2018年6月版中指报告：房地产市场形势总结及未来趋势展望.pdf

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1、1中国指数研究院2018.6中国 房地产市场形势总结&趋势展望2CHINA INDEX ACADEMY当前 房地产 市场形势总结3最新政策基调：调控延续，金融监管加强，长效机制加快建立 “ 房住不炒 ”“ 坚持 房子是用来住的 、 不是用来炒 的 实行 差别化调控 ， 建立健全长效机制 ” 多层次 住房供应体系“ 支持自 住购房需求 ， 培育住房租赁市场 ， 发展共有产权 住房 ” 加快住房制度改革节奏“ 建立 多主体供给 、 多渠道保障 、 租购并举的住房 制度 ” 强化金融监管统筹协调“ 健全 对影子银行 、 互联网金融 、 金融控股公司等 监管 ” 棚 改攻坚“ 启动新的三年棚改攻坚计划

2、 ， 今年开工 580万 套 ”2018年两会 房地产 相关政策政策基调短期： 2018年严格执行各项调控措施 ， 调控不放松中期：金融监管力度加强 ， 降杠杆 ， 行业资金环境趋紧不变长期：长效机制加快出台 ， 住房制度改革继续深化 推动楼市健康发展推动信贷 、 股市 、 债市 、 汇市 、 楼市健康发展 ， 及时跟进监督 ， 消除隐患 货币 政策稳健中性保持 货币政策稳健中性 ， 把 加快调整结构与持续扩大内需结合 起来2018.4.23中央政治局会议 住建 部就 房地产市场调控问题约谈成都 、 太原两市政府负责同志 。 “ 五一 ”前 ， 住建部已约谈西安 、 海口 、 三亚 、 长春

3、、 哈尔滨 、 昆明 、 大连 、 贵阳 、徐州 、 佛山等 10个城市政府负责同志 。2018.5 住建部约谈地方 、 重申调控4长三角城市群珠三角城市群中西部重点城市京津冀城市群2016年以来政策收紧城市分布政策 现状 ：分 城、多策、持续深化 ，调控 仍保持 收紧、纠偏趋势2016至 2018年 至 5.31：99个 地级以上城市 （ 约 319项 政策 ）43个 县市 （ 约 43项 政策 ） 。2018年 3、 4、 5月又迎来政策高峰 ，约 30城出台相关调控政策 。海南 、 河北 从省级全面 调控 。 其中 ，海南省级政策频出 ， 4月出台全域限购政策 。 5月住建部约谈后成都

4、、 太原相继出台政策 。 金融 信贷 政策 对调控发挥重要作用 ， 后期仍 将保持收紧 态势 ！金融信贷政策贯穿其中2016：严管违规互联网金融业务2016-2017：降杠杆 收紧企业融资 渠道2016-2017：差别化信贷调整首付比2017年 以来：利率上调城市逐步增加未来三年：防范金融风险 ，降杠杆控房价需求侧限购限售创新性举措限贷(含收紧公积金 )供给侧增加土地供应拍地环节设置更多限制整顿新房、存量房、商办销售市场限价扩大有效供给2018 以来政策强调扩大有效供给 。地级以上城市月度政策出台数量县 /市月度政策出台数量 23442314614-10010203040505海南： 海南 房

5、地产 调控经历 了去库存、分类调控到全域收紧 三阶段。为 抑制市场 借“自贸区 、 自贸港 ” 炒作， 2018年 4月全域 收紧 。去库存分类调控全域收紧2016.2-2017.2 关于加强房地产市场调控的通知 重点做好“两个暂停”，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。原则上停建公租房，加大棚改货币化安置比例。 此阶段推出政策旨在库存去化。2017.2-2018.3 关于限制购买多套商品住宅的通知 此阶段政策分化明显， 针对房价上涨过快的热点城市，分区限购、限贷、限售、禁止土地炒作等。同时，加速 非热点城市的

