2017-2018链家-集中式长租公寓白皮书.pdf

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1、集中式长租公寓白皮书链家研究院2017201801集中式长租公寓白皮书2018，慢一点回顾过去的几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史，这些在“盐碱地”上成长起来的企业，基本经历了一个相对完整的运营管理周期，运营能力得到一定程度的验证，因而也获得了资本市场的认可，估值超过200亿的企业已经出现，估值超过10亿的创业公司已经不在少数。这是行业初步形成的第一个标志，即出现了一批被验证、可持续运营的品牌机构。第二个重要标志是公寓产业链的形成，在房源、开发、运营、资金、管理等关键节点都已出现相对完整的服

2、务链条，围绕着运营效率和租客体验衍生出了租赁信息平台、管理系统、租赁金融、保洁维修等各细分行业，以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。回顾过去的一年，2017可以说是我国长租公寓超高速增长的一年。从需求端看，床位、单间、整租，低端、中端、高端，围绕流动人口、年轻白领、家庭等全年龄、全周期的产品线已经相当丰富。从供给端看，集体租赁土地入市、全国近120块自持性租赁住宅用地连续推出，从而形成增量开发与存量盘活相互补充的两个租赁市场。从运营端看，包租模式已经升级迭代，轻重结合、资管分离、租赁平台等商业模式的创新加速，全产业链的运营能力有所提升。从金融端看，租赁金融试点不断落地，多起REITs产品发行

3、，风险资本大量涌入长租公寓领域，银行开始为租赁市场提供授信支持，金融机构与开发企业、运营公司的合作愈加密切。从政策端看，行业监管更加规范，从顶层的供应规划、租约保障到具体的消防审查，都日趋规范，行业环境不断重塑。然而，抛开表面上纷繁复杂的变化，站在今天这样一个亢奋的时间点，我们更需要冷静地看待租赁、看待公寓，真正让我们看清这个世界的，不是我们的眼睛，而是我们的洞察，我们的认知能力。第一，租赁是一个慢活，快不了，慢才是真正的能力。规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。1万间与5万间的规模所需要打磨的能力是完全不同的，做到1万间，不等于可能做到5万间。但是如果能够做到50万间，就有可能在很短的时间

4、内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是规模效率的变化曲线是非线性的。5万间以内的规模效率不高、10万间级别的规模效率中性、50万间级别的规模效率很大，因此，第一个5万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么95%的品牌公寓企业的规模都小于这个量级的原因。同时，这个量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死亡为代价。02第二，长租公寓的核心是运营，运营的核心在于房、资金和租赁关系的管理与服务。房是资产、房是起点，如果拿房成本太高、库存结构不合理，运营能力再强，也无法保证收益。从人的角度看，租赁运营最大的挑战是出租周期太短，集中式公寓的租期往往不

5、超过10个月，分散式不超过8个月，对于这样的周期结构，出租率和空置期的管理是非常大的挑战。特别是对于开发商转型公寓运营的企业，尤其要关注这一点，开发和公寓是完全不同的两个生意，开发的核心是高周转，公寓的核心是运营，开发出来不等于出租出去，原则上，房子建成，才是租赁服务的开始。第三，租赁空间很大，但是不会爆发，租金涨幅有限，甚至会周期性下降。从长期趋势看，租金的市场规律是租金收入弹性几乎为一个常态，对于一线常数，大概是1-1.5之间，换言之，收入上涨10%，租金最多上涨15%；二线城市大概在1左右，三四城市远远小于1，甚至为负，这些城市基本不需要做租赁。例如，近十年，一线及重点二线城市租金均呈现

6、上涨趋势，其中一线城市租金涨幅最快，北京租金涨幅达到90.32%，二线重点城市租金涨幅次之，杭州租金涨幅61.74%，南京租金涨幅56.67%。从周期角度看，2017年租金变化趋势出现一些的明显的特点：总体上，租金涨幅放缓，不少城市租金水平与去年基本持平，上海甚至出现负增长，只有北京和杭州实现了良好的增长记录，实现了8%左右的涨幅。这里暗含的主要问题可能是：一方面是近年来人均收入增长速度的下降在租赁市场上的反应；另一方面是2017年以来，针对租赁市场的支持性政策对供给端的影响更大，使得开发商、国有企业、创业公司等进入速度明显加快，特别是上海市场，各种类型的品牌公寓企业明显增多，其中集中式公寓的

