2018年成都房地产市场半年报-合稿20180625.pdf

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1、成都锐理开创信息技术有限公司网址： 电话： 028-85336302传真： 028-85335800成都锐理数据处理技术股份有限公司（昆明分公司）0817-657206982018年成 都房地产市场半年报2018年 6月政策 持续加码土地 王者荣耀住宅 量跌价涨第一部分第二部分第三部分商业 砥砺前行未来 高压后时代第四部分第六部分办公 求新求变第五部分目录壹 政策 持续加码 宏观经济篇 政策 篇10.70% 11.40%9.00% 8.70% 10.30% 9.20% 7.80% 7.70%7.40% 6.90% 6.70% 6.90% 6.80%0.00%5.00%10.00%15.00%2

2、006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上半年20062018年上半年全国 GDP增速走势【 增速放缓 】 经济结构调整导致经济进一步下滑，受宏观经济调整影响，成都经济发展放缓。宏观经济篇 政策篇13.80% 15.30% 12.10% 14.70% 15.00% 15.20% 13.00%10.20% 8.90%7.90% 7.70% 8.10% 8.20%0.00%5.00%10.00%15.00%100030005000700090001100013000150002006-2018年上半年成都市 GD

3、P及其增速年度走势GDP（亿元） 增长率（ %）157.6 158.3 160.0 159.6 160.1 163.1 162.9 164.5 165.6 165.3 167.0 167.7 172.1 172.9 174.0 173.8 174.3 50.0100.0150.0200.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 52017年 1月至 2018年 5月人民币 M2余额（万亿元）宏观经济篇 政策篇【 货币增发 】 货币增发幅度不断增加，远超过 2017年 GDP总量 82.7万亿。51.351.6 51.851.2 51.251.751.451.752

4、.451.6 51.8 51.651.350.351.5 51.451.94949.55050.55151.55252.5531 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 52017年 1月至 2018年 5月中国制造业 PMI指数PMI荣枯线宏观经济篇 政策篇【 实体经济扩张加快 】 5月份，制造业 PMI为 51.9%，高于上月和上年同期 0.5和 0.7个百分点，为2017年 10月以来的高点，制造业扩张步伐加快，发展动力进一步增强。8.19.811.514.219.121.8605101520252012年 2013年 2014年 2015年 2016年 201

5、7年2012年至 2017年中国个人房贷余额走势（单位：万亿）宏观经济篇 政策篇【 去杠杆化 】 各地 陆续 推出升级 版楼市调控措施对个人房 贷增长 有 一定抑制作用 ，尤其是限售以及房贷 利率上涨 抑制了 楼市投机性 需求。未来，随着房地产长效 机制建立 ，个人房贷 增速或继续 回落。宏观经济篇 政策篇 经第十三届全国人大会议审议批准， 2018年全国地方政府债务限额为约 21万亿元。其中，一般债务限额约12万 亿元，专项债务限额 8.6万亿元。 截至 2018年 5月末，全国地方政府债务 余额 约 17万亿元，控制在全国人大批准的限额之内。其中，一般 债务约 10万亿 元，专项 债务约

6、6万亿 元； 政府债券约 16万亿 元，非政府债券形式存量政府 债务约 1万亿 元。 截至 2018年 5月末，地方政府债券剩余平均年限 4.5年，其中一般债券 4.4年、专项债券 4.7年；平均利率3.42%，其中一般债券 3.42%、专项债券 3.41%。【 地方债剧增 】 预计 2018年全国地方政府债务将达到 8万亿左右，相较去年结算的 4万亿地方债有明显上升。总结 受到国家政策引导，实体经济处于转型期，整体经济平稳发展。 地方债日趋突显，或将远超 2017年总体债务数额。 个人 房 贷 增速或持续放缓，将在一定程度上对融资及杠杆风险进行有效管 控。对于经济 建设转型期 新时代背景下的

7、新经济 发展起到排险助推作用。 40城： 5月全国有超过 40个超市发布调控政策华北：北京、天津、石家庄 西北 ：银川、西安华中：武汉、长沙 西南 ：贵阳、成都、重庆华东：厦门、福州、青岛 东北 ：哈尔滨、长春、大连华南：佛山、东莞、珠海 50次： 5月房地产 调控政策内容多达 50次，刷新了单月房地产调控政策次数的历史纪录 。 159次： 1-5月全国 房地产调控政策发布次数多达 159次，比2017年 1-5月增加 60%。 三四线： 调控向三四线 深入 ， 宜昌 、惠州、赣州等地加入楼市调控，政策由一二线城市向三四线城市蔓延。关键词： 40城、 50次、 159次、三四线宏观经济篇 政策

