重庆甲级写字楼市场2017年回顾及2018年展望.pdf

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1、重庆甲级写字楼市场 2017年回顾及 2018年展望Chongqing Grade A Office Market 2017 Overview and 2018 Outlook第一 太平戴维斯华西区研究部2018年 1月 2016年 ， 面对国内经济下行压力 ， 重庆推动经济继续保持稳定增长 。经济总量达 17558.8亿元 ， 同比增长 10.7%， 居全国各城市 GDP排名第六位 。 2017年前三季度 ， 重庆实现地区生产总值 14309.18亿元 ， 按可比价格计算 ， 同比增长 10%， 增速居全国第三位 ， 比平均水平高 3.1个百分点 。 第三产业实现增加值 7041.03亿元

2、， 增长 10.6%。202,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人民币亿元社会生产总值（左轴）42.4%42.6%42.9%44.4%45.4%45.1%47.9%46.7%44.6%45.0%44.6%44.6%45.4%45.5%45.8%45.0%44.2%44.7%41.7%42.5%42.9%42.3%40.5%41.5%42.2%43.0%45.5%45.7%46.8%47.0%46.4%46.7%46.8%47.7%48.4%49.2%0%20%40%60%

3、80%100%第一产业 第二产业 第三产业西安05001,0001,5002,0002,5003,0000 5,000 10,000 15,000 20,000 25,0002016年常住人口（万人）2016年第三产业 增加值 （人民币 亿元）天津=100万平方米甲级写字楼存量北京上海广州深圳成都万平方米甲级写字楼存量北京上海广州深圳南京成都重庆全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量重庆市地区生产总值 （ 2001-3Q2017）重庆市三次产业占比（ 2000-3Q2017)数据来源：国家统计局、重庆统计局、第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年城市服务业发展32017年甲级写字楼市场主要指

4、标新增供应29.4万 平方米 3.8% 同比平均租金93.3平方米 /月 3.3个百分点 同比空置率48.2% 36.9% 同比净吸纳量21.4万 平方米% 25.0% 同比数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增项目之影响。4数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年市场供需0%10%20%30%40%50%60%70%80%01020304050602011 2012 2013 2014 2015 2016 2017万平方米新增供应 （左轴） 净吸纳量 （左轴） 空置率 （右轴）ABC2017年 ， 重庆全市甲级写字

5、楼市场迎来位于渝北新牌坊的财富金融中心 ， 江北嘴区域的国金中心 T1、 T3、 T5， 及国华金融中心 B栋入市 ,共计 29万 平方米新增供应 。在需求回暖态势和新增供应回落的影响下 ，年末全市空置率较去年同比下降 3.3个百分点至 48.2%。重庆经济基本面良好 ， 产业结构不断优化调整 ， 市场需求逐步转暖 ， 全年市场净吸纳量21.4万 平方米 ， 同比上涨 36.9%。重庆甲级写字楼市场供应及需求 （ 2011-2017）5数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年区位 江北嘴业权 自持 /只租不售体量 12.5万平方米年度新增供应一览1 国金中心 T1区位 江北嘴业权 自

6、持 /只租不售体量 2.8万平方米3区位 江北嘴业权 自持 /只租不售体量 T3/T5各 3万平方米4 国金中心 T3/T5区位 新牌坊业权 散售体量 8.1万平方米2 财富金融中心2413江北嘴新新牌坊新观音桥新南坪解放碑大石化新杨家坪国华金融中心 B金融与保险36%专业服务19%房地产与建筑14%高新科技9% 新型金融 信托 /基金6数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年需求分析 新增租赁成交分析（ 1/2）金融和专业服务 等行业为 2017全年租赁需求最主要驱动力 ， 其中新型金融企业和咨询服务类表现最为活跃 。按新增租户资本来源 ， 内资 为主要的需求来源 。金融2017年

7、 重庆甲级写字楼市场新增租赁面积行业分布 2017年 重庆甲级写字楼新增租户资本来源分析行业分类 咨询服务 法律服务专业服务53%22%56%16%内资本地外资 /合资资本来源34%5%61% 金融 29% 专业服务 22% 房地产与建筑 15% 金融 41% 专业服务 14% 房地产与建筑 12% 专业服务 49% 房地产与建筑 19% 制造加工 17%内资68%外资 /合资5%本地27%杨家坪内资53%外资 /合资3%本地44%南坪内资71%外资 /合资1%本地28%观音桥内资43%外资 /合资14%本地43%大石化内资69%外资 /合资3%本地28%解放碑 内资59%外资 /合资3%本地

