[工程类试卷]房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷49及答案与解析.doc

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1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 49 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产投资的风险主要体现在( )几个方面。投入资金的安全性;期望收益的可靠性;投资项目的变现性;风险分析的复杂数学方法;资产管理的复杂性;经济形势的客观性（A）（B） （C） （D）2 建筑功能评价是指( ) 。（A）对建筑物功能价值的估算（B）对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证,衡量其满足需要的程度（C）对建筑产品价值的估算（D）对建筑产品社会性功能的评估3 下列有关投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念两者的说法中不正确的一项是( )。（A）

2、两者有相同的部分,也有不同的部分（B）财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是惟一的（C）投资分析中使用的成本有许多是对拟实项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是确定的,不同的实施方案可能会有相同的成本数据（D）在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ,这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样4 现有一可比房地产实例,房产价格为 4000 元/m 2,成交日期为 1998 年 8 月,而 1998年 8 月1999 年 8 月,该类房产价格平均每月上涨 1%,1

3、999 年 8 月2000 年 2 月,该类房产价格平均每月下降 0.2%,则对该实例交易日期修正后 2000 年 2 月的房地产价格为( ) 。（A）6681 元/m 2（B） 4454 元/m 2（C） 7320 元/m 2（D）4783 元/m 25 有关合同通用条款词语的定义错误的是( )（A）工期指发包人承包人在协议书中约定,按总日历天数 (不包括法定节假日)计算的承包天数（B）工程指发包人承包人在协议书中约定的承包范围内的工程（C）项目经理指承包人在专用条款中指定的负责施工管理和合同履行的代表（D）通用条款是根据法律、行政法规规定及建设工程施工的需要订正 ,通用于建设工程施工的条款

4、6 市场包括市场的主体和客体,市场主体通常指( )。（A）买卖双方进行交易的对象（B）参与市场交易的买家和卖家（C）用来进行交易的工具（D）参与市场交易的买卖双方和交易对象7 房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商品,( )是其与劳动力、资本及其他类型的商品的最大区别。（A）寿命周期长和适应性（B）不一致性和政策影响性（C）对专业管理的依赖性（D）位置的固定性或不可移动性8 在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于( )。（A）商服繁华程度（B）易接近性（C）易识别性（D）面积大小9 股票的发行价格的几种确定方式不包括( )。（A）按面值发行,即按票面价格发行（B）市价发行,即按照或接近

5、股票市场上该种已发行股票或同类股票的近期买卖价格发行（C）折价发行,即按股票票面价格打折后发行（D）按股票票面价格和市场价格和的一半发行10 在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有( )。（A）流动性原则（B）安全性原则（C）物资保证原则（D）盈利性原则11 对于企业素质说法错误的是( )。（A）是企业各种要素的集合体,是各种要素的作用有机结合在一起的综合反映（B）企业素质所包含的内容是极其广泛而丰富的,分析房地产开发企业的素质应主要从领导者素质、职工队伍素质、企业经营管理素质三方面着手（C）房地产开发企业领导者的素质主要包括知识、结构、处理人际关系的能力、决策能力、组织指挥能力等（D）领导

6、班子的素质是成员素质简单相加的总和12 推动策略的特点有( )。（A）利用推销人员与代理商促销将产品推入渠道（B）生产者将产品积极推到批发商手上（C）批发商积极地将产品推给零售商,零售商再将产品推向消费者（D）企业针对最后消费者,花费大量的资金从事广告促销活动 ,以增进产品的需求13 房地产商定价有( ) 三种导向。（A）成本导向、购买者导向、目标定价法（B）成本导向、购买者导向、竞争导向（C）成本导向、竞争者导向、导定价法（D）成本导向、购买者导向、排斥导向14 心理定价有( ) 。（A）声望定价、尾数定价、顾客差别定价（B）吉祥数字定价、招徕定价、尾数定价（C）尾数定价、招徕定价、吉祥数字

7、定价、顾客差别定价（D）声望定价、尾数定价、招徕定价、顾客差别定价15 银行为某家庭提供年利率为 6%、按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为 2000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。（A）1428.74（B） 1475.37（C） 1482.74（D）2000.0016 下列关于企业利润和收入的表述，正确的是( )。（A）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入（C）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（D）可分配利润=税后利润 -未分配利润17 在下列定价方法

8、中，需要使用损益平衡图的是( )。（A）目标定价法（B）价值定价法（C）挑战定价法（D）成本加成定价法18 （A）等额序列支付储存基金系数（B）等额序列支付现值系数（C）等差序列现值系数（D）等比序列现值系数19 关于房地产融资的意义的说法错误的是( )。（A）就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业（B）对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极 大的制约（C）从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息（D）金融机构在融