8、篇东北华 北华东华南华中西南西北【 全国 】 继续严厉的调控政策不放松，同时调控向三四线城市转移。关键词： 7城、 12城、 逢涨必查 、查缺补漏 7城发布摇号购房： 目前南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州 7个城市发布了摇号购房政策， 未来 将 会 有更多的城市加入。 12城被约谈 ： 西安 、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原共 12个城市被约谈， 9城发布新政 回应 ，继续维持调控政策不放松。 逢 涨 必查 ： 丹东和 天津在 投资者追捧下迅速上涨 ， 随即 丹东限购、天津限购限价 ， “逢 涨 必 查 ”“ 也 成了今年房地产市场调控的显著特征。

9、查缺补漏 ： 收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等，仍是楼市调控普遍采用的手段，多个城市在原有政策上 连续 补充 。宏观经济篇 政策篇【 全国 】 限购继续加码，部分城市发布摇号购房。关键词：增加土地供应、整治首付贷 增加土地供应2018年将继续实施严厉的调控政策，但与以往不同的是，分类调控将成为主要手段，增加一线城市的土地供应 面积。 大力整治首付贷央行会同有关 部门，结合互联网金融专项 整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与 p2p平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。宏观经

10、济篇 政策篇【 全国 】 分类调控成为主要手段，首付贷成为重点打击对象。单击此处编辑母版标题样式 2018年成都市经营性建设用地供应计划表区域 供应计划（亩）天府新区 2400高新区 600五城区 2580龙泉驿区 650青白江区 650新都区 600温江区 600双流区 620郫都区 600简阳市 600都江堰市 500彭州市 400邛崃市 400崇州市 400金堂县 450新津县 450大邑县 400浦江县 400全市预留指标 3000合计 16300据 成都市国土资源局关于下达 2018年成都市经营性建设用地供应计划的通知 2018年 4月 3日，成都市人民政府办公厅网站发布 成都市人民

11、政府批转市国土局关于成都市中心城区 2018年度国有建设用地供应计划的通知 ， 根据通知，2018年中心城区（ 高 新区、锦 江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区 ） 国有建设用地 供应总量控制在 725公顷 以内（ 10875亩 ） 供应总量： 725公顷 2018年 供应较 2017年供应指标 730公顷略有 减少 。 供应结构： 商 服用地 85公顷（ 1275亩） ； 商品房用地 180公顷（ 2700亩） ； 公 租房等保障性住房用地（含拆迁安置房）计划供应 40公顷（ 600亩） ； 商服、工业仓储、住宅类土地 供应量同比 增长 68%。 供应布局 商 服用地、住宅用地供应主要集中

12、在商品住宅销售周期较短或在 合理 区间 的 商业 用房库存量较小以及住房、商业配套服务需求较大的重点 区域 内。宏观经济篇 政策篇【 成都 -土地 】 优先 保障性用地、施行分类 调控单击此处编辑母版标题样式2017年 7月政策核心 2017年 10月政策核心 2017年 11月政策核心 2018年 5月政策核心限价：开发商需接受房管局指导定价成品住宅 ：2020年底实现“清 水 ” 100%向成品房转变摇号买房 ：打造公开公平公正的购房新方式购房资格提升：户籍及社保要求更加严格 开发商 预售价格申报，将按照楼面地价 +建安成本 +合理利润的方式 申报 ； 开发商 不得以提高装修标准、提高设施

13、设备档次的方式变相加价 ； 开发商 的预售、现售申报价格，不得明显高于周边在售 项目 ； 开发商 预售、现售申报价格，不得高于前期的成交 价格 。2017年至 2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性 住房 ： 中心 城区（成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区） 成品住宅面积比例逐步达到 100%； 郊区 市县（简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县） 成品住宅面积比例逐步达到 80%。 公证 机构摇号排序选房； 全 款不得额外对待，也就是说全款买房没有优

14、待； 实施 公证摇号及公示结果； 明确 购房登记 规则 ； 维护 购房人合法权益； 网上 签约系统对处于“定购”、“拟定合同”状态的房源予以锁定，一律不予变更合同主体，房产行政主管部门在办理商品房买卖合同登记备案时，对登记购房人、摇号选房人、合同签订人不一致的，不予受理 。 户籍 迁入我市未满 24个月的购房人，应在我市稳定就业且连续缴纳社保 12个月以上，方 可购买 商品住房或二手 住房 ； 天府 新区、高新南区购房条件更加 明确 ； 住房 限售时限延长，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满 3年后方可 转让 ； 母 投靠成年子女入户买房有限制，不得作为单独家庭购 房

