第六章成本法.ppt

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1、第六章 成本法,第六章 成本法,6-1 成本法的概述,一、成本法的概念,积算价格=重新购建成本折旧,房地产价格,二、理论依据,生产费用价值论,第六章 成本法,=土地取得成本,+建筑物建造成本,+管理费用,+投资利息,+销售税费,+开发利润,6-1 成本法的概述,1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算,多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？,第六章 成本法,三、成本法的适用范围,6-1 成本法的概述,市场供大于求,以正常成本评估的价格往往偏高,价格应向下调整,市场供小于求,以正常成本评估的价格往往偏低,价

2、格应向上调整,2、要结合市场供求分析来确定评估价格,1、要注意区分实际成本和客观成本,房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本,投入成本多，并不一定其价值就高,第六章 成本法,四、注意事项,6-1 成本法的概述,搜集资料,估算重新购建价格,估算折旧,求取积算价格,第六章 成本法,五、成本法估价的步骤,6-2 新开发土地的成本法估价,一、计算公式,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益,第六章 成本法,：从投入到开发期结束,二、新开发土地价格的构成,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都

3、应计算利息,I=P(1+i)n1,I利息额 P资金额 i利率 n计息期,第六章 成本法,（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息,（四）投资利息,基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期,2、土地开发费用和管理费用的利息,基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入,第六章 成本法,1、土地取得费用的利息计息,例6-1,总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。,I=550(1+8%)0.51=21.58（万元）,第六章 成本法,例6-2,总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀

4、投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。,I =40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51=37.31（万元）,第六章 成本法,例6-3,总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。,I = 60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21+60020%(1+8%)11=117.47,第六章 成本法,（五）销售税费,1、销售费用,广告宣传、销售代理费,2、销售税金及附加,营业税、城市维护建设税和教育附加,3、其他销售税费,应由卖方负担的交易手续费等,第六

5、章 成本法,（六）开发利润,1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费,2、开发利润是正常条件下的平均利润,3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数,开发利润=（土地取得成本+开发成本）直接成本利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）投资利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）成本利润率,开发利润= 开发完成后的房地产价值销售利润率,第六章 成本法,（七）土地增值收益,土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）土地增值收益率,第六章 成本法,某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每

6、亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。,例6-4,第六章 成本法,土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F,三、新开发区宗地价格评估,可转让土地面积 =开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率,新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价区位、用途

7、等修正系数,第六章 成本法,例6-5,某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,第六章 成本法,新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润E,A=1.2亿元 B=2.5亿元 C=A（1+

8、6%）3-1+B（1+6%）1.5-1=0.46亿元 D= V总5.5%=0.055 V总 E=（A+B）15%=0.56亿元,V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56,V总= 4.99亿元,6-3 新建房地产的成本法估价,一、计算公式,新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,二、新建房地产价格的构成,第六章 成本法,例 6-6,某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成

9、本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。,第六章 成本法,房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F,6-4 旧房地产的成本法估价,一、计算公式,旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧,=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧,旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧,第六章 成本法,

10、二、重新购建价格,（一）概念,重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。,建筑物,：建筑物重新建造成本之和,房地,：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和,第六章 成本法,认识：,1、重新购建价格是估价时点的；,2、重新购建价格是客观的；,3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；,4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。,1、重置价格,又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

11、,2、重建价格,又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。,第六章 成本法,（二）建筑物重新购建价格的分类,二、重新购建价格,重置价格,一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物,重建价格,有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等,有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法,第六章 成本法,3、适用对象,二、重新购建价格

12、,二、重新购建价格,1、土地重新购建价格的求取,比较法、收益法、基准地价修正法、成本法,2、建筑物重新购建价格的求取,（1）单位比较法,单位面积法 单位体积法,第六章 成本法,（三）重新购建价格的求取,例,例 6-7某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,1200500=60（万元）,第六章 成本法,例 6-8某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,10001000=100万元,（3）工料测量法,（4）指数调整法,

13、例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5；2004年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。,第六章 成本法,（2）分部分项法,2、建筑物重新购建价格的求取,三、建筑物折旧,（一）概念,估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失,折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格,（二）建筑物的折旧因素,有形折旧 无形折旧,物质折旧 功能折旧 经济折旧,第

14、六章 成本法,（二）建筑物的折旧因素,建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失,有形损耗,引起物质折旧的原因有：,自然经过的老朽,与建筑物的实际经过年数正相关,自然力的作用引起的,正常使用的磨损,由人工使用引起的,与使用性质、使用强度和使用年数正相关,意外的破坏损毁,因突发性的天灾人祸引起的,延迟维修的损坏,第六章 成本法,1、物质折旧,（二）建筑物的折旧因素,由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失,3、经济折旧,外部性折旧,供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化,第

15、六章 成本法,2、功能折旧,（三）求取建筑物折旧的方法,耐用年限法 实际观察 成新折扣法 混合法,直线法 余额递减法 年数合计法 偿债基金法 综合法,第六章 成本法,1、直线折旧法,Di第i年的年折旧费 Di=D C建筑物重新购建价格 L残值 N耐用年数 R残值率,计算公式：,第六章 成本法,建筑物的现值,年折旧率,第六章 成本法,累计折旧额,例6-10,某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。,已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=8,第六章 成本法,

16、2、余额递减法,以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额,加速折旧,Di=C（1-d）i-1d,=C-C（1-d）t=C1-（1-d）t,VB=C-Xt=C（1-d）,第六章 成本法,例6-11,某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。,已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=5,第六章 成本法,双倍余额递减法,假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的2倍,第六章 成本法,在实际估价运用中，d也可凭经验取值,第六章 成本法,3、实际观察法,4、成新折

17、扣法,q成新率,VB=Cq,直线法,观察法,R=0：,5、混合法,第六章 成本法,（四）求取建筑物折旧的注意事项,1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别,估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收,在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的；在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。,第六章 成本法,2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据,维修保养属于正常： 有效经过年数=实际经过年数 维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数,Nn+t,A,B,C,D,第六章 成本法,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（1）建筑

18、物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计,（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧,第六章 成本法,（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧,第六章 成本法,（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧,4、注意分类折旧,例612：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：,门窗等损坏的折旧额=5万元,装修的折旧额 =,=26万元,设备的折旧额 =,=80万元,长寿命项目的折旧额 =,=39万元,该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元,第六章 成本法,第六章 成本法,第六章 成本法,