房地产估价师考试-房地产估价案例分析总结记录.pdf
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1、 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称一 、 综 合 察 看1、 对 照 估 价 规 范 看 估 价 报 告 案 例 是 否 符 合 规 范 格 式 , 内 容 描 述 项 目 是 否 完 全 、 合 适 , 书 写方 式 , 用 词 称 呼 、 符 号 、 序 号 、 术 语 、 大 写 、 错 别 字 等 是 否 准 确 。2、 察 看 估 价 方 法 是 否 与 估 价 目 的 , 估 价 对 象 适 用 , 估 价 技 术 路 线 是 否 正 确3、 估 价 时 点 是 否 准
2、确4、 修 正 年 限 是 否 正 确5、 检 查 计 算 是 否 正 确 , 前 后 数 据 是 否 照 应 一 致6、 对 采 用 的 方 法 是 否 有 合 理 的 说 明 和 理 由7、 任 何 一 项 数 据 都 应 有 来 源 依 据 , 必 要 时 说 明8、 注 意 利 息 的 计 算 方 式 , 期 限9、 报 告 有 效 期 应 以 报 告 完 成 之 日 为 准10、 现 实 用 途 和 法 定 用 途 相 符11、 一 估 价 以 选 用 两 种 以 上 的 估 价 方 法 , 要 符 合 要 求 , 选 用 取 舍 都 应 有 理 由 (1)有 条 件 选 用市 场
3、比 较 法 的 (2)收 益 性 的 房 地 产 要 有 一 用 收 益 法 (3)具 有 投 资 开 发 或 潜 力 的 用 假 设 开 发 法12、 注 意 对 价 格 的 称 谓 是 否 错 误 ( 比 准 , 收 益 , 积 算 )13、 要 察 看 估 价 类 型 ,对 照 规 范 对 此 要 求14、 最 后 一 道 题 一 定 要 细 心 ,首 先 指 出 错 误 ,在 进 行 改 正 ,切 忌 认 真 .正 确 的 改 错 了 要 倒 扣 分 的16、 纠 纷 房 屋 ,拆 迁 房 屋 , 拍 卖 等 特 殊 的 估 价 ,应 注 意 特 别 说 明 原 因 状 况17、 注
4、意 一 些 对 估 价 的 特 殊 规 定 , 如 对 不 得 设 定 抵 押 权 的 , 国 有 划 拨 土 地 的 等 等18、 保 险 估 价 应 首 先 明 确 是 否 包 含 间 接 损 失 , 说 明 是 否 能 修 复19、 基 准 地 价 修 正 法 中 基 础 设 施 要 进 行 修 正 , 使 用 年 限 是 否 明 确四 、 成 本 法1、 成 本 应 为 社 会 平 均 成 本 ,即 客 观 成 本2、 注 意 各 种 物 业 的 价 格 构 成 ( 及 商 品 房 , 农 地 征 用 , 拆 迁 房 屋 )3、 注 意 保 险 估 价 不 计 地 价 , 评 估 抵
5、押 价 值 时 的 土 地 价 值 考 虑 是 否 正 确 ,看 是 直 接 还 是 间 接损 失 ,如 不 可 修 复 ,应 有 说 明4、 销 售 税 费 的 依 据 是 销 售 收 入 不 是 成 本 , 税 费 的 构 成 是 否 正 确5、 入 股 的 估 价 应 说 明 入 股 后 的 用 途6、 注 意 计 税 方 式 是 否 正 确 , 如 房 产 税 要 减 去 原 值 得 10-30%, 个 人 按 市 场 价 格 出 租 居 民 用房 4%, 营 业 税 3%7、 预 售 的 价 值 应 在 销 售 价 格 中 扣 除 而 不 是 在 最 后 的 估 价 报 告 中8、
6、折 旧 计 算 是 否 正 确 (包 括 年 限 和 项 目 ,公 式 )9、 用 成 本 计 算 而 非 成 本 价10、 长 寿 命 的 折 旧 要 减 去 短 寿 命 的 重 置 价 格五 、 假 设 法1、 预 期 的 价 值 应 减 去 管 理 费 销 售 费 税 和 购 入 土 地 的 税 费2、 察 看 项 目 是 否 齐 全 , 是 否 项 目 有 具 体 表 述 和 利 用 计 算 如 风 险 损 失3、 看 传 统 方 法 和 现 金 流 法 的 注 意 事 项 , 现 金 流 不 计 利 润 和 利 息 , 传 统 不 折 现4、 注 意 项 目 必 须 是 有 投 资