8、38%江北嘴需求分析 新增租赁成交分析（ 2/2）7数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年0%20%40%60%80%100%解放碑 江北嘴 大石化 南坪 观音桥 新牌坊 杨家坪运输与物流能源化工公共机构教育与培训制造加工保健与医药零售与贸易高新科技其他房地产与建筑专业服务金融与保险2017年重庆甲级写字楼新增租赁面积行业分布 -区域内资68%外资 /合资5%本地27%新牌坊从 各区域 的新增租户行业来看 ， 解放碑及观音桥区域的金融行业最为集中 ， 大石化区域专业服务较为突出 ， 而新牌坊地区的房地产与建筑行业租赁需求最大 。 各片区成交租户的资金来源均以 内资 企业为主 ， 而

9、大石化区域得益于某知名外资企业扩租 ， 呈现外资所占比例最高 。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年需求分析 年度租赁成交 TOP10（ 1/2）TOP 10 NEW LEASES05,00010,00015,00020,000重庆 成都平方米 中位数平均数前十大成交 ， 重庆最大面积近 5,000平方米 ， 最小租赁面积超 2,000平方米 ， 中位数为 3,700平方米 。 成都前十大成交的 最小面积高于 重庆最大面积 ， 中位数更是超过 8,000平方米 。34%33%33%大石化江北嘴解放碑前十大租赁租户选择楼宇主要分布在大石化 ， 解放碑及江北嘴子区域 , 业主方楼宇均

10、 单一业权 。重庆 成都2017年度重庆甲级写字楼市场新增租赁成交面积排名前十的租户 ， 占全年新增租户面积比例的 不足一成 ， 而成都则 超过两成 ， 重庆中 小 面积 租赁仍为主力 。租赁 面积9.7% 21.9%租赁载体和成交类型搬迁43%新设39%扩租18%升级18%新设68%搬迁14%重庆 成都重庆搬迁占到四成 ， 反应出市场对存量租户的竞争白热化 。 同期 ， 新设立企业和升级企业占主导 ，侧面印证出成都产业的发展成果突出 。82017年度重庆甲级写字楼市场新增租赁成交面积 排名前十的租户 并对比成都市场 。9数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年TOP 10 NEW

11、LEASES重庆和成都两地市场资本来源均以 内资企业 为主导 。 但重庆新租赁中本地企业仍占 36.8%， 中资企业在渝进驻和扩张规模未及成都 。51.5%11.7%36.8% 内资外资 /合资本地85.1%7.2%7.7%重庆 成都4114136按个数重庆 成都0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%重庆 成都按 面积金融与保险专业服务零售与贸易高新科技能源化工无论是按面积还是数量来划分 ， 重庆市场前十租户行业均以 金融业与保险类 和 专业服务类为主 ， 分别占据 62%和 32%；而成都市场 高新科技 则占据 40%， 仅次于专业服务的 43%。金融业和专业服务

12、仍是重庆 甲级写字 楼市场需求的最主要支柱 ， 成都 已经形成高新科技和前两大行业并驾齐驱的态势 。行业来源 资本来源2017年度重庆甲级写字楼市场新增租赁成交面积 排名前十的租户 并对比成都市场 。需求分析 年度租赁成交 TOP10（ 2/2）10数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年租金走势年内，虽甲级写字楼业主方“以价换量”的策略依然奏效，同比下降 3.8个百分点， 报人民币93.3元每平方米每月 ,全年重庆甲级写字楼平均租金指数跌幅较去年收 窄 。重庆甲级写字楼市场租金指数 * （ 2010-2017）*租金指数变化以同样本比较为基础，即不包括当期新增供应之影响。80859

13、095100105110115120125Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1/2011=100全市 解放碑 观音桥 江北嘴 大石化 新牌坊 南坪 杨家坪 ABC杨家坪区域则因甲级写字楼存量较少，和区域客户多、地理位置等原因去化较好，租金不降反升，与整体市场 背离。前三季度，市场跌幅有限，租金价格战显现疲态。第四季度，在业绩压力下，部分楼宇开始出现价格进一步下滑，拉动价格下调。050100150

14、200250总存量万平方米观音桥杨家坪南坪新牌坊大石化解放碑江北嘴11数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年区域市场数据概览37.9%98.7解放碑空置率租金 *子市场南坪新牌坊55.9%88.041.1%78.5江北嘴56.1%97.8大石化46.9%83.9重庆甲级写字楼区域市场存量 （ 2017）观音桥9.2%90.0杨家坪46.9%98.0*单位：人民币 /平方米 /月；租金变化以全样本比较为基础，即包括当期新增供应之影响。租金计算为各子市场内所监测项目的平均租金年度聚焦重庆甲级写字楼市场见证“两个分”分 动分 化目前金融行业新增租赁面积 全市新增租赁面积 金融行业退租面积