9、出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则20 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期 Pt设定的目标收益率 Ic 之间的关系是( )。（A）I c 越大，P t 越大（B） Ic 越小， Pt 越大（C） Pt 越大，I c 越小（D）I c 与 Pt 无关21 在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个( )。（A）参考数字（B）限定数（C）可读参数（D）未知数22 开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括( )。（A）资金融出机构的资金来源和财力状况（B）资金融出机构的对外形象（C）各项融资收费的合理性（D）对资金调动和转

10、移的灵活性23 某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12%，按年等额偿还，如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的还本付息比率为( ) 。（A）4.00（B） 0.15（C） 0.19（D）3.3924 现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的实际经济价值等于( )元。（A）605（B） 600（C） 650（D）55025 国际货币基金组织就是使用( )这种“ 投资”定义统计国际收支平衡。（A）以资产为基础（B）以企业为基础（C）以交易为基础（D）以价值为基础26 房地产开发项目的投资的特性不包括( )。（A）投资具有时间

11、性（B）投资目的在于得到报酬（C）投资具有政治行为（D）投资具有风险性27 产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。（A）广告费（B）销售费用（C）促销费用（D）不可预见费用28 在工程竣工验收阶段，开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在( ) 个月内予以核实，给予确认或提出修改意见。（A）1（B） 2（C） 3（D）629 土地储备机构向银行申请贷款，贷款额度不能超过所收购土地评估价值的( )，贷款期限最长不得超过 2 年。（A）50（B） 60（C） 70（D）8030 某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本年新竣工住房

12、 13 万套，销售住房 8 万套，则吸纳周期为( )年。2007 年考题（A）063（B） 163（C） 225（D）125031 房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。（A）超额利润（B）投资回报（C）内部收益（D）风险补偿金32 房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。（A）变动成本的设置（B）销售收入的不同（C）固定成本的设置（D）平衡点的设置33 房地产开发企业税后利润应首先用于( )。（A）弥补企业以前年度的亏损（B）提取法定盈余公积金（C）提取公益金（D）向投资者分红34 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用

13、的目标市场选择模式是 ( )模式。（A）单一市场集中化（B）产品专业化（C）市场专业化（D）全面覆盖35 在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是( )。（A）固定资产购置支出（B）企业所得税（C）固定资产折旧（D）贷款利息二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产投资者可以控制的风险有( )。（A）或然损失风险（B）比较风险（C）时间风险（D）资本价值风险（E）利率风险37 政治风险是由( ) 因素造成的。（A）政变和战争（B）经济制裁

14、（C）内部矛盾（D）罢工（E）骚乱38 一般来说,房地产开发的主要程序有( )步骤。（A）投资机会寻找和筛选（B）可行性研究（C）获取土地所有权和使用权（D）规划设计与方案报批（E）签署有关合作协议、施工建设与竣工验收和市场营销及物业管理39 在进行市场分析时,某一商品的潜在购买者一般应具有( )等特点。（A）对该产品有潜在兴趣（B）有足够的收入购买该商品（C）有适当的途径可以购买到（D）对该产品已经形成固定偏好（E）已经购买过该商品40 公共设施设备日常运行,维修及保养费主要包括( )。（A）生活用水和污水排放费（B）康乐设施费（C）绿地管理费（D）固定资产折旧费及租赁费（E）企业管理费及利

15、润41 开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下几个方面的是( )。（A）企业注册证明和资质等级,主要施工经历（B）技术力量简况（C）施工机械设备简况（D）在施工的承建项目、资金和财务状况42 不管商场规模多大,零售商业物业基本上有( )存在形式。（A）市级购物中心、地区购物市场（B）只经营零售业的独立的建筑物或建筑群（C）某综合用途物业内的一部分（D）邻里服务性商店、特色商店43 关于收益性物业财务收支报告说法正确的是( )。（A）对出租物业来说,最主要的收入记录是租金清单 ,也是物业管理企业应定期向业主提供的一系列报告之一（B）在报告中,应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告

16、等内容的经营概况介绍（C）向业主提供有关经营情况的分析报告,这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式（D）如实际收入或支出较预算中有关数字变化小 ,也须提供分析报告44 房屋开发费包括( ) 。（A）建安工程费（B） “三通一平” 费（C）拆迁安置补偿费（D）公共配套设施建设费（E）基础设施建设费45 消费者的评价行为一般涉及( )等问题。（A）产品属性、品牌信念（B）效用函数、属性权重（C）内部刺激（D）外部刺激（E）评价模型46 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有( )。（A）经营税收及附加（B）企业所得税（C）城镇土地使用费（D）契税（E）印花税47 合同实施过程中的控制是立足