7、增量更为显著。在这种情况下，2018年，我们需要关注租赁市场的潜在风险，尤其是高杠杆、高价拿房的租赁运营企业，会遇到一定的压力。总之，2018年，慢一点！慢点走，才能走得更远！链家研究院院长03集中式长租公寓白皮书第2章 我国集中式长租公寓政策与供应分析172.1行业政策汇总172.1.1 中央政策回顾192.1.2 地方政策回顾1.3供应结构11111.3.1 测算逻辑121.3.2 现状分析131.3.3 未来预测081.2 市场规模081.2.1 规模现状091.2.2 国际比较101.2.3 未来预测第1章 我国集中式长租公寓行业现状071.1 行业定义071.1.1 定义071.1.

8、2 优势071.1.3 房源获取目 录04303.2 运营模式及产品分析303.2.1 机构运营模式分析343.2.2 集中式长租公寓产品解析第3章 行业机构端详解263.1企业发展历程及分类263.1.1 我国长租公寓发展历程273.1.2 机构运营企业分类解析202.2 政策障碍242.3租赁供给计划202.2.1 企业端232.2.2 租客端374.1 公寓租客信息特征第4章 北京公寓租客需求分析474.3 租赁渠道504.4 公寓租客租赁痛点504.5 房屋偏好454.2 居住环境目 录05集中式长租公寓白皮书5455575859展望1：长周期看，供不应求，政策造就蓝海市场展望3：10

9、00间以上的大盘比例增加，运营效能要求更高展望5：国家队大规模进入，B2C份额提升，龙头企业规模达百万间展望7：产品线多元化，蓝领和金领市场渐热展望9：“互联网+租赁”由营销向制造业和生活服务全产业链渗透第5章 行业展望5456575959展望2：去杠杆带来的金融风险，加杠杆扩张规模的企业面临更大金融风险展望4：供给放量过快导致出租率下降，租金水平受影响展望6：租客端的扶持政策陆续出台，租客支付能力提高展望8：行业管理智能化提升，人工智能造就“无人公寓”展望10：政府线下监管更严格，消防报批难度增加，助推品牌公寓市场占有率提升目 录06我国集中式长租公寓行业现状107集中式长租公寓白皮书1.1

10、 行业定义1.1.1 定义集中式长租公寓，是指房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。1.1.2 优势相较分散式公寓、个人住宅等租赁型产品，集中式长租公寓具备四类优势：（1）管理成本低，房源集中、租约稳定，运营的人房比更低；（2）有公共空间，加之客群特征较为相近，可开展多样的社区活动，有助拓展收入来源并增加客户黏性；（3）易于建立品牌标识，提供标准化的服务，增加产品溢价; （4）物业签约的年限长，经营更稳定。1.1.3房源获取方式房源获取方式有包租、自持、加盟/托管3种。（1）自持：重资产模式，需大量资金竞拍、收购，分自持新建地块（40或70年

11、）和收并购二手项目两种，多需股权融资辅助；（2）包租：轻资产模式，需以包租形式跟国企、政府、二房东签订租赁合同，原物业类型有厂房、商办、宿舍、酒店等，约定租赁期限（分散式3-5年，集中式10-15年）和租赁期间租金涨幅标准（一般每三年涨5-10%），经过改造装修后投入运营；（3）加盟/托管：零资产模式，输出管理团队和品牌资源，利润来源于加盟费或托管费、超标营业额提成，或按股份进行分成。集中式长租公寓要素示意图片来源：http:/集中布置公共空间长期租约专业品牌081.2 市场规模1.2.1 规模现状我国拥有13.7亿人口，租赁人口目前为1.68亿，2016年我国的租金GMV约为1.2万亿。从国