7、开 发 和 在 开 发 潜 力 的 房 地 产5、 其 未 来 的 用 途 应 该 合 法 和 符 合 最 高 最 佳 使 用 原 则 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称房 地 产 估 价 报 告 常 见 错 误一 、 报 告 书 不 完 整 ( 共 8 项 内 容 )1. 封 面 2. 目 录 3. 致 委 托 方 函 4. 估 价 师 声 明 5. 估 价 假 设 和 限 制 条 件 6. 估 价 结 果 报 告7. 估 价 技 术 报 告 8. 附 件二 、 报 告 书 不 完
8、整1. 估 价 结 果 报 告 书 漏 项 ( 共 13 项 内 容 )一 ) 委 托 方 ( 委 托 单 位 全 称 、 法 定 代 表 人 和 住 所 , 个 人 委 托 的 为 个 人 姓 名 和 住 所 )二 ) 估 价 方 ( 估 价 机 构 全 称 、 法 定 代 表 人 、 住 所 、 估 价 资 格 等 级 )三 ) 估 价 对 象 ( 概 要 说 明 估 价 对 象 的 状 况 , 包 括 物 质 实 体 状 况 和 权 益 状 况 。 其 中 , 对 土 地 的说 明 应 包 括 : 名 称 , 坐 落 , 面 积 , 形 状 , 四 至 、 周 围 环 境 、 景 观 ,
9、 基 础 设 施 完 备 程 度 , 土 地平 整 程 度 , 地 势 , 地 质 、 水 文 状 况 , 规 划 限 制 条 件 , 利 用 现 状 , 权 属 状 况 ; 对 建 筑 物 的 说 明应 包 括 : 名 称 , 坐 落 , 面 积 , 层 数 , 建 筑 结 构 , 装 修 , 设 施 设 备 , 平 面 布 置 , 工 程 质 量 , 建成 年 月 , 维 护 、 保 养 、 使 用 情 况 , 公 共 配 套 设 施 完 备 程 度 , 利 用 现 状 , 权 属 状 况 )四 ) 估 价 目 的 ( 说 明 本 次 估 价 的 目 的 和 应 用 方 向 )五 ) 估
10、价 时 点 ( 说 明 所 评 估 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 对 应 的 年 月 日 )六 ) 价 值 定 义 ( 说 明 本 次 估 价 采 用 的 价 值 标 准 或 价 值 内 涵 )七 ) 估 价 依 据 ( 说 明 本 次 估 价 依 据 的 本 房 地 产 估 价 规 范 , 国 家 和 地 方 的 法 律 、 法 规 , 委 托 方提 供 的 有 关 资 料 , 估 价 机 构 和 估 价 人 员 掌 握 和 搜 集 的 有 关 资 料 )八 ) 估 价 原 则 ( 说 明 本 次 估 价 遵 循 的 房 地 产 估 价 原 则 )九 ) 估 价 方 法 ( 说 明
11、 本 次 估 价 的 思 路 和 采 用 的 方 法 以 及 这 些 估 价 方 法 的 定 义 )十 ) 估 价 结 果 ( 说 明 本 次 估 价 的 最 终 结 果 , 应 分 别 说 明 总 价 和 单 价 , 并 附 大 写 金 额 。 若 用 外币 表 示 , 应 说 明 估 价 时 点 中 国 人 民 银 行 公 布 的 人 民 币 市 场 汇 率 中 间 价 , 并 注 明 所 折 合 的 人 民币 价 格 )十 一 ) 估 价 人 员 ( 估 价 人 员 的 姓 名 、 估 价 资 格 或 职 称 , 并 由 本 人 签 名 、 盖 章 )十 二 ) 估 价 作 业 日 期
12、( 说 明 本 次 估 价 的 起 止 年 月 日 )十 三 ) 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 ( 说 明 本 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 , 可 表 达 为 到 某 个 年 月 日 止 ,也 可 表 达 为 多 长 年 限 , 如 一 年 )2. 估 价 技 术 报 告 漏 项 ( 共 7 项 内 容 )一 ) 个 别 因 素 分 析二 ) 区 域 因 素 分 析三 ) 市 场 背 景 分 析 ( 详 细 说 明 分 析 类 似 房 地 产 的 市 场 状 况 , 包 括 过 去 、 现 在 和 可 预 见 的 未 来 )四 ) 最 高 最 佳 使 用 分 析 ( 详