15、 全市退租面积2017年 重庆甲级写字楼 新型金融 行业租户面积占比53%18%82%33%年内，全市甲级写字楼的 新型金融 行业租户新增和退租占比均保持高位。解放碑31%江北嘴17%年度新型金融企业选址 新型金融行业企业一直以来租赁需求旺盛 ， 处于吸引客户考虑 ， 办公租赁交通地理位置要求较高 ， 一定程度上带动甲级写字楼市场活跃度 ， 但其行业公司续存不稳定等特点 ， 带来部分退租风险和业主管理难度 ， 后期应持续关注 。13数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年中国人民银行分支行行长座谈会 把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置 。 严格规范金融市场交易行为 ，加强

16、互联网金融监管 。全国金融工作会议 规范金融综合经营和产融结合。 加强互联网金融监管。 小额贷款公司网络小额贷款业务风险专项整治实施方案 明确统筹监管，对网络小额贷款业务开展清理整顿工作。加强监管市场波动年度聚焦 分 动全国金融工作会议之后 ， 政府对 新型金融行业的 审查和监管愈发 严格 ， 新型金融行业企业扩张受限 ， 租户 “ 快进快出 ” 现象频繁出现 ， 33%的市场退租为该类企业 ， 促发市场波动 。14市场分化12%88%负增长Grade A23%甲级写字楼分布业权退租面积大于新增面积楼宇的业权自持散售Grade A25%甲级写字楼75%全年去化量21.4万平方米贡献 分布二八分

17、化去化为负增长的楼宇五成以上分布在解放碑区域，散售楼宇逐步流失租户吸引力数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年江北嘴的吸纳贡献是解放碑的一倍年度聚焦 分 化年内 75%的吸纳 量由 25%的甲级写字楼贡献 ， 重庆甲级写字楼市场两级分化现象明显 。 同期 ，部分楼宇出现租赁去化负增长 ， 散售业权型的甲级写字楼租户流失现象较为严重 。01020304050602018F 2019F 2020F 2021F万平方米大石化 观音桥 江北嘴 解放碑 新牌坊 杨家坪15数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年未来供应重庆甲级写字楼未来供应（ 2018-2021）预计到 2021年

18、， 将有超过 150万 平方米体量的项目入市 ，其中 2018年的新增项目预计有 51余万平方米 。江北嘴供应的 洪峰渐过 ， 解放碑经 多年 更新 后 将重归集中供应期。16数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年预计 2018年将迎来较高新增供应 ， 在需求面暂时为呈现根本扭转的局面下 ， 空置率或将再次被推高 。此后几年伴随着经济基本面支撑和产业结构调整 ， 净吸纳量预计稳中有升 ， 加之新增供应回落因素 ， 空置率将呈现 逐步下探趋势 。市场供需及租金预测重庆甲级写字楼供需及空置趋势（ 2011-2021）0%10%20%30%40%50%60%70%80%010203040

19、50602011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018F 2019F 2020F 2021F万平方米新增供应 （左轴） 净吸纳量 （左轴） 空置率 （右轴）17数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部， 2017年未来展望2018年重庆甲级写字楼市场预计将有 51万平方米左右新增供应入市 ， 未来供应主力军将逐步从江北嘴转变至其他板块 。天和国际观音桥 2018年上半年物业管理项目聚集供应走高行业前瞻策略提升值得关注的是高新科技已经跃居年内新增租赁行业分布的第四大 ， 或在积蓄未来成为市场主力租户的能量 。监管措施加强后 ， 未来新型金融企业的业务开展和扩张将受到限

20、制 ， 或面临部分退租风险 。虽然 2017年通过积极调整租金取得不错去化成效 。 但连续两年的疲劳价格战已不可持续 ， 未来向下调整空间有限 ， 业主方或应采取提升非经济手段的租赁策略 、 多元化物业配套服务等手段来吸引企业 。联合办公近年来在各大重点城市如火如荼的联合办公也慢慢渗透入重庆市场 ， 今年第四季度以来更有大举进军甲级写字楼之势头 ， 市场暗涌不断 。 预计 2018年重庆甲级写字楼市场将见证更多联合办公的出现 ， 成为支撑市场去化的一股强烈上升力量 。谢谢第一太平戴维斯华西区研究部更多信息请联系陈 大 荒 华西 区 研究部主管 助理董事电话： +86 23 6370 3253电子邮件： 朱宗平 华西 区研究 部分析员电话： +86 23 6370 3253电子邮件 ：