6、库存去 化。2018.4以来 以 4月 16日发文防止炒作和哄抬房价为起点开启新一轮调控，至 4月 22日实施全域限购。 调控背景：海南迎来 “ 自贸区 +自由港”重大 利好 ，海南 针对上涨预期全面升级调控 政策。 此次海南调控由差别化过度到全域收紧 。政策调控变化近期重点调控区 ：海南在出台自贸港政策后房地产调控进入全域收紧期62018年 5月 15日 ，成都市 出台 关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知 ，调控持续升级。近期重点 调控区：成都收紧人才购房政策，形成示范效应限购新增 圈：青白江区 、 简阳市 、 都江堰市 、 彭州市 、邛崃市 、 崇州市 、 金堂县 、新津县 、 大

7、邑县 、 蒲江 县限购升级圈成都此次限购的主要内容限 购 对象： 由 个人调整为家庭限购 方式 ： 由只考虑新购套数调整 为考量家庭已有套数限购资格天府新区、高新区等12区县购 房 本区户籍 +两人及以上家庭没房子或者只有 1房子 /单身无房两 人及以上家庭没房子或者只有 1房子 /单身 无 房 /非本市户籍家庭无 房 +本区稳定就业 并连续缴纳 2年 社保青白江区、简阳市等10区县购房本市户籍非本市户籍 +本市稳定就业 并连续缴纳 1年社保新落户成都买房新落户已满两年新落户未满两年 +稳定就业且缴纳社保 1年 以上父母投靠子女入户的及离异的家庭购房父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房

8、离异两年内购房以离异前家庭总套数计算限 售年限： 新购房 3年内不得 转让7深圳“房改”新政：构建 长 达 17年住房供给体系，提高有效供给水平， 形成示范效应 6月 5日 ， 深圳发布 关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见 （ 征求意见稿 ） 。 提出 “ 八 大供给主体 、 六类保障渠道 、 三类 （ 四种 ） 住房 、 三类补贴 ” 的深圳市住房供给和保障体系的总体设计 ， 着力构建多层次 、 差异化 、 全覆盖的住房供应与保障 体系 。2018年 2035年新增建设筹集各类住房共 170万套 ，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量

9、不少于 100万套 。第一阶段（近期）第二阶段（中期）第三阶段（远期） 20182020 年建设筹集各类住房 42万套 ， 其中人才住房 、 安居型商品房和公共租赁住房不少于 25万套 。 20212025 年建设筹集各类住房 45万套 ， 其中人才住房 、 安居型商品房和公共租赁住房不少于 25万套 。 20262035 年建设筹集各类住房 83万套 ， 其中人才住房 、 安居型商品房和公共租赁住房不少于 50万套 。缓解深圳目前面临的四大住房问题： 房价上涨过快 住房 供需不平衡 结构 不合理 保障不充分规划时间供应目标8房地产税已“箭在弦上”，通过 影响预期有效降低房价波动 幅度，短期将

10、抑制成交量 2017年 12月 ， 时任财政部长人民日报撰文： 推进房地产税立法和实施 逐步建立完善的现代房地产税制度 。 2018年 两会： 稳妥 推进房地产税 立法 正 抓紧起草和 完善法律草案 参考国际共性制度 ， 同时从 中国国情出发 。房地产税的影响房地产税已“箭在弦上” 通过影响预期有效降低房价波动幅度： 国际经验表明房地产税长期来看能够有效降低房价波动幅度 。 降低市场交易热度； 短期抑制成交量 。房地产税征收的预判 总体思路 ： 立法先行 、 充分授权 、 分步 推进； 进程： 2019年将完成房地产税立法程序 ， 2020年有望落地实施 ； 标准： 因地区 、 因户 、 因人

