房地产估价师考试-房地产估价案例分析总结记录.pdf

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1、 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称一 、 综 合 察 看1、 对 照 估 价 规 范 看 估 价 报 告 案 例 是 否 符 合 规 范 格 式 ， 内 容 描 述 项 目 是 否 完 全 、 合 适 ， 书 写方 式 ， 用 词 称 呼 、 符 号 、 序 号 、 术 语 、 大 写 、 错 别 字 等 是 否 准 确 。2、 察 看 估 价 方 法 是 否 与 估 价 目 的 ， 估 价 对 象 适 用 ， 估 价 技 术 路 线 是 否 正 确3、 估 价 时 点 是 否 准

2、确4、 修 正 年 限 是 否 正 确5、 检 查 计 算 是 否 正 确 ， 前 后 数 据 是 否 照 应 一 致6、 对 采 用 的 方 法 是 否 有 合 理 的 说 明 和 理 由7、 任 何 一 项 数 据 都 应 有 来 源 依 据 ， 必 要 时 说 明8、 注 意 利 息 的 计 算 方 式 ， 期 限9、 报 告 有 效 期 应 以 报 告 完 成 之 日 为 准10、 现 实 用 途 和 法 定 用 途 相 符11、 一 估 价 以 选 用 两 种 以 上 的 估 价 方 法 ， 要 符 合 要 求 ， 选 用 取 舍 都 应 有 理 由 (1)有 条 件 选 用市 场

3、比 较 法 的 (2)收 益 性 的 房 地 产 要 有 一 用 收 益 法 (3)具 有 投 资 开 发 或 潜 力 的 用 假 设 开 发 法12、 注 意 对 价 格 的 称 谓 是 否 错 误 （ 比 准 ， 收 益 ， 积 算 ）13、 要 察 看 估 价 类 型 ,对 照 规 范 对 此 要 求14、 最 后 一 道 题 一 定 要 细 心 ,首 先 指 出 错 误 ,在 进 行 改 正 ,切 忌 认 真 .正 确 的 改 错 了 要 倒 扣 分 的16、 纠 纷 房 屋 ,拆 迁 房 屋 ， 拍 卖 等 特 殊 的 估 价 ,应 注 意 特 别 说 明 原 因 状 况17、 注

4、意 一 些 对 估 价 的 特 殊 规 定 ， 如 对 不 得 设 定 抵 押 权 的 ， 国 有 划 拨 土 地 的 等 等18、 保 险 估 价 应 首 先 明 确 是 否 包 含 间 接 损 失 ， 说 明 是 否 能 修 复19、 基 准 地 价 修 正 法 中 基 础 设 施 要 进 行 修 正 ， 使 用 年 限 是 否 明 确四 、 成 本 法1、 成 本 应 为 社 会 平 均 成 本 ,即 客 观 成 本2、 注 意 各 种 物 业 的 价 格 构 成 （ 及 商 品 房 ， 农 地 征 用 ， 拆 迁 房 屋 ）3、 注 意 保 险 估 价 不 计 地 价 ， 评 估 抵

5、押 价 值 时 的 土 地 价 值 考 虑 是 否 正 确 ,看 是 直 接 还 是 间 接损 失 ,如 不 可 修 复 ,应 有 说 明4、 销 售 税 费 的 依 据 是 销 售 收 入 不 是 成 本 ， 税 费 的 构 成 是 否 正 确5、 入 股 的 估 价 应 说 明 入 股 后 的 用 途6、 注 意 计 税 方 式 是 否 正 确 ， 如 房 产 税 要 减 去 原 值 得 10-30%， 个 人 按 市 场 价 格 出 租 居 民 用房 4%， 营 业 税 3%7、 预 售 的 价 值 应 在 销 售 价 格 中 扣 除 而 不 是 在 最 后 的 估 价 报 告 中8、

6、折 旧 计 算 是 否 正 确 (包 括 年 限 和 项 目 ,公 式 )9、 用 成 本 计 算 而 非 成 本 价10、 长 寿 命 的 折 旧 要 减 去 短 寿 命 的 重 置 价 格五 、 假 设 法1、 预 期 的 价 值 应 减 去 管 理 费 销 售 费 税 和 购 入 土 地 的 税 费2、 察 看 项 目 是 否 齐 全 ， 是 否 项 目 有 具 体 表 述 和 利 用 计 算 如 风 险 损 失3、 看 传 统 方 法 和 现 金 流 法 的 注 意 事 项 ， 现 金 流 不 计 利 润 和 利 息 ， 传 统 不 折 现4、 注 意 项 目 必 须 是 有 投 资