12、际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为1万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约为7200亿。我国一线市场公寓数量占比60%，租金规模约324亿；二线及其他市场以杭州、南京、苏州及西安为代表，公寓数量占比40%，年租金规模约86亿。全国及重点城市市场发展现状全国重点城市集中式品牌公寓门店数量数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院上海北京广州深圳19%16%12% 12%一线城市占比60%西安杭州南京苏州其他5%10%6% 6% 14%二线城市占比40%050100150200250上海 北京 广州 深圳 杭州 南京 苏州 厦门 成都 西安 佛山

13、 天津 武汉 重庆 济南 福州 大连 青岛 东莞 长沙09集中式长租公寓白皮书全国来看，集中式品牌公寓主要分布在一线城市，在人口流入及经济基础较好的二线城市也有分布。一线城市中，北京、上海集中式品牌公寓门店数量最多，杭州、南京等二线城市集中式品牌公寓门店数量已超50家，并呈快速扩张趋势。从集中式品牌公寓门店的区域分布看，华东地区以半数的占有比例遥遥领先。其次是华南，占比达25%。占比较少的区域为中部地区、西北和西南地区，受经济、人口、产业发展等因素的制约，集中式品牌公寓门店的数量占比不足5%。我国集中式品牌公寓门店的区域分布占比国际比较数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院1.2.2 国际比

14、较从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在30%左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%，在未来，我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。 0%10%20%30%40%50%60%70%美国日本德国英国中国现状中国未来租赁人口占比租赁房屋套数占比华北17%东北1%中部2%西北2%华东50%西南3%华南25%10B2C房源市场占比的国际比较数据来源：链家研究院从国际经验上看，B2C房源市场占有率平均在30%以上。日本的B2C市场占有率高达83%，我国目前B2C机构化占有率不到5%，机

15、构化运营的崛起将会是发展趋势。1.2.3 未来规模预测我国拥有较大的人口基数和快速发展的租赁需求，在政策的扶持下，租赁行业将会有较快发展，主要是增量新建、存量改造两部分。（1）增量：增加新增开发量，包括招拍挂地块中的自持面积及大量的集体土地供应。以此方式，使集体土地建设活动正规化，盘活集体土地的潜在价值，带动房地产的投资。未来五年主要城市租赁用房供应计划：北京50万套、上海70万套、广州15万套、深圳110万套（其中100万套存量房改造）、杭州8万套、郑州3.8万套。（2）存量：存量房的改造，通过对老旧住宅小区、破旧城中村、闲置商业、废弃厂房等的升级改造，成为青年公寓。影响有两点：一是工程改造

16、和室内外装修直接带动水泥、钢铁、建材、家居、家电、物流、人工等上下游产业；二是使这些低估的物业得到增值，成为金融产品标的，增加社会整体财富，未来资产证券化也为金融业的发展和个人机构投资注入了活力。机构个人业主0% 20% 40% 60% 80% 100%中国英国德国日本美国11集中式长租公寓白皮书1.3供应结构以全国租赁热点十个城市为例，重点对住房租赁市场的供应结构和机构占比进行分析。1.3.1 测算逻辑依托链家数据，对全国重点十城租赁住房现状供给结构进行估算，测算表和方法如下：1、 城市人口X租赁人口占比=租赁人口数2、 租赁人口数/每间平均居住人数=租赁房间总数3、 租赁住房总数=集中式公

17、寓+分散式公寓+城中村+个人普租（工厂宿舍、园区宿舍不在租赁人口预测范围内，公租房各地情况不同，暂按计入个人普租处理）4、 机构化比例=（集中式公寓+分散式公寓）/租赁房间总数5、 数据来自各城市统计局、中国知网文献、链家研究院全国重点十城租赁住房现状供给结构估算（2017年）数据来源：链家研究院城市租赁人口（万）租赁折算住宅（万间）个人普租 （万间）城中村（万间）分散式品牌公寓（万间）集中式品牌公寓（万间）机构化比例上海951 528 448.7 39.1 30.0 10.3 7.6%北京862 479 242.3 187.4 45.0 4.1 10.3%广州490 327 218.6 10