11、而异；9 2018两会再提建立租购并举住房制度 以住房租赁为抓手的 “ 新房改 ” 格局已开启 。 住房租赁和销售管理条例 、 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 、 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 为代表的顶层设计进入落地阶段 。住房租赁的政策机遇把握租购并举开启“新房改” 人：住房租赁布局结合人口流动 （ 一线及热点二线城市重点 布局 ） 地：获取租赁土地 （ 例如 ， 集体建设用地 ） 钱：融资渠道 （ 银行贷款 、 险资 、资产证券化 ）对未来住房租赁市场的判断 政策态势： 强风口期 市场规模 ： 2020年租赁市场规模近两万亿 元 发展趋势： 供应主体机构化

12、，未来金融资本逐步介入 ， 企业从土地拓展到金融需求全面打通 。住房租赁开启 “新房改” ，从 土地拓展 到金融需求已全面 打通4月 ， 关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 ： 对 开展住房租赁资产证券化的基本条件 、 政策优先支持领域 、 资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等予以 明确 。5月 ， 关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 ： 保险 资金放开进入长租公寓领域 。102018年 1-5月 累计 2.16%较 2017年同期收窄 1.4百分点2017年 累计 7.15%较 2016年收窄 11.56个百分点图： 2011年至 2018年 5月 百城住宅均价及环比变化百城整

13、体价格趋稳，环比涨幅 连续 19个月收窄至 1%以内 百城新建住宅均价连续 37个 月上涨 调控后价格趋稳，环比涨幅连续 19个 月在 1%以内 5月 百城新建住宅均价 14268元 /平方米 ，环比： 0.52%，同比： 5.7%数据来源： CREIS中指数据， 142680 . 5 2 %涨幅创新高11一线城市环比涨幅维持低位，三线城市涨幅 略有 回调图： 2013年 月 以来 各类城市新建住宅价格走势时间 珠三角(15个 ) 长三角(26个 ) 环渤海(20个 ) 西北(9个 ) 东北(7个 ) 中部(14个 ) 西南(9个 )2011 4.95% 4.91% 6.34% 7.45% 5

14、.86% 6.53% 4.63%2012 -1.74% -4.18% 0.09% 0.72% 0.74% 0.78% -1.12%2013 12.84% 5.71% 9.94% 7.29% 5.46% 9.18% 6.58%2014 -3.81% -5.61% -1.90% -5.46% -6.14% -4.50% -5.27%2015 5.54% 1.07% 2.14% -2.58% -2.41% 1.95% -3.45%2016 22.02% 16.08% 13.06% 2.39% -0.60% 12.97% 6.07%2017 8.00% 9.00% 10.05% 7.43% 9.72%

15、 10.43% 14.14%2018:1-5 2.30% 2.82% 2.93% 3.29% 3.34% 4.25% 5.77%2.57%- 2 %- 1 %- 1 %0%1%1%2%2%3%3%4%4%13-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05一线城市 二线城市 三线城市一 线 二 线 三 线0.80%2.19%1 1

16、 . 0 5 %1 . 0 8 %0 . 0 7 %3 . 9 7 % 4 . 2 6 %3 . 4 6 % 3 . 6 0 %5 . 0 7 %3 . 8 3 %2 0 1 6 : 1 - 5 2 0 1 7 : 1 - 5 2 0 1 8 : 1 - 5 2 0 1 6 : 1 - 5 2 0 1 7 : 1 - 5 2 0 1 8 : 1 - 5 2 0 1 6 : 1 - 5 2 0 1 7 : 1 - 5 2 0 1 8 : 1 - 512图： 2015年 5月 -2018年 5月 50个代表城市商品住宅月度成交量走势2017年全国 销售创新高 ， 2018年 1-5月重点城市成交规

17、模继续缩减全国商品房 ： 2017年 累计 销售面积 16.9亿 平方米，同比增长 7.7% ， 规模 创历史新高重点城市商品住宅： 2018年 1-5月月均 成交 面积 2640万 平方米， 同比 下降 12.4%；5月成交面积 2990万 平方米 ，环比上涨 5.8%，同比下降 9.3%。数据来源： CREIS中指数据， 15/0515/0615/0715/0815/0915/1015/1115/1216/0116/0216/0316/0416/0516/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/0217/0317/0417/0517/0617/071

