2018年上半年全国主要城市房地产市场分析报告.pdf

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1、 从严调控与人才政策博弈，市场热度不减 摘 要 市场 政策 ： 2018 年上半年 ， 楼市持续 从严调控 ，住建部 也多次强调限购从严 ， 坚决打击炒房投机。部分城市因吸引人才政策而放松限购，招致住建部约谈，且出现 部分党媒 严厉 批评此举。 6 月 28 日 ， 住建部会同中宣部等七部委 宣布 开始对北京、上海等 30 座城市 开展治理房地产市场乱象专项行动，自 7 月 1 日开始，为期半年。 楼市严控的同时， 北京等 30 城 将在下半年 进行房地产乱象整治工作， 房地产市场或迎来新局面。预计 2018 年下半年，房地产市场乱象将会得到治理，楼市严控仍旧不会放松，楼市发展仍以稳定为目标。

2、对于部分楼市火热的城市，应该会出台相应细则因城施策， 买房摇号难求的现象应 会得到缓解。同时租购同权，制定房地产税，发展租赁市场 等长效机制 将会逐步得到落实，以保持楼市健康发展。 土地市场 ： 2018 年 上半年， 19 个监测城市土地市场共计成交面积 13270.45 万，较去年同期上涨 20.4%， 成交金额共计 7078.75 亿 元。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的 19 城中，呼和浩特、天津、南昌、合肥、北京和广州成交面积同比下降，广州以 -23.05%的降幅领降；其他 13 城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐上半年成交土地 420.52 万平方米，同比上涨884

3、.36%。 住宅市场 ： 1） 存量住宅， 据中估联行研究院监测的数据反馈， 2018 年 6 月存量住宅价格环比下降的城市为上海、厦门、成都、郑州和石家庄，其余城市环比上涨。其中重庆本月均价为 9634 元 /，以 6.55%环比 涨幅领涨；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价 13522中估联行研究院 Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 2018年第 6期 全国主要 城市房地产 市场 分析报告 元 /，相比上月下降 0.82%。 6 月存量住宅价格同比方面，石家庄同比上涨 76.42%，增幅最大；所监测

4、城市中，仅北京和厦门同比下降，厦门同比下降 12.51%，降幅最大。 2） 新建住宅 ： 2018 年 第二季度 ， 深圳新建住宅销售均价高居首位，为 54119 元 /。同比、环比均微降。同比、环比降 幅最大的为 石家庄 ， 分别为 -12.02%和 -11.21%。同比涨幅最大的为西安 ，达到 31.48%。 多数城市 新建住宅成交面积 环比上涨， 其中合肥以 260.0%涨幅领涨，南京 环比 下降15.04%，降幅居首。 3） 新建住宅 出清周期 ： 2018 年 6 月，北京出清周期 最大，为 21.15 个月；重庆 出清周期最小，为 3.22 个月 。北京 6 月出清周期为 21.1

5、5，以 29.52%的环比涨幅领涨；深圳 出清周期 为 12.4 个月，同比下降 32.75%，降幅居首。 4） 新建住宅 销 供 比 ： 2018 年二季度，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比下降。销供比前三城市为呼和浩特、重庆和西安，销供比最低的城市是南京，销供比为 0.7。 新建商办市场方面 ： 上半年 ， 办公楼交易面积和交易价格 同 比 涨幅最高的城市 分别为 呼和浩特 和杭州 ，涨幅分别为 44.76%和 38.56%；商业交易面积和交易价格 同 比 涨幅最高的城市分别为 西安和杭州 ，涨幅分别为 49.35%和 17.59%。 中估联行研究院 1 敬请参照结尾处报告说明

6、 一、宏观经济和政策 1、 2018 年 6 月份 ， CPI、 PPI 同比涨幅有所扩大 。 根据国家统计局数据： 2018 年 6 月份全国居民消费价格指数（ CPI）和工业生产者出厂价格指数（ PPI）数据显示， CPI 环比下降 0.1%，同比上涨 1.9%； PPI 环比上涨0.3%，同比上涨 4.7%。 2、 2018 年 1-6 月，全国住宅投资同比增长 13.6%， 开始回落 。 2018 年 1-6 月份，全国房地产开发投资 55531 亿元，同比名义增长 9.7%，增速比 1-5 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅投资 38990 亿元，增长 13.6%，增速回落0.6

7、 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.2%。 中估联行研究院 2 敬请参照结尾处报告说明 二、政策研判 1、经济基本面分析 2018 年 上半年 ， 国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，结构调整深入推进，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，经济迈向高质量发展起步良好。 上半年 ， 全国规模以上工业增加值同比实际增长 6.7%，增速比一季度回落 0.1 个百分点。 上半年，全国服务业生产指数同比增长 8.0%，增速比一季度回落 0.1 个百分点，保持较快增速。 上半年，全国居民人均消费支出 9609 元，同比名义增长 8.8%，比一季度加快 1.2 个百分点，扣除价格因素实际

