[工程类试卷]房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷26及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 26 及答案与解析一、问答题0 某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006) 第 号文件许可。1 如何确定估价方法?2 评估该拆迁建筑的技术路线是怎样的?3 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造成办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为

2、获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?4 某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线? 对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?二、单项选择题4 某人 2006 年 5 月通过出让方式获得一宗土地，地价款是 3000 万元，之后又花了 2000 万元进行基础设施的建设，税费为 500 万元，正常利润为 900 万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2007 年 8 月)起计。5 若评估该地块在

3、 2007 年 8 月的价格，适宜选用的估价方法为( )。（A）假设开发法与成本法或市场法（B）假设开发法和收益法（C）成本法和假设开发法（D）市场法和收益法6 该地块在 2007 年 8 月的价格为( )。（A）6400 万元（B） 5900 万元（C） 3000 万元（D）6400 万元6 甲公司 2004 年 3 月以 2000 万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的 50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 10 万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006 年 6 月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到 2006 年 6月，该类办公用地地价已增值 10%。7 若评估

4、此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。（A）房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的 10 万元；（B）在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的 50%；（C）房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；（D）根据条件可采用房地分估的方法进行计算。8 设此时房地产售价为 V，则在正常市场条件下， V 最可能取值为( )万元。（A）2100（B） 2110（C）小于 2100（D）大于 21108 某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表 4-1： 9 若从中选取三个案例作为可比实例，则下面四组中，第(

5、)组可以作为可比实例。（A）ABC（B） BCD（C） CDA（D）DAB10 若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。（A）2822 元/m 2（B） 2758 元/m 2（C） 3038 元/m 2（D）2997 元/m 211 若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例 B 的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为 0.3 时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( ) 。（A）2914 元/m 2（B） 2952 元/m 2（C） 2849 元/m 2（D）2861 元/m 211 某商品住宅小区内临小区

6、外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。12 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。（A）道路扩宽后，交通发生变化（B）绿地率发生变化（C）公共配套设施发生变化（D）土地形状发生变化13 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。（A）噪声和污染程度发生变化（B）土地形状发生变化（C）人口密度发生变化（D）出行便捷程度发生变化14 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。（A）由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度（B）以减少

7、的绿地的建设成本费用作为价值变化额度（C）用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度（D）用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某居住房地产估价结果报告 一、委托方：田 二、估价方：房地产评估有限责任公司 三、估价对象：田拥有的市五四西路 35 号 4-1

8、-301 号住宅(包括土地) 。 四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点：2005 年 5 月 23 日。 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、采用的估价方法 本估价采用比较法、成本法综合评估。 九、估价结果：2005 年 5 月 23 日估价对象评估值为人民币 456000 元，大写：肆拾伍万陆仟元整。 十、估价人员(略) 十一、应用时效：本评估报告使用期为 3 年。 房地产估价有限责任公司 2005 年 5 月 23 日 某居住房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象位于住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于 1999 年，

9、为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301 号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积 222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，

10、壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h 热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于 2000 年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。 二、区域因素分析 估价对象位于市五四西路 35 号 4-1-301 号。其所在的建筑群为 1999 年底新建的住宅小区，门前有 6 路、104 路、11 路、105

11、路、307 路等公交车经过，交通便利。小区与市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。 六、估价测算过程 1比较法 将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。 (1) 比较实例确定。 比较实例 A 坐落在市五四西路 35 号的

12、 4-2-401 号房产，建于1999 年为 7 层砖混结构，房主金 。实例 A 是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第 4 层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积 222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h 热水。室内一般抹灰。4-18 号车库建筑面积 18.91m 2，位于楼下院内。该房产为私有房产。 比较实例 B 坐落在 市五四西路 35 号的 2-1-502 号，房产建于 1999 年，为 7 层砖混结构。房主张

13、。实例B 是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内 3 层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积 343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3 层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h 热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开

14、门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2 车库一个。楼上附有 50m2 室外阳台一个。该房产为私有房产。 比较实例C 坐落在 市五四西路 35 号的 1-1-301 号，房产建于 1999 年，为 7 层砖混结构。房主王 。实例 C 是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第 3 层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积 221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h 热水。估价对象室内

15、装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。 考虑到上述 3 例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此 3 案

16、例作为比较案例。详见表 4-3。 (2) 估价计算。 交易情况修正。估价对象与比较实例 A、B、C 的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例 A=100/100；实例B=100/100；实例 C=100/100。 交易日期修正。 2005 年 1 月至 2005 年 5 月，市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨 0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：实例 A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；实例 B=100(1+0.5%4)/100=102/100；实例 C=100(1+0.5%2)/100=101/100。 区域因素修正。实例A、C 位于

17、市五四路 35 号佳辉小区，B 位于市五四路 20 号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：实例 A=100/100；实例 B=100/98；实例C=100/100。 个别因素修正。实例 A、B、C 物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例 A=94/100；实例 B=97/100；实例 C=135/100。(3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表 4-4 所示。 利用直接比较法公式如下： 估价对象房地产的价格=可比实例交易价格交易情况修正( )/100交易日期修正 ( )/100 区域因素修正( )/100个别因素

