贵阳市商业发展报告2018(上).pdf

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1、 瞬 时泰第四届贵阳商业发展报告再次如期跟各位老朋友们见面了。我们四年如一日，坚持在三月发布贵阳商业发展报告就是在用行动表示对于推动贵州商业发展这件事我们是认真的！四年来正因有大家开放、共享的心胸和情怀才使得我们的行业观察报告能在每年准时呈现，也在很大程度上让贵州的商业市场更开放透明、资讯互通，对此瞬时泰向每一位对本次报告给予过支持与帮助的朋友、合作伙伴表示诚挚的感谢！本次报告所涉及的数据因分类范畴、统计口径及数据的选取标准不同等原因，针对个别无法获取准确数据或不同渠道数据差异较大的优秀项目，本次暂不做统计；同时各商业体业绩统计口径略有不同，因此建议大家将此次报告作为市场发展趋势的参考，报告中

2、不甚详实之处还请大家谅解，欢迎大家共同讨论和指正，也希望未来有更多的朋友参与到商业市场的调研中来，共享更开放、更透明、更互通的市场环境。自2017年初起，市场经济回暖之势渐显，处在高速发展期的贵阳市场在2017年的表现也是一片利好实体零售业绩回暖、国内知名商业体进驻贵阳、无人超市西南首店落户贵阳、城市路网建设初见成效、渝贵铁路通车及省内高速路网的持续完善、贵阳城市新规划的确定等等，都注定了2017年将是贵阳商业市场发展的分水岭。瞬时泰将如实记录下这些数据，并以市场观察者和从业者的视角，提出瞬时泰对市场的思考和判断，所述观点不一定正确仅供大家分享交流，其余的交给市场和时间来检验！已开通路段 待开

3、通路段贵广高铁（2014）沪昆高铁（2016）成贵高铁（2019）贵南高铁（2022）渝贵铁路（2018）广州南宁昆明长沙湘潭怀化凯里都匀桂林贺州河池安顺曲靖毕节宜宾乐山綦江遵义眉山上海重庆成都西成高铁贵阳成渝城市群长株潭城市群沪昆高铁北部湾城市群2008-2017年贵阳市社会经济运行情况回顾过往，2008年由美国次贷引发的全球性金融危机，对中国社会经济发展带来了极大的冲击，而电子商务却是从那时开始发力天猫双十一元年，单日业绩突破5200万，这也成为今后多年实体零售商业销售不振的归因。固然实体零售走过了多年艰难的岁月，但伴随着应对金融危机而来，主要用于制造业和城市基础设施建设的“四万亿救市计划

4、”，使贵州赶上了这拨国家宏观调控的时机城市基础设施建设得到迅速发展，为后来贵州社会经济的快速发展做好铺垫。随着贵广、沪昆高铁、渝贵铁路的贯通，以及两年内即将开通的成贵、贵南、渝黔高铁，将以贵阳为核心的黔中城市群与国家级成渝城市群、北部湾城市群和省级的长株潭城市群连接起来，形成城际铁路网，带动这些经济发达城市的资源、先进技术等向贵阳流动，再加上贵阳“大数据之都”战略地位的确定，为推动贵阳的社会经济发展和现代服务业发展起到重要作用。未来，贵阳作为西南连接中东部的交通枢纽作用将进一步强化，也必将带来大量的人口、技术、资源红利和更多新的商业机会。811 903 1122 1383 1700 2085

5、2497 2891 3158 3538 13.1%13.3%24.3%23.3%22.9% 22.7%19.7%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%050010001500200025003000350040002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017贵阳GDP 增长率贵阳市GDP与社会消费品总额(2008-2017)贵阳城镇居民可支配收入与消费性支出情况(2008-2017)2008-2017年贵阳市GDP数据（亿元）2008-2017年贵阳市社会消费品总额（亿元）2008-2017年贵阳市城镇居民可支配

6、收入数据对比2008-2016年贵阳城镇居民消费性支出（元）15.8%9.2%11.3%34441348558468384195110601195133523.00%20.1%17.4%20.5%17.0%15.0%13.1%11.5%12.7%11.7%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020040060080010001200140016002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017贵阳社会消费品总额 增长率13817 15041165971942021796233762496127266295023

7、21861.00%11.40%10.35%17.01%12.23%7.25%6.78%9.23%8.20%9.10%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%050001000015000200002500030000350002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 201710507 11519129401430015718179951950121720243359.63%12.34%10.51%9.92%14.49%8.37%11.38%12.04%0.00%2.00%4.