7、开 发 和 在 开 发 潜 力 的 房 地 产5、 其 未 来 的 用 途 应 该 合 法 和 符 合 最 高 最 佳 使 用 原 则 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称房 地 产 估 价 报 告 常 见 错 误一 、 报 告 书 不 完 整 （ 共 8 项 内 容 ）1. 封 面 2. 目 录 3. 致 委 托 方 函 4. 估 价 师 声 明 5. 估 价 假 设 和 限 制 条 件 6. 估 价 结 果 报 告7. 估 价 技 术 报 告 8. 附 件二 、 报 告 书 不 完

8、整1. 估 价 结 果 报 告 书 漏 项 （ 共 13 项 内 容 ）一 ) 委 托 方 （ 委 托 单 位 全 称 、 法 定 代 表 人 和 住 所 ， 个 人 委 托 的 为 个 人 姓 名 和 住 所 ）二 ) 估 价 方 （ 估 价 机 构 全 称 、 法 定 代 表 人 、 住 所 、 估 价 资 格 等 级 ）三 ) 估 价 对 象 （ 概 要 说 明 估 价 对 象 的 状 况 ， 包 括 物 质 实 体 状 况 和 权 益 状 况 。 其 中 ， 对 土 地 的说 明 应 包 括 ： 名 称 ， 坐 落 ， 面 积 ， 形 状 ， 四 至 、 周 围 环 境 、 景 观 ，

9、 基 础 设 施 完 备 程 度 ， 土 地平 整 程 度 ， 地 势 ， 地 质 、 水 文 状 况 ， 规 划 限 制 条 件 ， 利 用 现 状 ， 权 属 状 况 ； 对 建 筑 物 的 说 明应 包 括 ： 名 称 ， 坐 落 ， 面 积 ， 层 数 ， 建 筑 结 构 ， 装 修 ， 设 施 设 备 ， 平 面 布 置 ， 工 程 质 量 ， 建成 年 月 ， 维 护 、 保 养 、 使 用 情 况 ， 公 共 配 套 设 施 完 备 程 度 ， 利 用 现 状 ， 权 属 状 况 ）四 ) 估 价 目 的 （ 说 明 本 次 估 价 的 目 的 和 应 用 方 向 ）五 ) 估

10、价 时 点 （ 说 明 所 评 估 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 对 应 的 年 月 日 ）六 ) 价 值 定 义 （ 说 明 本 次 估 价 采 用 的 价 值 标 准 或 价 值 内 涵 ）七 ) 估 价 依 据 （ 说 明 本 次 估 价 依 据 的 本 房 地 产 估 价 规 范 ， 国 家 和 地 方 的 法 律 、 法 规 ， 委 托 方提 供 的 有 关 资 料 ， 估 价 机 构 和 估 价 人 员 掌 握 和 搜 集 的 有 关 资 料 ）八 ) 估 价 原 则 （ 说 明 本 次 估 价 遵 循 的 房 地 产 估 价 原 则 ）九 ) 估 价 方 法 （ 说 明

11、 本 次 估 价 的 思 路 和 采 用 的 方 法 以 及 这 些 估 价 方 法 的 定 义 ）十 ) 估 价 结 果 （ 说 明 本 次 估 价 的 最 终 结 果 ， 应 分 别 说 明 总 价 和 单 价 ， 并 附 大 写 金 额 。 若 用 外币 表 示 ， 应 说 明 估 价 时 点 中 国 人 民 银 行 公 布 的 人 民 币 市 场 汇 率 中 间 价 ， 并 注 明 所 折 合 的 人 民币 价 格 ）十 一 ) 估 价 人 员 （ 估 价 人 员 的 姓 名 、 估 价 资 格 或 职 称 ， 并 由 本 人 签 名 、 盖 章 ）十 二 ) 估 价 作 业 日 期

12、（ 说 明 本 次 估 价 的 起 止 年 月 日 ）十 三 ) 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 （ 说 明 本 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 ， 可 表 达 为 到 某 个 年 月 日 止 ，也 可 表 达 为 多 长 年 限 ， 如 一 年 ）2. 估 价 技 术 报 告 漏 项 （ 共 7 项 内 容 ）一 ) 个 别 因 素 分 析二 ) 区 域 因 素 分 析三 ) 市 场 背 景 分 析 （ 详 细 说 明 分 析 类 似 房 地 产 的 市 场 状 况 ， 包 括 过 去 、 现 在 和 可 预 见 的 未 来 ）四 ) 最 高 最 佳 使 用 分 析 （ 详

13、细 分 析 、 说 明 估 价 对 象 最 高 最 佳 使 用 ）五 ) 估 价 方 法 选 用 （ 详 细 说 明 估 价 的 思 路 和 采 用 的 方 法 及 其 理 由 ）六 ) 估 价 测 算 过 程 （ 详 细 说 明 测 算 过 程 ， 参 数 确 定 等 ）七 ) 估 价 结 果 确 定 （ 详 细 说 明 估 价 结 果 及 其 确 定 的 理 由 ）报 告 部 分 内 容 描 述 不 清评 估 报 告 中 估 价 对 象 描 述 不 清1.估 价 对 象 属 于 房 地 产 的1) 土 地 使 用 权 人 交 代 不 清2) 土 地 使 用 权 性 质 交 代 不 清 ，