18、0.0 5.0 3.0 2.4%深圳590 393 127.8 255.0 8.0 2.5 2.7%成都465 310 221.8 82.8 4.0 1.4 1.7%天津449 299 226.6 70.0 2.0 0.6 0.9%苏州248 165 153.7 4.6 5.0 2.0 4.2%武汉299 199 147.6 47.0 3.6 0.9 2.3%杭州236 157 103.6 39.4 12.0 2.4 9.2%南京212 141 124.1 7.9 7.0 2.3 6.6%12集中式品牌公寓1%城中村27%分散式品牌公寓8%个人普租64%1.2.1 现状规模（1）个人普租和城中

19、村是供应主体十城整体来看，个人普租占比超2/3,城中村占比超1/4，机构化房源占比仅为5%。城市间差别很大，深圳城中村比例最高，近70%的租赁住房供应都集中在城中村，北京这一比例也超过1/3；个人普租仍是大多数城市的主流，苏州这一比例最高，超90%。全国重点十城各类租赁住宅供给占比（总体情况）全国重点十城各类租赁住宅供给占比（分城市）数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0上海北京广州深圳成都天津苏州武汉杭州南京集中式品牌公寓（万间）城中村（万间）分散式品牌公寓（万间）个人普租（万间）13集中式长租公寓白皮书（2）机

20、构化占比：北京和长三角领先从租赁热点的十城来看，呈现明显的“北京和长三角地区城市领先”特征：一是北京比例最高，为10.3%，是唯一超过10%的城市。二是长三角四城（平均6.9%）高于京津冀（平均5.6%）、珠三角（平均2.6%），杭州、上海、南京、苏州位列前茅，远远领先珠三角和中西部地区城市。全国重点十城住房租赁行业机构化占比数据来源：链家研究院1.3.3 未来预测综合各地“十三五”人口规划和过去人口变动情况，对未来十城租赁人口进行预测。同时结合各地未来三到五年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度，得到2021年租赁住房供给结构。机构化占比方面，各城市都有2-5倍的增幅，上海、深圳

21、涨幅最高，这得益于两个城市100万套机构化管理计划（深圳100万套收储；上海70万套新建+30万套收储）。北、上、深三个一线城市的变化逐步趋于国际发达城市（纽约60% 东京90%）水平，未来每3个租客中将有1个是与专业机构直接签约；杭州比例超过1/5，是二线城市中机构化租赁的龙头；6个城市比例超过10%。B2C将越来越成为租赁人群选择的新型住房解决方式。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%北京 杭州 上海 南京 苏州 深圳 广州 武汉 成都 天津14全国重点十城租赁住房未来供给结构预测（2021年）数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院城市租赁人口（万）租赁折算住宅（

22、万间）个人普租 （万间）城中村（万间）分散式品牌公寓（万间）集中式品牌公寓（万间）机构化比例上海1053 585 476.0 31.3 60.0 115.3 30.0%北京979 544 235.8 149.9 90.0 79.1 31.1%广州649 433 234.0 80.0 10.0 25.5 8.2%深圳694 463 144.7 155.0 16.0 117.5 28.9%成都622 415 258.8 66.2 8.0 8.9 4.1%天津537 358 245.9 56.0 4.0 3.6 2.1%苏州278 185 171.3 3.7 10.0 9.5 10.5%武汉366

23、244 203.9 37.6 7.2 6.2 5.5%杭州271 181 118.4 31.5 24.0 14.4 21.3%南京232 155 146.7 6.3 14.0 9.8 15.4%全国重点十城租赁住房未来供给结构预测（2021年）0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 700.0上海2021上海2017北京2021北京2017广州2021广州2017深圳2021深圳2017成都2021成都2017天津2021天津2017苏州2021苏州2017武汉2021武汉2017杭州2021杭州2017南京2021南京2017个人普租（万间） 城中村（

24、万间） 分散式品牌公寓（万间） 集中式品牌公寓（万间）15集中式长租公寓白皮书全国十城B2C份额现状与未来发展预测数据来源：链家研究院0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%上海 北京 广州 深圳 成都 天津 苏州 武汉 杭州 南京现状2017未来202116我国集中式长租公寓政策与供应分析217集中式长租公寓白皮书2.1行业政策汇总2.1.1中央政策回顾我国从2013年首次提出建立“房地产长效机制”，“租购并举”逐渐成为新房地产时代的指导思想，建立健康可持续的房地产租赁市场成为房地产行业重要目标。中央政府从2015年初，开始制定一系列的政策

