[工程类试卷]房地产开发的程序与管理练习试卷2及答案与解析.doc

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1、房地产开发的程序与管理练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 当项目建设完毕后,开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外,此时开发商更为关注的是( ) 。（A）看预计的开发成本是否被突破（B）实际工期较计划工期是否有拖延（C）有原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者（D）了解市场供求关系,看竞争程度、社会环境等是否发生了变化2 如果开发商将建成的物业用于长期出租,则必须进行有效的物业管理,以保持物业对租客的吸引力,延长其经济寿命,进而达到( )理想目的。（A）获取最大的投资利润（B）租金回报和使物业保值、增值（C）排除

2、一切市场风险因素（D）保证物业正常的经济寿命3 开发商在整个开发过程中每一阶段的决策或工作,( ),这是开发商成功与否的关键所在。（A）既要“瞻前 ”,更须“顾后”（B）保持清醒的市场供求分析的头脑（C）与施工人员共同研究施工对策（D）通过工资增加工作人员的施工信心4 当完成市场分件和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施过程,而实施过程的第一步就是( )。（A）确定建设施工的各种图纸准备就绪（B）完成全体工作人员的筛选工作（C）获取土地使用权（D）明确各工作人员及施工阶段应发放的工资5 一般来说,政府机构的开发活动主要是( )。（A）检查开发商的各种施工质量要求（B）集中在对土地

3、的开发或为房地产开发提供必要的土地（C）审查是否批准土地使用权（D）确定开发商是否具备这项工程投资的条件6 目前,中国土地使用制度处于( )阶段,尤其在内陆城市,存在着( )。（A）无偿期政府行政划拨一体制（B）有偿期市场机制一体制（C）无偿、无限制土地配置的双轨制（D）从无偿、无限期到有偿、有限期的过渡政府行政划拨和市场机制并存的双轨制7 土地使用权出让,是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者( ) 的行为。（A）支付土地使用的税金（B）进行房地产开发投资,获取投资收益（C）向政府支付土地使用权出让金（D）向政府支付土地管理税、环境保护税等8 土地使用权转让是指土

4、地使用权出让后,土地使用权受让人( )的行为,包括( )。（A）将土地使用权转移、出售、交换和赠与（B）将土地使用权出让、出售和赠与等（C）返还土地使用权,向国家还给土地（D）将土地使用权撤消、交换与赠送等9 土地使用年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期按国家有关法律规定,各类用地的最高出让年限为( )。（A）居住用地 90 年,工业用地 60 年;教育、科技、文化、卫生和体育用地 60 年;商业、旅游、娱乐用地 50 年;综合或其他用地 60 年（B）居住用地 70 年;工业用地 50 年;教育、科技、体育用地 50 年;商业、旅游、娱乐用地 40 年;综合或其他用地

5、50 年（C）居住用地 80 年;工业用地 50 年;教育、科技、体育用地 60 年;商业、旅游、娱乐用地 50 年;综合或其他用地 60 年（D）居住用地 70 年;工业用地 60 年;教育、体育用地 60 年,商业、旅游用地 50 年10 下列有关土地使用权的相关方面理解不正确的一项是( )。（A）土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额（B）毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费（C）熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费及土地管理费（D）土地使用费是指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用二、多项选择题每题的备选答案

6、中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性,对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。关于这些原则解说正确的是( )。（A）目标的确定性。政策的预评价首先要考察这些目标的影响因素（B）政策的连续性与协调性。政策的这一特性首先要求体现新旧政策的衔接（C）政策的针对性和导向性。政府必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径制定具有针对性的具体政策（D）政策的公平性与效率。公平和效率及其相互协调 ,是政策评价的另一个重要方面。如何处理好其相互关系,是政府制定政策的重点难点1

7、2 在房地产开发过程中,房地产开发企业的规划管理共有六个阶段。其中前三个阶段是( )。（A）开发项目选址、定点审批阶段（B）申请建设用地规划许可证阶段（C）规划设计条件审批阶段（D）设计方案审批阶段13 下列有关非居住区开发项目技术经济指标的理解有误的选项为( )。（A）规划建设用地面积是指项目用地规划居住区以外的土地面积（B）建筑高度是指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限（C）绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比（D）停车位个数是指在规划用地范围内设置的地面停车位的个数14 为了评价居住区规划方案的经济性和合理性,经常采用一些技术经济指标作为衡量的标准,下列

8、有关指标理解正确的选项是( )。（A）平均每户居住建筑面积是指居住区的居住建筑面积与总户数之比（B）居住建筑密度是指居住建筑对居住用地的覆盖率,即:居住建筑密度= 居住建筑基底面积居住建筑用地面积（C）容积率是指居住建筑面积密度,即:容积率=居住建筑用地面积 居住建筑面积（D）人口毛密度是指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比15 土地一级开发的模式,对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。其常用的操作程序不包括( )。（A）对开发区域范围内的土地利用状况进行详细调查 ,掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布（B）核算土地开发成本、匡定土地价格,进行熟地转让或出让（C）将一定范