8、增长 6.7%，加快 1.3 个百分点。上半年，全国固定资产投资（不含农户） 297316 亿元，同比增长 6.0%，增速比一季度回落 1.5 个百分点。 上半年，货物进出口总额 141227 亿元，同比增长 7.9%。其中，出口 75120 亿元，增长 4.9%；进口 66107 亿元，增长 11.5%。进出口相抵，顺差 9013亿元，比上年同期收窄 26.7%。 上半年，全国居民人均可支配收入 14063 元，同比名义增长 8.7%，扣除价格因素实际增长 6.6%。上半年，全国居民消费价格同比上涨2.0%，涨幅比一季度回落 0.1 个百分点。 中估联行研究院 3 敬请参照结尾处报告说明 总

9、的来看，上半年国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，支撑经济迈向高质量发展的有利条件积累增多，为实现全年经济社会主要发展目标打下良好基础。但也要看到，外部环境不确定性增多，国内结构调整正处于攻关期。 2、 楼市 政策及分析 1） 2018 年上半年，楼市调控从严 不放松 ，利率上升，吸引人才成“亮点” 年初 住建部明确表示， 2018 年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，坚持调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。 5 月住建部 10 天连续两次强调楼市严控不放松，坚持调控目标不动摇； 6

10、 月，住建部再次发布通知，将对北京等 30 城进行为期半年的房地产乱象整治工作，确保房地产市场健康发展。 两会期间，央行副行长潘功胜 表示， 从长远看， 房贷利率 仍然处于比较低的水平，虽 略有上升， 但在合理范围内，在此基础上，去杠杠仍将进一步深化。 随着调控深入，房贷利率 不断上涨，且并无下降趋势。 值得注意的是，年初到现在， 以 西安、成都、武汉、南京、长沙等 城市为代表， 许多城市纷纷制定人才政策，使得房地产市场调控得以变相放松， 吸引人才政策或间接或直接刺激了当地的房地产市场，导致房价短期内飙升。 摇号一房难求， 预计后期也会刺激潜在的购房需求，成交热度 可能会 进一步上升。 2）预

11、计 2018 年下半年，房地产市场仍会以严控 稳定 为主， 乱象会得到相应治理 住建部等 7 部委将在下半年对北京等 30 城进行房地产乱象整治工作，同时在严控背景下， 预计 2018 年下半年， 房地产市场乱象将会得到治理， 楼市严控仍旧不会放松，楼市发展仍以稳定为目标。对于部分楼市火热的城市， 应该会出台 相应细则 因城施策 ，买房摇号难求的现象应该会得到缓解。 同时租购同权， 制定房地产税， 发展租赁市场将中估联行研究院 4 敬请参照结尾处报告说明 会逐步得到落实， 以保持楼市健康发展。 三、 2018 年上半年 重要政策及事件 中估联行研究院 5 敬请参照结尾处报告说明 中估联行研究院

12、 6 敬请参照结尾处报告说明 四、土地市场分析 土地成交情况： 2018 年 上半年 ， 19 个监测城市土地市场共计成交面积 13270.45万 ，较去年同期上涨 20.4%， 成交金额共计 7078.75 亿 元 。 上半年 ， 从成交面积 同 比涨幅来看，中估联行 研究院 监测的 19 城中， 呼和浩特、天津、南昌、合肥、北京和广州 成交面积同比下降， 广州 以 -23.05%的降幅领降；其他13 城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐 上半年 成交土地 420.52 万平方米，同比上涨 884.36%。 土地溢价率情况： 2018 年 上半年 ， 中估联行研究院所监测 19 城，溢价率

13、均值12.37%，其中 合肥 溢价 率 74.39%， 位居 第一 。 住宅用地楼面价情况： 2018 年 上半年 ， 厦门 住宅用地成交楼面价排名 第一 ， 为24254 元 / 。 五、住宅市场分析 中估联行研究院 7 敬请参照结尾处报告说明 存量住宅均价涨幅 ： 据中估联行研究院监测的数据反馈， 2018 年 6 月存量住宅价格环比下降的城市为 上海、厦门 、 成都 、郑州 和 石家庄， 其余城市环比上涨。其中重庆环比 涨幅最大，本月存量住宅均价为 9634 元 /， 环比 上涨 6.55%；存量住宅均价环比下降的城市 中， 成都 环比下降最大，本月存量住宅市场均价 13522 元 /