13、细 分 析 、 说 明 估 价 对 象 最 高 最 佳 使 用 )五 ) 估 价 方 法 选 用 ( 详 细 说 明 估 价 的 思 路 和 采 用 的 方 法 及 其 理 由 )六 ) 估 价 测 算 过 程 ( 详 细 说 明 测 算 过 程 , 参 数 确 定 等 )七 ) 估 价 结 果 确 定 ( 详 细 说 明 估 价 结 果 及 其 确 定 的 理 由 )报 告 部 分 内 容 描 述 不 清评 估 报 告 中 估 价 对 象 描 述 不 清1.估 价 对 象 属 于 房 地 产 的1) 土 地 使 用 权 人 交 代 不 清2) 土 地 使 用 权 性 质 交 代 不 清 ,
14、如 是 出 让 还 是 划 拨 土 地 , 集 体 土 地 还 是 国 有 土 地 等3) 土 地 使 用 年 限 交 代 不 清 , 如 起 止 年 月 等 ( 划 拨 土 地 不 需 交 代 )4) 是 否 具 有 土 地 使 用 权 证 没 有 交 代 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称5) 是 否 具 有 房 屋 所 有 权 证 没 有 交 代6) 房 屋 用 途 交 代 不 清7) 建 筑 物 结 构 交 代 不 清8) 房 屋 建 成 年 代 交 代 不 清9) 房 屋 的
15、 权 属 交 代 不 清 ( 特 别 是 抵 押 的 情 况 )10) 房 屋 的 状 态 交 代 不 清 楚 ( 如 在 建 工 程 的 投 入 数 量 )A. 修 正 项 目 错 误B. 修 正 方 向 错 误 ( *分 子 分 母 、 上 下 方 向 错 误 )案 例 与 分 析 考 试 指 错 题 中 常 见 的 错 误 1一 、 估 价 报 告 本 身 的 不 完 善1 缺 少 规 范 中 “ 估 价 报 告 的 规 范 格 式 ” 所 要 求 的 必 备 项 目 。2、 对 估 价 对 象 描 述 不 清( 1) 没 有 说 明 估 价 对 象 的 产 权 , 即 没 有 说 明
16、委 托 方 是 否 拥 有 估 价 对 象 的 土 地 使 用 权 和 房 屋所 有 权 。( 2) 对 估 价 对 象 的 性 质 没 有 描 述 清 楚 ( 3) 对 估 价 对 象 的 物 质 实 体 状 况 描 述 不 清 楚3、 行 文 、 谴 词 造 句 不 当 ( 术 语 不 准 、 用 词 带 强 烈 的 感 情 色 彩 、 词 义 含 糊 )4、 逻 辑 不 严 谨( 1) 前 后 不 一 致 ( 数 据 、 方 法 选 用 与 测 算 过 程 中 的 方 法 运 用 、 标 题 与 内 容 、 数 据 来 源 无 出处 、 判 断 推 理 没 有 充 足 的 理 由 )5、
17、 写 作 有 错 误( 1) 评 估 结 果 中 没 有 说 明 币 种 , 没 有 进 行 大 写 。 ( 2) 对 外 币 表 达 的 结 果 , 没 有 写 明 折 算 成人 民 币 的 汇 率 。( 3) 表 达 形 式 不 科 学二 、 估 价 方 法 选 用 上 的 错 误1、 只 使 用 了 一 种 估 价 方 法 2、 能 用 市 场 比 较 法 的 没 有 用 。3、 收 益 性 房 地 产 的 估 价 , 未 选 用 收 益 法 作 为 其 中 的 一 种 估 价 方 法 。4、 具 有 投 资 开 发 或 再 开 发 潜 力 的 房 地 产 的 估 价 , 未 选 用 假
18、 设 开 发 法 作 为 其 中 的 一 种 估 价 方法 。5、 适 宜 采 用 多 种 估 价 方 法 进 行 估 价 的 , 没 有 同 时 采 用 多 种 估 价 方 法 进 行 估 价 。 估 价 方 法 的选 用 没 有 结 合 估 价 对 象 的 特 点 或 不 符 合 有 关 的 规 定1、 报 告 书 漏 项 ( 如 : 缺 少 评 估 依 据 、 报 告 有 效 期 等 ) 。2、 估 价 对 象 描 述 不 全 。( 1) 缺 少 房 地 产 权 利 状 况 描 述 ; ( 如 : 没 说 明 土 地 使 用 权 性 质 、 土 地 取 得 时 间 、 使 用 年 限 ,