14、如 是 出 让 还 是 划 拨 土 地 ， 集 体 土 地 还 是 国 有 土 地 等3) 土 地 使 用 年 限 交 代 不 清 ， 如 起 止 年 月 等 （ 划 拨 土 地 不 需 交 代 ）4) 是 否 具 有 土 地 使 用 权 证 没 有 交 代 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称5) 是 否 具 有 房 屋 所 有 权 证 没 有 交 代6) 房 屋 用 途 交 代 不 清7) 建 筑 物 结 构 交 代 不 清8) 房 屋 建 成 年 代 交 代 不 清9) 房 屋 的

15、 权 属 交 代 不 清 （ 特 别 是 抵 押 的 情 况 ）10) 房 屋 的 状 态 交 代 不 清 楚 （ 如 在 建 工 程 的 投 入 数 量 ）A. 修 正 项 目 错 误B. 修 正 方 向 错 误 （ *分 子 分 母 、 上 下 方 向 错 误 ）案 例 与 分 析 考 试 指 错 题 中 常 见 的 错 误 1一 、 估 价 报 告 本 身 的 不 完 善1 缺 少 规 范 中 “ 估 价 报 告 的 规 范 格 式 ” 所 要 求 的 必 备 项 目 。2、 对 估 价 对 象 描 述 不 清（ 1） 没 有 说 明 估 价 对 象 的 产 权 ， 即 没 有 说 明

16、委 托 方 是 否 拥 有 估 价 对 象 的 土 地 使 用 权 和 房 屋所 有 权 。（ 2） 对 估 价 对 象 的 性 质 没 有 描 述 清 楚 （ 3） 对 估 价 对 象 的 物 质 实 体 状 况 描 述 不 清 楚3、 行 文 、 谴 词 造 句 不 当 （ 术 语 不 准 、 用 词 带 强 烈 的 感 情 色 彩 、 词 义 含 糊 ）4、 逻 辑 不 严 谨（ 1） 前 后 不 一 致 （ 数 据 、 方 法 选 用 与 测 算 过 程 中 的 方 法 运 用 、 标 题 与 内 容 、 数 据 来 源 无 出处 、 判 断 推 理 没 有 充 足 的 理 由 ）5、

17、 写 作 有 错 误（ 1） 评 估 结 果 中 没 有 说 明 币 种 ， 没 有 进 行 大 写 。 （ 2） 对 外 币 表 达 的 结 果 ， 没 有 写 明 折 算 成人 民 币 的 汇 率 。（ 3） 表 达 形 式 不 科 学二 、 估 价 方 法 选 用 上 的 错 误1、 只 使 用 了 一 种 估 价 方 法 2、 能 用 市 场 比 较 法 的 没 有 用 。3、 收 益 性 房 地 产 的 估 价 ， 未 选 用 收 益 法 作 为 其 中 的 一 种 估 价 方 法 。4、 具 有 投 资 开 发 或 再 开 发 潜 力 的 房 地 产 的 估 价 ， 未 选 用 假

18、 设 开 发 法 作 为 其 中 的 一 种 估 价 方法 。5、 适 宜 采 用 多 种 估 价 方 法 进 行 估 价 的 ， 没 有 同 时 采 用 多 种 估 价 方 法 进 行 估 价 。 估 价 方 法 的选 用 没 有 结 合 估 价 对 象 的 特 点 或 不 符 合 有 关 的 规 定1、 报 告 书 漏 项 （ 如 ： 缺 少 评 估 依 据 、 报 告 有 效 期 等 ） 。2、 估 价 对 象 描 述 不 全 。（ 1） 缺 少 房 地 产 权 利 状 况 描 述 ； （ 如 ： 没 说 明 土 地 使 用 权 性 质 、 土 地 取 得 时 间 、 使 用 年 限 ，

19、房 屋 所 有 权 情 况 等 ）（ 2） 土 地 实 物 描 述 不 全 面 （ 如 ： 没 说 明 坐 落 、 地 形 、 地 势 、 四 至 环 境 、 土 地 开 发 利 用 状 况 ） ；（ 3） 建 筑 物 实 物 描 述 不 全 面 （ 没 说 明 分 栋 建 筑 面 积 、 规 划 条 件 等 ） ；（ 4） 区 域 及 个 别 因 素 描 述 不 具 体 ；（ 5） 租 赁 情 况 交 待 不 清 。 （ 如 ： 没 说 明 租 金 标 准 、 租 赁 期 限 ）3、 选 用 的 估 价 方 法 不 妥 （ 有 收 益 的 应 当 优 先 选 用 收 益 法 ， 比 较 实

