不动产资产进行估价。(A)企业兼并(B)投资(C)参股(D)企业解体(E)企业重组48 影响不动产价格的社会因素主要包括( )。(A)不动产价格政策(B)城市化进度(C)社会治安状况(D)财政收支与金融状况(E)政治治安状况49 影响土地价格因素中的经济因素有( )。(A)经济发展状况(B)居民收入和消费水平(C)房地产投机(D)财政收支与金融状况(E)物价变动50 可行性研究是( )的依据。(A)项目审批(B)资金筹措(C)编制
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