[工程类试卷]房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷7及答案与解析.doc
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1、房地产估价师(房地产估价案例与分析)模拟试卷 7 及答案与解析一、问答题1 2005 年 3 月,市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同,依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准,租赁期为一年。到 2005 年 7 月,佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后,主张重新订立租赁合同,原租赁合同无效,租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。请问:1什么是租赁合同?2根据法律规定,不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?2 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人
2、员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。请问:1针对该类拆迁估价,在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?3 2000 年 4 月,某房地产开发公司甲,开发建设一住宅小区。包括 6 个幢号,一个地下车库,一个配电室。计划投资 0.98 亿元人民币。至 2001 年 1 月,配电室和三个幢号已竣工并交付使用;地下车库和一个幢号在施工;另两个幢号尚未开始挖槽。至此,房地产开发公司甲已投入资金人民币 6600 万元。此时,该公司业务转型,对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工
3、程转给公司乙。在此情况下,公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。请问:转让该项在建工程应提供哪些证件?二、单项选择题4 某工厂有一处临街厂房,占地面积 900m2,用地性质为国有划拨土地,建筑面积为 1800m 2,建筑物成新率为 80%,房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料, 2001 年 5 月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 元/m 2 和 1400 元/m 2,其中土地使用权出让金为 11 元/m 2 和 450 元/m 2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积 4250 元/m 2;而同期新建上述厂房建
4、筑物的重置价格为建筑面积 1500 元/m 2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房,需投入的费用大约是建筑面积 750 元/m 2。4 如果按工业用途进行评估,估价目的为保险估价,估价时点为 2001 年 5 月 9 日,其合理的评估价值约为( )万元。(A)315.0(B) 216(C) 295.2(D)3335 假设规划允许将其改造装修为商业用房,不考虑改造装修投资的利息、利润,估价时点为 2001 年 5 月 9 日,该厂房的市场价格约为( )万元。(A)603(B) 522(C) 450(D)5496 文中所述厂房,影响其价值的实物状况有( )。(A)交通条件(B)基础设施(C)地理位
5、置(D)房地产用途7 文中所述厂房,对其进行估价,首先应了解( )。(A)相应企业生产的一些行业知识(B)进年来厂房创造的价值(C)同地理位置的房地产成交情况(D)同地理位置的房地产估价情况8 某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为 50 年,有效已使用年数为 8 年。经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年,假定第一年投入建造成本的 60%,第二年投入 40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的 3%,年利息率为 6%,销售税费为 50 万元,开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元;装修的重置价格为 2
6、00万元,平均寿命为 5 年,已使用 2 年;设备的重置价格为 110 万元,平均寿命为10 年,已使用 8 年,假设残值率均为零。8 该建筑物的折旧总额为( )万元。(A)213.34(B) 221.34(C) 283.34(D)301.349 计算该建筑物的重置价格为( )万元。(A)994(B) 998.9(C) 1024.9(D)1048.910 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于( )。(A)功能折旧(B)物质折旧(C)经济折旧(D)自然折旧11 市有限公司名下有一幢 26 层的办公写字楼。2006 年 3 月,公司因业务发展需要资金,欲以该房地产向银行申请
7、抵押贷款。为此,公司与房地产估价师朱某接洽商讨相关估价事宜。朱某受聘于该市一家房地产估价公司,曾数次参与该公司委托的房地产估价工作,双方都有一定的了解,彼此信任。公司想请朱某进行本次估价工作。11 在接洽过程中,朱某可以作出的承诺是( )。(A)现场查勘后先口头给出大概的评估价格以供参考,之后再按照约定补充正式的估价报告(B)给予优惠(C)该公司与朱某所在估价公司签订委托合同后,经估价公司指派,由自己亲自估价(D)不能给以任何承诺12 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产的( )。(A)现时的市场价值(B)指定时点的市场价值(C)历史最低的市场价值(D)设定抵押权时的市场价值13 下列可以设定
8、抵押的房地产是( )。(A)土地所有权(B)国有资产(C)社会公益设施(D)违章建筑三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处。(每指明一处错误得 3分,本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)14 房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司,法人代表: ,地址:市路号,联系电话:010-。 二、受托方 房地产价格评估有限公司,法人代表:,地址: 市 路号,估价机构资质等级:一级,联系电话:010-。 三、估价对象 1地理位
9、置及概况(略) 2估价对象概括 写字楼 9 层,建筑面积为 131.7m2,土地总面积为 820m2,于估价时点土地剩余使用年限为 38.58 年,该写字楼框架结构,建成于 1996 年 11 月5 日,层高 3m,装修情况(略)。 四、估价目的 为委托方抵押贷款提供价格参考。 五、估价时点 2004 年 11 月 5 日 六、价值定义 采用公开市场价值标准,即本报告评估估价对象日前状况下,于估价时点的市场价格。 七、估价依据(略) 八、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则:合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用
10、、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则,认为保持现状继续使用为前提的估价,这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后,根据估价对象的特点和实际状况,采用了收益还原法和市场比较法评估。 收益法估价原理:是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象价格的一种方法。 市场比较法原理:将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似
11、房地产的已知价格作适当的修正,以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 十、估价结果 经评估测算估价对象单价:8066 元/m 2;总价:106.23 万元(大写:壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自估价时点起一年内有效,超过此期限该价格应做相应调整,直至重新评估。 房地产估价技术报告 一、实物状况分析(略) 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一)收益还原法 1年房地总收益 根据估价对象的实际租金为 3 元/(m 2天)( 其中包含维修费、管理费、税金、
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