25、，鼓励支持租赁市场的发展。2017年10月，中央12次发文，明确租赁市场方向，促进行业快速前进，监管行业平稳有序发展。中央发布政策汇总发布日期 政策部门 条例名称 内容简要2015年1月住建部住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见提出政府要建立好租赁信息服务平台、培育住房租赁经营机构、鼓励开发商将其持有房源向社会出租、鼓励开发商将存量房转型做租赁型的养老或旅游地产、要求推进房地产投资信托基金试点，积极鼓励和引导国内外资金进入住房租赁市场。主要目的在于鼓励、支持大力发展住房租赁市场。2015年1月住建部、财政部等住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租

26、条件的通知放宽公民提取公积金支付房租的政策2015年10月税务总局国家税务总局公告2015年第73号 关于发布的公告按政府规定价格出租公有住房和廉租住房免征营业税、个人出租房屋减征个人所得税、个人出租住房房产税暂减按4%的税率征收2015年11月国务院办公厅国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见要积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态，并将其定性为生活性服务业，按照生活性服务业的政策给予支持。2016年2月国务院国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见建立购租并举的城镇住房制度；住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主；加快发展专业化住房租赁市场

27、。2016年3月国务院国务院批转国家发展改革委关于2016年深化经济体制改革重点工作意见的通知推进以满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，建立购租并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供给范围，住房保障实行实物保障与货币补贴并举，有条件的地区逐步转向以租赁补贴为主，发展住房租赁市场。18数据来源：链家研究院发布日期 政策部门 条例名称 内容简要2016年6月国务院办公厅国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见指导思想是“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。将在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳

28、定的住房租赁市场体系，在金融制度、业务模式等多个方面给予支持。2016年12月中央经济工作会议-要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年12月财经领导小组会议-规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，让全体人民住有所居2017年3月政府工作会议2017年政府工作报告坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多

29、层次需求，以政府为主提供基本保障2017年5月住建部住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）规定了租金支付方式、合同、租房人权益以及租赁市场规范。对政府管理处处理租赁市场纠纷进行规范；鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业；强化住房销售条件、销售程序等，强化了加强房地产中介行业，规范服务行为。2017年7月九部委关于人口净流入的大中城市加快住房租赁市场的通知支持相关国有企业转型为住房租赁企业，规定住房租赁企业申请工商登记经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部分将住房租赁企业登记租住人员信息接入暂住人口管理信息系统；建设政府租赁交易服务信息平台；加大对住房项目的信贷支持力度；鼓励住房租赁国有企业 闲置

30、和低效利用的国有厂房、商办用房等按规定改建为租赁住房；改建后租赁住房执行民水民店；对于落实梳理新建、改建租赁住房项目立项，建立快速审批通道。19集中式长租公寓白皮书2.1.2地方政策回顾在中央政策的指导下，截至今年11月份，全国超28城多次发布相关政策细化房地产租赁市场的监管细则。对于租赁市场的项目选址、申报主体及程序、运营模式、税收政策、租赁金融、集体土地租赁住房、企业培育、监管平台建设、公积金政策、工商支持、承租人支持、商改租政策、配套政策等多方面提出了细则，培育地方市场健康有序发展。从供应主体方面，北京、上海、广州、深圳及杭州强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动

31、作用，在此政策下，社会企业需谋求与政府合作的机会。从租户的支付能力层面的政策支持来看，北京、上海、深圳已经出台具体落地方案，支持公积金支付租金、公租房补贴及人才补贴、支持多样化市场补贴方式。从税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑州政策中明确，给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。在租赁金融方面，政府大力促进REITs试点等租赁金融的开展。据不完全统计，目前银行已为租赁市场提供了1.6万亿的授信支持。全国主要城市租赁政策发布情况数据来源：链家研究院城市保障租赁双方权益 增加租赁住房供应 发展住房租赁企业租赁交易服务平台公共服务权益住房公积金税收优惠其他权益保障租赁住房用地商业用房等改造个人房源