8、00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%0500010000150002000025000300002008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016贵阳城镇居民消费性支出 增长率贵阳城镇居民消费性支出 增长率十年间，贵阳城镇居民可支配收入增长了2.3倍，城镇居民可支配收入首次突破3万元大关，历年消费性支出占可支配收入的比例保持在八成左右舍得消费的贵阳人为2017年贵阳零售业绩的回暖做出了极大贡献，也从侧面反映出民众对贵阳城市发展的高信心指数。十年间，由于国家政策等综合因素，带来了贵州经济的腾飞和多元商机的涌现，促使城市商

9、业发展呈现蓬勃向上之势。“大数据之都”发展战略的持续深入，在贵阳市场也出现了线上线下融合共赢的全国性趋势，相信在未来，贵阳市场双线融合的趋势将更加贴合。对此，瞬时泰整理了全国市场双线融合的一些趋势和大家分享。十年间，贵阳GDP从2008年的811亿到2017年的3538亿，增长了4倍多；社会消费品总额从2008年的344亿到2017年的1335亿，增长了3.8倍。据21世纪经济报道统计，贵州已连续7年GDP增速排名全国前三，2017年更是以10.2%的增速排名全国第一，也是唯二GDP增速上10%的省份（西藏10%）。据华顿经济研究院发布的权威榜单中国百强城市排行榜，2017年贵阳名列41位，较

10、2016年上升9位，城市经济实力和软实力正不断增强。数据来源：贵阳市统计年鉴数据来源：贵阳市统计局115110105100952007 08 09 10 11 12 13 14 15 16 2017113消费者对经济前景及自身消费力充满信心中国消费者信心指数每季度你认为在未来五年内，你的家庭收入会大幅增长吗？2016-2017年网络销售营业额情况(万亿元)非常同意/同意100%有点赞同不太同意非常不同意不同意3% 17% 35% 45%社会消费品零售总额(亿) 网络实物商品零售总额(亿)201633.2 36.634.19 占比12.6%20175.48 占比15%数据来源：麦肯锡：2017年

11、中国消费者调查报告“双击”中国消费者双线融合共赢效率至上触发零售新特点20112017年天猫“双11”天猫总成交额（亿元）双11总成交额5219135257191212071683455.6%267.3%84.3%62.2%59.7%32.3%39.4%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%300.0%350.0%400.0%450.0%500.0%0200400600800100012001400160018002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017增速2017年中国消费者信心指数，从2016年的低点100上升到2017年的113，是

12、2008年全球金融危机以来的历史最高点。最直接表现为社会消费品零售总额持续保持10%的增速，网络实物商品零售总额较上年同期增长30%，对社会消费品零售总额的贡献率为37.9%。更直观的数据是：天猫双11销售额达1683亿（约合250亿美元），超过“黑色星期五”和“网购星期一”的总和消费者信心持续走强，愿意花钱也更敢花钱。互联网带来的扁平化格局越来越明显，消费者与市场之间的连接也越来越迅速效率，成为影响消费者购买的重要因素。数据来源：国家统计局、商务部新闻发布会通稿传统大卖场迈进“小时代”中国便利店行业销售额 （亿元）中国便利店每日单店产出 （元）便利店门店数量 （万家）2015 2016 20

13、15 201620151181133435769.19.83714+13%2016+4%+9%2017印力84亿并购凯德20家购物中心融创623亿收购万达文旅酒店项目中信资本收购麦当劳中国业务阿里巴巴186亿入股高鑫零售腾讯42亿入股永辉，超级特种对标盒马鲜生永辉9.47亿受让红旗12%股份腾讯联合京东、苏宁、融创340亿收购万达商业14%股份阿里巴巴8亿入股联华超市（全国3600个网点）阿里巴巴与百联集团（全国4700+网点）达成合作高瓴资本牵头收购百丽国际阿里巴巴启动银泰私有化步步高收购梅西商业94%股份苏宁物流收购天天快递饿了么收购百度外卖阿里巴巴投资饿了么靠近居民区购物更便捷传统家乐福