14、， 相比上月下降 0.82%。 6 月存量住宅价格同比方面，石家庄 同比上涨 76.42%，增幅最大 ；所监测城市中，仅 北京和厦门 同比下降 ， 厦门 同比下降 12.51%，降幅最大 。 监测城市价格指 数预测 ： 2018 年 6 月， 监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化， 武汉 和西安 走势上扬明显； 南京、 深圳 、 广州、南昌、 北京 、合肥 、南京、南昌、重庆、太原和昆明 走势相对平缓； 上海、厦门、成都、郑州和石家庄 价格指数 下降。 监测城市预测趋势线（虚线）武汉 和西安 上扬幅度继续保持领先， 南京和广州走势平稳上升； 北京、 南昌 、重庆 和 太原 走势相对平缓； 上

15、海 、厦门 等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测 。 中估联行研究院 8 敬请参照结尾处报告说明 新建住宅销售价格及涨幅 ： 2018 年 第二季度 ， 深圳新建住宅销售均价高居首位，为 54119 元 /。同比、环比均微降。 同比、 环比降 幅最大的为 石家庄 ， 分别 为 -12.02%和 -11.21%。同比涨幅最大的为 西安 ，达到 31.48%。 新建住宅成交面积： 2018 年 二季度 ， 中估联行研究院监测的 19 座城市中， 多 数城市 新建住 宅成交面积 环比上涨， 其中合肥以 260.0%涨幅领涨，南京 环比 下降 15.04%，降幅居首 ； 同比方面

16、， 仅 厦门、郑州、天津、深圳、太原和合肥 新建住宅成交面积同比中估联行研究院 9 敬请参照结尾处报告说明 增长，其中合肥 以 360.1%的 涨幅领涨；其余城市新建住宅成交面积同比下降，南京 同比 下降 38.36%，降幅 最大。 新建住宅 出清周期 ： 2018 年 6 月，所监测城市的新建住宅出清周期中 ， 北京 出清周期 最大，为 21.15 个月；重庆 出清周期最小，为 3.22 个月 。 环比方面，北京 6 月出清周期为 21.15，以 29.52%的涨幅领涨，厦门 出清周期为 19.13，环比下降 12.13%，降幅最大；同比方面， 深圳 出清周期 为 12.4 个月，同比 下降

17、 32.75%，降幅居首； 北京出清周期为 21.15 个月， 以 71.26%的涨幅领涨 。 中估联行研究院 10 敬请参照结尾处报告说明 新建住宅 销 供 比： 2018 年 二季度 ，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比下降 。 销 供比前三城市为 呼和浩特、重庆和西安 ， 销 供 比最低的城市是南京 ， 销 供比为 0.7。 六、商办市场分析 新建 商业 ： 2018 年 二季度 ， 重庆、武汉、上海、 杭州和深圳 新建商业 交易面积同中估联行研究院 11 敬请参照结尾处报告说明 比下降 ，深圳 成交面积 11.04 万，同比 下 降 40.03%，降幅最大；其余监测城市新建商

18、业 交易面积均上涨，其中 西安 涨幅最大， 二季度 成交 43.52 万，同比 上涨 49.35%；二季度 ， 武汉、北京、广州、苏州和呼和浩特 销售均价 同比下降， 二季度北京 销售均价 21818 元 /， 同 比下降 24.55%， 降幅居首； 其余监测城市销售均价均 同比上涨，杭州 涨幅最大， 二季度 销售均价 32230 元 /，同比 上涨 17.59%。 新建 办公 ： 2018 年 二季度 ， 西安、杭州、重庆、武汉、广州、北京和苏州新建办公 销售面积 均 同比下降， 北京 销售面积 19.1 万，同比下降 45.24%;成都、郑州、上海、深圳和呼和浩特新建办公销售面积同比上涨，

19、呼和浩特 涨幅最大， 二季度 销售面积3.04 万，同 比上涨 44.76%； 2018 年 二季度 ， 西安、上海、 郑州、北京和苏州办公销售价格 同比下降，其中 苏州 跌幅最大， 二季度新建办公 销售均价 11333 元 /，同 比下降 19.31%，其余监测城市销售均价均上涨，其中杭州 涨幅最大， 二季度新建办公 销售均价 31834 元 /，同 比上涨 38.56%。 中估联行研究院 12 敬请参照结尾处报告说明 报告说明 本报告典型城市包括 ：北京、上海、广州、深圳四个一线城市； 太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、 厦门、 昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津 、合肥 、呼和浩

20、特十五 个二线城市。 中估联行研究院 13 敬请参照结尾处报告说明 存量住宅均价 ：根据 V 估价系统监测全国十 九 个典型城市，覆盖当地 90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。 V 估价系统 ： 由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。 数据提供机构 ：北京首佳房地产评估有限公司、 上海中估联信息技术有限公司 、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、

21、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司 重庆分公司、 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、 河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司 、 新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司 、 安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司 、 内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司 。 免责声明 本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。除非另有说明，所有本报告的版权属于 中估联行研究院 。未经 中估联行研究院 事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送、传播或复印本报告者承担。