32、集体土地试点国有房屋租赁经营公司房地产开发企业房地产中介机构、物业服务企业北京上海深圳广州杭州南京郑州成都武汉合肥泰州202.2政策障碍1998年住房货币化改革以来，我国的居住供应体系主要以购买商品房和政府提供保障房为主，租赁住房在我国快速兴起也是近几年才开始的事物，政策保障上还存在诸多不完善的地方，归纳起来，分为企业端和租客端两类。2.2.1 企业端目前国内长租公寓企业面临的主要问题是盈利空间小、退出机制不明确，各环节中涉及的政策难点有： 房源来源合法性问题 （1）分散式公寓面临“N+1”的合法性问题2016年5月，住建部副部长表示，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，

33、但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，并以上海的“N+1”举例，说明允许将符合条件的客厅改造成一间房，单独出租使用的模式。但在随后的住建部颁发的租赁行业相关管理条例和指导意见中，该项政策一直没有明文写入，各地在执行时也存在很大差异。（2）集中式公寓面临的商改租、工改租、村改租的合法性问题一是商改租。虽然国务院在2016年就出台了指导意见，允许将商业用房改为租赁住房，但各地方的实施细则却鲜有推出，各地政府在实施中，普遍存在松紧不一、运动式监管的现象，特别是土地变性一项，虽然中央文件明确可以通过用地改性，使租赁用房享受与住宅同等的用水用电价格，但目前鲜见商改租后用地性质调整的案例，

34、既增加了企业的运营难度、不能真正惠及到租客，也提高了后续政府的监管压力。商改租面临的主要政策问题数据来源：链家研究院商改租面临政府不同部门的双重管制规定，市场开发企业缺乏一致的制度约束国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（2016.05）：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行北京住建部等关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（2017.03）：禁止商业用房用作居住用途上海等城市尚未出台商改租细则，开发商等缺乏开发依据商改租政策用词谨慎，多个城市商改租需报批允许商改租的政策用语谨慎，除要

35、满足采光、通风、消防等要求外，需向有关部门提出申请，审核通过后方能改建；以南京为例，商改租需报属地区政府和市相关部门初核，经评估后才予批准针对主体严格：除北京和上海外，其他城市的商改租政策都是针对开发商产权性质上对其改造用途也有诸多限制：多规定一旦商改租，10年内不得分割转让21集中式长租公寓白皮书商改租面临的主要政策问题数据来源：链家研究院商改租在实际操作过程中存在改造难度大、成本收益率低等问题商改租历史并未明令禁止，不少长租公寓品牌已探索多年，并未找到获得高收益的办法商改租的前提是先自持、再出租，对于开发商而言需商改租再付一定改造成本。“真商办”的纵深大、采光条件有限，且户型改造难度大，难

36、以加入厕所和厨房等空间，广州政策明令“不得加建卫生间、厨房”商改租另外一大痛点是：消防改造难度大截止目前为止，少有机构探索出成功商业模式的商改租租赁物业二是工改租。工业用房改租赁的监管力度更趋于严格，住建部曾在2017年4月的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知中明确指出：鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，盘活存量住房资源，但部分地方政策却与此矛盾。深圳市城市更新“十三五”规划中指出严控“工改商”、“工改居”，在2017年年初的关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知中更明确商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计，明确禁止将厂

37、房改造成公寓等“住宅类”产品。即便在上海、广州等相对政策开放的城市，现行案例也多以乡镇政府会议纪要的形式予以审批，无疑增加了申请难度和建设成本。三是村改租。与商改租、工改租以专业化的公寓运营机构不同，城中村租赁用房的经营主体多为村民或二房东，在建设尤其是防火方面多存在不规范的情况，是最需监管的地方，却也是监管成本最高的领域，加之基层村镇政府利益错综复杂，更增加了监管的难度。长期以来，地方政府多采取消极的放任自流态度，或火灾事件发生后采取简单一刀切式的运动式执法、或因为旧城改造利益驱使的集中拆迁，对于城中村在租赁住房供应体系中的占比和稳定租房价格方面的贡献，没有引起重视。2017年8月，深圳市规