17、于现场的合同管理，其主要工作包括( )。（A）合同分析（B）合同跟踪（C）合同诊断（D）合同策划（E）合同实施监督48 前期工程费用主要包括( )。2003 年考题（A）拆迁安置补偿费（B）规划费用（C）设计费用（D）可行性研究费用（E）“三通一平” 费用49 债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。2004 年考题（A）项目投资形成的可分配利润（B）协议中所规定的贷款利息（C）协议中规定的有关费用（D）租售收益（E）股息50 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有( )。（A）市场供求风险（B）变现风险（C）利率风险（D）时间风险（E）资本价值风险三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，

18、判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 影响房地产市场发展的社会经济因素包括社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。( )（A）正确（B）错误52 虽然完成投资过程进入经营阶段,人们仍无法计算实际获得的收益与预期收益之间的差别,进而也无法计算获得预期收益的可能性大小。( )（A）正确（B）错误53 投资者将资金投入房地产后,就会失去其他投资机会,同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益。这就是房地产投资的比较风险。( )（A）正确（B）错误54 “时间就是金钱 ”,可行性研究一定要速度快。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大,开发商可以自

19、己支付。( )（A）正确（B）错误56 房地产开发商在开发建设一个项目时,自有资金一般应占投资总额的 50%以上,其余部分要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措,故资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。( )（A）正确（B）错误57 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。( )（A）正确（B）错误58 广义的工程项目管理指开发建设项目施工阶段的管理,对房地产开发项目而言,工程项目管理工程通常取广义的理解。( )（A）正确（B）错误59 赞助无需花钱而宣传则要提供资金支持。( )（A）正确（B）错误60 选择承租人要考虑其声誉、财务状况、承租人组合与

20、位置分配、承租人需要的服务。( )（A）正确（B）错误61 房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 ( )（A）正确（B）错误62 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。 ( )（A）正确（B）错误63 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 ( )（A）正确（B）错误64 投资的目的在于得到报酬。（A）正确（B）错误65 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设

21、施的建设费用。( )2009 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发商向银行贷款 2000 万元,期限为 3 年,年利率为 8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和为多少?如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?66 某开发商以 3000 万元购得一住宅用地 70 年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为 5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为 2200 元/

22、m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的 3%，基础设施和公共配套设施建设费为 430 万元，开发期间税费按建筑面积计算，为 114 元/m 2，管理费用为上述费用(土地费用除外) 之和的 3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的 3%和 5.5%。项目开发期为 2 年，建造期为 1.5 年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为 7.7%，按季计息。不考虑土地增值税。67 若开发商要求的税前成本利润率为 30%，求该项目的最低销售

23、价格。68 若该项目的销售价格为 8000 元/m 2，求该项目保本的最低销售量。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 49 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 B【试题解析】 建筑工程的功能评价是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证,衡量其满足社会需要的程度,其主要内容有社会性功能、适用性功能、安全性功能、艺术性功能等内容。【知识模块】 综合3 【正确答案】 C【试题解析】 各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据。【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正

24、确答案】 B【试题解析】 根据交易日修正公式:P=4000(1+1%) 12(1-0.2%)6=40001.1270.988=4454 元/m 2。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究5 【正确答案】 A【试题解析】 应包括法定节假日。【知识模块】 房地产开发的建设过程6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场及其运行规律7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场及其运行规律8 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理9 【正确答案】 D【试题解析】 按股票票面价格和市场价格的中间价发行。【知识模块】 房地产投资的资金融通10 【正确答案】 C【试题解析】 C 为具体贷款发放过程中应掌握

25、的原则。【知识模块】 房地产投资的资金融通11 【正确答案】 D【试题解析】 领导班子的素质是成员素质的总和,但并非简单相加,它包括各成员思想上一致的程度、知识、经验相互补充的程度,年龄结构等即反映在各成员优点有机结合上。【知识模块】 房地产投资的资金融通12 【正确答案】 A【试题解析】 D 为拉引策略的特点。【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场营销14 【正确答案】 B【试题解析】 顾客差别定价是差别定价的内容。【知识模块】 房地产市场营销15 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，可根据公式计算：所还贷款利息：103451.120.5%=517.26

26、(元)所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74(元)16 【正确答案】 C【试题解析】 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+ 自营收入；可供分配利润= 税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。17 【正确答案】 A【试题解析】 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。18 【正确答案】 B【试题解析】 A、B、D 项分别为19 【正确答案】 A【试题解析】 就房地产开发投资而言，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地

27、使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能是流动资金拮据，周转困难而以失败告终。20 【正确答案】 A21 【正确答案】 D22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C【试题解析】 以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。26 【正确答案】 C【试题解析】 因