14、卖场 小而美的Easy家乐福VS增设休闲餐饮区域相比传统卖场进口食品比例高生鲜和食品类为主，满足日常采购所需自2015年起以“快速”、“便捷”、“满足日常需求”的便利店兴起了开店潮，甚至出现同一小区相距不到1公里范围内有3-4家便利店同时存在的情况，极大节省了消费者购买日常所需的时间，也迫使以往追求“大而全”的超市等大卖场纷纷下沉到社区，向“小而精” “小而美”转型。在贵阳，不仅“老友记”、 “凯辉” 、 “国安社区”这类连锁便利店仍在快速开店，“合力惠民生鲜”也全面向社区进军，把消费者截留在家门口。为争夺消费者，类似于“永辉”这样的大型超市也提供满额即送 货到家的服务。可见互联网时代，消费者

15、的耐心越来越少，消费需求被满足的即时性要求越来越高效率至上成为新的消费属性，而这一切都离不开与互联网的连接，线上线下已从竞争对立到融合共生！2017年网络零售的标志性节日双11，虽然天猫和京东销售额都超过1000亿且各自刷新以往记录，但我们不难发现，除了交易的即时性外，无论是提前半月的预售，还是不同等级的跨店满额优惠方式都与实体零售在年节假日的促销手法无异，并且除去平台补贴的优惠外 ，越来越多的品牌在双11当天是“线上线下同价”-网络零售与实体零售在商业本质上的无差异化正在凸显网络零售的线上优势正在被稀释。数据来源：CBNData&口碑2017线下零售新生态报告旅游正从低频消费向生活型消费转变

16、2012 - 2017年全国出游人数和贵州游客接待情况2012-2017年全国国内旅游收入情况（单位:亿元）2012-2017年贵州省旅游总收入情况 （单位:亿元）2012-2017年贵阳市旅游总收入情况 （单位:亿元）2012-2017年全国出游总人数 （单位:亿人次）2012-2017年贵州省接待游客总量 （单位:万人次）2012-2017年贵阳市游客接待总量 单位:万人次数据来源：国家统计局统计公报 贵州省统计局统计公报数据来源：国家统计局统计公报 贵州省统计局统计公报22706262763031234195393904566117.60%15.70%15.40%13.10%15.20%

17、15.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2012 2013 2014 2015 2016 201701000020000300004000050000国内旅游收入 增长率18602371289635135028711730.10%27.40%22.20%21.30%43.10%42%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2012 2013 2014 2015 2016 201702000400060008000旅游总收入 增长率60372987410411390187220.90%20.00%19.00%33.50%34.70%0.0

18、0%10.00%20.00%30.00%40.00%2012 2013 2014 2015 2016 20170500100015002000旅游总收入 增长率29.632.636.140445012.10%10.30%10.70%10.50%11.20%12.80%0.00%5.00%10.00%15.00%2012 2013 2014 2015 2016 20170204060旅客运输总量 增长率21401267613213537600531007440025.80%25.10%20.10%17.10%41.30%40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%

19、2012 2013 2014 2015 2016 2017020000400006000080000游客接待总量 增长率6333602372408478110921490022.30%20.20%17.10%31.00%34.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%2012 2013 2014 2015 2016 201705000100001500020000游客接待总量 增长率与全国数据对比，贵州旅游业从2015年起呈迅速上升趋势，增幅均大大高于全国平均水平。这与贵州从2014年进入高铁时代和近年持续的交通基础设施建设，以及旅游大发展策略密切相关。随着成贵高铁、贵南

20、高铁以及渝黔高铁的相继开通，贵州作为旅游资源大省的资源优势将进一步凸显旅游业成为贵州经济新的增长极点，亦将带来新的商业拓展空间。除了零售市场，另一个搭上互联网快车的旅游市场也发展良好。作为商业观察者，结合目前贵州旅游大发展的市场形势，瞬时泰认为应该对其展开关注和研究。2017年，国人外出旅游意愿达98%5成以上旅行者旅游花费占年收入10%以上2017中国游客为何旅行？利用年假出游成为2017年主流自由行成为最理想的出行方式消费者关注产品和服务胜过价格72%43%38%12%4%3%19%4%3%2%平时利用年假出游 黄金周 小长假 周末自由行 跟团游 定制旅游 其它产品品质 价格促销 旅行社（