38、土委颁布深圳市住房租赁试点工作方案，提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理，首次把城中村纳入政府监管体系中，深圳城中村占全市租赁住房供应比例近七成，是全国城市最高的，深圳此举的示范意义重大。 盈利难题（1）资产价格过高，导致租金回报率低目前市场上存在的现象是“合法的资产不便宜，便宜的资产不合法。”有产权证的物业无论是售价还是租赁成本在近两年攀升明显，热点城市普遍年均涨幅在30%以上，在市场租金增幅不大的情况下，本就不高的租金回报率持续走低。市场租金回报率尚可的物业，一是前几年低成本

39、拿房的项目，但存在业主毁约风险；二是工厂、城中村等合法性存在缺陷的项目，在后续经营尤其是政府监管方面存在风险，投资回报周期也不稳定。22（2）企业税负问题目前公寓业纳税是参照营业税及附加的标准征收，如果按照法规足额征缴，公寓企业的税赋高达17%以上，对于一个毛利不足15%的行业，名义税赋明显过重。2015年11月国务院发布关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见，首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活服务业，将在多维度给予政策支持，但时至今日，工商登记和税务征收体系里也没有单独的“公寓”分类。文件要求财政部、税务总局会同有关部门要“适时推进“营改

40、增”改革，研究将尚未试点的生活服务业纳入改革范围。如果按照此文件，公寓业定性为生活服务业，后期针对公寓业的“营改增”方案出台，公寓企业的税赋有望降为目前税赋的一半或更低，行业环境将更公开、透明。 资产证券化尚处探索期近两年国内资产证券化进程在不断加快，各种背景企业的REITs类产品也在试验性推出，证监会也专门成立专家组进行研究，但仍存在部分问题亟待解决。国内资产证券化进程数据来源：链家研究院（1）REITs纯度不高我国发行的REITs基本为债权型，与西方国家以产权分割为基础的REITs有着很大不同，只能称为类REITs。我国传统的信托基金采取私募方式，无法在证券交易所挂牌交易，我国没有针对信托

41、基金交易的二级市场，即便是以股权交易形式的物业转让，也受到监管部门严格限制，如北京招拍挂市场推出的自持 2014 国内首只REITs产品中信启航专项资产管理计划 苏宁云创期共计：96亿 2015 万科鹏华公募基 中信苏宁期 海航浦发厦 云南彩云之南酒店 招商天虹场共计：131亿 2016 青浦吾悦场 苏宁云享 中航红星爱琴海 光控融城 银泰中 茂凯晨共计：261亿2007 民银联合住建部等提出应按照“试点与立法平推进”的原则推进 REITs2008银监会发布信托公司管理办法的修订版，鼓励REITs的发展2010 、住建部等多个部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，提到应当鼓励公租房的

42、新融资渠道，探索使用REITs、信托形式2014民银关于进步做好住房融服务作的通知中，提出了将积极稳妥开展REITs试点作2015住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，积极推进租赁REITs试点政策实践案例2016发改委、证监会联合发布关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作PPP项目资产证券化相关作的通知提出共同推动REITs发展2017证监会加紧研究面向个投资者的公募REITs产品，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为鼓励向。 2017 中联前海开源- 勒泰号 兴业皖新阅嘉（银间市场首单公募REITs产品） 魔（首单公寓业资产证券化产品） 自如（首单租房

43、市场分期类ABS ） 新派（首单长租公寓资产类REITs ） 保利（首单央企租赁住房REITs ）累计超过：239亿23集中式长租公寓白皮书1, 2 引自兰瑞环球战略决策研究 2017年9月18日2.2.2租客端 租约保障与国外立法保障租赁市场不同，我国没有专门针对租客的保障法律，租客长期以来面临房东随意缩短租期、涨房租、克扣押金等难题。2017年5月，住建部发布住房租赁和销售管理条例（征求意见稿），重点对“房屋租赁”的租户方，进行详细的权利保护。如“租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；出租人不得单方面提高租金；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。”但该条例更多的只