19、房 屋 所 有 权 情 况 等 )( 2) 土 地 实 物 描 述 不 全 面 ( 如 : 没 说 明 坐 落 、 地 形 、 地 势 、 四 至 环 境 、 土 地 开 发 利 用 状 况 ) ;( 3) 建 筑 物 实 物 描 述 不 全 面 ( 没 说 明 分 栋 建 筑 面 积 、 规 划 条 件 等 ) ;( 4) 区 域 及 个 别 因 素 描 述 不 具 体 ;( 5) 租 赁 情 况 交 待 不 清 。 ( 如 : 没 说 明 租 金 标 准 、 租 赁 期 限 )3、 选 用 的 估 价 方 法 不 妥 ( 有 收 益 的 应 当 优 先 选 用 收 益 法 , 比 较 实
20、例 多 的 应 优 先 用 比 较 法 )4、 各 种 评 估 方 法 中 的 错 误 :一 、 比 较 法 :1、 可 比 实 例 选 择 不 当 ( 如 : 实 例 的 面 积 过 大 过 小 、 交 易 日 期 与 估 价 时 点 相 隔 过 长 , 超 过 1年 ) ; 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称2、 可 比 实 例 的 币 种 未 说 明 ;3、 建 立 价 格 可 比 基 础 时 , 汇 率 选 择 错 误 ;4、 非 正 常 交 易 情 况 的 要 进 行 交 易
21、 情 况 修 正 ;5、 日 期 修 正 计 算 错 误 ;6、 因 素 修 正 时 , 将 修 正 方 向 搞 反 , 分 子 分 母 颠 倒 , 土 地 未 作 年 期 修 正 ;7、 在 比 较 情 况 说 明 时 判 断 有 差 异 应 予 修 正 , 但 在 实 际 计 算 中 未 修 正 ;9、 计 算 结 果 有 错 ;10、 可 比 实 例 的 状 况 必 须 是 取 其 在 成 交 日 期 时 的 状 况 ;11、 不 同 性 质 的 房 地 产 ( 如 : 居 住 、 工 业 等 ) , 其 因 素 修 正 时 选 取 的 侧 重 点 和 权 重 应 不 同 ( 房地 产
22、估 价 理 论 与 方 法 ) ;二 、 收 益 法1、 求 有 效 毛 收 入 时 要 采 用 客 观 收 入 ( 即 不 能 仅 依 据 某 一 个 案 例 的 收 入 情 况 确 定 ) ;2、 要 分 析 未 来 收 益 变 化 的 趋 势 , 不 能 只 看 当 前 收 益 情 况 ;3、 如 果 有 已 出 租 情 况 , 要 根 据 租 赁 合 同 的 约 定 , 分 租 赁 期 内 ( 采 用 约 定 租 金 ) 和 租 赁 期 外( 采 用 市 场 租 金 ) 两 种 情 况 分 别 计 算 ;4、 采 用 比 较 法 求 客 观 收 入 时 , 几 个 比 较 实 例 应
23、与 估 价 对 象 有 可 比 性 ;5、 计 算 毛 收 入 时 套 用 的 天 数 错 误 、 面 积 错 误 ( 应 扣 减 的 未 扣 减 ) ;6、 计 算 毛 收 入 时 未 考 虑 空 置 率 ( 或 入 住 率 ) ;7、 计 算 费 用 时 , 房 产 税 应 按 租 金 12%计 算 ;8、 计 算 费 用 时 漏 项 , 如 漏 管 理 费 等 ( 直 接 经 营 型 房 地 产 漏 扣 商 业 利 润 ) ;9、 计 算 费 用 时 多 项 ( 如 : 不 能 将 折 旧 费 、 土 地 摊 提 费 、 抵 押 贷 款 利 息 、 所 得 税 等 计 入 ) ( 房地
24、产 估 价 理 论 与 方 法 ) ;10、 某 些 计 费 基 数 未 说 明 基 数 数 值 的 来 源11、 资 本 化 率 的 选 取 未 说 明 求 取 方 法 和 来 源 ;12、 安 全 利 率 选 取 不 当 ( 应 选 取 一 年 期 定 期 存 款 利 率 或 一 年 期 国 债 利 率 ) ;13、 收 益 年 限 的 确 定 未 说 明 来 源 ( 一 般 是 因 为 前 面 缺 少 权 利 描 述 造 成 的 ) ;14、 计 算 错 误15、 最 终 综 合 确 定 估 价 结 果 时 没 说 明 理 由 。16、 评 估 结 论 没 有 大 写 ;17、 将 价
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