18、修正( ) 利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价： (1871.01+1892.78+1870.37)/3 元/m2=1878.05 元/m 2 用比较法测算得出评估标的房地产的总价值： 1878.05222.95元=418711 元 2成本法 估价测算过程： 该房产 1999 年购人价为 1850 元/m 2。 1850222.95 元=412458 元 产权手续及各项收费：4124585.0% 元=20623 元 利息(412458+20623)3.7%元=16024 元 投入装修 70000 元 扣除一年折旧 7000030%元=21000 元 412458+20623+16024

19、+(70000-21000) 元=498105 元 根据成本法得出估价对象房地产的价值为 498105 元。 七、评估结果 采用比较法得出的评估标的房地产的价值为 418711 元。 采用成本法得出的评估标的房地产的价值为 498105 元。 对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。 故此次评估最后结果为 458000 元。 房地产评估有限责任公司 2005 年 5月 23 日四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，

20、则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地 15000m2，总建筑面积 80000m 2，预计开发期为 3 年，大厦的出售价格为 18000 元/m 2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000 元/m 2，建安工程费为 5000 元/m 2，专业费按建筑费的 6%计算，上述费用假定 3 年均匀投入。销售税率和销售费用分别是 5%和 3%，利息率取 11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。 1计算开发完成后的价值。 8000018000/(1+14%)

21、元=126316 万元 2建筑费。 (5000+2000)80000 元=56000 万元 3专业费。 5000800006%元=2400 万元 4销售税与销售费用。 126316(5%+3%) 万元=10105 万元 5利息。 V+5000(1+6%)80000311%=0.33V+13992 万元 6利润。 V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808 万元 7总地价。 V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63 万

22、元=15958 万元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 26 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。2 【正确答案】 通过市场调查，选取 5 个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片

23、区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。3 【正确答案】 解法一：1甲公司可能会提出如下要求。(1) 要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；(2) 对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；(3) 对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。2房地产估价机构可以做出的答复如下。(1) 该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估

24、价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另行委托评估停产停业的损失补偿；(2) 对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决；(3) 如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估(评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别)，还可以对办公楼承租人的损失进行评估。解法二：1甲公司可能提出的要求如下。(1) 按改造后的办公用途市场价值进行评估；(2) 对办公楼承租人损失进行评估；(3) 对装修、改造费用进行评估。2房地产估价机构可做的答复如下。(1) 应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办

25、公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。(2) 经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。(3) 对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。4 【正确答案】 1应采用的估价技术路线。采用房产与土地开发费用(征地或拆迁安置补偿费及前期费用)分别估价再综合的疗法，可用成本法、比较法；也可采用先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法、比较法、收益法进行估价，从得出的估价额中减去土地出让金的方法。2对该房地产抵押价值评估时应注意的事项如下。(1) 估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行

26、(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。(2) 估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。(3) 确认估价对象为可以设定抵押的房地产。(4) 把握市场、选取参数和预测谨慎。(5) 报告中说明主要风险会对价值的影响。二、单项选择题5 【正确答案】 A【试题解析】 估价方法的选择是必须掌握的内容，也是每年必考的内容之一。该题为地块的评估，因此收益法是不适用的，而假设开发法是必选方法之一，除假设开发法外，成本法和市场法或基准地价修正法也可适用。6 【正确答案】 D【试题解析】 根据题中所给出的条件和数据，价格各组成部分费用项目明确、账目清楚，因

27、此选用成本法即可。将各项费用直接累加得到 6400 万元，但是土地价格中还应包括一部分交易手续费和投资利息等，所以应大于 6400 万元。7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C【试题解析】 此题应采用房地分估的方法，首先地价比 2004 年 3 月上涨 10%，现为 200050%(1+10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为 200050%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000 万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。V 的取值为现在的地价 (1100)+建筑物原来的价值(1000)折旧 拆除雕塑的费用，肯定小于 2100 万元。9 【正

28、确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A【试题解析】 (1)该题考核的是市场比较法中可比实例的选择、比准价格的计算以及最终价格的确定等问题。(2)可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的 0.52 倍范围内，而交易实例 A 的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。(3) 最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。12 【正确答案

29、】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 【正确答案】 估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为 3 年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为 1 年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例 A100(1+0.5%)/100100.5/100实例 B100(1+0.5%)/10

30、0102/100实例 C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例 B 应为 100/102。个别因素修正错，实例 A 应为 100/94，B 为 100/97，C 为 100/135。个别因素修正时，可比实例 C 修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合调整不得超过 30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为 100/( )。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。(15)估价方法选用描述过于简单，没有给出技术路线。【试题解析】 该题目所考查的除估价

31、报告的形式内容外，主要检验两大评估方法的使用。比较法的使用首先要注意可比实例的选取是否恰当，各项修正参数的计算以及公式的应用是否与规范一致。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 【正确答案】 (1) 开发完成后的价值应为 8000018000 元=144000 万元(2) 专业费应为 (5000+2000)800006%元=3360 万元(3) 利息应为 V311%+7000(1+6%)800001.511%=(0.33V+9794.4)万元