20、例 多 的 应 优 先 用 比 较 法 ）4、 各 种 评 估 方 法 中 的 错 误 ：一 、 比 较 法 ：1、 可 比 实 例 选 择 不 当 （ 如 ： 实 例 的 面 积 过 大 过 小 、 交 易 日 期 与 估 价 时 点 相 隔 过 长 ， 超 过 1年 ） ； 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称2、 可 比 实 例 的 币 种 未 说 明 ；3、 建 立 价 格 可 比 基 础 时 ， 汇 率 选 择 错 误 ；4、 非 正 常 交 易 情 况 的 要 进 行 交 易

21、 情 况 修 正 ；5、 日 期 修 正 计 算 错 误 ；6、 因 素 修 正 时 ， 将 修 正 方 向 搞 反 ， 分 子 分 母 颠 倒 ， 土 地 未 作 年 期 修 正 ；7、 在 比 较 情 况 说 明 时 判 断 有 差 异 应 予 修 正 ， 但 在 实 际 计 算 中 未 修 正 ；9、 计 算 结 果 有 错 ；10、 可 比 实 例 的 状 况 必 须 是 取 其 在 成 交 日 期 时 的 状 况 ；11、 不 同 性 质 的 房 地 产 （ 如 ： 居 住 、 工 业 等 ） ， 其 因 素 修 正 时 选 取 的 侧 重 点 和 权 重 应 不 同 （ 房地 产

22、估 价 理 论 与 方 法 ） ；二 、 收 益 法1、 求 有 效 毛 收 入 时 要 采 用 客 观 收 入 （ 即 不 能 仅 依 据 某 一 个 案 例 的 收 入 情 况 确 定 ） ；2、 要 分 析 未 来 收 益 变 化 的 趋 势 ， 不 能 只 看 当 前 收 益 情 况 ；3、 如 果 有 已 出 租 情 况 ， 要 根 据 租 赁 合 同 的 约 定 ， 分 租 赁 期 内 （ 采 用 约 定 租 金 ） 和 租 赁 期 外（ 采 用 市 场 租 金 ） 两 种 情 况 分 别 计 算 ；4、 采 用 比 较 法 求 客 观 收 入 时 ， 几 个 比 较 实 例 应

23、与 估 价 对 象 有 可 比 性 ；5、 计 算 毛 收 入 时 套 用 的 天 数 错 误 、 面 积 错 误 （ 应 扣 减 的 未 扣 减 ） ；6、 计 算 毛 收 入 时 未 考 虑 空 置 率 （ 或 入 住 率 ） ；7、 计 算 费 用 时 ， 房 产 税 应 按 租 金 12%计 算 ；8、 计 算 费 用 时 漏 项 ， 如 漏 管 理 费 等 （ 直 接 经 营 型 房 地 产 漏 扣 商 业 利 润 ） ；9、 计 算 费 用 时 多 项 （ 如 ： 不 能 将 折 旧 费 、 土 地 摊 提 费 、 抵 押 贷 款 利 息 、 所 得 税 等 计 入 ） （ 房地

24、产 估 价 理 论 与 方 法 ） ；10、 某 些 计 费 基 数 未 说 明 基 数 数 值 的 来 源11、 资 本 化 率 的 选 取 未 说 明 求 取 方 法 和 来 源 ；12、 安 全 利 率 选 取 不 当 （ 应 选 取 一 年 期 定 期 存 款 利 率 或 一 年 期 国 债 利 率 ） ；13、 收 益 年 限 的 确 定 未 说 明 来 源 （ 一 般 是 因 为 前 面 缺 少 权 利 描 述 造 成 的 ） ；14、 计 算 错 误15、 最 终 综 合 确 定 估 价 结 果 时 没 说 明 理 由 。16、 评 估 结 论 没 有 大 写 ；17、 将 价

25、格 类 型 说 错 （ 比 准 价 格 、 收 益 价 格 、 积 算 价 格 ） ；18、 抵 押 评 估 时 ， 未 说 明 未 来 市 场 变 化 风 险 和 短 期 强 制 处 分 等 因 素 对 抵 押 价 值 的 影 响 。三 、 假 设 开 发 法房 地 产 价 值 =开 发 完 成 后 房 地 产 价 值 -开 发 成 本 -管 理 费 用 -投 资 利 息 -销 售 税 费 -开 发 利 润-投 资 者 购 买 待 开 发 房 地 产 应 交 税 费1、 不 同 类 型 的 房 地 产 应 根 据 市 场 情 况 分 别 估 算 未 来 市 价 ；2、 不 能 遗 漏 应 扣