15、； 离异 后任一家庭成员两年内购买住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数 计算 ； 非 限购区域买房要户口或者社 保 。宏观经济篇 政策篇【 成都 -住宅 】 高温不退，调控政策持续加码单击此处编辑母版标题样式政策主要内容如下：1、商办类项目 严禁 擅自 改变为居住用途 ；2、商办类项目宜采用公共卫生间，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型设计 ；3、商办项目 分隔 的，层高 不大于 4.2米 ， 不分隔 的层高 不大于 4.6米 ；4、商办类项目中的办公用房不得接入天然气， 水电气按 商用标准收费 ；5、商办类项目不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住， 不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣

16、传用语 ；6、 禁止 以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商办类建设项目进行 分割和销售 。4月 21日，成都市规划局发布了 关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知 ，成都商办管理新政正式出台。宏观经济篇 政策篇【 成都 -商办 】 延续 2017年相关 政策，控制商业类住宅用途绵阳： 商业银行贷款政策 。 绵阳本地人购房：首套房 （ 贷款结清算首套 ） ， 首付比例 20-40%， 利率上浮 10%以上；二套房首付比例 30-60%， 利率上浮 20%以上；三套房 ， 停止发放贷款 。 绵阳外地人购房：外地户口来绵阳贷款买房 ， 需要开具绵阳工作一年以上的纳税证明或社保证明 ， 才能贷

17、款 。 如果没有 ， 按二套房政策执行 （ 首付 60%， 利率上浮 20%以上 ） 。 公积金贷款 。 公积金和户籍必须有一样在绵阳市南充： 首付比例及贷款利率均有调整 。 首套房商贷最低首付比例为 30%， 贷款利率上浮 5%-10%；二套房最低商贷首付比例调整为 40%；公积金贷款首付 20%。宜宾： 首付比例调整 。 购房政策层面较为宽松 ， 首套房首付仅 25%， 二套房首付 40%， 利率上浮走势与整体相符；取消 2017年实施的购房补贴 。泸州： 贷款利率上浮。 首套房商贷最低首付 3成，利率上浮 10%；二套房首付 4成，利率上浮 20%；乐山： 外地户籍购房限制 。 首付比例

18、不得低于 25%；购买第二套住房的 ， 其首付比例不得低于 40%；购买第三套及以上住房的 ， 停止发放住房贷款 。非本市居民购买商品住房申请贷款的 ， 应提供 1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明 。 若不能提供证明 ， 银行暂停发放住房贷款 。德阳： 无户口无社保限制 。 德阳市购房首付比例及贷款利率均上调 ， 认贷不认房 ， 无限购 。宏观经济篇 政策篇【 四川 -二级城市 】 从去库存转向需求 型，根据各地市场发展阶段不同政策松紧程度出现区域差异化。单击此处编辑母版标题样式 整体调控基调不 放松 ， 同时 开始向全国三四线城市延伸； 市场高温 不退 ， 限购政策持续加码 ，

19、部分城市采用摇号 购房； 成都在土地市场方面遵循优先保障 、 分类调控的原则 ， 根据市场需求合理分配 土地供应； 中心 城区限 购 ， 对购房资格进一步升级 ， 购 房 需求被 挤压 ， 势必将 推动远郊及二级城市 房地产 发展； 川 内二级城市度过去库存时代 ， 政策松紧开始出现差异化 。总结贰 土地 王者荣耀 土地供销价 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告2018/7/2 192011-2018.06大成都土地市场 供销及楼面价 走势图（单位：亩、元 /）2018年前二季度整体供应面积 9614亩，同比 2017年前二季度增长 201%，成交面积 9126亩，同比增长 234%，平均

20、起拍楼面价2706元 /平米，同比下降 20%，平均成交楼面价 3190元 /平米，同比下降 45% 【 供销价 整体 】 量涨价跌，逐步回归理性土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告010002000300040005000600070008000010002000300040005000600070008000900010000供应面积 (亩 ) 成交面积 (亩 ) 楼面地价 (元 / )2018/7/2 202018年上半年整体 供应面积 1239亩，同比 2017年上半年微 跌 1%，成交面积 667亩，同比微跌 2%，起拍楼面价 5886元 /平米，同比微跌 1%，成交楼面