21、旅游网站）品牌信誉售前服务及合同 售后保障0次 1-3次 4-6次 7-12次 12次以上10%以下11%-20%21%-30%31%-40%40%以上1.1% 其他避暑体验更好的服务和资源（如医疗、教育等）增进人际关系（家人、朋友、恋人）释放压力，换换心情自然风光和人文风情2.6%16.4%2.6%34.2%52.7%58.6%33%18%24%8%17%29.9%10.1%1.4%10.8%19.0%17.5%43.2%据携程发布的2017中国旅游者意愿报告分析，旅游已成国民消费的重要支出，正在从低频消费向生活需求型消费转变通过异地旅游来达到减压和增加生活幸福感的目的。体验自然风光和别样人

22、文风情成为消费者选择旅游的最主要原因。经过多年零售市场培养以及网络零售洗礼的消费者，在旅游产品的选择和需求上更加成熟且自主意识更强对旅游体验、服务品质的关注度超过价格。全国高铁路网大发展形成的“城际生活圈”极大地拉近了不同地域消费者之间的距离、提高了出游的效率和便捷度非小长假时段的出游比例超过半数。游客到达率最高的云南、四川与贵州已通高铁，形成3小时城际生活圈。作为具有后发优势的贵州旅游市场而言，通过吸取先发展地区的经验教训，贵州未来5年必将迎来旅游市场的大发展，但同时摆在我们面前的挑战是：如何尽快提高贵州旅游业的整体水平和接待、服务能力。数据来源：携程2017中国旅游者意愿报告2017年贵阳

23、零售商业市场数据市场回暖,业绩总量攀升12.12%10.89%10.27%9.20%7.58%6.58%6.48%5.67%5.35%4.69%4.13%2.94%2.78%2.58%2.37%2.16%1.78%1.59%0.84%亨特TPMALL国贸总店南国花锦逸天城星力荔星A馆星力荔星B馆星力瑞金店鸿通城小河万科龙港百盛星力元隆星力汇金星力市西商海纳广场国晨花溪万宜智诚百货正德家邦业绩占比2017年贵阳零售市场份额及商业排名注：以2016、2017均有两年完整业绩以及2017年新开业项目为统计对比依据注：市场排名、市场份额仅以可统计数据为依据市西滨河商业街2017年1月开业注：以2016

24、、2017均有两年完整业绩以及2017年新开业项目为统计对比依据仅针对遵义、六盘水、凯里市场注：市场排名、市场份额仅以可统计数据为依据凯里国贸2017年3月开业2016-2017年贵阳零售市场业绩总量变化（单位：亿元）2017年外埠零售市场份额及商业排名2016-2017年外埠零售市场业绩总量变化（单位：亿元）2017贵 阳 零 售商业 市场排名店名业绩占比 排名 走势亨特12.12% 1 TPMALL10.89% 2 国贸总店10.27% 3 南国花锦9.20% 4 逸天城7.58% 5 星力荔星A馆6.58% 6 星力荔星B馆6.48% 7 星力瑞金店5.67% 8 鸿通城5.35% 9

25、小河万科4.69% 10 龙港百盛4.13% 11 星力元隆2.94% 12 星力汇金2.78% 13 星力市西商业街2.58% 14 /海纳广场2.37% 15 国晨2.16% 16 花溪万宜1.78% 17 智诚百货1.59% 18 正德家邦0.84% 19 100.00%30.52%16.24%11.69%9.95%9.16%8.01%7.34%7.09%遵义国贸2店六盘水百盛遵义国贸1店遵义星力城C馆遵义百盛遵义星力城A馆凯里国贸六盘水国贸业绩占比2017外 埠 零 售商业市场排名店名业绩占比 排名遵义国贸2店 30.52% 1 六盘水百盛 16.24% 2 遵义国贸1店 11.69%

26、 3 遵义星力城C馆 9.95% 4 遵义百盛 9.16% 5 遵义星力城A馆 8.01% 6 凯里国贸 7.34% 7 六盘水国贸 7.09% 8 100.00%0 10 20 30 40 50 60 70 8020162017市场业绩总量 线性（市场业绩总量）22%0 5 10 15 20 252016201725%本次贵州零售商业市场销售业绩调查，按可获知的数据统计共涉及27个商业体 贵阳19、遵义5、六盘水2、凯里1。其中传统百货14个，购物中心7个，MALL百5个、商业街1个（含滨河商业街）。MALL百和购物中心全线增长（凯里国贸、滨河商业街17年开业），14个传统百货卖场5个负增长