26、 除 项 （ 如 ： 开 发 利 润 。 评 估 毛 地 时 还 应 扣 除 拆 迁 安 置 费 ） ；3、 利 息 计 算 时 ， 计 算 基 数 中 漏 项 或 多 项 。 （ 如 ： 销 售 税 费 一 般 不 计 息 ） ；4、 动 态 方 法 计 算 时 ， 不 应 考 虑 投 资 利 息 的 估 算 和 开 发 利 润 的 估 算 ；5、 开 发 利 润 估 算 时 ， 要 注 意 计 算 基 数 与 利 润 率 的 对 应 。四 、 成 本 法 （ 未 考 过 ）房 地 产 价 格 =土 地 取 得 成 本 +开 发 成 本 +管 理 费 用 +投 资 利 息 +销 售 税 费

27、+开 发 利 润1、 费 用 构 成 不 完 整 ， 漏 项 （ 如 ： 缺 正 常 利 税 ） ；2、 取 费 时 采 用 的 是 项 目 实 际 发 生 额 ， 未 说 明 是 否 符 合 当 地 现 时 社 会 一 般 成 本 （ 即 要 区 分 实际 成 本 和 客 观 成 本 ， 采 用 重 置 成 本 ， 不 能 用 重 建 成 本 ） ； 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称3、 成 本 法 计 算 贷 款 利 息 时 应 用 复 利 ， 不 能 用 单 利 。 基 数 为

28、 土 地 取 得 成 本 开 发 成 本 管 理费 用 ） ；4、 成 本 法 计 算 贷 款 利 息 时 计 息 期 有 错 ；5、 计 算 公 式 有 错 （ 积 算 价 格 =重 新 购 建 价 格 -折 旧 ） ；6、 要 根 据 市 场 供 求 分 析 来 最 终 确 定 评 估 值 （ 体 现 在 经 济 折 旧 的 确 定 上 ） ；7、 开 发 利 润 计 算 时 ， 不 同 的 利 润 率 要 对 应 不 同 的 计 算 基 数 （ 房 地 产 估 价 理 论 与 方 法 ）A.直 接 成 本 利 润 率 对 应 的 基 数 : （ 土 地 取 得 成 本 +开 发 成 本

29、）B.投 资 利 润 率 对 应 的 基 数 : （ 土 地 取 得 成 本 +开 发 成 本 +管 理 费 用 ）C.成 本 利 润 率 对 应 的 基 数 : （ 土 地 取 得 成 本 +开 发 成 本 +管 理 费 用 +销 售 税 费 ）D.销 售 利 润 率 对 应 的 基 数 : （ 开 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值 ）8、 计 算 折 旧 时 ， 建 筑 物 的 经 济 寿 命 从 建 筑 物 竣 工 验 收 合 格 之 日 起 计（ 1） 建 筑 物 经 济 寿 命 早 于 土 地 使 用 年 限 ， 按 建 筑 物 经 济 寿 命 计 ；（ 2） 建 筑 物 经

30、济 寿 命 晚 于 土 地 使 用 年 限 ， 按 建 筑 物 实 际 经 过 年 数 加 上 土 地 使 用 权 剩 余 年 限计 算 折 旧 （ 房 地 产 估 价 理 论 与 方 法 ）9、 选 择 评 估 方 法 时 要 注 意 ： 由 于 成 本 法 对 旧 房 的 估 价 更 难 一 些 ， 所 以 一 般 用 它 来 对 新 房 评估 更 合 适 房 地 产 估 价 报 告 常 见 错 误一 、 不 完 整估 价 报 告 书 不 完 整 ： 根 据 要 求 应 该 有 8 项1、 封 面2、 目 录3、 致 委 托 方 函4、 估 价 师 声 明5、 估 价 的 假 设 条 件6

31、、 估 价 结 果 报 告7、 估 价 技 术 报 告8、 附 件二 、 漏 项（ 一 ） 估 价 结 果 报 告 书 漏 项1、 委 托 方2、 估 价 方3、 估 价 对 象4、 估 价 目 的5、 估 价 时 点6、 价 值 定 义7、 估 价 依 据8、 估 价 原 则9、 估 价 方 法10、 估 价 结 果11、 估 价 人 员12、 作 业 日 期13、 报 告 应 用 有 效 期（ 二 ） 估 价 技 术 报 告 书 漏 项 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称1、 个

32、别 因 素 分 析 （ 见 八 ）2、 区 域 因 素 分 析 （ 见 八 ）3、 市 场 背 景 分 析 （ 过 去 市 场 、 现 在 市 场 、 可 预 见 未 来 的 本 地 区 本 类 房 地 产 市 场 分 析 ）4、 最 高 最 佳 使 用 分 析5、 估 价 方 法 的 运 用 ： 估 价 技 术 思 路 、 选 用 估 价 方 法 的 理 由 ；6、 估 价 测 算 过 程7、 估 价 结 论 的 确 定 ：估 价 对 象 描 述 应 包 括 自 然 状 况 和 权 益 状 况 ：土 地 应 说 明 ： 名 称 、 坐 落 、 面 积 、 形 状 、 四 至 、 周 围 环