18、7/0817/0917/1017/1117/1218/0118/0218/0318/0418/05万平方米月度成交面积 1 - 5 月月均成交 单月同比13数据来源： CREIS中指数据， 一线城市整体成交规模下降最为显著，三线代表城市绝对规模居高位 一线城市2018年 1-5月成交绝对水平历史最低，同比下降 25.5%左右，降幅最为显著，京沪成交 面积处于历史同期 最低点。 二线城市2018年 1-5月 月均 成交面积约 72万 平方米左右，同比下降 8.4%左右，海口 同比 下降超八成，天津、 成都 同比下降近四成； 三线城市2018年 1-5月 同比 下降约 21.3%，但成交绝对值处于

19、同期水平相对高位，泉州同比增长超八成，扬州同比增长超两成。图： 2010年 5月 -2018年 5月各级别代表城市商品住宅月均销售面积020406080100120140万平方米一线 二线 三线14二手房 市场继续调整，价格持续收窄，成交回落图：十大城市主城区二手房均价及环比涨跌幅走势 图：十大城市主城区二手房成交套数及同比涨跌幅走势2018年 1-5月，二手房均价累计上涨： 0.21%，较去年四季度收窄0.16个百分点，其中北京、上海、天津 5月二手房价格持续下跌。2017年，二手房均价累计上涨： 8.03%，较 2016年收窄 11.8个百分点。2018年 1-4月，二手房成交： 30.7

20、3万 套，同比： -14.58%， 其中北京成交套数同比下降 近四成，深圳同比增长近三成。2017年，二手房成交： 100.2万 套 ，同比： -35%，其中，北京、上海成交套数同比下降 五 成左右。成交价格数据来源： CREIS中指数据， 万套十大城市成交量（左） 同比增长率（右）元/平方米十大城市均价 环比15各线城市各层次产品套总价提升，产品结构分化图： 2017年 20个城市楼盘套总价分类及其对应的成交价格区间数据来源： CREIS中指数据， 城市 均值 中位数 高价位(成交套数占 10%) 中高价位(成交套数占 30%) 中低价位(成交套数占 60%)一线城市北京 683万 490万

21、 1452万（含）以上 663万（含） -1452万 663万以下上海 596万 409万 1119万（含）以上 491万（含） -1119万 491万以下深圳 564万 380万 1146万（含）以上 458万（含） -1146万 458万以下广州 180万 136万 284万（含）以上 153万（含） -284万 153万以下二线城市厦门 425万 299万 866万（含）以上 353万（含） -866万 353万以下杭州 282万 235万 509万（含）以上 278万（含） -509万 278万以下南京 244万 199万 445万（含）以上 261万（含） -445万 261万以下宁

22、波 222万 200万 383万（含）以上 222万（含） -383万 222万以下苏州 204万 169万 393万（含）以上 184万（含） -393万 184万以下天津 176万 141万 293万（含）以上 168万（含） -293万 168万以下无锡 162万 136万 246万（含）以上 151万（含） -246万 151万以下福州 158万 115万 311万（含）以上 131万（含） -311万 131万以下合肥 142万 115万 231万（含）以上 124万（含） -231万 124万以下济南 134万 115万 189万（含）以上 124万（含） -189万 124万以下

23、武汉 106万 100万 154万（含）以上 111万（含） -154万 111万以下青岛 107万 86万 192万（含）以上 98万（含） -192万 98万以下三线城市东莞 197万 177万 285万（含）以上 198万（含） -285万 198万以下昆山 161万 132万 278万（含）以上 144万（含） -278万 144万以下南通 134万 101万 230万（含）以上 129万（含） -230万 129万以下常州 123万 106万 204万（含）以上 118万（含） -204万 118万以下廊坊 104万 84万 190万（含）以上 97万（含） -190万 97万以下1