27、、9个正增长。从有完整对比的数据显示，2017年贵阳零售市场业绩总量较2016年增长22%（滨河商业街）；2017年外埠零售市场业绩总量较2016年增长25%（含凯里国贸）。回顾过往，贵阳的主流零售商业市场也发生着诸多的变化。对此瞬时泰对市场销售业绩进行了调研。因统计口径、分类范畴略有不同，建议大家将此数据作为市场发展趋势参考（个别优秀商业体因不同渠道获知数据差异较大，故本次未做统计）。不同商业形态市场表现差异明显核心商业业绩及数量对比(单位:亿元)传统百货卖场业绩回暖，老城区增长后劲乏力14.0%-18.0%-5.8%-5.2%-1.2%1.3%-40.7%6.4%21.1%1.7%6.7%

28、5.0%7.8%27.7%-50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%0123456789国贸总店 星力瑞金店 国晨百货 荔星A馆 龙港百盛 海纳广场 正德家邦 遵义星力C馆 遵义百盛 遵义国贸1店 六盘水国贸 智诚百货六盘水百盛荔星B/C馆2016 2017 增长率依照既定分类标准，瞬时泰对本次调研的商业项目分别以商业类型和区域地理位置为依据进行分类：从商业类型上分 传统百货、购物中心、MALL百、新出现的商业街；从区域地理位置分 核心商业、社区商业、区域商业。通过商业类型与区域位置交叉比较 、 分析 ， 探求市场发展趋势。相较

29、于2016年传统百货卖场整体呈下滑态势，2017年则呈现业绩回升之势出现回到两位数增长的老店，外埠市场（遵义市场）也一反去年全线负增长的态势，今年全线呈上扬态势。在传统百货类型中，大西门老牌店铺星力瑞金店在17年进行了店铺升级改造，受到大西门商圈市场地位下滑（国晨即将关店）、自身体量、物业条件的硬伤以及调整未达预期，使其业绩受到较大影响。 未来人民大道和穿 城地铁的建成能否为大西门商圈带来起色尚有待观察。作为小河区域第一个集中商业体，海纳广场在过去一段时间内都是小河的商业地标，但其体量和较老旧的物业条件，使其无法抵抗体量更大、业态组合更丰富的万科大都会的冲击。在可预计的未来，一街之隔“龙湾国际

30、”和“亚青城”的开业，将全面提升小河的整体商业氛围、水平和业绩总量，海纳广场的生存空间将面临更为激烈的竞争和蚕食。传统百货卖场受限于体量、物业硬件及业态组合的劣势愈加明显，未来新项目的开业和老城区商业升级必将进一步压缩位于老城核心的百货店铺增长空间，客群继续分流不可避免。遵义、六盘水两地亦将进入传统百货与购物中心共同竞争的局面，因市场发展水平和消费者消费需求上的差异，这两地传统百货尚余一定喘息空间。MALL百业绩情况及数量对比(单位:亿元)MALL百势头良好，大社区卖场业绩飙升25.0%17.7%43.7%24.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%4

31、0.0%45.0%50.0%0123456789南国花锦 逸天城 TP MALL 遵义国贸二店 凯里国贸2016 2017 增长率2017年3月开业的凯里国贸，其业绩表现与贵阳、遵义差距较大，但作为首个进入凯里市场，并跳过传统百货阶段的综合型商业项目，尚需一定的顾客培养期。位于主城的南国花锦和逸天城保持较好增长势头南国花锦在大量引入高化和对餐饮业态调整升级后，摆脱了前两年增长乏力的状况，但随之而来的是其个性化被稀释。MALL百中表现最亮眼的TP MALL，增长率达43.7%，较去年同期高出近30个百分点，这与该项目近两年来的品牌调整升级和高化的引进密不可分满足了日益成熟的世纪城大社区消费者对消

32、费升级的需求。同时得益于世纪城大社区的发展成熟，观山湖区域内缺乏综合性集中商业体，以及世纪金源内大量餐饮、功能业态带来的人流聚集效应和空间拓展作用。然而随着九方、万达的开业,观山湖区必将进入商业竞争格局,TP MALL是否还能继续保持高增长，甚至业绩总量是否会受到影响？瞬时泰将保持持续关注。购物中心持续向好发展，区域购物中心增势迅猛购物中心业绩情况及数量对比(单位:亿元)2016 2017 增长率20.8%50.0%89.2%4.2%55.4%297.8%100.0%012345678910亨特 汇金 鸿通城 元隆 遵义A馆 万科大都会 万宜作为大体量、业态综合性最高的购物中心业绩全线飘红且保