33、境 、 景 观 、 基 础 设 施 完 备 程 度 、 土 地平 整 程 度 、 地 势 、 地 质 、 水 文 、 规 划 限 制 条 件 、 利 用 现 状 、 权 属 状 况 等 ；建 筑 物 应 说 明 ： 名 称 、 坐 落 、 面 积 、 层 数 、 建 筑 结 构 、 装 修 、 设 施 设 备 、 平 面 布 置 、 工 程 质量 、 建 成 年 月 、 维 护 、 修 养 、 使 用 情 况 、 公 共 配 套 设 施 完 备 程 度 、 利 用 现 状 、 权 属 状 况 等 。三 、 描 述 不 清 错 误 ：（ 一 ） 权 益 方 面 ：1、 土 地 使 用 人2、 土

34、 地 使 用 的 性 质 （ 出 让 、 划 拨 ； 长 期 用 地 还 是 临 时 用 地 ； 何 时 取 得 、 取 得 方 式 、 法 律 文书 证 明 等 ）3、 土 地 使 用 年 限4、 土 地 的 规 划 用 途5、 有 无 土 地 使 用 权 证 、 所 用 证6、 是 否 共 有 、 部 分 产 权7、 产 权 有 无 争 议（ 一 ） 土 地 物 理 状 况 方 面1、 土 地 “ 生 熟 ” 程 度 描 述 不 清2、 土 地 地 价 类 别 交 代 不 清 （ 几 类 用 地 、 商 业 、 工 业 ）3、 土 地 用 途 交 代 不 清 （ 商 、 工 、 住 宅 ）

35、4、 建 筑 容 率 不 清5、 建 筑 密 度 不 清6、 绿 化 比 例 不 清其 中 （ 3、 4、 5、 6 为 规 划 中 确 定 的 指 标 ， 以 规 划 审 批 件 为 准 ， 不 可 假 设 ）（ 二 ） 房 地 产 中 的 土 地 ：1、 土 地 面 积 、 形 状 等2、 土 地 四 至（ 1、 2 归 类 为 一 个 错 误 ）（ 三 ） 建 筑 物 方 面 ：1、 房 屋 用 途 不 清 （ 如 有 土 地 用 途 ， 视 为 清 晰 ）2、 房 屋 结 构 不 清 （ 房 屋 层 数 ）3、 房 屋 建 成 年 代 不 清4、 房 屋 的 状 况 （ 分 为 完 整

36、 、 在 建 工 程 ）5、 房 屋 装 修 （ 主 要 指 宾 馆 、 洒 店 ， 住 宅 不 用 交 代 ）（ 2， 3 错 误 可 描 述 为 建 筑 物 实 物 状 况 交 代 不 清 ）四 、 选 用 估 价 方 法 错 误 ：选 用 估 价 方 法 应 遵 循 的 原 则1、 有 大 量 可 比 实 例 （ 选 用 市 场 比 较 法 ， 并 以 该 法 为 主 ） 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称2、 具 有 预 期 收 益 （ 收 益 法 作 为 其 中 一 个 方

37、法 ）3、 具 有 开 发 或 待 开 发 潜 力 （ 选 用 假 设 开 发 法 ）4、 无 上 述 条 件 的 选 用 成 本 法五 、 估 价 路 线 方 面 常 见 错 误 ：（ 一 ） 损 害 赔 偿 房 地 产 评 估1、 损 害 前 和 损 害 后 房 地 产 状 况 掌 握 不 清2、 没 有 考 虑 间 接 损 失 （ 残 值 清 理 费 用 、 造 成 收 益 下 降 ）（ 二 ） 拍 卖 底 价 的 评 估1、 强 制 处 分 对 房 地 产 价 格 的 影 响 ；2、 快 速 变 现 使 交 易 价 格 相 对 正 常 价 格 较 低 ；3、 市 场 需 求 面 、 推

38、 广 力 度 小 ， 造 成 成 效 价 格 低 于 正 常 价 格 ；4、 消 费 者 心 理 因 素 ；5、 购 买 者 需 额 外 支 出 （ 支 付 拍 卖 机 构 的 佣 金 ）6、 技 术 路 线 ： 首 先 确 定 正 常 市 场 价 格 ； 分 析 拍 卖 市 场 成 交 价 格 水 平 与 正 常 市 场 价 格 水 平 的调 减 幅 度 ； 按 照 这 个 偏 低 的 幅 度 对 估 价 结 果 调 减 。 调 减 幅 度 来 源 ： 源 自 拍 卖 市 场 价 格 水 平 与正 常 房 地 产 价 格 水 平 的 比 较（ 三 ） 旧 房 地 产 评 估估 价 对 象 的