24、6各类用 地和住宅用地推出、成交同比均增长注：土地面积均为规划建筑面积。推出量 ： 3.9亿平米同比 ： 35.6% 环 比 ： -21.3% 住宅商办 量 ： 9474万 平米同比 ： 19.0% 环 比 ： -32.6% 成交住宅 量 ： 3.3亿平米同比 ： 33.4% 环 比 ： -25.1% 量 ： 7950万 平米同比 ： 20.1% 环 比 ： -33.1% 商办2017300城数据来源： CREIS中指数据， 各类用地 20.1亿 平米，同比 9.7% 各类用地 17.1亿 平米，同比 10.5%各类用 地 8.7亿 平米， 同比 39.3% ，环比 -17.2% 各类用 地

25、7.4亿 平米， 同比 38.9%， 环 比 -18.2%2018： 1-51 6 / 0 1 1 8 / 0 51 6 / 0 1 1 8 / 0 51 6 / 0 1 1 8 / 0 51 6 / 0 1 1 8 / 0 517图： 2016年以来 全国 300个城市土地成交楼面价和平均溢价率数据来源： CREIS中指数据， 2017 各类用地楼面价： 2376元 /平米 同比： 26.2%溢价率： 28.9% 同比： 减少 14.0个百分点 住宅用地楼面价： 4072元 /平米 同比： 22.6%溢价率： 33.7% 同比：减少 21.2个百分点 2018： 1-5 各类 用地楼面价 ：

26、 2139元 /平米 同比 ： -0.1%溢价率 ： 20.5% 同比： 减少 16.2个 百分点 住宅用地楼面价 ： 3894元 /平米 同比 ： 5.0%溢价率 ： 23.5% 同比： 减少 21.0个 百分点 商办住宅楼面均价（元 / 平米）商办住宅溢价率住宅用地价格 同比上涨， 溢价率下降18一线城市 出让金下降超一成 ， 三四线 城市出让金增长超六成同比出让金占比一线 二线 三四线2018： 1-5数据来源： CREIS中指数据， 2017 94.5% 77.8% -8.6% 9.1% 18.4% 9.7% 26.7% 111.2% 67.0% 13.2% 54.0% 32.8% 2

27、0175 . 5 %2 9 . 2 %3 8 . 0 %- 1 8 . 7 %3 8 . 3 %6 2 . 6 %- 2 2 . 9 %8 . 2 %1 7 . 8 %成交面积出让金成交楼面价201720167 . 4 %2 0 1 8 . 1 - 5201720165 3 . 12 0 1 8 . 1 - 5201720163 9 . 4 %2 0 1 8 . 1 - 519表： 2018年 1-5月 住宅用地 成交情况 top10（全市）城市 规划建筑面积(万 )TOP10重庆市 1494 菏泽市 1246 郑州市 999 武汉市 997 宁波市 982 成都市 746 青岛市 743 西

28、安市 715 徐州市 709 杭州市 662 数据来源： CREIS中指数据， 城市 土地出让金 (亿元 )TOP10杭州市 1138 苏州市 621 重庆市 581 北京市 556 佛山市 459 宁波市 429 武汉市 428 天津市 423 成都市 321 济南市 298 城市 规划建筑面积(万 )TOP10重庆市 4247 武汉市 2770 徐州市 2704 郑州市 2700 苏州市 1842 西安市 1623 成都市 1525 昆明市 1490 杭州市 1346 菏泽市 1331 城市 土地出让金 (亿元 )TOP10北京市 2398杭州市 1983苏州市 1510南京市 1509武