9、围内的待开发土地一次出让给投资公司,将土地出让金作为政府投资,在该房地产公司中持有股份（D）政府收取地价的一定比例,专项用于改善园区范围内的大市政条件 ,余款由政府土地发展公司统筹使用,主要用于支付土地开发的成本16 新城区开发受周围环境制约少,城市规划条件限制也少,允许建筑高度和容积率限制均不象旧城区那么严格。但是新城区开发也存在着许多不利条件,主要表现为( )。（A）新城区开发用地是不具备开发建设条件的土地 ,常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线（B）新城区没有现成的道路系统,规划条件中对新城区的道路要求高,道路宽度大,建设费用需由开发商承担（C）新城区内还要求有

10、足够的绿地面积,与旧城区相比,新城区绿化面积所占比例更高,开发商需为此支付较高的绿化费用（D）随着政府和全社会对耕地问题的重视,政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格,使得开发商获得政府的征地审批非常困难,征用农地所必须支付的费用不断提高三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 作为一条行业准则,开发商必须时刻抑制自己的主人傲气,并保持健康的心态来对待其工作人员和施工人员。( )（A）正确（B）错误18 获取土地使用权后的最后准备工作是进行详细设计,编制工程量清单,与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。( )（A）正确（B）错误19

11、 项目建设阶段一开始,就意味着在选定的开发地点,以在特定时间段上分布的特定成本,来开发建设一栋特定的建筑物。此时,对于一些小项目还未确定的问题,仍然可以继续进行磋商洽谈。( )（A）正确（B）错误20 由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性,因此开发商必须密切注意项目建设过程的进展,定期视察进场,定期与派驻工地的监理工程师会晤,以了解有关整个建设过程的全貌。( )（A）正确（B）错误21 对出租或出售两种处置方式而言,一般要根据市场状况,开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租和出售并举,以出售为主。( )（A）正确（B）错误22

12、如果建成的物业用于出租,开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。因为这将涉及财务安排上的问题,开发商必须按有关贷款合约在租售阶段全部还清项目的各种贷款。( )（A）正确（B）错误23 准备工作中的方案设计与建筑设计,既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果,对建设过程中的施工难易、成本高低有影响,更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。( )（A）正确（B）错误24 开发商除了可以通过土地出让这个国家垄断的一级市场获取国有土地使用权外,还可以在房地产市场上通过转让,或与当前的土地使用者或拥有者合作的方式获取可供房

13、地产开发的土地。( )（A）正确（B）错误25 目前,中国的内陆城市存在着土地配置的双轨制,即政府行政划拨和市场机制并存。根据开发项目的特点,开发商可以通过政府行政划拨,也可以通过私人土地收购的方式来获取土地使用权。( )（A）正确（B）错误26 熟地价是指当政府出让已经具备“七通一平” 、 “五通一平”或“ 三通一平”建设条件的土地(俗称“ 熟地”)时所收取的金额,或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。( )（A）正确（B）错误房地产开发的程序与管理练习试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的

14、程序与管理2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案】 C【试题解析】 其他均为建设初、中期的工作。【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理10 【正确答案】 C【试题解析】 熟地价不包括土地管理费。【知识模块】 房地产开发的程序与管理二、

15、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项中首先要考察这些目标的必要性和可行性。【知识模块】 房地产开发的程序与管理12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发的程序与管理13 【正确答案】 A,D【试题解析】 A 项应指项目用地规划红线范围内的土地面积 ,D 项应包括地下停车位的个数。【知识模块】 房地产开发的程序与管理14 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项容积率=居住建筑面积除以居住建筑用地面积。【知识模块】 房地

16、产开发的程序与管理15 【正确答案】 C,D【试题解析】 其常用的操作程序还包括:做出开发区域的近期、中期和长期发展计划;制定开发区域发展的控制性规划和详细规划;按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域;由土地管理部门协助办理土地出让或划拨手续;制定拆迁安置补偿方案,并获得政府主管部门批准;进行现场土地开发工作,达到相应的建设条件。【知识模块】 房地产开发的程序与管理16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 抑制自己过高的乐观态度,并保持一种“健

17、康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。【知识模块】 房地产开发的程序与管理18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理19 【正确答案】 B【试题解析】 对许多小项目而言,一旦签署了承包合同,就几乎不再有变动的机会了。【知识模块】 房地产开发的程序与管理20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理21 【正确答案】 B【试题解析】 一般以出租为主。【知识模块】 房地产开发的程序与管理22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理25 【正确答案】 B【试题解析】 也可通过有偿出让获取土地使用权。【知识模块】 房地产开发的程序与管理26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理