21、价 7525元 /平米，同比下降 24%，整体溢价率 27.85%，同比下降 40个百分点【 供销价 中心城区 】 价格下跌趋势明显，土地市场政策性遇冷土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告时间 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 起拍楼面 价（元 /平米） 成交楼面 价（元 /平米） 溢价率2017.1-6月 1239 682 5935 9962 67.86%2018.1-6月 1230 667 5886 7525 27.85%同比变化 -1% -2% -1% -24% -40%2018/7/2 212018年上半年整体 供应面积 766亩，同比 2017年上半年上涨 120%，成

22、交面积 894亩，同比上涨 108%，起拍楼面价 2157元 /平米，同比上涨 122%，成交楼面价 2311元 /平米，同比上涨 31%，整体溢价率 7.16%，同比下降 74个百分点【 供销价 天府新区 】 供销面积提升，溢价率下降明显土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告时间 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 起拍楼面 价（元 /平米） 成交楼面 价（元 /平米） 溢价率2017.1-6月 348 429 971 1763 81.52%2018.1-6月 766 894 2157 2311 7.16%同比变化 120% 108% 122% 31% -74%2018/7/2 2

23、22018年上半年供应 面积 2930亩，同比 2017年上半年上涨 242%，成交面积 2413亩，同比上涨 238%，起拍楼面价 2842元 /平米，同比下降 27%，成交楼面价 3146元 /平米，同比下降 55%，整体溢价率 10.71%，同比下降 69个百分点【 供销价 近郊 】 量涨价跌，溢价率下降明显土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告时间 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 起拍楼面 价（元 /平米） 成交楼面 价（元 /平米） 溢价率2017.1-6月 856 713 3867 6940 79.48%2018.1-6月 2930 2413 2842 3146 10

24、.71%同比变化 242% 238% -27% -55% -69%2018/7/2 232018年上半年整体 供应 面积 4687亩 ，同比 2017年上半年上涨 592%， 成交 面积 5186亩 ， 同比 上涨 471%，起拍楼 面 价 2247元 /平米，同比上涨 80%，成交楼 面 价 2720元 /平米 ， 同比增长 65%，整体溢 价 率 21.03%， 同比 下降 11个 百分点【 供销价 远郊 】 供销猛涨，土地价格门槛提高明显土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告时间 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 起拍楼面 价（元 /平米） 成交楼面 价（元 /平米） 溢价率

25、2017.1-6月 677 909 1248 1650 32.16%2018.1-6月 4687 5186 2247 2720 21.03%同比变化 592% 471% 80% 65% -11%2018/7/2 24远郊土地市场成为 成都 2018年上半年的 市场热点，供应面积占成都整体的 48.7%，成交占比 56.6%，同时与近郊的起拍价 差 缩进一步缩小 ，为 595元 /平米，溢价率高过近郊及大成都平均水平，接近于中心城区【 供销 价 对比 绝对值 】土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告区域 供应 面积（亩） 成交 面积（亩） 起拍楼面 价（元 /平米） 成交楼面 价（元

26、/平米） 溢价率大成都 9614 9161 2706 3190 17.89%中心城区 1230 667 5886 7525 27.85%天府新区 766 894 2157 2311 7.16%近郊 2930 2413 2842 3146 10.71%远郊 4687 5186 2247 2720 21.03%2018/7/2 25【 供销 价 对比 增幅 】土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告区域 供应 面积（同比 2017上半年） 成交 面积（同比 2017上半年） 起拍楼 面 价（同比 2017上半年） 成交楼 面 价（同比 2017上半年） 溢 价 率（同比 2017上半年）大

27、成都 208% 235% -20% -45% -52%中心城区 -1% -2% -1% -24% -40%天府新区 120% 108% 122% 31% -74%近郊 242% 238% -27% -55% -69%远郊 592% 471% 80% 65% -11%远郊土地市场异军突起，同比 2017年上半年增速过旺，供应面积同比上升 592%，成交面积同比上升 471%，溢价率下降幅度最小，同比下降 11个百分点。活跃度及增幅远高于其他市场2018/7/2 26【 供销 价 对比 各 行政区 】土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告0200040006000800010000120