29、汉市 1383重庆市 1323天津市 1140成都市 1093上海市 1058广州市 926表： 2017年 全年 住宅 用地 成交情况 top10（全市）重庆、菏泽、武汉成交体量较大； 杭州、重庆、宁波、武汉住宅 用地成交面积、出让金均位居前 十20三四线城市高价地成交面积增幅较大，部分城市高价地面积占比提升注：高价地块为总价 10亿以上 &溢价率超 100%、总价 20亿以上的住宅用地图： 2016、 2017、 2018年 各线城市高价地块成交情况 图： 2017年 分线 城市高价地 成交 面积占比 提升最快的代表城市数据来源： CREIS中指数据， 各线2018年 1-5月 高价地成交

30、情况2017全年高价地成交 情况2016全年高价 地成交 情况规划建筑面积 (万 )出让金（亿元）规划建筑面积 (万 )出让金（亿元）规划建筑面积 (万 )出让金（亿元）一线 335 657 1436 3159 910 2124二线 1816 2251 6442 7058 6459 8393三四线 1049 824 2971 2114 931 870总计 3201 3732 10850 12331 8300 113887 0 .5 %2 0 .4 % 2 1 . 1 % 1 7 .9 % 2 0 .2 %5 .2 % 6 .7 %8 .7 %1 2 .8 %8 2 .6 %4 0 .0 %3

31、7 .8 %3 1 .1 %3 3 .1 %4 8 . 5 %2 3 .3 %1 8 .2 %2 0 .7 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%广州 成都 济南 南昌 温州 台州 绍兴 柳州 漳州一线 二线 三线2 0 1 6 2 0 1 74 3 .2 %1 9 .6 %9 .4 %1 2 .9 %1 3 .2 %1 6 .6 %1 6 .7 %1 2 .1 %8 .0 %212018年 1-5月全国 房地产 企业销售业绩排行 榜 2018年 1-5月 ， 销售额过千亿的企业有 6家 ， 其中 碧桂园 、 恒大与万科 3家企业销售额超过 2000亿元 ， 均值为 27

32、66.8亿元 ， 同比 增长 27.3%， 碧桂园销售额破 3000亿元 ， 持续引领行业发展； 1000-2000亿的企业有保利 、 融创和 绿地 。 500-1000亿 、 100-500亿 、 50-100亿 的 企业分别 为 14家 、 61家 、 19家 ， TOP100门槛上升 至 75亿元 。222018年 1-5月全国房地产企业拿地排行榜 2018年 1-5月 ， 碧桂园 以 645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首 ， 拿地金额高企 ， 势头猛进 。 万科 以 496亿元拿地总额跃居第二；保利 以 453亿元稳居第三位 ， 土地市场发力显著 。 百强前 10房企 、 11-30企业

33、1-5月拿地总额 3148.6亿元 、 2732.6亿元 ， 占全国 300城土地成交金额的 19.9%、 17.3%， 龙头房企获取土地资源优势显著 。23拿地态度：拓储规模同比去年基本持平，拿地态度趋于谨慎图：百强前 30企业 2017年 1-5月、 2018年 1-5月拿地金额、拿地金额占销售额比重情况 拓储规模与 2017年大致持平： 百强前 10企业 2018年 1-5月拿地金额 （ 招拍挂 +并购 ） 为 3148.6亿元 ，同比 增长 1.9% ， 11-30企业 2018年 1-5月拿地金额（ 招拍挂 +并购 ） 为 2732.6亿元 ， 同比 下降 1.6%。 拿地态度整体趋

34、于谨慎： 百强前 10企业拿地金额占销售额比重均值为 22.9%， 同比 下降 5.5个 百分点；11-30企业拿地金额占销售额比重均值为 27.9%， 同比 下降 21.4个 百分点 。 其中 ， 阳光城 、 金茂 、 融信等快速成长的企业拿地金额占销售额比重更高 ， 均超 100%， 而且其 2018年前 5月销售额增速分别高达 72.3%、 282.0%及90.3%。0%30%60%90%120%150%180%0100200300400500600700800900恒大碧桂园万科保利融创中海绿地绿城华夏幸福华润置地龙湖金地新城控股世茂旭辉荣盛发展金科中南正荣阳光城雅居乐蓝光泰禾金茂滨江