44、是指导意义，围绕住宅租赁行业的顶层的人大立法和基层的地方管理细则尚待出台，实际操作中因为维权成本等原因也影响了法律效力的执行，需要政府自上而下更完善的住宅租赁法规体系和投诉监管机制。型地块，任何形式的转让都需上级城乡建设主管部门审批，限制了二级市场的流动性，一方面影响了物业价值评估，一方面堵死了企业正常经营的退出机制，不利于市场的良性发展。1因此，相关法律法规的完善和二级市场的搭建极为迫切。（2）税赋过高国内REITs发行主要依据2001年颁布的信托法。目前国内的税收政策，发行REITs必定存在多个环节存在重复收税，没有税收政策的支持，国内商业地产难以满足国际上通行的REITs收益率标准（7%

45、8%的水平）。REITs设立阶段，契税、所得税、营业税、土地增值税、印花税等需要缴纳，存续期间也需要缴纳多项税，比如所得税、印花税、房产税、城市维护建设费、营业税等，税收负担较重。国际上，为避免出现REITs资产收益和投资者层面双重征税现象，对多项税收实行了REITs税收优惠豁免政策，比如土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。2新加坡为了扶持REITs行业发展，更是实施了长期的高额免税政策。 缺乏行业设计规范和消防专项法规公寓作为一个新兴建筑门类，目前没有一部专门的设计规范，现行规范也缺少对该类建筑产品的单独说明，实际操作中通常按照酒店设计、报批。与酒店以短租为主不同，公寓是典型的长租产品，

46、客人以年轻人为主、对环境更加熟悉、逃生自救能力更强，过高的消防配置标准不仅增加了初期投入和后续维护成本，也给空间设计增加了难度。此外，在人均居住面积、存量商住房分割成套出租配置上下水管等问题上，国家和地方也没有明确的法规条文，造成了实际操作过程中“企业不敢做、政府不敢批”的情况，影响了行业发展。24 金融支持“十九大”以来的租赁市场发展举措多集中在增加房源供给和租赁企业扶持方面，对终端消费者租客的支持政策相对较少。提高租金回报率，一方面是保持资产价格的合理稳定，另一方面要解决租售比偏低的问题，通过金融扶持政策，逐步提升租户的可支付能力和支付意愿，最终实现租金的平稳增长。具体措施包括提取公积金缴

47、纳租金、租金抵扣个税、中低收入群体和刚毕业大学生租金补助、运营企业租金补贴。2.3 租赁供给计划除了政策监管支持行业健康发展，房源供给也直接决定了行业发展的规模。租赁房源面临结构性供给失衡的问题，房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800多万人，目前租赁房源量约为200万套，面临着一定的供给缺口，政府通过加大供给计划，解决租赁房源紧缺的问题。全国主要城市十三五租赁房源供给规划数据来源：地方政府官网，链家研究院整理成 都 州深 圳北 京沈 阳上 海南 京杭 州郑 州武 汉佛 州：未来五年，普通商品住宅用地计划供应 2375万 平 米 （ 60套 ） 、租赁住房用地

48、计划供应 825万 平 米 （ 15万 套 ）北京：未来5 年新增租赁住房 50万 套 ；供应集体用地 1000公 顷 用于建设租赁住房（近40 万套）杭州：未来3 年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的 30%；未来五年公租房保有量不低于 8万 套成都：2017年公租房配组 9333套 ；2018年公租房 10000套郑州：2017年底新增公租房实物配组 7000户 ， 2020年新增 公 租 3万户 ， 新建租赁住房 3.8万 套武汉：2017年底新增 7000间 ，不少于 30万 平 米 租赁住房佛：2017年加推 400余 套 租赁房源；2020年提供 1.5万 套 租赁住房上海：“三

49、五”期间增加 70万 套 租赁住房深圳：国有住房租赁企业收储不低于 10万 套 房源；收储不低于100万 套 （ 间 ） 村民自建房或村集体自有物业用于租赁南京：建设或筹集不低于 50万 平 米 租赁住房沈阳：2020年，新建租赁住房 2万 套 ，建筑面积 100万 平 米 以上；新增公租房保障 1万 户各地租赁的供给规划中，试点城市规划新增或者盘活的租赁房源超过300万套，其中集体土地、城中村房源占比超过半数，北上广深杭五个城市的规划租赁房源占比超90%。其中，不同城市供给规划不同。从租赁供给方面，北京、上海、杭州突出强调新建商品房配建及集体土地建租赁住房；深圳、广州、佛山等珠三角城市则更侧重通过城市更