28、000200400600800100012001400供应面积 (亩 ) 成交面积 (亩 ) 楼面地价 (元 / )2018.01-06大成都 各区域供销价 走势图2018年上半年主城区供销双低，但价格居高不下。反观双流区、天府新区及都江堰市和崇州市等周边郊县供应量加大，尤其是都江堰市出现供不应求的趋势；楼面低价除主城区以外，龙泉驿区首屈第一，目前达到 7377元 /2018/7/2 272018.01-06大成都各性质土地 成交面积 占比 上半年大成都土地成交仍以 住宅兼容 商业 为主 ； 纯商业用地成交 面积 高于较高， 占总成交量的 40%。 上半年大成都土地 供应 以 商业及住宅 兼容

29、商业用地 为主； 纯商业用地供应面积超商兼住用地，商业供应比重高。【 土地性质 】 纯商业用地成交及占比均达到 40%，成都未来的商业环境依然面临较大的压力土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告2018.01-06大成都各性质土地 供应面积 占比纯住宅15%商业40%商业兼容住宅7%住宅兼容商业38%纯住宅14%商业40%商业兼容住宅3%住宅兼容商业43%【 主城成交土地分布 】 主城区土地成交主要分布于 绕 城外， 平均溢价率 20%以上 。土地序号面积（亩）起拍价（万元 /亩）成交价（万元 /亩）楼面价（元 /）竞得者溢价率（ %）备注1 60.3 824.4 824.4 824

30、4 成都城投皓瑞置地 有限公司 0.0部分为人才公寓项目用地2 40.7 1047.9 1047.9 7859 成都城投皓瑞置地 有限公司 0.0部分为人才公寓项目用地3 10.8 1820.0 2000.0 10000 成都金座置业有限 公司 9.94 56.0 1500.0 1816.7 10900 泸州益佳房地产开 发有限公司 21.15 26.0 1594.6 2194.6 13168 四川华熙龙禧投资 有限公司 37.66 64.5 1266.7 1733.3 13000 中建三局西部投资 有限公司 36.87 82.5 1266.7 1733.3 13000 成都金隅京峰房地 产开

31、发有限公司 36.88 38.2 1719.5 1719.5 12896 成都高投置业有限 公司 0.0该宗地为人才公寓项目用地。9 48.8 1322.9 1931.2 13600 成都金科骏丰房地 产开发有限公司 46.2土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告1 2 3456 789【 天府新区成交土地分布 】 拍卖成交的天府新区的两宗土地均集中于梓州大道东侧，为保利地产和成都天投 所得 。天投地块土地条件严格，为重大产业项目用地。土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告土地序号面积（亩）起拍价（万元 /亩）成交价（万元 /亩）楼面价（元/）竞得者溢价率（ %）备注1 1

32、17 960 1210 12108 成都航逸置业有 限公司 26 保利地产2 172 480 480 3600 成都天府新区投资集团有限公司 0成都 天 投（重大产业项目用地。总投资不得低于 15亿人民币，且需全部自持非住宅部分物业）12【 近郊成交土地分布 】 近郊拍卖的区域集中在龙泉驿、郫都区、 双流 区和新都区。1 23 4567土地序号 区域面积（亩）起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）楼面价（元 /）竞得者溢价率（ %）1 龙泉驿区 39 600 600 6000 成都洛带华侨城文化旅游 开发有限公司 02 龙泉驿区 69 665 665 6000 成都洛带华侨城文化旅游 开发有限公

33、司 03 郫都区 34 500 500 2866 人居 蜀兴置业有限公司 04 郫都区 108 360 360 3600 人居 蜀兴置业有限公司 05 双流区 28 760 902 7956 成都金科房地产开发有限 公司 18.646 双流区 63 933 1280 9600 农工商房地产（集团）有 限公司（光明地产） 37.147 郫都区 37 1200 1375 8250 碧 桂园富高置业有限公司 14.588 龙泉驿区 57 700 1060 7950 成都卓越城置业有限公司 51.429 温江区 145 315 315 2200 成都九联科海健康科技有 限公司 010 新都区 129 800 1040 7800 香 投房地产开发有限公司 3011 郫都区 57 118 118 1476 成都和盟置地有限公司 012 新都区 175 498 498 4609 人居 香城置业有限公司 013 新都区 180 498 498 4447 人居 香城置业有限公司 014 龙泉驿区 52 550 940 9400 成都领地泛太房地产开发 有限公司 70.9115 双流区 49 800 800 6000 城 投皓宇置地有限公司 016 温江区 50 583 583 3500 人居 0土地供销 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告8910111213141516