35、龙光奥园融信中梁佳兆业前 10企业 11-30企业单位：亿元2017年 1-5月拿地金额 2018年 1-5月拿地金额2017年 1-5月拿地金额 /销售额 2018年 1-5月拿地金额 /销售额2017年 1-5月拿地金额 /销售额均值 2018年 1-5月拿地金额 /销售额均值均值： 49.3%均值： 22.9%均值： 28.4%均值： 27.9%24拿地集中度：佛山、济南、昆明、温州等城市拿地集中较高均值： 47.60%0%20%40%60%80%100%0100200300400500600杭州佛山重庆济南武汉北京福州宁波合肥苏州天津广州南京昆明南通嘉兴成都湖州青岛常州上海郑州温州徐州

36、金华长沙西安肇庆台州绍兴许昌漳州沈阳江门泉州无锡镇江深圳珠海柳州前 10企业拿地金额 11-30企业拿地金额 前 30企业拿地金额 /城市土地成交金额单位：亿元图：百强前 10、 11-30企业 2018年 1-5月拿地金额前 40城市拿地金额分布及拿地金额占城市土地成交金额比重情况 部分温和的二线城市及强三线城市拿地集中度较高： 2018年 1-5月 ， 百强前 30企业在拿地金额前 40城市的集中度高达47.6%， 其中 ， 在佛山 、 昆明 、 温州及肇庆等城市集中度更高 ， 拿地金额占城市土地成交金额比重超七成 ， 优势显著 。 分层级来看 ， 百强前 10企业在济南 、 昆明等城市拿

37、地集中度较高 ， 拿地金额占城市土地成交金额的 51.1%、 70%； 11-30企业在温州 、 金华等城市集中度更高 ， 占比分别达 70.27%、 51.7%。25拿地结构：二线城市仍为布局首选，继续向三四线城市下沉图：前 10企业、 11-30企业 2017年， 2018年 1-5月拿地金额城市等级分布一线城市9%二线城市48%三、四线城市43%一线城市11%二线城市49%三、四线城市40%一线城市20%二线城市50%三、四线城市30%一线城市23%二线城市50%三、四线城市27%2017年2018年 1-5月前 10企业前 10企业 11-30企业11-30企业 百强前 30企业拿地仍

38、以二线城市为主 ， 一线城市拿地占比下降显著 。 百强前 10、 11-30企业二线城市拿地金额占比最高 ， 分别为 49%、 48%， 与 2017年相比基本持平；一线城市拿地金额占比分别为 11%、 9%， 同比分别降低9个 、 14个 百分点 。 2018年前 5月 ， 百强前 30企业拿地继续向三四线城市下沉 ， 其中 11-30企业表现更显著 。 百强前 10、 11-30企业企业 三四线城市的拿地金额占比为 40%、 43%， 较 2017年分别提升 10个 、 16个 百分点 ， 后者高于前者 6个百分点 。26拿地城市：杭州、佛山、重庆、济南、武汉等城市备受青睐图：百强前 10

39、企业、 11-30企业 2018年前 5月拿地金额前 40城市的拿地金额及同比增长率 从各城市拿地金额绝对值 来看 ， 百强前 30企业 2018年前 5月在 20个城市拿地金额超百亿 ， 在 杭州 、 佛山 、 重庆 、 济南 、武汉 、 北京等 6个城市的拿地金额 超 200亿 ， 其中杭州拿地金额最高 ， 超 500亿 。 从各城市拿地金额同比增速来看 ， 杭州 、 济南 、 武汉 、 福州 、 宁波等 核心二线城市和 佛山 、 南通 、 湖州 、 常州 等 受核心城市辐射的强三线城市 ， 拿 地金额同比增速均超 100%。-500%0%500%1000%1500%2000%2500%3