33、持了30%以上的增长，其中2016年开业的世纪汇金、花溪万宜、遵义星力A馆及万科大都会增长势头良好。作为区域内唯一购物中心的万科大都会和花溪万宜较去年同期翻一番、两番，区域消费升级需求明显，也印证了“效率“成为促进零售发展的重要因素。亨特和鸿通城作为主城区大体量购物中心的优势不可逆转（鸿通城去年缺失部分餐饮业绩和快消业绩，但去除这些因素对比仍有30%以上的增长），如亨特已成为外埠新资源进入贵阳市场的首选地，取代南国花锦成为市场时尚风向标。但在可预计的未来，两者在商品资源和业态组合的操盘能力是否能抵御如万达、九方这类成熟商业体的冲击还是未知。注：万科大都会2016年9月开业鸿通城2016年统计数

34、据缺失部分餐饮、快消业绩。商业街业绩情况 (单位:亿元)旧城商业形象升级，催生滨河商业街00.511.522.5市西滨河商业街2017年初开业的市西滨河商业街是对贵阳商业形态的丰富，亦是对原有主城老旧、凌乱街铺式商业的升级改造。但由于停车位缺乏等硬伤，出现可统计的业绩不到2亿，且七成以上业绩来源于以服饰为主的百货业态现象，因此虽然商业形式新颖但业态组合老旧，目前城市形象升级的意义大于商业升级，滨河商业街未来发展态势有待观察。不同区位商业体市场表现及趋势分析2016-2017年不同区位三大类型商业业绩总量变化（单位：亿元）核心商业总量大增速缓，区域、社区商业增长迅速注：市场排名、市场份额仅以可统

35、计数据为依据2016 20170 10 20 30 40 50179.8%28.7%13.2%60核心商业区域商业社区商业这里要特别说明的是核心商业、社区商业、区域商业的唯一认定标准是其所处的区位，其市场影响力、业绩量等常规商业分类指标未纳入考量。主要原因是目前贵阳市场商业竞争虽激烈但还未完全饱和和竞争充分，不同发展时期的商业形态仍在相对同一的层面展开竞争，存在“同一区位不同形态”商业体间进行比较的可能，也希望通过这样的比较能更清晰看到商业的发展脉络。据2016-2017均有两年完整业绩的统计数据，贵阳市场不同区位三大类型商业的业绩总量均呈上升趋势，其中除核心区商业业绩总量增速13.2%，低于

36、贵阳市场业绩总量22%的增速外，区域商业和社区商业均高于贵阳市场平均增速核心区商业的客流正在持续向区域、社区商业分流，消费红利被摊薄，这与消费者追求“效率”和“便捷”的需求一致（社区商业因万科大都会2016年仅有912月的业绩，因此增长较大）。核心商业业绩及数量对比(单位:亿元)国贸总店 南国花锦 瑞金店 国晨 荔星A馆 荔星B馆 亨特 龙港百盛 逸天城 汇金 智诚百货 河滨商业街14.01%24.93%-18.15%-5.76%-5.33%-2.06%20.68%1.12%17.76%50.32%27.66%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.0

37、0%40.00%50.00%60.00%0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.002016 2017 增长率本次涉及位于主城核心的商业体共12个，传统百货业绩总量较去年同期呈-0.7%的下滑，成为核心商业业绩增长的拖累。核心商业中传统百货有7个，可谓占了半壁江山，虽较上年同期业绩回暖但整体表现依然疲软5个呈负增长的百货卖场有4个位于主城核心区。除国贸总店逆袭保持两位数的增长外，其余表现均差强人意。盒马鲜生入驻带来的市场关注度和人气也没能止入荔星A馆的业绩下滑。这里要说明的是荔星B馆2016年的业绩包含已闭店的C馆业绩，除去C馆业绩，2017年荔星

38、B馆增长率为12%。核心商业中购物中心与MALL百的业绩总量不相伯仲，均有20%以上的增长。未来人民大道的建成和与其高度重合的地铁1号线建成开通，所带来的城市交通节点式商业（轨道交通、地下交通）的增加、沿线新商业的诞生，在进一步满足消费者对“效率”和“便捷”需求的同时，必将造成核心商业格局的洗牌以及老旧商业的淘汰。2016-2017年核心区三大类型商业业绩总量变化(单位:亿元)传统百货成核心区商业业绩增长拖累MALL百与购物中心不相伯仲注：以2016、2017均有两年完整业绩为统计对比依据2016 201723.5%21.6%0 5 10 15 20 25 30传统百货MALL百购物中心-0.