39、 状 况 ， 应 对 重 置 价 标 准 进 行 必 要 修 正（ 四 ） 比 较 法 、 收 益 法 评 估 时 不 应 该 扣 除 折 旧注 ： 1、 交 易 实 例 选 取 时 成 新 率 与 估 价 对 象 不 一 致 不 能 用2、 同 等 来 源 、 同 等 规 模 收 益 与 估 价 对 象 创 造 收 益 应 等 同（ 五 ） 房 地 产 保 险 评 估1、 不 能 考 虑 土 地 的 价 值 ；2、 保 险 事 故 后 损 失 评 估 时 ， 应 考 虑 估 价 范 围 是 否 包 括 间 接 损 失 ， 并 在 估 价 时 说 明 是 否 包 括间 接 损 失 ；3、 投

40、保 时 的 估 价 可 按 房 产 的 投 保 的 实 际 价 值 确 定 ， 也 可 按 保 险 事 故 发 生 时 的 实 际 价 值 ；4、 可 修 复 ， 宜 采 用 修 复 的 费 用 为 损 失 价 值 ； 不 可 修 复 的 ， 特 别 注 意 扣 减 房 地 产 受 损 后 的 残余 价 值 ；（ 六 ） 划 拨 国 有 土 地 房 地 产 抵 押 评 估 应 注 重 预 期 风 险 （ 预 期 风 险 会 降 低 估 价 对 象 的 价 值 的 因素 应 考 虑 ， 预 期 不 确 定 的 收 益 或 升 值 较 少 或 不 考 虑 ） ； 分 析 市 场 变 现 能 力 ；

41、 应 考 虑 抵 押 期 间的 耗 损 ； 应 考 虑 扣 除 上 缴 国 家 土 地 使 用 权 出 让 金 部 分（ 七 ） 司 法 诉 讼 评 估 应 当 注 意 委 托 人 要 求 评 估 的 评 估 时 点 时 的 房 地 产 状 况 和 市 场 状 况（ 八 ） 运 用 各 种 方 法 评 估 的 结 果 应 当 进 行 综 合 处 理 ， 如 有 调 整 ， 应 阐 述 理 由 （ 多 种 估 价 方 法结 果 综 合 取 平 均 值 ； 数 学 方 法 求 取 综 合 结 果 的 基 础 上 ， 应 考 虑 一 些 不 可 量 化 的 价 格 影 响 因 素 ；结 果 的 取

42、整 ； 确 认 结 果 ）（ 九 ） 房 地 产 合 并 估 价 ：1、 合 并 前 后 价 格 的 计 算 要 客 观 、 准 确2、 增 值 额 的 分 配 要 准 确 、 合 理 ， 应 遵 循 估 价 中 的 贡 献 原 则 来 确 定 ； （ 按 各 自 的 单 价 为 基 础分 配 ； 各 自 的 面 积 为 基 础 分 配 ； 各 自 的 总 价 为 基 础 分 配 ）（ 十 ） 各 参 数 选 择 应 说 明 理 由六 、 估 价 方 法 运 用 错 误 ：（ 一 ） 比 较 法难 点 ： 交 易 修 正1、 选 择 的 可 比 实 例 描 述 不 清 房 地 产 估 价 师

43、案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称（ 1） 、 交 易 日 期 描 述 不 清（ 2） 、 交 易 情 况 描 述 不 清 （ 买 卖 、 抵 押 、 租 赁 、 利 害 关 系 人 交 易 等 ）（ 3） 、 交 易 的 价 格 描 述 不 清 （ 单 价 、 总 价 、 交 易 规 模 、 币 种 、 单 位 ）（ 4） 、 交 易 房 地 产 状 况 不 清 （ 现 房 、 期 房 、 结 构 、 装 修 等 ）（ 5） 、 付 款 方 式 （ 一 次 性 、 分 期 ）（ 6） 、 交 易 时 可 比

44、 实 例 的 规 模 （ 建 筑 规 模 、 占 地 规 模 ）上 述 ， 一 点 描 述 不 清 为 一 错 点 。2、 选 择 可 比 实 例 可 比 性 差（ 1） 、 相 同 地 区 或 同 一 供 求 圈 内（ 2） 、 用 途 应 相 同（ 3） 、 建 筑 结 构 相 同（ 4） 、 建 筑 规 模 应 相 当（ 5） 、 权 利 性 质 应 相 同 （ 主 要 是 土 地 ）（ 6） 、 交 易 类 型 与 估 价 目 的 应 相 同（ 7） 、 可 比 实 例 交 易 成 交 日 期 与 估 价 时 点 应 接 近（ 8） 、 交 换 价 格 可 修 正 为 正 常 交 易