40、000%3500%0100200300400500600杭州佛山重庆济南武汉北京福州宁波合肥苏州天津广州南京昆明南通嘉兴成都湖州青岛常州上海郑州温州徐州金华长沙西安肇庆台州绍兴许昌漳州沈阳江门泉州无锡镇江深圳珠海柳州前 10企业拿地金额 11-30企业拿地金额 拿地金额同比增长率单位：亿元 另外 ， 2018年 1-5月 ， 百强前 30企业除在 深圳外的北京 、上海 、 广州三个一线城市拿地力度均明显下降 ， 拿地金额同比分别 下降 36%、 57%、41%。27拿地价格：拿地成本降低，部分城市拿地价格过高或致风险图：前 10企业、 11-30企业 2017年， 2018年 1-5月拿地楼面

41、价、销售均价2018年 1-5月： 29.2% 2018年 1-5月： 36.5%2017年： 36.2% 2017年： 37.8%0%10%20%30%40%50%60%70%050001000015000200002500030000350004000045000中海绿城华润置地保利万科华夏幸福碧桂园恒大绿地融创融信佳兆业滨江金地龙湖旭辉金茂世茂雅居乐正荣中梁金科龙光中南新城控股阳光城泰禾蓝光发展荣盛发展奥园前 10企业 11-30企业拿地楼面价 销售均价 拿地楼面价 /销售均价单位：元 /平方米7个百分点 1.3个百分点 均值： 42.4%0%10%20%30%40%50%60%70%8

42、0%90%0500010000150002000025000上海杭州北京深圳天津福州珠海金华温州广州绍兴佛山合肥苏州常州台州嘉兴漳州无锡沈阳南京南通济南湖州柳州江门泉州镇江成都宁波武汉重庆昆明长沙郑州徐州许昌西安青岛肇庆前 30企业拿地均价（元 /平方米） 前 30企业拿地均价 /城市销售均价图：前 30企业 2018年 1-5月拿地楼面价及拿地楼面价占销售均价比重 拿地成本进一步降低 ， 前 10企业下降更为显著 。 2018年前 5月 ， 百强前 10、 11-30企业拿地楼面价占销售均价的比重均值分别为 29.2%、 36.5%， 较 2017年分别下降 7个 、 1.3个 百分点；另外

43、 ， 前 10企业拿地更为谨慎 ， 2018年前 5月拿地楼面价占销售均价的比重比 11-30企业低 7.3个百分点 。 从各城市拿地价格来看 ， 部分城市拿地楼面价占城市销售均价的比重过高 ， 风险隐忧 。 百强前 30企业在拿地金额前 40城市的拿地楼面价占销售均价的比重均值为 42.4%， 部分城市如 杭州 、 沈阳 、 绍兴 、 金华 等拿地楼面价占城市销售均价的比重超六成 ， 未来或存在一定风险 。28CHINA INDEX ACADEMY未来房地产市场趋势展望296个模块结合 房天下 大数据平台资源22个方程60余项指标1000多个数据项20 年 历史数据2018市场预判：经济、收

44、入、政策、货币、资金和人口为影响房地产市场的主要外部因素数据来源：中国指数研究院测算商品房销售面积 商品房价格新开工面积房地产开发投资城镇人口 新增货币企业资金 货币供应量居民收入政策经济增速0.7 0.3 0.60.40.60.60.20.2土地成交0.330经济开局良好，预计二季度表现或将弱于一季度，但整体波动不大图 ： 2010年下半年以来三 大需求同比增速走势数据来源： CREIS中指数据， 一季度经济表现 工业生产、投资、出口 等经济指标均有所加快 ，一季度 GDP同比增长 6.8%， 同时供给侧改革持续推动下，旧动能加快升级，新动能加快成长，国内经济正在逐步向高质量发展方向迈进二 季度经济走势 利好政策下 工业生产及居民消费 仍将保持较快增长，而 投资、出口 等不确定因素或会影响二季度经济表现，但 整体波动预计不大- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%消费品零售总额累计同比 固定资产投资累计同比 出口累计同比