39、7%2016-2017年区域三大类型商业业绩总量变化(单位:亿元)区域商业业绩及数量对比(单位:亿元)注：以2016、2017均有两年完整业绩统计对比依据区域商业竞争加剧，消费升级仍将继续2016 201720162017增长率89.1%43.7%4.2%101.4%-40.8%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00鸿通城 TP MALL 元隆 万宜 海纳54%43.7%0 1 2 3 4 5 6 7 8 9传统百货MALL百购物中心-40.8%

40、作为区域商业中唯一的百货卖场，海纳广场的区域影响力下降万科大都会开业后对其影响巨大，海纳广场虽地处区域枢纽但却无法改变因体量小、硬件老旧带来的消费群体被分流局面。万宜广场作为花溪区域唯一的购物中心其业绩较上年翻番，是适时满足了区域消费者消费需求升级的结果。20182019是各商业新势力完成区域布局的重要时期小河的龙湾国际、亚青城；花溪的万科、亨特公园里；观山湖区的万达、九方、华润等新商业势力的开业必将带动区域商业的消费升级，亦将加剧区域商业的竞争态势和消费分流。区域商业业绩及数量对比(单位:亿元)社区商业不同区域差异大2016 2017 增长率293.33%6.67%0%50%100%150%

41、200%250%300%350%400%万科大都会 正德家邦社区商业是对“效率”和“便捷”两大消费要素的最佳诠释只要能满足日常大部分消费需求，如社交餐饮、生活服务、娱乐休闲、儿童消费等，就能把消费者留在家门口。万科大都会在购物环境、用餐体验、休闲娱乐、商品丰富度等进行了全方位升级，对小河全域消费者形成强吸引力。正德家邦虽位于主干道和成熟住宅集中区，但其业态组合存在结构性问题，2017年微弱的业绩增长来源于零售业态和儿童业态，尤其是儿童业态较去年同期增长115%，深入分析认为这是周边社区对儿童和零售业态的需求带来的自然增长，不具市场代表性。在市场调研的过程中，我们发现大家对于区域商业和社区商业的

42、划分标准常会产生分歧，比如花果园购物中心，有人认为从其所处位置覆盖的人群体量来说就应该是区域商业而非社区商业。但容我们较真的深究一下若不是花果园超级大盘形成了超级大社区，又何来的花果园购物中心？所以，社区与区域商业模糊的根源是因为“大社区”和“超级大盘”组合而成的规模感带来的感观印象，但也揭示了另一个趋势未来超级大盘形成的大社区内商业氛围的完善，将出现“社区商业”向“区域商业”转化的情况，比如2018年将开业的海豚湾广场很有可能成为这一先河的开创者。外埠市场核心商业业绩及数量对比(单位:亿元)消费下沉，二级外埠市场将开启新一轮的商业争夺星力遵义A馆 星力遵义C馆 遵义百盛 国贸遵义一店 国贸遵

43、义二店 六盘水国贸 六盘水百盛 凯里国贸2016 2017 增长率54.46%21.02%1.21%4.75%24.90%7.70%6.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0.001.002.003.004.005.006.007.00自2015年发布第一届商业市场报告以来，二级外埠市场主流商业项目以每年12个的速度在新增，并且已跳过传统百货形态直接向MALL百和购物中心进发 ， 虽然业绩体量差别较大，但总体增长态势明显。随着贵州西南枢纽地位的形成和高铁、航空、大数据产业共同形成的合力，贵州未来的发展潜力已被外界认可，万达、华润、九方等实力军

44、团已挺进贵阳，主流商业市场的竞争加剧、增长空间被压缩，随之带来的新资源、新业种、新生活方式必然促使消费下沉。2018年国贸、星力、亨特、红星美凯龙等已在遵义、兴义、仁怀、都匀、毕节、安顺圈地，仅遵义新开业项目总体量将超过50万方，市场看似繁荣，但二级市场因为人口数量、市场体量造成的消费力不足，将会出现几点变化：市场业绩总量增加，但各单体业绩量低于预期市场商业项目据点分散，不似以往集中（如遵义市场，很长一段时间商业都集中在红花岗区，遵义二店的进入使其扩散到汇川区）单体商业的业绩还将继续摊薄，竞争持续加剧因此，2018-2019年将是各新商业势力完成二级市场布点、形成商业格局划分和抢占商业先机的重