28、为房地产开发项目的投资的特性包括投资具有时间性、投资目的在于得到报酬和投资具有风险性。27 【正确答案】 B【试题解析】 因为广告费和促销费用包括销售费用之中。28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是吸纳周期的计算。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。用公式表示为：APt=HSRtAV t,即：吸纳周期率=31 【正确答案】 A32 【正确答案】 D33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得

29、 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产投资与投资风险37 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。【知识模块】 房地产投资概述38 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 不包括获得土地所有权,故 C 项错误。【知识模块】 房地产开发的程序与管理39 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场调查与分析40 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业管理41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的建设过程42 【

30、正确答案】 B,C【知识模块】 物业管理43 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 如果实际收入或支出较预算中有关数字的变化较大,物业管理企业还要和业主一起开会,当面做出解释;如变化很小,可不提供分析报告,但须进行口头介绍,对物业经营的未来发展进行简要分析。【知识模块】 物业管理44 【正确答案】 A,D,E45 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 消费者对产品的判断大都是建立在自觉和理性基础之上的。消费者的评价行为一般要涉及产品属性(即产品能够满足消费者需要的特性)、属性权重(即消费者对产品有关属性所赋予的不同的重要性权数)、品牌信念(即消费者对某品牌优劣程度的总的看法)、效用函数 (即描

31、述消费者所期望的产品满足感随产品属性的不同而有所变化的函数关系)和评价模型(即消费者对不同品牌进行评价和选择的程序和方法)等问题。46 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有企业所得税、经营税收及附加和城镇土地使用费。47 【正确答案】 B,C,E48 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是勘察设计和前期工程费的构成。主要包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。49 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考核的是债务融资的内容。其中，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获

32、得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场及其运行规律52 【正确答案】 B【试题解析】 可以从中计算实际获得的收益与预期收益之间的差别,进而计算收益的可能性大小。【知识模块】 房地产投资概述53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述54 【正确答案】 B【知识模块】 综合55 【正确答案】 B【试题解析】 所需资金大量,没有金融机构的参与房地产市场就很难正常运转。【知识模块】 房地产市场及其运行规律56 【正确答案】

33、 B【试题解析】 开发商在开发建设一个项目时,自有资金往往只占投资总额的20%30%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的建设过程58 【正确答案】 B【试题解析】 狭义的工程项目管理通常指开发建设项目施工阶段的管理,对房地产开发项目而言,工程项目管理取其狭义的理解。【知识模块】 房地产开发的建设过程59 【正确答案】 B【试题解析】 赞助则要提供资金支持,宣传无需花钱。【知识模块】 房地产市场营销60 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有

34、制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是公共配套设施建设费的概念。应该是公共配套设施建设费指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:已知 P=2000 万元,n=34=12,i=8%/4=2%,则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总和为:In=Pin=20002%12=480(万元)计算先期支付利息的时间价值,

35、则到期后开发商实际支付的利息为: In=P(1+i) n-1 =2000(1+2%)12-1 =535.48(万元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识67 【正确答案】 设项目的最低销售价格为 X 万元，则项目总开发价值 GDV=X(1-5.5%)项目建筑面积： 3000m25.5=16500m2 (1) 项目总开发成本 TDC 1) 土地费用(土地取得成本) ：3000 万元 2) 建安工程费：2200 元/m 216500m2=3630 万元 3) 勘察设计和前期工程费：3630 万元3%=108.9 万元 4) 基础设施和公共配套设施建设费：430 万元 5) 开发期间税费：114 元

36、/m 216500m2=188.1 万元 6) 管理费用：(3630+108.9+430+188.1)万元3.5%=152.50 万元 7) 财务费用： a) 土地费用的利息：3000 万元(1+7.7%/4) 24-1=494.35 万元 b) 开发期间税费的利息；188.1 万元(1+7.7%/4)1.54-1)=210.90 万元 c) 建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：(3630+108.9+430+152.5) 万元(1+7.7%/4)(1.5/2)4-1)=254.40 万元 d) 财务费用总计：494.35 万元+210.90 万元+

37、254.40 万元 =959.65 万元 8) 销售费用：3.5%X 9) 项目总开发成本： 3000 万元+3630 万元+108.9 万元+430 万元+188.1 万元+152.50 万元+959.65 万元+3.5%X 万元=8469.15 万元 +3.5%X 万元 (2) 税前成本利润率为 30%，即(0.91X-8469.15)万元/(8469.15+3.5%X)万元100%=30% 则 X=12240.02 万元68 【正确答案】 该项目保本的最低销售量为 X 万 m2，根据可得 30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%8000X)-1，X=1.53万 m2。