45、价 格3、 四 项 修 正 错 误 ： 单 项 修 正 不 超 过 20%， 综 合 修 正 不 超 过 30%；综 合 修 正 =各 项 修 正 幅 度 绝 对 值 和只 有 这 样 交 易 实 例 才 可 能 修 正 为 正 常 价 格4、 系 数 修 正 方 面 的 错 误（ 1） 、 修 正 项 目 错 误 ：（ 2） 、 修 正 方 向 错 误 ： 分 子 、 分 母 修 正 颠 倒 （ 日 期 为 分 子 ， 其 它 为 分 母 ） ； 修 正 上 下 方 向 调整 错 误 ；5、 可 比 实 例 房 地 产 状 况 的 修 正 应 采 取 交 易 当 时 的 状 况6、 交 易

46、日 期 修 正 时 ， 修 正 基 数 没 有 采 取 交 易 当 时 的 价 格 水 平 （ 主 要 是 汇 率 选 取 ）7、 加 权 综 合 处 理 确 定 估 价 结 果 时 ， 前 后 矛 盾 ：交 易 日 期 、 交 易 情 况 接 近 估 价 时 点 ， 权 数 应 大 ； 区 域 因 素 、 个 别 因 素 较 差 ， 权 数 应 小 ；（ 二 ） 收 益 法难 点 ： 各 扣 除 项 目 的 界 定 ； 资 本 化 率 的 确 定1、 确 定 纯 收 益 常 见 错 误 ：出 租 型 房 地 产 ：（ 1） 收 入 应 包 括 有 效 毛 租 金 收 入 和 租 赁 保 证

47、金 、 押 金 等 的 利 息 收 入（ 2） 出 租 房 地 产 ， 扣 除 项 目 应 符 合 规 定 （ 根 据 租 约 ， 可 扣 除 维 修 费 、 管 理 费 、 保 险 费 、 房地 产 税 、 租 赁 代 理 费 等 ）（ 3） 应 考 虑 租 赁 合 同 的 约 定 （ 合 同 有 效 期 内 采 用 合 同 约 定 的 租 金 ， 之 外 要 采 用 客 观 租 金 ）（ 4） 不 采 用 实 际 收 益 ， 而 采 取 客 观 收 益 ；（ 5） 考 虑 出 租 率 ；（ 6） 收 益 中 应 包 括 有 形 、 无 形 收 益自 营 型 房 地 产 ：（ 1） 、 扣

48、除 项 目 一 定 全 面经 营 型 净 收 益 =销 售 收 入 -销 售 成 本 -经 营 费 用 -销 售 税 金 -管 理 费 用 -财 务 费 用 -商 业 利 润生 产 型 净 收 益 =销 售 收 -生 产 成 本 -销 售 费 用 -销 售 税 金 -管 理 费 用 -财 务 费 用 -厂 商 利 润（ 2） 、 注 意 收 益 的 客 观 性（ 3） 、 扣 除 设 备 带 来 的 收 益 房 地 产 估 价 师 案 例 与 分 析 考 试 解 题 方 法 精 华 版一 建 二 建 造 价 师 消 防 工 程 师 房 估 师 职 称（ 4） 、 考 虑 扣 掉 不 属 房 地

49、 产 带 来 的 收 益（ 5） 、 注 意 重 复 计 算 （ 企 业 自 营 房 屋 ； 酒 店 配 电 房 、 大 堂 等 易 重 复 计 算 ）大 堂 为 整 个 酒 店 服 务 ， 不 能 单 独 计 算 ， 床 位 、 餐 饮 已 包 含 大 堂 ； 配 电 室 为 整 个 酒 店 服 务 ， 不能 单 独 计 算 价 格2、 资 本 化 率 选 用 常 见 错 误 ：（ 1） 资 本 化 率 选 用 的 方 法 要 正 确（ 2） 注 意 资 本 化 率 的 客 观 性（ 3） 注 意 说 明 资 本 化 率 的 来 源（ 4） 不 要 采 用 非 本 类 房 地 产 的 资 本 化 率（ 5） 要 侧 重 投 资 收 益 率 （ 投 资 收 益 率 、 XX 增 加 率 等 应 用 投 资 ）3、 有 效 收 益 年 限 的 确 定 的 错 误 ：（ 1） 没 有 特 殊 说 明 将 房 屋 的 耐 用 年 限 、 土 地 使 用 期 为 寿 命 年 限（ 2） 带 租 约 的 ， 应 考 虑 租 约 期 与 非 租 约 期 的 区 别（ 3） 不 能 将 房 地 产 的 建 设 期 作 为 收 益 年 限（ 4） 确 定 有 效 收 益 年 限 理 由 要 充 分（