45、要时间段，但因二级市场市场体量和消费力的限制，商业格局划分后在短期内不会发生大的商业变化。五大业态销售数据传统百货商业形态中五大业态销售数据(单位:亿元)零售业态仍是各商业类型的支柱，体验类业态占比低MALL 百商业形态中五大业态销售数据(单位:亿元)购物中心商业形态中五大业态销售数据(单位:亿元)滨河商业街中五大业态销售占比 (单位:亿元)零售72.0%服务4.2%餐饮15.2%娱乐3.8%儿童4.8%2016 2017 增长率2016 2017 增长率2016 2017 增长率零售 服务 餐饮 娱乐 儿童38.0%-4.0%24.4%-5.6%55.3%-10.0%0.0%10.0%20.

46、0%30.0%40.0%50.0%60.0%0.05.010.015.020.025.0零售 服务 餐饮 娱乐 儿童零售 服务 餐饮 娱乐 儿童对于五大业态对比的数据取样原则是：2016、 2017两年均有完整可对比数据的商业体。因开业时间造成的业绩对比不完全（万科大都会 、花溪万宜、滨河商业街等 ）、统计口径、渠道不同各分 类数据相差较大的此次未做统计（花果园购物中心、智诚总店等）。据可统计且有去比业绩的数据可知，五大业态在2017呈现出以下特点：以服饰为主的零售业态仍是各商业体的业绩支柱，在可统计总业绩中的占比超过80%，除传统百货有2.6%的下滑，购物中心和MALL百卖场均有20%以上的

47、提升，贵阳市场商业活力和消费升级仍存在较大空间。服务业态与去年相比，除了MALL百有4%小辐下滑外，在购物中心和寸土寸金的百货卖场却有大幅提升，百货卖场的上升主要源于新设柜的书店和通讯服务类店铺。相比购物中心，百货卖场和MALL百在服务业态上的持续性增长，是否说明商业体之间的业态差距正在逐渐缩小？仍待后续观望。从餐饮、娱乐两个主要体验业态来看，MALL百和传统百货仍注重对餐饮体验的消费需求满足，但体验互动性好的娱乐业态纷纷被调整，让位于更能带来直接经济收益的零售类商品。虽然整体数据中购物中心体验业态仍呈现全线上扬趋势，但实际发生了一个有趣的现象与2016年百货卖场增设体验业态如出一辙，购物中心

48、的代表亨特对其一楼餐饮业态大规模调整，让位于收益更高的珠宝、服饰。在一定程度上说明贵阳市场商业的业态结构仍以业绩为导向。儿童业态表现稳定，除百货卖场外均有40%以上增长，虽然近4年来儿童业态一直保持良好发展势头（去年三大商业类型中儿童业态增长率分别为25%、43%、60%），但其发展水平却是停滞的儿童零售、早教、娱乐仍是各自为政，还未出现如一线城市已有一定发展规模的亲子餐厅、儿童业态跨界功能集合店（如家盒子等）；各自领域的头部品牌已近5年未被刷新，虽然乐转一直在尝试做书店、儿童业态等方面的跨界整合，但成效较慢。期待万达、九方等新商业势力能为贵阳市场带来新的资源，推动市场消费升级调整。注：零售：

49、除儿童零售外的非体验业态，如服饰、珠宝、皮具箱包等服务：以满足消费者生活品质，为消费者提供便捷服务为主，如美容美发、花艺、摄影等餐饮：所以与美食相关的业种，如大餐、轻餐、咖啡、果汁、冰激淋等娱乐：以为消费者提供休闲、娱乐方式为主，如影院、网咖、密室逃脱、VR体验等儿童：所有以儿童为目标客群的业态，如儿童零售、儿童娱乐、早教培训等今年新增的商业街类型因无可对比数据，故仅列出其各业态销售占比，零售业态占比70%以上，其余业态仅餐饮销售占比达到15%，余下的仅占各位数。由此业绩构成可知滨河商业街在业态布局上仍是以百货零售为主，缺乏与商业街特有的空间、场域优势结合的业态亮点，后续仍存在较大的调整空间。-2.6%73.0%11.4%-21.1%-0.5%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0024.2%163.3%58.5%15.9%48.8%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%180.0%0.00